论未成年人房屋所有权处分

作者：吴海滨

来源：《中国房地产业》 2017年第21期

【摘要】近年来，随着我国经济发展，人们的生活水平不断提高，家庭财产日益增多，父母出于对子女关爱，为逃避债务，规避未来开征遗产税等等，将不动产登记在未成年子女名下，此外，未成年人也可以通过继承、受赠等方式取得不动产。因此，未成年人拥有房屋在现实生活中越来越普遍。相应的，父母需要处分未成年子女的不动产也与日俱增。未成年人不动产的处分也就成为不动产登记工作人员不得不面对的问题。所以本文旨在对处分未成年人的不动产的内涵和重点进行分析，探究在不动产登记中应该如何审查登记。

【关键词】监护人；监护职责；处分；法律依据

1、未成年人的监护制度及处分未成年人房屋的

1.1 未成年多属无民事行为能力或行为能力人，不具备自己管理、处分其房屋的能力

为了保护未成年人的合法权益，法律设置了监护制度，《民法通则》“第十六条 未成年人的父母是未成年人的监护人。未成年人的父母已经死亡或者没有监护能力的，由下列人员中有监护能力的人担任监护人：

(1) 祖父母、外祖父母；

(2) 兄、姐；

(3) 关系密切的其他亲属、朋友愿意承担监护责任，经未成年人的父、母的所在单位或者未成年人住所地的居民委员会、村民委员会同意的。

对担任监护人有争议的，由未成年人的父、母的所在单位或者未成年人住所地的居民委员会、村民委员会在近亲属中指定。对指定不服提起诉讼的，由人民裁决。没有第一款、第二款规定的监护人的，由未成年人的父、母的所在单位或者未成年人住所地的居民委员会、村民委员会或者民政部门担任监护人。” 《民法通则》“第十 监护人应当履行监护职责，保护被监护人的人身、财产及其他合法权益，除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产。

1.2 监护人依法履行监护的权利，受法律保护

监护人不履行监护职责或者侵害被监护人的合法权益的，应当承担责任；给被监护人造成财产损失的，应当赔偿损失。人民可以根据有关人员或者有关单位的申请，撤销监护人的资格。”根据《最高人民关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》（试行）“10、监护人的监护职责包括：保护被监护人的身体健康，照顾被监护人的生活，管理和保护被监护人的财产，代理被监护人进行民事活动，对被监护人进行管理和教育，在被监护人合法权益受到侵害或者与人发生争议时，代理其进行诉讼。” 以上法律明确规定了监护人处分未成年人财产的条件，即必须为未成年人利益才能处理被监护人的财产，这里的“不得处理”我们理解应当是指广义的处分行为，具体针对房屋而言，应当包括转让、抵押等行为。但是如何判断监护人是否为了未成年人利益一直以来都是存在较大争议的问题。法律并不禁止监护人处分未成年人房屋，只不过法律对该处分权设置了条件，即监护人必须是为未成年人的利益处分其房屋。

2、不动产登记部门登记收件中，应该怎样审查认定处分未成年人房屋是不是“为被监护人的利益”呢？对于这个问题全国各地登记部门的做法不一，主要有两种观点

（1）第一种观点认为，监护人是否为了未成年人的利益而处分未成年人房屋，登记机构不进行实质审查，在办理监护人处分未成年人房屋而申请的登记时，要求监护人提供其处分房屋行为是为未成年人利益的书面保证即可，有些地方一般还要求这个书面保证经过公证处公证。 依据是根据《不动产登记暂行条例实施细则》“第十一条无民事行为能力人、民事行为能力人申请不动产登记的，应当由其监护人代为申请。监护人代为申请登记的，应当提供监护人与被监护人的身份证或者户口簿、有关监护关系等材料；因处分不动产而申请登记的，还应当提供为被监护人利益的书面保证。”《房屋登记办法》“第十四条未成年人的房屋，应当由其监护人代为申请登记。监护人代为申请未成年人房屋登记的，应当提交证明监护人身份的材料；因处分未成年人房屋申请登记的，还应当提供为未成年人利益的书面保证。”

（2）第二种观点认为，在办理未成年人房屋出卖或抵押登记时，监护人是否为了未成年人的利益而处分未成年人房屋，持十分审慎的态度，除了要求提供其处分房屋行为是为未成年人利益的书面保证外，还要求提供与此相关的真实证明资料。如未成年子女出现重大疾病，父母确力承担等需要出售其房屋的情况，应提交未成年人的病历和医院出具的确需大笔医疗费用，相关部门出具的父母确力的证明等。并且限定在以下几种情况：(1) 未成年人因侵权而造成的损害赔偿；(2) 为改善居住环境；(3) 重病就医；(4) 上学深造；（5）房屋征收；（6）随父母调离而迁出本地等。

结语：

关于监护人是否为了未成年人的利益而处分未成年人的房屋呢？笔者认同第一种观点。作为不动产登记部门，登记时必须以法律法规为依据，比较详细的依据是《不动产登记暂行条例实施细则》和《房屋登记办法》，这两部法规的要求是：“因处分不动产而申请登记的，还应当提供为被监护人利益的书面保证。”没有要求提供其它资料，监护人是否为了未成年人的利益而处分未成年人房屋，是民事法律关系问题，登记机构无须、也无法判断。所以，在办理监护人处分未成年人房屋而申请的登记时，只要要求监护人提供其处分房屋行为是为未成年人利益的书面保证即可，监护人实际上是否为未成年人利益，登记机构不进行实质审查。

参考文献：

[1]《中华人民共和国民法通则》（1986 年4 月12 日第六届全国人民代表大会第四次会议通过，1987 年1 月1 日起施行；2009 年8 月27 日，第十一届全国人民代表大会常务委员会第十次会议修改）.

[2]《最高人民关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》（试行）（1988 年1 月26 日最高人民审判委员会讨论通过，1988 年4 月2 日颁布实施，2008 年12 月8 日由最高人民审判委员会第1457 次会议通过修改，自2008 年12 月24日起施行。）

[3]《不动产登记暂行条例实施细则》（2015年6 月29 日国土资源部第3 次部务会议审议通过，自2016 年1 月1 日起施行。）

[4]《房屋登记办法》（2008 年1 月22 日建设部第147 次常务会议讨论通过，自2008 年7 月1 日起施行）.