公租房物业管理方案

目 录

第一部分 公司简介及项目整体定位

第一章 公司简介…………………………………………………….……………...4 第二章 项目基本情况和物业管理定位……….……………………….…………..5 第三章 物业管理定位与管理服务思路…………………………….….…………..6 第四章 物业管理目标………….………………………………………….………..8

第二部分 我们的管理服务特色

第一章 让开发商更放心………………………………………………………….9 第二章 让销售业绩更好…………………………………………………………16 第三章 让业主更满意……………………………………………………………19

第三部分 前期物业管理操作方案

第一章 总体工作思路……………………………………………………………..24 第二章 物业管理前期介入阶段…………………………………………….…….25 第三章 物业管理前期管理阶段……………………………………………….…26 第四章 业主入伙阶段…………………………………………….………………28 第五章 二次装修管理……………………………………………….……………29

第四部分 后期管理服务方案

第一章 组织架构和管理模式………………………………………….………….33

第一篇 广居物业公司组织架构………………………………….…….33 第二篇 服务中心人员配备…………………………………….………34 第三篇 运作流程与管理机制……………………………….…………35 第四篇 管理服务人员培训及管理…………………………….………38

第二章 物业管理物资装备计划…………………………………………….……40

第一篇 管理服务中心办公室及员工宿舍用房计划……………..…...40 第二篇 管理服务工作必须物资装备……………………………….…41

第四章 管理规章制度与档案管理………………………………………….……45 第五章 房屋及公用设施维修养护………………………………………….……48 第六章 机电设备设施与智能化管理……………………………………….…....53 第七章 安全管理………………………………………………………….………56 第八章 清洁绿化管理…………………………………………………….………60 第九章 社区文化活动和便民服务…………………………………….…………61

结束语………………………………………………….…………………68

第一部分 公司简介及物业总体定位

昌美县广居物业管理有限责任公司经昌美县工商局批准成立于2015年7月22日，是一家新崛起的专业化物业管理企业，公司注册资本50万元，具有三级资质。（执照、资质图片）

公司的宗旨是“诚信、优质、热情、团结”，以“业主的好管家、开发商的好帮手”为企业标准，采用先进的管理模式，运用现代化的管理设施，寓管理、经营于服务中，以服务为中心带动物业工作的展开，通过服务实现社

会效益、经济效益和环境效益的和谐统一。公司始终强调企业的质量管理，为业主提供精细化、标准化、专业化、人性化的物业管理优质服务。

公司致力于优秀的企业文化建设，努力构建和谐社区，以“办好企业、回报社会”为企业使命，并以此做为不断进取的基本信念和行为准则，在物业管理实践中，建立和形成了“满意在社区”的服务理念，努力打造“精细化物业管理服务”,始终坚持以业主满意为中心,持续提供超越业主期望的服务,营造舒适、健康、和谐的社区居住环境、工作场所和生活方式。

公司坚持狠抓质量、环境和安全的管理，以“业主为尊、诚信为本、不断改进、精益求精”为企业的质量方针，通过周密的质量策划、信息反馈和持续改进，对各质量环节和管理节口，实行分级控制，定期管理评审，确保公司总体质量目标的实现。

公司积极推行“首问责任制”、“区域管理负责制”、“限时服务”等行之有效的制度，加强与业主的双向沟通，重视与业主的互动式交流，准确地把握业主的各种需求，凭借着训练有素的管理队伍，逐步形成了自己独特的管理风格，用心创造价值，达到“使业主房产保值增值、为开发商提升品牌形象，为社会创造效益”的服务目标。

公司坚持走专业化管理的发展道路，始终倡导以为本的思想，重视人才的引进和培养，更拥有一支服务意识高、专业技术精、操作能力强的员工队伍。公司员工年轻、富有朝气，具备相当的专业知识及个人素养。管理人员全部持证上岗。一支技术过硬，服务到位的管理队伍的形成有赖于长期的培训而产生，而广居物业正是依靠这个强有力的武器为所管理的项目培养了一支又一支好的队伍，保证为客户提供周到、细致的服务。（保安、清洁工图片）

我公司将坚持信守“以过程为核心，以顾客满意”为服务的理念，始终秉承“服务社会，造福于民”的经营理念和“敬业忠诚，创新服务”的企业精神为我们所服务的对象提供尽善尽美的服务，为广大业主营造舒心、安全、优美的生活环境，为物业创造更加广阔的升值空间。

第一篇 物业管理定位和管理服务思路

一、物业整体定位

根据项目的具体特征，我们认为项目的物业管理定位是： ◇ 营造安全、宁静、舒适的生活环境； ◇ 创造便捷、尊贵、舒心的生活条件。 ◇ 崇尚典雅、人文、个性的文化社区。 二、物业管理整体服务思路

（一）、树立项目良好形象，提升楼盘品质

为了提升楼盘的品质，实现良好的社会价值。我们实行服务工作全覆盖，在售楼部、样板房全面开放之时，即引入物业管理的服务效果，全方位展现给购房客户及准购房者，从而带动楼盘销售。同时提前建立客户档案，做到与客户良好的沟通，使客户从购房开始体验贴心服务。完美融合第一期的物业管理工作，根据一、二期的建筑时间、建筑风格，以及居住和施工期混合等进行针对性高素质管理；业主顺利进驻后，把小区的清洁环境、绿化养护、电梯维保、安全维护等各项工作高水准落实到位，并依托小区文化主题，提升公租房小区的物业价值和生活价值。

（二）、实施“质量、成本双否决”运作机制

公司引进先进的“服务质量和成本控制”考核管理理念，将其设定为两项核心的考核指标，通过“质量、成本双否决”的运作，进一步结合公租房小区的管理特点和难点，力求在“服务质量”和“成本控制”之间找到更准确的结合点，以提供“质优价廉”的服务。

（三）、强化员工素质，加强规范培训

过硬的员工素质是提供优质服务的根本，而规范的业务培训是实现素质提升的保障。在实践中，我们推出了“加油站式”的培训体系，在精心选拔人才的基础上，定期组织培训，做到岗前培训、在岗培训和调岗培训，各层级员工均有明确的培训达标标准，使每一层级员工保持服务知识、技能与服务需求达到动态平衡。同时，我们亦强化“管理者就是培训者”、“培训是公司对职员的最大福利”的观念，并把这种意识在物业管理工作中贯彻始终执行，确保业主享受规范标准的文明礼仪规和优质的服务。

（四）、倡导开放式的管理服务。良好的物业管理系统需要形成管理的合力，为此，我们倡导和强调开放式的管理服务，明确上述物业管理公司与业主大会及业主委员会、居委会之间的分工及配合，即：物业管理公司提供专业物业管理服务、业主大会及业主委员会负责自治自律管理、居委会承担社区行政管理和社区公益服务。

我们通过提交“管理报告”、组织“开放日”活动、公布物业管理公司主管人员的联系电话等措施，自觉接受业主的监督。对于业主大会、业主委员会，我们将在小区入伙并达到规定的条件后依法成立，并从保护业主合法权益及提高自身管理水平出发，不断增强业主大会及业主委员会自治自律管理

的意识和能力，使之能真正代表全体业主行使监督和审核的权力。对于居委会，我们将尽力协助其搞好业主、住户的宣传教育、民事纠纷调解、拥军优属、扶贫帮困、计划生育等工作，同时在管理信息资源上予以有效支持。我们深信：只要从服务业主、住户的根本目标出发，三方的合作一定能成为推动小区管理水平提高的助力。

（五）构建服务平台——客户服务中心。强大的服务平台和先进的服务组织是提供规范客户服务的前提。在湖心西苑公租房小区的服务形式上，我们拟建立客户物业管理服务中心的运作体系。即将公司的内部管理处对外服务分为后台和前台操作，从而保证管理处对外形象的统一化。物业管理客户服务中心是公司的指挥调度中心及信息枢纽，业主所有的服务需求申请及投诉建议都将汇总到物业管理客户服务中心，由客服中心负责分类处理。而物业公司所有需要公布的管理服务信息亦通过该中心反馈到业主、住户。通过管理服务中心的有效运作，第一，可保证物业公司对外信息传播的□径统一化；第二，建立首问责任制，所有业主、住户的投诉和需求都有专人负责跟踪和落实直至业主满意为止；第三，中心24小时的工作时间将可保证业主、住户的需求全天候地得到受理及满足。

（六）致力于共用设施、设备的循环改进。

小区管理的一个重要内容就是共用设施、设备的管理和维护。共用设施、设备运行状态的良好程度将直接影响到业主、住户的日常起居和安全保障等问题。根据我们多年的管理经验，我们将湖心西苑公租房小区共用设施、设备的管理分为三个层次进行，即：以保证共用设施、设备处于受控状态、维持正常运行为目的的日常管理及维修：以消除各种运行隐患，保证设施、设

备性能得以充分发挥为目的的定期维修养护（包括大、中修）：以提升设备性能、增强设备自我保护功能从而满足用户不断增长的服务需求为目的的改良

性维护。

（七）建立“物业管理信息岛”

伴随信息技术的迅速发展，移动互联网正在改变着我们的生活。我们着力实现管理手段的现代化和信息的网络化，从而满足业主、住户、社区以及物业管理公司之间对管理资源及信息共享的需求。我们将根据目前的发展趋势，及时建立微信公众号，将所有业主加入微信群，及时实现各类水电暖及管理服务等相关信息的传递，并及时回复业主反馈的问题，实现管理服务信息的多层面、快速及时的传递。

第三篇 物业管理目标

一、物业管理服务目标

1、公司将严格执行物业管理条例的规定，按照前期物业管理服务合同的约定及物业管理服务质量的承诺，开展物业管理服务工作。

2、与广大业主一道遵守和维护《临时管理规约》及各项小区内部管理规章制度，努力营造和谐、文明、安全、洁净、美观、舒适、温馨的居住环境。

3、力求做到小区实现专业化经营与服务，管理无盲点，工作无挑剔，业主无怨言，温馨服务，人文管理。

4、最终达到物业管理企业与小区业主完美合作的目的。共同创建广居物业的物业管理品牌形象，争取两年内达到全县物业管理企业的标杆。 二、主要管理服务指标

· 房屋及配套设施设备和相关场地完好率达95%；

· 房屋零修、急修及时率达98%；设备维修及时率及完好率达98%；维修质量合格率达100%；维修工作回访率达30%；消防设施设备完好率达98%；

· 小区内道路完好率及可使用率达95%； · 清洁、保洁率达98%；

· 绿化物和园林建筑附属设施完好率达90%，苗木成活率达90%； · 管理服务质量有效投诉处理率达100%、处理及时率达98%； · 业主/住户对物业管理满意率达95%，满意度达90%；

