张某诉李某房产强制执行案
案情简介：
李某借张某款3万元到期未还。张某向起诉要求判决张某还款。张某胜诉，但判决生效后，李某并未履行付款义务，于是张某申请强制执行，要求拍卖李某的一处房产偿还欠款，执行人员便将该房产查封。该房居住人王某提出异议，称该房是其合法财产，不是李某的财产，要求解除查封。经查证，该房是王某2年前花8万元从李某手中购买的，其已支付房款7.5万元，其他5千元约定办完房屋过户手续后付清。因为后来李某下落不明，所以该房过户手续尚未办理。
案件争议点：
王某所提的异议是否成立？能否执行该房产？
观点一：王某所提异议成立，不得执行该房产。因为该房屋李某已在2年前卖给王某并交付，虽然没有办理产权过户登记，但买卖合同有效。王某作为买卖合同的债权人，张某作为借款合同的债权人，两个债权是平等的，都应当同等的受到法律保护，不能为保护一个债权而损害另一个债权。
观点二：王某所提异议不成立，得以执行该房产。因为该房屋没有办理登记过户手续，房屋转让无效，房屋产权没有转移，该房仍然属于李某财产，既然房屋仍然归李某所有，就可以拍卖房屋，用拍卖所得价款偿还李某欠下张某的债务。
我认为观点二正确。具体评析如下：
一、 买卖房屋未办理登记过户手续，合同是否有效，王某能否成为买卖合同的债权人？
合同生效是指已经成立的合同具有法律约束力，合同是否生效，取决于是否符合法律规定的有效条件。合同的一般生效要件，是指合同发生法律效力普遍应具备的条件。由于
合同是双方或多方的民事行为，有效合同是合法的民事行为即民事法律行为，因此民事法律行为应具备的条件，也就是合同生效的一般条件。《民法通则》第55条规定：“民事法律行为应当具备下列条件：(1)行为人具有相应的民事行为能力；(2)意思表示真实；(3)不违反法律或社会公共利益”。本案中房屋的买卖关系出自王某和李某真实意思，买卖双方也具有相应的民事行为能力，合同内容亦不违反法律和社会公共利益。因此双方的合同有效。房产的登记过户手续只是物权变动的要件，而非该合同生效的要件。王某依据买卖合同为李某的合法债权人之一。具体原因如下：
首先，依据《合同法》第四十四条的规定：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定”。从这一条规定看，办理批准、登记手续要成为合同生效的要件，必须有法律、行规的特别规定。在没有法律、行规对合同生效的特别规定的情形下，合同依法成立即生效。但目前尚没有一部法律或行规明确规定买卖房屋合同自办理房屋过户登记时生效。
其次，根据《城市私有房屋管理条例》第9条的规定，办理城市私有房屋所有权登记或转移、变更手续时，购买的房屋，须提交原房屋所有权证、买卖合同和契证。显然，这里作为产权登记证明的买卖合同一定是有效合同，因为无效合同是不受法律保护的，而更不能作为产权登记证明。可见，因未办理产权过户而认定买卖合同无效的做法，不符合法律的逻辑和基本原理。买卖行为与登记过户行为是两个的行为，买卖房屋是否办理过户登记手续与买卖合同的效力无关。最高院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第85条规定：“财产所有权合法转移后，一方翻悔的，不予支持。财产所有权尚未按原协议转移，一方翻悔并无正当理由，协议又能够履行的，应当继续履行；如果协议不能履行，给对方造成损失的，应当负赔偿责任”。这一规定也说明，财产所有权的转移与否，并不决定双方协议的效力。
再者，办理过户登记是产权变动的要件，不是合同生效的要件。《物权法》第14 条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产的登记簿时发生效力。”第15 条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不
