试论中国地产商业的现象
现在，房地产已经成为了一个家喻户晓的问题，其严重的影响着国民的生活水平。因为这个问题牵涉着诸多的因素：、土地、银行、弱势群体、社会保障、利益集团等等。针对这一情况多数房地产商选择了沉默，因为这已经不仅仅是产业问题，而牵扯到政治治理、制度安排层面的事情。所以这一现象是我国亟待解决的社会问题，因为其将会影响我国社会主义经济的正常发展。因此，我们应当加大的力度。房地产泡沫的概念：房地产泡沫可理解为房地产价格在一个连续的过程中的持续上涨，这种价格的上涨使人们产生价格会进一步上涨的预期，并不断吸引新的买者--随着价格的不断上涨与投机资本的持续增加，房地产的价格远远高于与之对应的实体价格，由此导致房地产泡沫。泡沫过度膨胀的后果是预期的逆转、高空置率和价格的暴跌，即泡沫破裂，它的本质是不可持续性。
关键词：房地产 的
一、我国房地产行业情况
（一）房地产行业历史
从1949年建国开始到1978年，我国住房是计划阶段，人们工资低，采用无偿划拨土地、单位出资建房、行政分配的。78年后到商品化探索阶段，从试点，郑州、常州、四平和沙市试点，“三三制”补贴，个人、单位、地方各付房款1/3之后到全面推开。再到1994年7月《关于深化城镇住宅制度改革的决定》——住宅商品化、社会化。1996年，“把住宅建设培育成国民经济新的增长点”——房地产业开始“粉墨登场”！从1998年开始，停止实物住房分配，推行住房货币化，施行住房公积金，个人住房贷款、住房补贴市场成为主导供给机制，房地产业开始“绑架”国民经济。
（二）房价不断上涨，利润也越来越高
1978—20012年，从全国看1978年的300元/平方米，到2012年的按5000元/平方米计算大约涨
了16.6倍，从北京城市核心区的600元/平方米到2012年的20000元/平方米计算大约涨了33.3倍。有个不愿意透露姓名的房开商说，现在房地产的利润高得连我们都不好意思了。首先房地产业一直都是暴利产业，在九十年代初，房开利润就能达到60%了，而现在随着房价的飙升，利润就更不止了。对此，中国的地产界名人潘石屹坦承：过去的两年，房地产都赚了大钱。虽然房地产商的利润在整个房地产价格中只占到15%到30%，但由于使用极高的财务杠杆，房地产商的利润常常可以达到自有资本的500%
二、房价疯涨的原因
首先房价的组成：土地款、配套款、建安款、财务费用，管理费用，各种税费，预期利润。还要受到影响世界金融危机和国家金融、货币、财政、供求关系等多种因素影响，其中有些是人为直接或操纵，而有些则是被客观世界或全国金融所带动，是房价不能不涨的原因，这些原因不是太直接，但是也很重要！
（一）地价上涨
马克思曾经引用威廉·配第的话说，“劳动是财富之父，土地是财富之母”。中国的土地价值无量，仅国有土地一项，静态估算货币价值25亿人民币。土地资产数额巨大，具有价值增值功能，有属于不可再生资源。按市场供求规律，土地供给的稀缺性与需求的无限性，便成了经济转型时期权力寻租高额利润的肥肉。现在城市都在谋求发展，纷纷将地址外迁，改建老城区，还有很多新兴城市出现，地方在卖地！而土地款也就是买地钱就是必须占成本的百分之长30%~40%，这是最大的成本。地价上涨时房价上涨最重要的因素之一！除土地款外，其它的成本基本上是固定不变的。
（二）开发商行为
开发商在囤地、在捂盘、在大打广告战，炒作等等，楼盘一开盘，一天两百的雇人来排队买号，制造完了就没卖了的房源竞紧张的虚假情况。下面我主要从以下几个方面加以说明：