· 接管后一年内使小区的物业管理达到“县级优秀示范项目”的水平； · 因物业管理原因导致重大责任事故和刑事案件发生为0。

第二部分 我们的服务特色

第一章 用专业，让开发商更开心

五大特色服务，去除开发商一切烦心事

费用收取 我们承诺 开发商 空置房 商业配套 工程质量

一、积极配合开发商，跟进施工设计、工程进度及配套施工质量监控；

根据前期物业管理协议，提前派驻专业工程技术人员进场，全面了解项目的土建结构、管线走向、设备安装等实际情况。例如管线接点的位置经常会与设计图纸所标识的位置有所差异，及时变更记录，有利于后期管理的顺利开展。配合开发商的单项工程及配套的接管验收、交接工作，进行机电设备的测试检验，接管验收内容包括主体结构、屋面与楼地面、装修、电气、水、卫、消防、附属工程等，还包括场地清除、临时设施与过渡房的拆除清理完毕等等，同时相应的市政、公建配套工程和服务设施也应达到质量要求。

实行专人专项负责，成立前期物业管理小组，协助开发商处理工程及配套质量问题；同时做好客户工作，做到提前预防客户投诉，快速解决客户投

诉，配合开发商平息投诉。坚决杜绝：“工程质量问题就是开发商的”这种推卸责任的常规做法，对开发商和业主负责。

传统做法 广居做法

接到投诉处理

极易引起 业主不满 1， 提前进驻，派专人负责跟踪。 2， 每月代表业主、开发商检查，提交《工程合理及优化建议方案》。 3， 提前向业主告知工程进展情况。 4， 入伙前综合验收，组建专项小组。 二、强化对空置房的规范管理

·与售楼部积极配合销售工作的进行和落实；

·与售楼部紧密配合，建立空置房档案并及时根据销售情况调整档案； ·对空置房保持良好状态进行细节规范管理。

优劣势比较 收取标准 传统管理公司 按应收标准100%收取。 广居公司 通过提升销售业绩，实现管理收益。 管理状况 基本无管理，任其自然。 建立空置房管理档案、计划，每月提交空置房情况。

三、收费保障，服务品质保证

1、定价合理，充分考虑地区因素，通过公司资源的合理调配，为业主提供超值的管理服务；

2、收费保障：通过建立微信公众号及时发布缴费信息，既符合现代人生活中对移动互联网的需求，又彰显出公司的管理与时俱进，同时为业主节省缴费时间。

3、管理费的收缴率的高低，是保障物业管理服务品质的根本，为保障项目的服务质量，建立良好的客主关系，营造和谐文明服务形象；

四、我们的决心和承诺

把县湖心西苑公租房B、D区创建为永昌物业管理的标杆

第二章 让销售业绩更好

一、服务从售楼部开始

作为商业楼盘的后续服务商，楼盘的销售状况与我们的生存发展息息相关，因此，销售也是我们的生命线，我们全力以赴配合和促进销售，所以，我们提出：追求服务从销售开始。

1、我们将配合售楼部进行物业管理宣传和服务中心展示，从售楼部开始，所有服务人员实行高配置、早介入，工程技术人员和商业人员提前进驻；

2、我们也将在售楼部的协助下提前建立业主档案，提前与业主成为朋友； 3、在售楼部，我们将设立客户服务专线电话，设置专职客服经理；并建立与客户沟通的微信平台，定期向客户通报工程最新进展程度；

4、配合并组织进行已签约客户的联谊交流；营造和谐温馨环境，增加业主对湖心西苑公租房项目的归属感和自豪感，并乐于对外宣传，提升楼盘的

品牌知名度和销售力。 二、商业策划从规划开始。

1、根据项目的实际情况，通过同专业化的商业队伍合作提前进行整个社区商铺的定位和策划，让业主提前看到方便、合理、繁荣的商业蓝图；

2、积极促进商业龙头项目的落户，从而带旺商业环境，提升商业部分的销售和促进二期房产的良性发展，从而大大提高项目的物业附加值和商业附加值；

3、做到业主对环境满意，投资者对回报开心，开发商对后期开发充满信心，确保商铺的销售畅旺，二期房产提升价值，保值增值。

第三章 让业主更满意

第一篇：特色亲情增值服务。

一、我们的管理思路：以低廉的收费价格、规范的管理手段，营造高品位的居住环境，提供优质高效的服务，满足居民的合理需求，创造文明居住区的物业管理典范；

二、换位思考，亲情服务，提倡个性化管理。“想居民所想”是物业管理中服务理念的基础。物业公司管理水平的高低，不仅仅是取决于小区的环境是否整洁，治安是否良好，还取决于是否能赢得居民的心，是否尊重居民权； 因此，我们将投入专项资金，开展亲情特色增值服务：

·在售楼部的协助下提前建立客户档案，设立亲情电话；

·建立短信、微信平台，向业主通报工程进展、节日问候、疑难解答； ·业主入住时登门祝贺，并赠送精美礼品。

·组织业主进行社区活动，加强联谊沟通。

优劣势比较 入住前 传统管理公司 广居公司 不提供任何亲情服务。 客服经理建立短信、微信沟通平台，及时通报工程进度。 入住时 无特别增值服务。 上门道贺，送精美礼品。

第二篇：专业理财服务

现代的物业管理服务工作除了提供日常的生活服务以外，还将真正承担起业主“管家”的角色，为业主提供专业的理财服务；

·为业主空置的房屋进行代租赁服务； ·为业主空置商铺进行代策划、代出租服务； ·为社区会所进行代策划、代招商服务： ·通过微信公众号免费为业主提供家政服务信息。

第三篇：提供丰富的社区文化服务，让业主更满意

一、环境文化

社区环境是社区文化的第一个层面。它是由社区成员共同创造、维护的自然环境与人文环境的结合，是社区精神物质化、对象化的具体体现。它主要包括社区容貌、休闲娱乐环境、文化设施、生活环境等。通过社区环境，

可以感知社区成员理想、价值观、精神面貌等外在形象。如残疾人无障碍通道设施可以充分体现社区关怀、尊重生命、以人为本的社区理念。当然，怡人的绿化园林、舒心的休闲布局、写意的小品园艺等都可以营造出理想的环境文化氛围。

二、 行为文化

行为文化也被称为活动文化，是社区成员在交往、娱乐、生活、学习、经营等过程中产生的活动文化。通常所说的社区文化都是指这一类的社区文化活动。这些活动实际上反映出社区的社区风尚、精神面貌、人际关系范式等文化特征，它如社区之“手”，动态地勾勒出社区精神、社区理想等。我公司如接管湖心西苑公租房B、D小区物业，会组织大中型社区文化活动，涉及娱乐、健身等各个方面，如广场音乐舞会、重阳节文艺汇演、趣味家庭运动会、新春长跑等等。

三、制度文化

制度文化是社区成员在生活、娱乐、交往、学习等活动过程中形成的，与社区精神、社区价值观、社区理想等相适应的规章制度、组织机构等。它们对保障社区文化持久、健康地开展具有一定的约束力和控制力。制度文化可以粗略地分为两大类：一类是物业管理企业的各种规章制度，另一类是社区的公共制度。企业的规章制度和社区的公共制度都可以反映出社区价值观、社区道德准则、生活准则等。如奖罚分明可以体现出社区的严谨风格，规劝有加可以体现出社区的人性感悟，条分缕析可以反映出社区的细腻规矩等。为保障社区文化活动深入持久地开展下去，现在很多小区物业管理部门都成立了专门社区文化部，负责社区文化活动建设工作。社区文化部在引导、扶

植的基础上成立各种类型的社区文化活动组织，如艺术团、协会、表演队等，同时还对社区文化活动开展的时间、地点、内容、方式、程序等予以规范。

四、精神文化

精神文化是社区文化的核心，是社区独具特征的意识形态和文化观念，包括社区精神、社区道德、价值观念、社区理想、行为准则等。这是社区成员价值观、道德观生成的主要途径。环境文化、行为文化、制度文化都属于精神文化的外在体现。这里，特别将那些指向性强烈、精神性突出的活动等也算作精神文化建设的范畴，如评选文明户、学雷锋演讲等。由于精神文化具有明显的社区特点，所以往往要多年积累，逐步形成。

综上所述，社区文化的开展和营造对于 物业管理工作有着十分重要的意义，主要体现在：

一、社区文化的开展有利于形成一种和睦、融洽、安宁的气氛。良好的社区人文环境是建立在相同的品位、相同的社会地位之上的和睦的社区人际关系，邻里之间守望相助、互相友爱、健康向上，现代人由此可以从普遍存在的压抑感和不安全感中出来，社区文化建设工作，有助于这样一种和谐的邻里关系的形成。如通过组织球类比赛、卡拉OK、台球比赛、运动会等形式，密切了往来，为互相之间的沟通提供了渠道，能营造一种和谐、友好的气氛，也能为用户带来无限商机。

二、通过开展社区活动，有利于加强用户与管理公司的沟通，化解矛盾。目前，在房地产投诉中，有相当一部分是来自物业管理方面的投诉。究其原因，一方面，固然是个别物业管理公司自身的管理上存在一定的问题；另一个很重要的原因，也在于管理公司和用户之间缺乏沟通。通过设置 宣传栏及

开展各种社区活动，有利于加强管理公司与用户沟通，增进相互间的了解，使物业管理工作得以顺利开展。

三、社区工作的开展有利于唤起全体业主的荣誉感，制造名牌效应。社区文化的开展，对培养用户的忠诚度起着十分重要的作用。良好的社区文化活动的组织，往往会使业主有一种自豪感。在重大活动组织时，他们会呼朋唤友前来参与。有了自豪感，自然增加了忠诚度。通过各类文体活动，一方面唤起了全体业主的参与意识和为小区争光的荣誉感，另一方面也提高了小区的知名度，并将为小区带来可观的商业效应。

四、通过开展社区文化，宣传 社会主义法制和精神文明建设，保证小区的“安全文明”，为社会的稳定和发展奠定基础。同时，社区文化活动的组织，对于营造社区高雅的文化艺术氛围，提高小区的档次，形成小区的格调有相当重要的作用。

我 们 提 供 客户满意 比妻子更亲切的服务 比银行还有效的保障 比都市还方便的生活

第三部分 前期物业管理操作方案

一、前期管理人员安排、管理、监督及配合方案

下列人员在项目中标后，组成前期管理工作小组，进行前期管理工作:管理处主任、现场主管、工程主管、主要工程技术人员、业主服务中心主要人员：保安人员进行培训和前期管理工作。介入方案由管理处主任负责起草，工程主管负责实施。