动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。” 先签订房屋买卖合同，然后根据买卖合同去办产权过户登记，“买卖合同”是导致“产权过户”的“原因”“， 产权过户”是其“结果”。“买卖合同”和“产权过户”之间就是“原因”和“结果”的关系。最高院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第9条中更明确规定：“……法律、行规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。”也规定，合同的效力与物权变动的效力是两码事，买卖房屋不办理产权过户登记引起的法律后果是房屋产权不发生转移，对之前买卖合同的效力没有影响，买卖合同自合法成立时生效，实际上，双方按合同约定交付房屋、支付价款，说明合同已经对双方当事人产生效力了。
二、房屋产权未发生转移，是否就可据此执行该房屋？
依据相关法律规定，申请强制执行必须符合以下条件：一是必须有生效的行政裁判文书作为执行的依据，以行政判决书为例，对于一审判决，必须是在法定期间内无人上诉才发生法律效力，而二审判决一经作出即生效。二是裁判文书必须具有可执行的内容，即要求裁判文书须具有能通过积极作为完成的内容。三是义务人拒绝履行司法文书规定的义务，这是申请人申请人民执行的前提条件。四是申请人在法定期间内提出执行申请。五是符合人民的行政诉讼执行管辖的规定。张某作为合法债权人既然完全符合上述条件，就应予支持。
王某从李某手中购卖房屋，却未办理产权过户手续，房屋产权未转移，毫无疑问，李某仍是法律上的房屋所有权人。既然该房屋仍属于李某之财产，就可以成为于被执行的对象。有人认为这种做法与债权的平等性相悖。他们认为王某作为买卖房屋合同的债权人，张某作为借款合同的债权人，其二人地位是平等的，应当受到法律同等的保护，不能因为谁先起诉或谁先申请强制执行而获得一种优先于其他债权人的权利。但是法律并不保护权利上的懒惰者。王某应当承受因为没有积极主张自己权力而受到的损失。
此处涉及到民事强制执行制度的一个基本问题。即当多个债权人为实现生效法律文书
所确定的法定权益，就债务人的同一财产申请强制执行时，是应当对债务人的财产平等受偿，还是应当由先申请执行的债权人因其优先申请而优先受偿。该问题的解决不仅有利于一系列强制执行制度及执行措施的确立，而且关系到民事强制执行制度与破产制度等相关法律的协调配合问题。我认为，我国民事强制执行法应当采用优先清偿原则。
优先清偿原则是与平等清偿原则相对立的一项基本原则。优先清偿是指, 在同一债务人存在多个债权人的情况下,对债务人财产首先申请查封或申请执行的债权人，享有优先于其他债权人受偿的权利。我国特别行政区采取的是这一原则。地方条例第6规定：如果针对同一人的物品存在有不同的执行令状，则根据提交令状的先后时间为标准，由先向执达主任提交令状的债权人优 先执行。
适用优先清偿原则，以申请执行的先后来确定各债权人的受偿顺序，不但在实践中比较容易操作，还有利于调动各债权人举证的积极性。其既能体现民事强制执行法对个别债权人优先保护的价值目标，同时也符合强制执行制度的发展趋势。在现实的执行工作中，由于没有此方面的立法，执行干警很多都是各自为政，谁执行完毕谁了事，缺乏应有的相互配合和协助，只有明确优先清偿原则和按比例清偿原则及平均清偿原则，才能维律的公平公正性，才能切实维护当事人的合法权益。故此，在我国民事强制执行法中确立优先清偿原则有其现实的必要性。
但是在执行案件的实践过程中，我们也要注意方法和分辨具体情况来适用优先清偿原则。在遗产继承案件和财务债权纠纷案件中，很多情况下在适用优先清偿原则后还有一部分标的需要适用平等清偿原则来解决问题，在执行事件中应当灵活运用。例如，在执行某农村信用社诉李某借款纠纷一案过程中，李某作为被执行人的案件还有其他两件，而李某只有一处抵押在农村信用社的房屋可供执行，在执行干警与各申请执行人的相互配合下，农村信用社申请将拍卖后的房屋价款获准优先受偿，剩余的拍卖款按比例分配给另外两个案件的执行申请人，从而很好的解决了这三件案件，打了了息诉罢访的良好效果。
2010级法硕 牟永亮 21002125
2012年1月4日