1、囤地。囤地不用说了，开发商买个两年再建房是正常的，两年前的地便宜，差价大，利润高。郎咸平说房开商就是没经受住诱惑，买了高价房，不用还屯着，用各种手段怠工，等待房价上涨。
2、捂盘.。面对新，开发商多选择推迟开盘、减少当期供应量来支撑现行房价的坚挺。当下开发商的资金普遍比较充裕，短期内尚具备支撑高房价的能力，在浓重观望情绪和强势的打压下，市场预期出现下挫，许多楼盘项目推迟至下半年入市。捂盘惜售其实就是让购房人形成房源紧张、供不应求的恐慌心理，开发商获取利润最大化。许多楼盘采取“挤牙膏”式推盘策略，一个个楼座分别错时推出，让很多买家感觉“可买的房子越来越少”。 由于住房供应紧张局面难以改变，捂盘惜售违规成本并不高，即便是顶风作案被罚，比起因为捂盘惜售而获取的高额利润也非常值得。
3、大打广告战。据调查，一个楼盘广告投放量从50万元到500万元不等，占开发商的实际投资的30%-40%。现在的房地产公司太多，广告效果也大打折扣，唯一只能加大广告投入。开发商的资本以关系和贷款为主，但做广告却需要现金，因此，开发商只有将后期建设资金投入广告窟窿，很多楼盘出现配套设施不完善的问题，从这就埋下病根。从某种角度而言，房地产广告繁荣是以透支楼盘质量为代价的。
4、炒作。尚未开盘，售房大厅门口从凌晨就开始排队了，排出两百米，大家带了躺椅，凳子、扇子和食物，排队拿票买房的新闻么。其中很多是托，是开发商花钱雇的，一天两百，制造出购房狂热的假象……
其实开发商的小动作哪时都有，正所谓无商不奸。房开商的炒作只是个煽风点火的作用
（三）炒房团投机炒作
投资向来都是买涨不买跌的，房价一上涨，大家都要分杯羹，都要投机买房。于是各路神仙齐努力，“众人拾柴火焰高”，房价就抬起来了
刚才讲了，很多制造业的热钱来了，投入了房地产业，于是更多有钱人，有金融头脑的人，就都来了，温州炒房团、山西煤老板购房团、外资都跑过来了。现在还有个名词，叫“太太炒房团”。
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（四）银行业的疯狂借款
近年来，房贷一直被我国银行界视为优质贷款项目，各大银行为了争夺此项业务恶性竞争，不断降低门槛，导致房贷规模成倍扩大。，对于银行来说，房价如果被炒高，则必然意味着抵押品（也是楼盘）价值的提高，贷款风险因而可以暂时不计
(五) 地方的“逆向”
地方目前充当了房价上涨的“推手”，因为这与他们的利益相关。房价上涨，地方的税收收入增加不说，还该他闷闷高价卖地平添了筹码，而且房价越高、建造档次越高。越是能给地方“形象工程”“政绩工程”添彩，名利双收。
1、地方提高税费和土地出让金，推动了房价上涨。
2、地方大兴旧城改造和称是拆迁，推动了房价上涨。
3、地方追求高档化、贵族化的城建规划，推动了房价上涨。
4、地方操纵媒体引导市场，推动了房价上涨。
三 、房地产泡沫的危害
（一）对人民的危害
1、农民丧失土地，成为失地和失业大军
在“国家建设”的名义的下，农民的“命根子”变成了开发商的“钱袋子”；很多农民土地被征用了。而土地增值收益分配严重不合理，不少地方和单位在土地征用后对农民的补偿标准过低，对农民的安置不落实，有时甚至截留、扣缴农民的补偿安置费用。按照目前的补偿办法，一亩耕地在沿海省份的大部分地区一般只有3万元~5万元的征地补偿费（包括土地补偿费、青苗补偿费及劳动力安置补助费）到村集体手里，但真正到农民个人手中的一般只有1万元，若是铁路、公路等基础建设，每亩征地补偿费只有5000元~8000元。