(一)房屋前期物业管理工作主要从以下几个方面展开：

1、就设计中一些不合理或遗漏情况提出改进意见和建议；提出功能布局或材料使用问题的专业意见；监控系统位置、其他设备安装和能源分配等问题提出专业意见。

2、让业主一跨进小区就感受到物业管理的气氛。如:保安人员的形象和物业管理人员的言谈举止等。

3、建立“湖心西苑公租房小区”的宣传展板，向业主介绍小区开发的工作进度、施工质量、材料选用、智能化的配套、景观绿化的设计及物业管理的介入工作情况等。

4、参与房屋及公共设备设施的验收和做好交房前期的安全保卫工作。 5、完善管理方案及相关管理制度。 (二)竣工验收配合及建认方案

1、熟悉房屋中的各种设备设施和线路，包括房屋内部结构、管线布置及所用建材的性能；

2、做好接管验收事项。验收小组按照建设部《房屋接管验收标准》规定，

认真核对接管资料，查验房屋质量、使用功能、外观质量、公共配套设备设施等内容。已验收的，签发验收复函，对验收中发现的质量问题由验收小组填写各类遗留问题统计表，约定期限由施工单位负责整改，并商定时间复查。对符合验收标准要求的房屋，由管理处接收钥匙。

二、常规性便民服务项目 （一）常规性便民服务内容

1、常规性服务的具体内容：房屋及共有部位共用设施维修和养护；公共区域及周围12小时保洁管理；规划绿化的养护管理；24小时保安管理、车辆、交通秩序管理；消防管理；节日气氛的布置安排；各项突发事件的应急预案。

2、委托性服务的具体内容：代订牛奶；代订纯净水；代订代送报刊杂志；代缴各种费用；代运装修垃圾；调节电视节目；代购火车飞机票；代办电话开户、移机、有线电视开户；代办电脑网络入网手续；代办宴会、预定客房等；商铺或房屋代为出租、管理；儿童4：30放心学校。

3、特约性服务的具体内容：预约上门维修水电管道、家政服务、商务助理、保健服务、钟点工、地板打蜡、房间整理、送餐服务（如条件许可）、房产租赁中介、房屋装修、电脑、网络维护、空调维修和网上购物。

（二）无偿便民服务项目、有偿便民服务项目及收费标准

都市人生活节奏快，时间对他们十分重要，在处理家居生活琐事问题时，要以最方便和最舒适的方式解决。在物业管理服务过程中提供便利、高效的服务是提高住户生活质量的一项重要保障。我们将秉承“以住户为中心，优质服务、合理收费”的经营方针，充分考虑小区的居住人员结构，针对不同的住户提供个性化服务，通过提供舒适的服务项目，创造崭新的居住生活方

式。

１、调研

我们公司对湖心西苑公租房项目进行了详实的调查、统计。结果表明，小区住户以附近乡镇的拆迁安置人员为主的服务对象，对之前的农村生活有着深深的眷恋同时又对城市生活有着强烈的渴望，渴望小区能够成为融入城市生活、开创全新的城市生活的有力助手。 ２、分析

这种情况说明在湖心西苑公租房居住的业主是对农村生活眷恋同时也是对城市生活强力渴望的群体，他们对待物业管理工作有着特殊的需求和较高的期望值，具体体现在以下几点：

（1）安全需求

安居乐业，“安”字为先，居民对财产安全和人身安全的需求在任何时候都是第一需求，同时也是对物业管理工作的第一要求。治安状况的好坏直接影响住户的生活质量。湖心西苑公租房小区地处312国道，来往车辆较多，周边环境较复杂，因此满足住户的安全需求将是管理工作的重点。

（２）服务需求

湖心西苑公租房小区住户属拆迁居民居多，他们注重人际关系的融洽同时也对个益的实现又强烈渴望，因此，他们对服务的要求将是全方位无缺陷的服务，这必将要求物业管理公司提供的服务要力求质检完美。

（３）环境需求

优美的居住环境是舒适生活的重要保障，关心环境则体现了现代人整体环境意识的加强，和居住环境观念的更新，同时表明未来物业管理工作对环

境美化的重要意义。

（４）精神要求

随着生活水平的不断提高，除“衣、食、住、行”之外，住户对住宅区的人文环境的要求也越来越高，特别是像湖心西苑公租房小区这样的小区住户，人们更多的是期望受到一种理想的精神环境，即社区营造出统一高尚的社区精神、社区文化和社区价值观的文化大氛围。

（５）物业保值、增值的需求

通过对物业提供良好的维修养护，营造舒适的居住环境，提供便利服务等，达到物业的保值、增值目的是业主对物业管理公司的一项明确的需求。由于湖心西苑公租房小区在开盘初期一直呈现强劲的增值潜力，这也为目前园区内房屋价格的低迷形成强烈对比。因此，在接管湖心西苑公租房小区项目后，我们将努力改变现状，通过我们良好的服务和对园区全方位的投入，一定能够把湖心西苑公租房小区建筑的优秀质检展示出来，并在房屋出售和出租的价格上得以有力的体现。

3、有偿便民服务项目及收费标准

序号 1 2 3 4 5 6 7

服务项目 安装窗玻璃、落地玻璃 调换、维修换气扇 挂画、挂镜框、安装门铃、毛巾架 门铃安线 安装抽油烟机、拆窗式空调 空调移机、维修 拆热水器 收费标准 20-30元/窗 20元/台 20元/个 15元/人.时 15-35元/台 现场定价 10-15元/台 备注 不含材料 不含材料 不含材料 不含材料 不含材料

8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30

安装窗轨、挂窗帘 更换马桶水箱配件（水压/外水压） 更换铁门锁（需电焊）木门锁 调换家俱、门铰链（合页） 安装白炽灯、日光灯、消毒柜 更换空气、漏电开关 检修电路 15元/付 15-30元/次 15-30元/把 5-10元/副 10－15元/台 15元/台 30元/人.时 不含材料 不含材料 不含材料 不含材料 不含材料 不含材料 不含材料 不含材料 不含材料 不含材料 修理更换开关、插座、电话盒、信箱锁 10元/个 更换日光灯管、灯泡 安装吊扇、壁灯、吊灯 2-5元/次 15元/台 管道疏通、洗练盆、水漕、马桶、浴缸 20-5 0元/次 管道、龙头堵漏，调换 其他维修、调换、安装 全面清扫已入住居室 擦洗已入住居室玻璃 新居全套打扫 新居清洁玻璃窗（包括窗、框、档） 皮沙发保养（2单1双） 卫生间清洁保养（含水龙头等五件） 二卫生间、一厨房清洁、保养 厨房（脱排仅清洁表面） 代办有线电视 代办电话开户（移机） 5-20元 现场定价 1.2-1.5元/㎡ 1.5-2.0元/㎡ 2.5元/㎡ 0.80元/㎡ 50-80元 20-40元/只 100-150元 30-50元 20元/户 20元/户

31 代办煤气开户、网通开户 20元/户 以上价格均需与业主委员会沟通，并经业主委员会同意后报物价局批准后执行，对于困难户、孤寡老人、烈军属、残疾人仅收材料费。

三、入住公约、入住手续及相关工作等程序和制度 （一）入住公约（按建设部样本） （二）入住管理方案

通过设计合理的入住方案，使业主办事方便快捷、入住工作规范有序、各项资料收集归档齐全。

1、入住前准备好以下文件：《房屋验收单》、《住户手册》、《房屋装修管理服务协议》、《房屋共有部位、共用设施维修委托协议》、《业主登记表》、《室内安防系统说明书》及一些告知提示性文件。

2、安排好入住办理场地，准备好办公设施，并将有关入住流程的指示、收费标准等公示的文件上墙。

3、一般安排7—10天集中交房时段，组织较多的工作人员，开放多组流水作业通道。进入正常时段后由业主服务中心负责。

4、《住户手册》及公众物业管理制度住户手册分七个部分，主要内容有： （1）前言。主要是欢迎祝愿词、小区简介、介绍小区管理单位及其合作愿望、编制说明等。

（2）住宅使用说明书。包括房屋开发、设计、施工、监理单位，配套设施的配置，住宅内配备的设施，注意事项等。

（3）小区物业经理人简介。包括物业管理处机构设置，物业管理处职能，物业管理的服务内容，物业费的收取标准。

（4）小区服务指南和物业管理服务项目。 （5）湖心西苑公租房小区使用公约。

（6）小区各项管理规定。包括公众物业管理制度如环卫、绿化、安全、消防、交通停车、装修、广告招牌与指示牌、物品搬运，公共设施管理制度、精神文明公约等。

（7）其他。常用电话、小区平面图、《物业管理条例》、建设部《城市新建住宅小区管理办法》、《住宅室内装饰装修管理办法》及市县关于物业管理的相关规定。

（8）重要提示。

5、入住手续及相关工作程序和制度

（1）入住手续流程：验证—发放资料—填表和签协议—收费—发放钥匙—验房。

（2）验证：交房通知书、交房流转单、售房合同、业主身份证、其他注明应具备的文件资料。

（3）发放资料：《住户手册》、《装修指引》（附装修申请表）、《委托服务项目表》，请业主签收。

（4）填表、签协议：《业主家庭情况登记表》、《房屋装修管理服务协议》、《房屋共有部位及共用设施维修委托协议》。

（5）收费：按物价局规定核收各项物业管理费用。 （6）发放钥匙。

（7）验房：工作人员陪同业主对房屋进行验收，并填写《室内房屋验收记录单》一式二份。

（8）保修。①告知业主应在装修之前申请保修，如已开始装修并出现问题，则应鉴别是否因装修损坏引起。②由管理员在《保修登记表》上登记，

明确业主约修时间、联系电话等。③通知施工单位或委托派管理处维修人员在预约时间内进行维修。小修、急修当场维修。④业主验收签字确认。维修人员也应签字。

四、管理服务收费标准公布上墙及做好宣传工作

1、前期物业管理阶段按照投标书规定的收费标准，一年后根据小区价格听证会确定的收费标准，依照市物价局的样板规定制作物业管理服务收费标准，放置在小区宣传窗内。

2、在管理处收费办公室或收费现场张贴（挂）物业管理服务收费标准，并向业主说明收费项目、内容及服务标准。

3、如通过业主大会或社区居委会等，多渠道向业主做好收费标准的宣传工作。

五、依法管理装修、违章搭建和房屋外观管理措施 （一）依法管理装修和违章搭建措施

1、在签订《商品房买卖合同》时，与业主签署《前期物业管理服务协议》和订立《业主临时公约》，为物业管理行为的法制化、规范化奠定基础。

2、把好入住办理时宣传交底关。办理住户入住手续时，发给业主《住户手册》，手册中包含《小区管理条例》、《业主守则》、《装修指南》、《物业管理条例》、建设部《城市新建住宅小区管理办法》、《住宅室内装饰装修管理办法》等，均含有不得违规装修、私搭乱建、改变房屋使用性质等内容，以及违反规章的法律责任，并加强口头宣传。

3、把好装修申请审核关。严格审核装修申请，对于不符合规定的内容不予同意，装修审核工程不仅要耐心宣传违章装修、私搭乱建对于房屋安全、

小区物业保值增值以及相关邻里关系的害处，而且还要从业主切身利益出发，提出合理化建议。

4、把好检查落实关。加强巡查，切实执行建设部《住宅室内装饰装修管理办法》的规定，及时发现和制止违规装修、破坏房屋结构、私搭乱建、破坏房屋外立面美观统一以及改变房屋用途等行为。