而农民的到这些补偿费用不足以保障他们的长期稳定生活，他们失去了土地又留在城里，相当一部分农村人口转成城市人口，但他们的就业问题没有妥善解决。失地人口问题已经成为了全国性的生物体，他们成为新的贫民（反被称为盲流），这也是城市犯罪率不断上升的原因之一。更令人担忧的是，他们游走于城乡之间、边缘化的农民超生子女，往往因为许多不定因素而失业、辍学，将会产生数量较多的新文盲，这有可能出现的青少年犯罪播下不详的种子。
2、很多低收入人群的刚性购房需要得不到满足，住房问题得不到解决。
刚性购房需要是指结婚、被拆迁等必须买房。房价过高很多人买不起房，经济适用房的投资占房地产总投资比例的5%左右，无法满足低收入人群的住房问题。很多人持有“无房不婚”的观念，准备买房又有限能力不足的年轻有人在，也备受心理煎熬，其中沦为“准房奴”的有人在。
很多按揭买房的自称为“房奴”，他们承受着一天不工作，就会被银行收楼，被世界抛弃的精神重压，生活质量大卫下降。他们不敢轻易换工作，不敢娱乐、旅游，害怕银行涨息，担心生病、失业，更没时间好好享受生活。据调查显示，54.1%的人月供占月收入的的20%~50%，甚至有31.8%的人，月供占到了其收入的50%以上，按国际通行的说法，月收入的1/3是房贷按揭的一条警戒线，超过了，将出现较大的还贷风险，并可能影响生活质量。
在现在对很多人来说，购房已经不是个人行为，甚至是一个家庭在供房，叫“六一模式”——青年夫妇、男方父母、女方父母，用多年的积蓄共同出资，在城市里买一套房。而在目前社会保障体系尚不健全，
我国开始逐渐步入老龄化社会的不别经西安，人们又必须留出部分储蓄以备失业、养老、医疗、教育等方面不时之需。拉动国内需求以带动经济发展就受阻了。
（二）对国民经济的重大危害
1、高房价使银行风险陡然加大：房地产业是完全依附于金融业的，可以说没有金融的运作就没有房地产业。房地产业中有20%是房地产商的自有资金，另外的80%也是以房产和土地抵押的贷款。房地产的消费者75%的房款则是以其收入为抵押的贷款。投资部分，也有70%是靠金融支持。就是说这个城市化中房地产方面有75%~80%资金依托于金融。房价的虚高，大大增加了金融风险。银行风险同房价上涨成正比例增加，一旦房价较大幅度下降，地产金融危机不可避免。
2、房价涨太快可能危及经济复苏：在世界经历过金融危机后，国家才拿出4万亿资金救市，而目前土地市场存在明显的资金推动型特点。在国家信贷扩张期，获得大量贷款的央企密集进入土地市场，势必会分流进入实体经济的资金量，这对于整个经济面的恢复而言不一定是好事。 业内人士普遍认为，当土地交易市场成为投资市场，泡沫就随时可能浮现。在全球经济尚未好转、国内信贷相对宽松的背景下，如果将土地进行资本化杠杆运作，频频制造高价抢地的现象，泡沫便会被迅速吹大。
3、高房价成为制约居民消费的障碍：国民经济的增长，靠的是投资、消费和出口三驾马车拉动。在国际金融危机的背景下，我国经济暴露出来的突出问题是GDP结构不均衡，外贸依存度过高。7月16日，国家统计局新闻发言人李晓超在国新办新闻发布会上称，2009年上半年，投资对经济增长贡献率为87.6%，拉动GDP增长6.2个百分点最终消费对经济增长贡献率为53.4%，拉动GDP增长3.8个百分点净出口对经济增长贡献率为－41%，下拉GDP增长2.9个百分点。在当前外需减弱的情况下，迫切需要通过扩大内需来弥补外需对经济的拖累，而扩大内需的关键是刺激消费增长。从楼市消费对经济的拉动作用来看，高房价的挤出效应，影响到了居民的日常生活和消费行为，已经成为制约消费启动的最大阻力