（1）严格装修检查、巡视。加强管理力度，掌握并记录每一业主的装修进度，工程维修部每天到施工现场随机了解施工情况，以防止乱搭乱建现象的发生和建筑外立面及公共部位发生损坏，阻止乱倒香蕉水、油漆、木屑刨花等行为，避免火险险情的发生。

（2）加强对施工人员的管理。管理处与装修企业签订《房屋装修责任协议》，以禁止各种不规范野蛮装修行为。

（3）对违章装修、野蛮装修损坏共有部位共用设施，除赔偿或恢复原状外，必要时提交相关部门追究和处理。

（4）对装修重要事项的重点规定：

①物品搬运：业主承担其所有聘请的搬运工人在运送物品过程中对小区公共设施、设备破坏的赔偿责任。装修材料使用楼梯走廊进行搬运时应避免损坏楼梯踏步、扶手、窗台、灯具、开关及墙面等。

②禁止损坏房屋结构（如拆改原房屋的外墙、柱、梁、楼板等主体结构部件，开挖洞等）、公共设施（如损坏、擅自改变公共给排水管线、照明灯具、电力管线及弱电系统等）、改变或影响房屋结构、外观、性质、设计用途、功能布局等，侵占公共空间、在房屋顶面上擅自加层建房或搭棚。电器线路必须从预留孔中通过，不可在框架梁上、楼面结构层上穿洞、开槽安装各类管

道。公共管道不可擅自改道、搭接，不可将卫生间或厨房间的污水接入雨水管、封闭公共管道检查孔。不可封闭或暗设燃气管道，拆改须由燃气公司进行。不可附加建造洗手间、沐浴房之类的设施。不可擅自改变与其他业主相联共用的电器、电话、有线电视等插座和给排水管道。

③业主装修仅限于室内部分，不可将公用部位纳入装修范围。不可破坏或随意在楼宇外墙开孔、改变色彩。需在外墙增开孔的，须报管理处并经书面同意后，在统一规定的部位方可用金钢钻开孔机开孔。

④空调安装：分体式空调室外机组管理处制定统一安放位置，空调排出的冷凝水接入统一的排水管中。

⑤多层住宅晾衣架须按照管理处确定的统一式样、规格、材质、颜色安装，不可安装花架。

⑥提倡不装防盗网。若要安装，须在内窗台安装（按管理处确定的材质、颜色和式样）；敞开式阳台不可安装防盗网。

（二）外观管理措施

1、外观管理措施结合制止私搭乱建等装修管理措施一起进行，以制止各种不合规定或未经批准在外墙上附加设施以及随意在外墙上开门开窗挖洞、破坏外墙或改变外墙色彩等行为。

2、将外观管理具体内容在住户《装修指南》中，给予明确，在《前期物业管理服务协议》或《业主临时公约》中也作出约定，同时管理处事先制定对于外立面的一些统一管理方案，如空调外机的放置办法、店铺招牌的设置办法等。

3、工程维修人员每天一次对小区外观进行巡视检查，发现问题及时汇报

并配合有关单位采取措施尽快解决。

六、车辆进出、流动人口、噪音控制等管理措施 1、停车场及地面车辆管理方案

（1）停车库车位使用权多为业主所买断，因此，车库管理采用IC卡门禁系统+摄像监视系统结合保安巡逻进行管理。做好车库的日常照明、排水、门禁、监视等系统设备设施的运行、维护和保养。做好IC卡续费、车库防火等工作，制定车库管理制度，并张挂在车库醒目处，做到交通标志、标识、车位号清晰，及时通过监视系统了解车库内车辆进出、停放及意外等情况，每月统计整理车位使用情况。

（2）机动车出入小区实行出入证制度、登记制度，禁止载有易燃、易爆、有毒、有害、有污染性物品的车辆进入小区。小区醒目处公布机动车出入和停放规定。

（3）建立业主车辆档案，动态掌握业主拥有车辆的数量状况。业主自有车辆包月停放的，由管理处发放小区车辆停放证，放于车内挡风玻璃后，确定固定车位，并以书面形式告知车主停车规定，按车位停放，签订车辆停放协议。

（4）在小区主要出入口设有交通标志，对车辆准入、限速、禁鸣等作出规定。车辆进出须登记（牌号、进出时间等）。

（5）地面停车场地划线规划停车位，按车位停放。

（6）门岗对机动车辆出入行驶进行指引，巡逻车管保安负责车辆停放秩序和交通疏导，做到管理有序，排列整齐，不堵塞交通，不影响行人通行。

（7）摩托车、助动车、自行车或电动自行车、其他非机动车划出集中停

放场地，管理制度落实、停放整齐，场地清洁。

（8）耐心劝导不遵守制度的车主，遇严重影响停放秩序和区域交通的事件按应急处理程序执行。

第四部分：后期管理操作方案

第一章 组织架构和管理模式

第一篇 广居物业组织架构：

一、 物业公司组织机构图

董事长

住户来访登客服组长 监控看管 保洁员 保洁绿化组组长 绿化 员 维护组组长 门卫员 巡逻 岗 工程维修组组长 维修员 经理 主管 二、组织机构图说明：

1、广居物业管理公司组织机构设置的原则是精干、高效、一专多能，服

务中心实行公司领导下的主任负责制。

2、公司内部采用直线智能结构，实行垂直领导，减少管理环节，提高工作效率。

3、董事长、经理、主管属管理层，其余为操作层。

4、广居物业管理公司组织机构是项目的总体组织结构，并根据项目一、二期的实际需要派驻具体管理中心人员。例如：一期已入伙居住区域将尽快派驻物业公司管理人员进驻。

第二篇 人员配备及要求

一、公司人员配备岗位职责及素质要求

人员配备计划、岗位职责及素质要求

部 门 职 务 人数 物业 物业 董事长 经理 1 1 学历职称 岗位职责 素质要求 物业 主管 1 财务人员 财务部 2 负责公司建 设工作 负责公司全 面工作 大专以上文负责物业管化，持有全国理处的全面物业管理企管理工作 业经理上岗证 负责公司账务中专以上文组建，管理。化，持有会计税收缴纳，申证，计算机二报。小区物业级水平 费的收纳，催缴。 熟练掌握与业务相关的、法规、制度，具有丰富的物业管理经验，有较强的组织协调管理、解决问题和语言、文字表达能力。 责任心强，具有一定的文化、公关素质，有一定协调能力。熟悉财会、税收知识，懂电脑操作。

维护组 维护组长 1 负责维护组具有从事小区护卫管理工高中以上文的全面管理作的经验，责任心强，综合化，持有专业工作 素质好。 培训上岗证 责任心强，政治素质好，有专业知识和护卫管理工作经验，有一定处理突发事件能力，形象好。身高男1.68～1.73米之间，女1.55～1.6米之间。 负责小区的具有水电岗位的技术技能，经过专业培房屋、水电、经验丰富，维修抢修能力训、有特殊工机电等设备强，能吃苦耐劳。 种上岗证 设施的养护和管理。 负责小区所园艺专业或有多年实际操技工以上文有公共绿化作经验，熟悉绿化养护、管化、园林专业 地及植物的理与种植，能吃苦耐劳。 养护和管理。 负责小区的熟悉日常的和特殊的清洁经过专业培各项保洁、清保洁工作，责任心强，能吃训 洁工作。 苦耐劳。 初中以上文化，退伍军人或经过专业培训、有上岗证 负责监控管必须有高度的工作责任心， 理，看护工作。并及时将监控信息处理和上报。 负责住户来具有良好的服务意识、耐心电、来访及登和责任心，工作积极主动。 记，并及时将问题传达给有关部门，在最短时间内予以解决。给业主满意答复。 执行各岗位职责，确保小区良好的工作、生活环境。 门卫、巡逻岗 保安 员 12 工程 维修组 维 修 员 4 保洁绿化 组 绿 化 员 保 洁 员 4 10 监控看管员 2 经过专业培训 客服中心 住户来电来访登记 1 大专以上学历 二、人员上岗仪表、行为、态度标准 (一)仪表

1、按规定着装，佩带工作牌，工作服整洁挺刮，衣裤兜中不装过多物品。

2、男士前发不遮眼，不盖耳，后发不及领，不留小胡子与大鬓角。女士前发不遮眼，后发不过肩，不浓妆艳抹。维修人员与清洁工不佩戴任何饰物、留长指甲。

3、保安人员上岗期间穿黑色皮鞋，并保持光亮，不赤脚穿鞋。 (二)行为

1、以立姿工作的员工，正确的立姿为:双脚与肩同宽，自然垂直分开，肩部平正，两眼平视前方，挺胸、收腹。

2、以坐姿工作的员工，须端坐在办公台前，不翘二郎腿，不将腿搭在座椅扶手上，不盘腿，不脱鞋。

3、上班时间不吃东西、读报刊杂志。

4、面对住户表现出热情、亲切、真诚、友好，不卑不亢。和住户讲话时全神贯注，用心倾听并注意说话艺术。

5、在为业主服务时不流露出厌烦、冷淡、愤怒、僵硬、紧张和恐惧的表情，不以任何形式顶撞、讽刺、挖苦业主。

6、来电话在三响之内接听电话，依次问好、报单位，说“请讲”，以后问清事由，并做好记录，如遇解决不了的或难以答复的问题，请示领导后再作答复，同时做好耐心解释。如需其他工作人员接听，先说“对不起，请稍等”，后通知该工作人员，不在远距离大声喊叫。通话完毕，不先于对方挂机。

7、处理投诉热忱接待、认真倾听、详细询问、心平气和、当场记录、尊重业主、忍耐克制。

8、行走迅速，不要跑步，不挽肩搭背，不从业主二人中间穿行。同时进出门，让业主先行。请人让路先讲对不起。

9、维修人员举止文明，凭维修单工作，进入业主家中先换鞋，完工后清理完维修场地，不接受业主的任何馈赠。

10、如有业主走近，立即示意，不无所表示，等业主先开口。业主离开时，说“您走好”。

（三）态度

1、礼仪——是员工对业主和同事的最基本态度。面带微笑，使用敬语，接听电话时先说“您好”。

2、喜悦——最恰当的表示方法是常露笑容。“微笑”是友谊大使，是连接业主的桥梁，它会使员工乐于敬业，并给人以亲切和轻松愉快的感觉。

3、效率——提供高效率的服务。高效率地完成工作，急业主所急，为业主排忧解难，籍以赢得业主的满意及管理处的声誉。

4、责任一一无论是常规的服务还是日常的管理工作，都应尽职尽责，一切务求得到及时的效果，给人以效率高和服务优的印象。

5、协作一一是管理处管理的重要因素之一。各部门之间、员工之间相互配合，真诚协作，不自以为是，互相扯皮，同心协力解决疑难，维护管理处的声誉。

6、忠实一一忠诚老实是员工必须具有的品德，有事必报、有错必改不提供假情况，不文过饰非，阳奉阴违。

(四)员工着装、标志

保安服装、清洁绿化服装、维修工服装、管理员服装管理处所有工作人员均佩戴带有公司司徽的工作牌。相关物业设施带有公司的司徽标志(如垃圾箱、工具车、指示牌等)。

第三篇 物业管理模式

居住在湖心西苑公租房小区中，不仅提高了住户的生活质量，也改变了人们的生活观念和生活方式。物业管理也将用现代化的管理观念、管理机构、管理手段，通过高素质的管理人员达到最佳的管理效果。我们的管理方式分为管理方法、管理目标、运作程序、实施措施、管理手段等五个部分。 一、管理方法 1、严格资质管理确保各类人员的专业素质和综合素质。

2、提供共管式服务。

3、严格法规、制度和标准制约，规范组织和个人的管理服务行为。 4、运用现代化管理手段，实现办公管理自动化。

5、启动CI系统，致力于精神文明建设，实施品牌和形象战略。

二、 运作程序 可分为整体管理运作流程与分项管理流程两部分。

三、 实施措施 1、治安管理上运用现代科技手段“三防”结合，确保安全。

2、装修管理上采用情理手段、经济手段、行政手段并用的方法。 3、精心养护小区绿化，加强小区环境建设和环保建设。 4、合理调度、有序停车，人车分流顺畅交通。

5、发挥规模优势，实施对电梯、保安方面的专业化管理。 6、在智能化管理上加强各方面工作

7、超前性、创造性、全方位地实行共管式服务。 8、开展卓有成效的社区文化活动

四、 管理手段 1、启动思想工作机制，通过思想工作重在激发潜能，充分发挥群众效能和工作积极性，引导员工动机，尊重个人感情，并且针对个性心理做适时的思想工作，工作方式有谈心、座谈等。

2、执行奖惩制度，在实际工作中坚持优胜劣汰、奖惩分明。通过奖与惩，做到人人有动力，个个有压力，从而促进工作。

3、建立激励机制，尊重个体权力，保持团队希望。我们把将培训放在集体和个人发展的重要位置。培养的目标是使员工忠于企业。一专多能、精益求精，在提升方式上不拘一格，能者上、平者让，为人才的脱颖而出创造良性环境。方式有培养提升、培训进修等。

4、工资奖金重在考核。依据贡献大小进行工资决策，既要考虑群体效能，更重视个人利益。充分肯定努力工作所应得的报酬。

5、提倡“以人为本”的管理理念，充分发挥每个员工的主观能动性，增强主人公意识和自我实现意识，使其在授权范围内创造性地开展工作。 6、管理工作的计划性，我们根据各个阶段管理要点的不同，按照轻重有序、科学实效的原则，拟定不同时期阶段的工作计划，并实施。

四、管理制度

一、公共管理制度

1、停车场管理须知

A、小区停车场交通、治安均由小区保安人员负责。入场车辆都应自觉服从停车场保安人员的调度和管理。

B、您不要乱停、乱放车辆，不要将车辆停放在阻碍其他车辆进出的位置。除预先告知外，非小区业主车辆禁止在小区停车过夜。

C、请您不要将车辆停放在小区各出入口处，影响小区居民的出入。 D、小区业主应自觉交纳泊位费并办理停车证。 E、出租车（除特殊情况下）不得驶入小区。

F、对于违反本规定的车辆，保安人员将有权进行锁车及扣押；同时相关业主应对由此造成的损失负责赔偿。 2、卫生管理须知

为了保持小区环境整洁，使业主享受幽雅舒适的生活环境： A、您将生活垃圾装袋并放置楼洞门口指定地点。

B、您不要将各种杂物投入下水道及便桶中。如因使用不当，造成堵塞或损坏，业主应承担全部修理费用及连带责任。

C、请您爱护小区内公共环境，不要随意乱涂、乱画、乱帖广告、标语。如属儿童所为，应由其家长负责。

D、请您不要将自种花卉放置在楼栋口或楼道内，避免丢失及影响其他业主的出入。

E、请您不要在楼梯间放置车辆或将鞋架、家具、储藏类等家庭物品。一经发现，物业处不经通知，有权进行清理。 3宠物管理须知

为美化、净化小区的居住环境，防止病疫传播，保障广大业主合法权益不受侵犯：

A、您定时携带宠物犬在小区内活动，并佩束犬链，由主人牵领、看管，

及时清除排出的粪便；

B、为免对他人的滋扰和对设施的损坏，请您不要携宠物进入会馆、公建楼、幼儿园等公共场所；

C、个人豢养宠物不得妨害他人，宠物影响他人正常生活、休息时，宠物主人有义务采取有效措施予以制止；

D、每年须对所养宠物打防疫，防止疾病的传播；

E、对生病、受伤、死亡的宠物应妥善照管、处置，死亡的宠物请不要遗弃或埋在小区内。 4、绿化管理须知

A、了保持小区环境优美，请您爱护住宅小区内的绿地、花草、树木、雕塑等小品是小区美化点缀设施。

B、您不要攀折花草树木，不要用树木晾晒衣物或扎铁丝、铁钉等，不要损坏花木的保护措施。

C、请您不要穿越绿化带或碰损绿篱栅栏。

D、请您及您的孩子不要在绿化带内打斗玩耍，不要在绿地内进行体育活动。

E、请您不要在小区公共绿地种植蔬菜及农作物，或擅自种植其它作物。 F、请您不要在喷泉、水池内嬉戏，以免触电及发生其他危险。

三、内部管理制度（各岗位职责）

1、物业公司经理岗位职责

A、应主动配合、支持公司领导和管理部、财务部的监督、检查工作；

B、熟悉并执行各项有关、法律、法规及公司的各项规章制度； C、带领各岗位人员进行小区验收，做好小区的各项管理工作及经济核算工作，完成公司下达的经济指标；

D、做好员工管理工作，检查各岗位人员完成任务情况；

E、鼓励员工积极学习专业知识，注意选拔有潜质的员工，对业绩差的人员提出调整或给予处分的意见；

F、关心小区管委员会建设，并接受管委员会监督，共同搞好管辖区的各项工作；

G、配合街道、派出所、物业办等相关部门做好相应工作及其他上级交办的工作；

2、物业公司主管岗位职责

A、负责本中心职责范围内工作的策划、指导、监督、把关； B、负责每月向公司经理提交本中心工作计划及工作总结； C、负责对本中心员工各类考核； D、向公司经理提交各岗位用人计划；

E、接待来访住户，对住户的投诉及时处理；投诉处理率99%； F、熟悉楼宇结构、单元数、户数；管线的走向；各种设备操作方法，公共设施养护办法和常见故障、常用维修方法；督促本中心工作人员及时收缴管理费，收缴率达预定目标；

G、熟悉有关物业、市容卫生、绿化、治安、消防等管理规定； H、每日巡查小区，检查各部门工作，发现潜在问题及时安排处理，并加以改进；

I、负责指导、监督健全档案管理，并抽查工作情况； 3、保洁绿化组组长岗位职责

A、依据小区的环境规划，制定小区环境整体养护的年度、季度、月度计划，营造小区良好居住环境，搞好小区绿化和清洁卫生；

B、对绿化工作和保洁工作，按人分区划片包干作业管理，做到员工之间任务划分清楚，责任明确，检查考核标准公开，奖惩兑现；

C、负责定期组织员工培训，提高员工的政治素质，业务技能和工作效率； D、经常巡视检查员工现场工作情况，随时掌握小区内绿化状况和清洁状况，必要时到现场督导员工操作；

E、对小区内各种环境标识牌及人文景观的布置等提出合理化建设性意见和观点，提高社区环境文化品位。

F、定期开展小区的消杀工作，并严格按照消杀计划检查和监督消杀工作； G、合理控制本部门各项费用，广开增收渠道； 4、维护组组长岗位职责

A、负责保安人员的上岗培训和职业道德的思想教育宣传工作，不断提高保安人员的专业素质和责任心；

B、制定业务培训计划，按计划定期组织专业训练，并做好记录； C、严格执行各种安全管理规章制度，维护管辖区的正常秩序，维护业主生命和财产安全，并接受物业处和辖区派出所的监督指导； D、负责辖区治安、消防、交通车辆的管理工作；

E、负责辖区消防组织工作、检查、监督消防设备的运行及消防设施、设备、器材的维护保养工作，确保每位保安人员都能做到“二懂、三会、三能”：

二懂：懂防火措施、懂起火后扑救方法；

三会：会报火警、会使用消防器材、会处理险肇事故； 三能：能遵守消防制度、能及时发现火险、能扑救火情。

F、负责维护组日常工作安排，出勤考核，合理调配人员，坚持白天和夜间的定期查岗制度；

G、定期巡视，对发现的各类事故、事件隐患及时制定解决措施并督促落实，遇到突发事件时以身作责，组织处理；

H、负责与派出所的联系工作，做好辖区安全防范工作； I、负责水体周围的安全防范，杜绝恶性事故的发生。 5、工程维修组组长职责

A、负责小区公用设施、设备的运行、保养、维修、安全检查工作的安排与落实；

B、组织参与设备的大、中、小修，制定计划，负责员工的专业技术培训； C、负责制定设备、备件采购计划，报财务采购；

D、做好各项记录，收集整理设备技术资料及维修保养记录，做好设备台帐工作；

E、参与违章纠正工作，及时发现和制止违章建筑和施工；

F、负责用户对本部门工作的投诉处理，不合格服务的处理，纠正和预防措施的实施，跟踪检查；

G、负责员工的考评工作，及时上报本部门考勤； H、合理控制本部门各项费用，广开增收渠道； 6、客户服务中心组长职责

A、熟悉物业管理有关法规；

B、负责建立完善服务中心信息流通网络，包括业主报修服务，投诉受理传递，各部门信息汇总，对业主公布信息等；

C、负责多种经营服务及各种费用收缴的组织管理； D、制定社区文化活动计划，丰富业主、住户的文化生活；

E、负责服务中心各种工作档案、业主档案等档案、文件、资料存档工作的定期检查；

F、负责开展服务中心宣传工作和公益性活动。 四、人员配置和人员的素质要求 昌美县广居物业管理有限责任公司的用人原则为“精干、高效、敬

业”，确定“重学历，也重能力；重水平，更重品德”的用人标准。我们要求事务管理具体操作人员必须是一专多能，实行一岗多职，相互协作，体现团队精神。（人员的实际配置以具体管理范围而定）

第四章 物业管理物资装备计划

第一篇 服务管理中心办公室及员工宿舍用房计划

为确保昌美县湖心西苑公租房项目的高质量、高标准物业管理服务水平，我们将投入足以保证高质量、高标准物业管理水平的人力、财力、物力。

一、在人力方面，我们有强大的人力资源后盾，除上述编制中确定的人员外，我们还储备有足够的替补人员，可随时应付人员的变动或对人员进行主动的调换，同时准备二期的人员储备。