（三）、如何解决房地产泡沫危机
我先来按照先前的经验（美国1929年大萧条、1997年东亚金融危机、次贷危机等）推测当下的泡沫是如何破裂的。随着房地产投机事业的繁荣，房价的继续上升，这时会有“内部人士”决定接受现有的利润水平而退出，同时也会有新的投机者进入弥补以维持市场的平衡。但是，出现了“高峰时期的金融困难”时，平衡会被突然打破。因为局部出现财务危机，很多人意识到他们必须卖出资产和回收现金以应付财务困难，于是，价格上涨的趋势会停止，并可能出现下滑，借款者无法还清贷款，投机者群体意识到市场繁荣可能停止，争相从房地产业退出最终引发房地产泡沫破灭。大部分房地产投机者都意识到自己并不能在价格最高时变现退出，纷纷加入恐慌性抛售行列，并通过交易者之间的相互感染而变大范围的恐慌。
银行和金融贷款部门因为资产质量下降而收缩贷款，于是 “信用骤停”，原来宽松的流动性一夜之间变得紧张，甚至消失。储蓄者担心银行和金融部门倒闭而纷纷提款讲金融产品变现，银行业和其他贷款部门资金吃紧，引发进一步的“信用萎缩”。信用骤停和进一步萎缩的结果是货币流通量的急剧下降，价格出现进一步下跌，甚至可能跌到经济价值一下。于是泡沫破裂，市场最终完全崩溃。市场要崩溃或崩溃后，有救市、有抄底者进入、有新的资金进入提供充裕的流动性资金，缓解市场的恐慌抛售，当市场流动性缓解后，价格可能会停止下滑并缓慢恢复，于是危机结束。
四、 对此国家要对现今的房产经济加大控制力度，实现有效的宏观主要从以下几个方面着手
（一）国家干预房产经济：目前国家已经不断地宏观，但是房价还是越调越高。（这个跟九十年代宏观物价相似，1993年国家针对通货膨胀和物价上涨出台宏观，当年商品零售价格上涨13.2%，实施后，1994年，上涨到21.7%，1995年上涨减缓，1996年恢复到6.1%，其后虽然价格持续下降，但中国经济却陷入长达5年的低迷，这与2004年国家开始宏观房地产业惊人相似）。总结一下，现有的国家就是：提高首付、贷款加息、买卖加税、打击囤地、消减暴利、遏制炒卖。
其实也是很难做的，一是，要遏制国内狼烟四起的房地产市场炒作，同时又保持目前的高房价；二是，要调整目前房地产市场不合理的住房产品结构，同时又要保持房地产市场能够持续发展；三是缓解市场的社会问题，同时又要让房地产开发企业及地方的利益不受到太大冲击。这很难找到一个平衡点。其实现有的宏观并没有问题，关键是把房地产这个“灰市场”变成市场。
（二）改革土地制度：本世纪初，对房地产市场启动，很大程度是因为一些地方和部门没有引导和规范好市场，人为地使住房市场承担起了吸引资金、拉动发展的产业角色。凭资金实力说话、凭物资基础入市、以致最后完全变成了资金流量密集、资本规模过大的投资领域，造成了结构性矛盾，威胁到整体的国民经济的稳健运行。市场交易要求产权清晰，这样市场才能自动根据供给和需求确定价格。但是中国的土地制度客观上造成了产权的虚化，土地成了一种非市场资源，这就为权力介入市场创造了机会。只有地方彻底摆脱与土地财政血脉相连的状况，才能走出，地方反的尴尬。
主要参考文献：
1、郎咸平.金融超限战[M].北京：东方出版社，2009.
2、刘彬.聚焦生活里的经济学[M].北京:中国市场出版社，2007.
3、邓宁亮.四万亿与百姓生活[M].北京：经济管理出版社，2009.
4、涂名.房奴：中国房改的[M].广州：中山大学出版社，2007.
5、李铁峰.金融危机的前世今生[M].北京：清华大学出版社，2009.