二、在财力方面，我们有充足的资源保障湖心西苑项目的前期开办费，以及购置必须的精良装备和器具。

三、针对管理用房，包括服务中心办公室、仓库、员工宿舍等，希望开发商能根据物业管理服务的实际需要提供，具体可由开发商根据实际情况进行调整安排或另行酌商。 四、物资配备的原则：

· 严格按照必需、实用、节俭的原则； · 分期、分批、有计划配备的原则；

· 公司内部调价的原则；尽可能使用现有的物资配备原则;

· 以前期的管理标准编制配备，后期将根据实际情况进行配置的增加。

第二篇 服务工作必须物资装备

项目及品名 一、维修工具 冲击钻 手钻 电焊机 管道疏通机 台钳 砂轮机 电工工具 水工工具 个 把 台 台 台 台 套 套 1 1 1 1 1 1 1 1 2000 500 500 1000 200 300 150 100 2000 500 500 1000 200 300 150 100 单位 数量 单价（元） 金额（元） 备注

二、保安用品 对讲机 警棍 消防装备 电筒 木工工具 瓦工工具 丈量工具 部 根 套 把 套 套 套 3 3 3 3 1 1 1 1000 50 300 50 300 100 100 3000 150 900 150 300 100 100

第五章、具体实施方案

一、房屋设施、设备管理，维修管理方案

(一)全面掌握房屋的数量、建筑结构、权籍及使用情况等，利用物业管理软件，建立健全房屋、设施、设备档案以及业主维修档案，及时将维修养护情况记录存档，做到档案完整、准确、随时可查。

(二)加强房屋的日常维修养护工作

三、行政办公用品 办公桌椅 资料文件柜 电脑 一体机 保险柜 上下铁床 办公用品 四、清洁绿化用品 清洁绿化用品 垃圾斗车 剪草机

套 台 台 4 2 1 500 200 3000 2000 400 3000 套 组 台 台 个 张 5 2 1 1 1 4 300 500 3000 4000 600 250 1500 1000 3000 4000 600 1000 1500 第五章、具体实施方案

一、房屋设施、设备管理，维修管理方案

（一）全面掌握房屋的数量、建筑结构、权籍及使用情况等，利用物业管理软件，建立健全房屋、设施、设备档案以及业主维修档案，及时将维修养护情况记录存档，做到档案完整、准确、随时可查。

（二）加强房屋的日常维修养护工作

1、通过落实巡回检查制度，及时发现房屋的日常零星损坏并安排修复。每日巡检公共照明、开关、消防系统等设备设施运行情况，发现故障及时排除，并记录维修情况(需联系供电、供水、煤气、网通、有线电视、电讯等管

理部门解决的及时联系)。根据不同季节特点，分轻重缓急，合理安排，实行有计划养护，做到日有巡视、周有安排、月有计划、年有统筹。

2、制定维修养护计划，安排落实房屋日常维修养护工作。

3、建立维修值班制度，公布值班/报修电话和报修联系办法，24小时受理报修，业主服务中心12小时专人接待业主来访，还可以通过公司网站进行报修。

4、健全报修约修制度和维修服务规程。接待人员填写报修单，并按维修项目紧急程度，安排维修人员到达现场，零修及时完成，急修当日完成，小修3日内完成。电力、照明、供水、排水故障等特急项目，及时赶到现场，组织抢修。维修完成后，由维修人员填写到达时间、实际维修时间、费用情况，业主对维修质量进行验收，并签字认可;与业主约定的维修时间如有变动则提前通知业主;维修人员入户工作自带鞋套，做到入户维修不扰民，工完料净场地清。

5、在保修期内，密切同开发商的联系，保修期内如建筑单位不能及时处理的，采取先处理后协商的办事原则。

6、实行维修服务承诺制度和维修回访制度。公布《维修服务承诺制度》，切实做好回访和记录，接受业主对维修质量的监督和评议。

7、遇有抢险应急情况，按照应急预案及时组织人员处理。

8、健全维修养护质量管理制度，抓好维修施工质量管理。明确各级管理和维修人员职责，严格掌握房屋维修范围和标准，精心施工，合理安排，关键结合部位严格把关，严格按照工序操作，抓住材料、施工、验收、回访四个环节，并将之列入维修人员考核的重要指标，确保维修质量。

（三）设备设施安全管理运行方案 1、供电系统管理方案。

根据我县一般做法及开发商意图，小区供电系统由供电部门负责管理，作为物业管理部门重点做好以下工作:

（1）做好巡视和记录。发现有异常现象，或停电跳闸等故障及时与供电部门联系。

（2）做好供电局管理范围以外的公共线路和电气的维修工作。接待小区业主用电故障报修，并及时做出处理，如属供电部门的，及时与之联系，如属业主报修求助的，按服务规程尽快给予维修。

（3）做好公共照明系统维护保养工作。

（4）制定《应急预案》，并按预案规定处理供配电方面应急事件。 2、弱电系统及自动化系统管理方案。

（1）有线电视及电话通讯系统，重点做好与广电公司及通讯公司之间的联系、衔接及装机、故障处理等相关配合工作。

（2）保安监控系统，做好监控中心/可视对讲系统设备的日常运行操作，24小时专人值班监控，及时发现和处理监控中发生的问题，按《应急预案》规定处理应急事件，出现故障，通知维修人员及时排除。

做好摄像监控系统设备维护保养工作。包括依照保养规范每月定期对摄像头、传输部分、电源、显示部分、数码录像机等各部分清洁、检查、保养和校调。

（3）可视对讲系统/电控防盗门/巡更系统调界报警系统。定期进行可视对讲系统的维护保养，保证可视信号良好，通话系统正常，主机联系情况良

好。

（4）车管系统。每月两次例行检查保养车管系统，包括出入口控制机、道闸、主机，做到故障及时排除，读卡有效，显示正确，道闸启闭灵活，车辆进出联动正确，主机设定、维护、查阅、报表等功能有效。

3、消防系统管理方案。

（1）制定消防系统设备维修保养制度，并切实执行。

（2）每季度检查和试验消防系统/设备功能，包括探测器、电源、防火门、消火栓。

（3）每年一次全面检查所有灭火机，按不同类型做好灭火机更换或灭火液体更换等工作。

4、给排水系统管理方案

（1）做好日常检查养护工作。每月对供排水设备、管道、阀门、地漏和上下水等情况进行巡检和维修。每年一次检查各种水管、阀门、减压阀和排水井等工作情况，做到供水正常、排水排污无阻塞外溢。若遇大风或大雨过后，及时检查排水管和排水井，解决发现的问题。

（2）严格水泵房管理制度，做到水泵房内各水泵及其控制箱(柜)一一对应编号，所有管道标明水流方向。保持机房整洁，排水沟通畅，管道及支架定期油漆。机房内无易燃易爆物品及杂物堆放，检修通道畅通。机房定时巡视，水泵运行状态、管道压力有记录。无关人员不进入机房，进出人员情况有登记。

（3）严格执行水泵运行操作规程。例如开泵前检查进出水泵的阀门是否打开，阀门有否漏水，压力表读数、控制柜电源指示灯和电压是否正常，然

后开泵运行。开泵后每二小时检查记录各项数据，泵的填料允许有少量滴水，若出现大量漏水，应做适当调整，泵要轮换开启等。

（4）做好各类水泵的维修保养工作。一般采取自行维护，故障报修的方法。每月二次巡视检查各类水泵，主要内容:声响、震动、电流、电压及压力表等。每二年对泵进行一次大修保养，检查维修水泵的电机绝缘、自动控制箱、轴承、叶轮和密封等。对于未投入使用和不经常开启的各种消防水泵，每季度进行一次试运转，运转时间一般不低于10分钟，运转时特别注意超压保护，谨防发生事故。

二、市政等公共设施管理具体实施方案

(一)掌握情况。全面准确掌握所配置的设备种类、数量、分布位置、管线走向、性能、使用操作要求、维修保养要求等情况，了解房产商、施工单位的保修期限。

(二)建立设备管理台账。在设备上设置设备卡或喷刷相应的编号，做到账、物相符，做好年度设备清查、核对和使用鉴定工作。关键设备的易损件和低值易耗的材料有备品备件，以便能及时更换设备。

(三)日常维护。

建立设备的日常运行、保养、定期检查、维修制度，并作好详细记录，做到预防为主，并有计划地开展设备的改造和更新工作。做到日常保养与计划维修并重，保证设备的大、中、小修合格率100%，设备运行处于良好状态。

三、环境、卫生的管理及具体实施方案 （一）环境管理

维护规划的严肃性，定期进行检查维修，禁止乱凿洞，乱开门窗的破坏

行为，禁止个别业主随意改动房屋结构或乱搭建行为，保证业主的居住安全。我公司将严格按照国家有关的装修规定制定符合小区实际情况的管理制度，保证住宅楼的结构不被破坏，从根本上使小区不动产保值增值。

（二）保洁设施

根据开发商设计，小区按环卫部门规定配备了垃圾桶和果壳箱，考虑统一按每个单元配置一垃圾桶，商业用房按4-5间门面配一只垃圾筒，果壳箱区域内及沿街间隔50米左右配一只。同时在装修管理方案中考虑好装修垃圾的堆放地点和清运时间。

（三）保洁措施及考核

小区的卫生环境是体现小区面貌的重要因素，为搞好小区的卫生，我公司将严格质量标准，规范作业。树立起全员保洁意识，制定严格的保洁制度、工作标准和考核措施，并层层落实。目标管理达到：一日三清扫，垃圾日日清，严格控制二次污染。

具体实施措施如下：

1、保洁人员的安排:小区配保洁人员10名，其中2人负责小区沿街和外围清扫保洁及整个小区的垃圾清运，另8人负责多层住宅内公共部位清扫保洁。

2、保洁措施及考核

（1）推行标准化清扫保洁，建立和完善一整套行之有效的清卫保洁标准、操作程序细则、考核奖惩办法，实行12小时动态巡回保洁。按日工作、周工作、月工作的要求，分别落实，并检查考核，达到建设部全国示范标准。

（2）公共卫生

保持路面净、花坛净、绿地净、无杂草枯叶；垃圾亭、垃圾桶保持清洁光亮、无锈渍、无污迹、无异味，减少二次污染。实行垃圾袋装化，每天两次收集垃圾，并选择适宜的通道和时间，运送至垃圾中转站，运输车辆车容整洁，不污染道路，及时收集清运散放垃圾，做到日产日清，清除垃圾时，不将垃圾散落在楼梯和楼面上。各明沟沟盖无积尘、无锈迹，站立侧目可清晰见字。

（3）室内卫生

保持楼道净、玻璃净、楼梯扶手净；定期清扫、保洁。

（4）配合社区做好环境卫生工作。落实有效措施，环卫设施设备完好率98%以上，做好小区环境及公共设施、场所依照规范消毒杀菌，周围整洁无蝇蛆，维护住户健康。并运用宣传窗等宣传工具，积极开展健康教育工作，使居民基本卫生知识知晓率大于70%，健康行为形成率大于60%。

（5）利用小区宣传窗，设立健康教育专栏。

内容有控烟和预防艾滋病、性病等宣传内容及宣传品。 （6）加强保护环境，讲究卫生的宣传。

如订立“业主公约”和“精神文明建设公约”，倡导业主环保意识，形成良好习惯，使业主成为环境卫生管理的参与者。利用宣传窗及社区文化活动等宣传工具，加强生态教育，倡导生态消费，崇尚生态文化，让生态文明观深入人心。

3、清扫时间

实行12小时保洁制，从早上7时至晚上7时。沿街首次清扫，在8:00前完成，并在规定时间内巡回保洁。垃圾清运首次在8:30左右，晚上在7:00

左右清运，楼道、楼梯扶手每周至少清扫一次，期间根据季节特点和垃圾量适当增加次数。

（三）、商业网点管理

加强宣传工作，请商户配合和自律，清卫人员按规范完成12小时滚动清扫保洁，及时清理垃圾桶。每月1次与商户联系沟通，每年1次召集评选文明商户活动，积极配合部门对沿街商业网点的管理工作，使之符合卫生标准，秩序良好，无乱设摊点、广告牌、跨门营业，无乱贴、乱画、乱丢垃圾。

五、绿化养护管理的具体实施方案 （一）绿化管理方案、措施

1、绿化养护人员的安排。根据小区规模及绿地面积，配置日常绿化管理人员4人，绿化养护管理纳入公司绿化队统一管理。绿化养护在保养期满接手后进行。

2、制定绿化养护、管理制度，制订养护计划，健全养护工作职责、规程。并切实贯彻执行，按照不同季节以及不同树木的生长习性做好养护工作，使养护计划落到实处。

3、通过日常的物业管理、各种宣传活动、社区文化活动，以及管理处员工的垂身示范，感染业主，强化业主的绿化保护意识。

4、在绿化特色方面，重在营造生机盎然的环境氛围，在大门入口处和大楼主要公共区域，以四季花卉和绿色耐荫植物点缀小区环境，展示“**小区”绿色文化。

5、建立绿化管理档案。花木品种数量及生长情况有记录，主要品种挂牌

标识，养护工作有计划、有实施、有记载。

6、建立馨情园植树区。我们将在小区的园林用地，规划专门场地，根据业主的喜好，种植树木，比如结婚纪念树，小朋友的同龄树等，并制作统一的标牌。

(二)绿化养护设施的配备使用及养护工作标准

1、割草:配置割草机一台用于草坪的修割作业，小区配备修剪刀等进行局部修整。

2、清除杂草:每月1次，对草坪杂草严重混杂的进行换草。 3、施肥:普遍施肥每年2-3次，根据生长情况，安排好重点施肥。 4、做好浇水工作，尤其在夏季，草皮和花草作为重点。 5、及时修剪整形，达到形状整齐，造型美观，层次分明。

6、补苗。清除枯枝死树，及时补栽，保证无缺苗现象。草坪补缺随缺随种，保证草坪的完整率达到98%以上。

7、做好病虫害防治工作。每天巡回检查观察，发现病虫害及时对症施药，每季度全面防治。

8、保护：在草坪上树立温馨提示标牌，防止花草人为伤害。 六、公共秩序的维护、治安配合的具体实施方案 （一）安全防范管理方案

1、保安队伍的建立:从公司内部选派有工作经验，熟悉各类治安管理操作的保安骨干担任队长和班长，新进队员经正常培训分期安排到公司所管理的优秀楼盘实习，经考核合格后正式上岗。岗位体系分为保安队长、保安班长、门岗、监控岗、巡逻管岗，互相配合。

2、24小时执勤、巡逻，标准化管理。保安实行24小时运转服务，3班2运转。实行保安队长日检、现场主管周检、主任月捡的常规检查，结合专题捡查与随机抽查的监督制度，并充分利用巡更系统，加强监管。

3、制订保安交规定。保安交，依规定办理移交手续，签字，明确各自职责。

4、建立多重安全防范体系，争创无刑案小区。

（1）按照小区安全防范系统，首先发挥好小区周边红外报警系统的作用，及时发现和处置翻越围墙的可疑人员。

（2）充分发挥摄像监控系统的作用，对进入小区的可疑人员进行监视和跟踪，必要时进行盘查，对于违法行为录下证据，并及时运用无线对讲机，纽织保安人员处置紧急事件。

（3）重视第三道防线，单元电控防盗门/门禁系统的作用。将不速之客，拒之门外。

（4）有效发挥可视对讲系统的作用，使之成为业主拒绝生人、方便家人的眼晴，也成为管理处与业主沟通联系的桥梁。

（5）通过多种方式，积极开展宣传活动，增强业主自防意识，学会合理有效地使用好室内报警系统的作用，并宣传业主配合管理处群防群治，不要随意给生人开启单元防盗门，以免被不法分子利用，危害自己或邻居。

（6）制定应急事件处理预案，提高火警、冲突、浸水、匪警等紧急事件的快速反应和机动应急能力。

（7）装修期间，加强流动人口管理。 5、保安工作标准:

（1）门岗:依照规定立岗和实施礼仪服务；对外来人员进行询问、登记，禁止拾荒者、推销人员、衣冠不整者进入；对进出车辆进行记录、收发证、按规定收取停车费；及时为进出车辆开关大门/车闸，并用对讲机通知巡逻岗；对大件物品进出进行必要的登记和盘查；按规定交接岗。

（2）巡逻岗:依规定执行巡逻，巡视内容:公共设施、场地、消防通道、设备机房、装修场所、停车场及车辆等，发现问题做好记录；巡逻中遇业主要求应及时提供服务或立即通知有关人员到现场处理；接到监控中心对讲机呼叫，立即赶到现场进行处理，并向上级报告，将处理结果反馈监控中心；遇紧急情况按《应急预案》执行；巡逻中发现可疑人员进行查问、检查证件，必要时可带到管理处或提交派出所处理。

（3）监控岗：依规定做好数据硬盘容量捡查、调换，保存期二周，对于重要证据及时刻录到光盘，查看存盘经主任同意后方可进行；执勤期间密切注视显示屏，发现异常情况立即用对讲机向班长报告，跟踪处理结果，并作好记录，遇紧急情况按《应急预案》执行；保持显示屏、录像机清洁；接到消防报警系统、周界报警系统警报时，立即用对讲机向班长报告，并跟踪处理结果作好记录，然后将系统重新复位、布防；接到业主电子对讲电话，铃响三声之内应答，作好记录，根据需要向班长报告；负责对讲机的保管、充电、调换和借用手续；负责防汛防台期间应急通讯；对备用钥匙使用进行登记。

七、各类管理档案的建立与管理

（一）档案按照达标创优的要求，分18类建立:包括小区验收与交接资料、管理单位概况、企业发展规划、管理人员概况、企业经济效益、配合街

道居委会派出所工作、业主委员会概况、业主委员会与管理单位关系、企业各项管理制度、现代化管理、财务管理、房屋及维修管理、设备管理、共用设施管理、绿化管理、环境卫生管理、安全防范管理、社区文化。上述档案按年度建立和装订。建档流程:收集一一整理一一分类编目录一一登记一一电脑储存一一入柜存档一一汇总装订。

（二）制定《档案管理制度》，规范档案管理工作。

（三）档案的计算机管理:利用计算机储存档案信息，以方便管理和档案的查询利用。可按照地址、姓名、电话等多种特征检索查找。

（四）业主档案管理

1、管理处建立业主档案，业主档案一户一档； 2、业主档案的管理按公司《档案管理制度》要求执行；

3、业主服务中心负责业主档案的收集、整理、归档、利用；每月5日前把上月的有关业主资料、产权清单、租赁清单整理归档；

4、管理处主任每季度检查一次业主档案工作，发现问题书面通知整改； 5、业主档案内容:入住交房通知单、交房手续流转单、前期物业管理服务协议、业主临时公约、装修申请表及检查记录、装修管理服务协议、房屋共有部位共用设施维修委托协议、业主登记表、房屋验收单、入住资料发放签收单、产权(租赁)清单、售房合同复印件、业主身份证复印件、权证复印件、业主房屋维修档案、缴费情况一览表、其他有关业主资料。

（五）房屋及配套设施权属清册

内容包括产权人；房屋类型；使用面积、建筑面积；土地分摊面积；使用情况；附设设施情况；车库使用情况等。

（六）共用设备、设施管理档案

1、对设备、设施分门别类地予以编号登记，制定成《设备、设施台帐》。 2、业主服务中心每月出一份产权清单、租赁清单，正确反映目前实际情况，以便合理分摊设备使用费。

3、管理处主任负责审核产权清单、租赁清单。每月一次抽查管理手册，对于抽查中发现的问题及时整改。

4、档案内容包括:设备设施产品合格证、电器线路图、安装调试保养手册、使用说明书、安全检验报告、安装质量等级核定书、分部工程质量评定书、设备管理捡查记录表、安装大修检验报告、维修合同、维修报告、日常运行捡查记录等。

第六章 社区文化活动和便民服务

提高业主生活质素和客户满意度，提供多层次、多样化的个性化服务是重要的手段。根据实际情况，为创造便捷、尊贵、休闲、舒心的生活条件，我们拟提供及时、优质的个性化服务内容，主要如下：

序号 1 2 3

项目名称 预想效果 时间 长期 长期 长期 备注 文化活动室 文化活动室 医疗机构联办 棋牌活动（比赛） 内容丰富、层次广泛 图书阅览 关爱老年人 读书自修、扩大视野 健康保障，社区必备

社区体育比赛 4 （拔河、篮球等） 5 6 夕阳红老年晨练 社区歌咏比赛 少儿暑期特长培训7 班 8 9 10 11 12 13 14

世界环境日活动 世界无烟日 无偿献血献爱心 人人保护环境，减少污染 创建无烟小区 无偿献血，培养公德心 六月 五月 不定期 六月 不定期 中秋前后 长期 公司组织 公司组织 医疗机构合办 派出所合办 消防大队 居委会合办 公司组织 丰富青少年暑期生活 暑期 居委会联办 强身健体，提高自身素质 文艺活动，陶冶情操 长期 居委会联办 强身健体，提高自身素质 5月 居委会联办 5.1或7.1 居委会联办 禁毒法制教育活动 普法宣传，禁止毒害 消防知识培训 金秋综艺活动 提高安全防范意识 展现小区学苑文化主题 帮困助残、拥军优属 献爱心 结 束 语

《昌美县湖心西苑公租房B、D区物业管理方案》紧扣物业管理的发展趋势，围绕湖心西苑公租房现有可支配的管理服务资源，秉承广居物业的企业

理念，提出了整体经营管理服务构想，创造性地策划“湖心西苑公租房”酒店式管理“服务中心”及“精彩生活增值服务”的管理模式，努力缔造温馨祥和的理想家园。不断提升小区的物业价值，让业主们充分感觉到“物超所值”，从而配合、推动开发商的市场开拓！

本管理方案既有明确之整体构想，更有可行之实现措施，管理思路、服务方向明确，管理特色独到，绐终以人为本的服务宗旨。本管理方案立足“为客户创造价值”、“让生活更有风格”的“彩生活”运作模式，着眼于管理、服务水平之提升，既是创新更是突破；本管理方案既有针对性之工作建议，又有为湖心西苑公租房后续工程配套之服务，诚心又真意；本管理方案既有运作模式之定位，又有组织结构之职责，更有优秀团队之支持，行之更有效。

我们相信：有湖心西苑公租房开发商的鼎立支持，广居物业完全有能力将“湖心西苑公租房”项目缔造成温馨祥和的理想家园，开创无限繁华，为开发商，为小区的业主……

我们坚信：在物管行业的大浪淘沙中，没有最好，只有更好。我物业公司将一如既往地坚持“以客户为中心”的基本出发点和归宿，为了人的生存、方便和舒适，为了人的健康、交往和成长，而做出不懈地努力……

祝愿湖心西苑公租房项目：

旗开得胜，成为昌美县标志性的尊贵楼盘！

当我被上帝造出来时，上帝问我想在人间当一个怎样的人，我不假思索的说，我要做一个伟大的世人皆知的人。于是，我降临在了人间。

我出生在一个官僚知识分子之家，父亲在朝中做官，精读诗书，母亲知书答礼，温柔体贴，父母给我去了一个好听的名字：李清照。

小时侯，受父母影响的我饱读诗书，聪明伶俐，在朝中享有“神童”的称号。小时候的我天真活泼，才思敏捷，小河畔，花丛边撒满了我的诗我的笑，无可置疑，小时侯的我快乐无虑。

“兴尽晚回舟，误入藕花深处。争渡，争渡，惊起一滩鸥鹭。”青春的我如同一只小鸟，自由自在，没有约束，少女纯净的心灵常在朝阳小，流水也被自然洗礼，纤细的手指拈一束花，轻抛入水，随波荡漾，发髻上沾着晶莹的露水，双脚任水流轻抚。身影轻飘而过，留下一阵清风。

可是晚年的我却生活在一片黑暗之中，家庭的衰败，社会的改变，消磨着我那柔弱的心。我几乎对生活绝望，每天在痛苦中消磨时光，一切都好象是灰暗的。“寻寻觅觅冷冷清清凄凄惨惨戚戚”这千古叠词句就是我当时心情的写照。

最后，香消玉殒，我在痛苦和哀怨中凄凉的死去。

在天堂里，我又见到了上帝。上帝问我过的怎么样，我摇摇头又点点头，我的一生有欢乐也有坎坷，有笑声也有泪水，有鼎盛也有衰落。我始终无法客观的评价我的一生。我原以为做一个着名的人，一生应该是被欢乐荣誉所包围，可我发现我错了。于是在下一轮回中，我选择做一个平凡的人。

我来到人间，我是一个平凡的人，我既不着名也不出众，但我拥有一切的幸福：我有温馨的家，我有可亲可爱的同学和老师，我每天平凡而快乐的活着，这就够了。

天儿蓝蓝风儿轻轻，暖和的春风带着春的气息吹进明亮的教室，我坐在教室的窗前，望着我拥有的一切，我甜甜的笑了。我拿起手中的笔，不禁想起曾经作诗的李清照，我虽然没有横溢的才华，但我还是拿起手中的笔，用最朴实的语言，写下了一时的感受：

人生并不总是完美的，每个人都会有不如意的地方。这就需要我们静下心来阅读自己的人生，体会其中无尽的快乐和与众不同。

“富不读书富不久，穷不读书终究穷。”为什么从古到今都那么看重有学识之人？那是因为有学识之人可以为社会做出更大的贡献。那时因为读书能给人带来快乐。

自从看了《丑小鸭》这篇童话之后，我变了，变得开朗起来，变得乐意同别人交往，变得自信了……因为我知道：即使现在我是只“丑小鸭”，但只要有自信，总有一天我会变成“白天鹅”的，而且会是一只世界上最美丽的“白天鹅”……

我读完了这篇美丽的童话故事，深深被丑小鸭的自信和乐观所折服，并把故事讲给了外婆听，外婆也对童话带给我们的深刻道理而惊讶不已。还吵着闹着多看几本名着。于是我给外婆又买了几本名着故事，她起先自己读，读到不认识的字我就告诉她，如果这一面生字较多，我就读给她听整个一面。渐渐的，自己的语文阅读能力也提高了不少，与此同时我也发现一个人读书的乐趣远不及两个人读的乐趣大，而两个人读书的乐趣远不及全家一起读的乐趣大。于是，我便发展“业务”带动全家一起读书……现在，每每遇到好书大家也不分男女老少都一拥而上，争先恐后“抢书”，当我说起我最小应该让我的时候，却没有人搭理我。最后还把书给撕坏了，我生气地哭了，妈妈一边安慰我一边对外婆说：“孩子小，应该让着点。”外婆却不服气的说：“我这一把年纪的了，怎么没人让我呀？”大家人你一言我一语，谁也不肯相让……读书让我明白了善恶美丑、悲欢离合，读一本好书，

犹如同智者谈心、谈理想，教你辨别善恶，教你弘扬正义。读一本好书，如品一杯香茶，余香缭绕。读一本好书，能使人心灵得到净化。书是我的老师，把知识传递给了我；书是我的伙伴，跟我诉说心里话；书是一把钥匙，给我敞开了知识的大门；书更是一艘不会沉的船，引领我航行在人生的长河中。其实读书的真真乐趣也就在于此处，不是一个人闷头苦读书；也不是读到好处不与他人分享，独自品位；更不是一个人如痴如醉地沉浸在书的海洋中不能自拔。而是懂得与朋友，家人一起分享其中的乐趣。这才是读书真正之乐趣呢！这所有的一切，不正是我从书中受到的教益吗？

我阅读，故我美丽；我思考，故我存在。我从内心深处真切地感到：我从读书中受到了教益。当看见有些同学宁可买玩具亦不肯买书时，我便想到培根所说的话：“世界上最庸俗的人是不读书的人，最吝啬的人是不买书的人，最可怜的人是与书无缘的人。”许许多多的作家、伟人都十分喜欢看书，例如，他半边床上都是书，一读起书来便进入忘我的境界。

书是我生活中的好朋友，是我人生道路上的航标，读书，读好书，是我无怨无悔的追求。

下午13：00—17：00 度。全体员工都必须自觉遵守工作时间，实行不定时工作制的员工不必打卡。 3.1.2.2打卡次数：一日两次，即早上上班打卡一次，下午下班打卡一次。 3.1.2.3打卡时间：打卡时间为上班到岗时间和下班离岗时间； 3.1.2.4因公外出不能打卡：因公外出不能打卡应填写《外勤登记表》,注明外出日期、事由、外勤起止时间。因公外出需事先申请，如因特殊情况不能事先申请，应在事毕到岗当日完成申请、审批手续，否则按旷工处理。因停电、卡钟（工卡）故障未打卡的员工，上班前、下班后要及时到部门考勤员处填写《未打卡补签申请表》，由直接主管签字证明当日的出勤状况，报部门经理、人力资源部批准后，月底由部门考勤员据此上报考勤。上述情况考勤由各部门或分公司和项目文员协助人力资源部进行管理。 3.1.2.5手工考勤制度 3.1.2.6手工考勤制申请：由于工作性质，员工无法正常打卡（如外围人员、出差），可由各部门提出人员名单，经主管副总批准后，报人力资源部审批备案。 3.1.2.7参与手工考勤的员工，需由其主管部门的部门考勤员(文员)或部门指定人员进行考勤管理，并于每月26日前向人力资源部递交考勤报表。 3.1.2.8参与手工考勤的员工如有请假情况发生，应遵守相关请、休假制度，如实填报相关表单。 3.1.2.9 外派员工在外派工作期间的考勤,需在外派公司打卡记录;如遇中途出差,持出差证明,出差期间的考勤在出差地所在公司打卡记录; 3.2加班管理 3.2.1定义 加班是指员工在节假日或公司规定的休息日仍照常工作的情况。

A．现场管理人员和劳务人员的加班应严格控制，各部门应按月工时标准，合理安排工作班次。部门经理要严格审批员工排班表，保证员工有效工时达到要求。凡是达到月工时标准的，应扣减员工本人的存休或工资；对超出月工时标准的，应说明理由，报主管副总和人力资源部审批。 B．因员工月薪工资中的补贴已包括延时工作补贴，所以延时工作在4小时（不含）以下的，不再另计加班工资。因工作需要，一般员工延时工作4小时至8小时可申报加班半天，超过8小时可申报加班1天。对主管(含)以上管理人员，一般情况下延时工作不计加班，因特殊情况经总经理以上领导批准的延时工作，可按以上标准计加班。 3.2.2.2员工加班应提前申请，事先填写《加班申请表》，因无法确定加班工时的，应在本次加班完成后3个工作日内补填《加班申请表》。《加班申请表》经部门经理同意，主管副总经理审核报总经理批准后有效。《加班申请表》必须事前当月内上报有效，如遇特殊情况，也必须在一周内上报至总经理批准。如未履行上述程序，视为乙方自愿加班。 3.2.2.3员工加班，也应按规定打卡，没有打卡记录的加班，公司不予承认；有打卡记录但无公司总经理批准的加班，公司不予承认加班。 3.2.2.4原则上，参加公司组织的各种培训、集体活动不计加班。 3.2.2.5加班工资的补偿：员工在排班休息日的加班，可以以倒休形式安排补休。原则上，员工加班以倒休形式补休的，公司将根据工作需要统一安排在春节前后补休。加班可按1：1的比例冲抵病、事假。 3.2.3加班的申请、审批、确认流程 3.2.3.1《加班申请表》在各部门文员处领取，加班统计周期为上月26日至本月25日。 3.2.3.2员工加班也要按规定打卡，没有打卡记录的加班，公司不予承认。各部门的考勤员(文员)负责《加班申请表》的保管及加班申报。员工加班应提前申请，事先填写《加班申请表》加班前到部门考勤员(文员)处领取《加班申请表》，《加班申请表》经项目管理中心或部门经理同意，主管副总审核，总经理签字批准后有效。填写并履行完审批手续后交由部门考勤员(文员)保管。 3.2.3.3部门考勤员（文员）负责检查、复核确认考勤记录的真实有效性并在每月27日汇总交人力资源部，逾期未交的加班记录公司不予承认。

日常行走，常观废品回收浪迹于市，时暇与之交易若干，听闻他们辛苦多多，挣钱菲薄，有感于此，特予赋诗于此。 一一题记 骑着三轮的脚仿如轱辘 在大街小巷村镇游走 高亢嗓音呐喊悦耳 废品回收擦亮每一村落 / 不啻每一春夏秋冬 匆促步履浪迹江湖 只要有废品回收约我 第一时间到达场所 / 无论纸箱废铁电脑⋯⋯