REITs在中国发展的模式探讨

ECONOMICRESEARCHGUIDE

No．10，2009SerialNo．48

REITs在中国发展的模式探讨

李子昌

（西南财经大学，成都611130）

摘

要：2007年初，国内有关REITs的消息更是频频传出。根据目前中国的实际情况，可以先通过成立私募房地

产投资信托把商业模式建立起来，等到私募信托发展到一定规模的时候通过推动相关立法寻求税收上的优惠，完善相关法规，然后再把私募信托上市转化为公募信托或者发起设立新的公募信托。

关键词：REITs；中国；模式中图分类号：F830.5

文献标志码：A

文章编号：1673－291X（2009）10－0049－02

的管制，如果采用公司型REITS，由于没有相关的税收法律

作为必要的支持，利润必须税后分配从而会极大程度地影响收益水平。由于中国市场经济远远没有完善，公司治理水平

公司经理根本不可能达到发达国家水平。由于信息不对称，

人往往会作出逆向选择，即为了自己的利益而不选择能为股东创造更大价值的投资方式，从而损害股东的权益；再加上根据中国目前的法律设立的证券投资基金不管是开放式还是封闭式都是契约型，这为中国发展REITs提供丰富的运作经验。为了更好地保障投资者的权益，从长远来看，应该选择公司型，并且像美国的REITs基金一样可以上市流通。从立法角度来说，可以专门对房地产投资信托基金进行立法，以

成立房规范整个行业，保护投资者的合法权益。在目前阶段，

地产投资信托基金应采用契约型。

在开放式还是封闭式的问题上，从美国REITS发展的经验来讲，开放式REITs比封闭式REITS有更多的优势。但开放式REITs要求具备规模较大、较为成熟的房地产市场。为

扩大投资领域，开放式REITs不仅必须投资分散，减少风险、

而且还必须充分利用现有的发达的房地产市场和投资工具。而且开放式REITs规模是不确定的，其金额可能会非常大，在这种情况下，要求房地产资产市场必须有足够的容量，不至于因为基金的增大导致无对象可投。而中国房地产投资对象还不是十分巨大，再加上中国目前还没有具备跨地区进行房地产投资的能力基金管理公司或者信托公司。况且在房地产投资信托发展初级阶段，基金管理者没有太多的经验可以借鉴，显然都不适宜于满足开放式基金的发展。再加上中国

真实地披的资本市场不够规范，基金管理者往往不能及时、

露信息，因此可以说在中国发展开放式REITs的条件并不成熟。中国如果要发展REITS应先发展封闭式的REITS。

从商业模式上说，房地产投资信托将把募集到的资金主要用于购买现成的物业，然后委托专业的物业销售和管理公司经营这些物业并收取租金，最后再把收上来的租金以投资回报的形式返还给投资信托的投资人。不同的房地产投资信托会有不同的投资范围和投资理念。房地产投资信托在选择投资目标的时候考虑问题的唯一出发点应该是未来现金流的数量和质量，是投资信托全体股东的投资回报，而不应该

一、房地产投资信托基金概述

房地产投资信托基金(简称REITs)，是一种以发行收益凭

证的方式汇集特定多数投资者资金，由专门的投资机构进行投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金制度。

国外房地产投资信托的主要模式二、

1.公司型和契约型REITs

契约型房地产投资信托基金，是指在信托人与受托人缔结以房地产投资为标准的信托契约的基础上，将该契约的受益权加以分割，使投资人取得表示这种权利的受益凭证。

2.封闭型和开放型REITs

封闭型房地产投资信托基金被发行量，不得任意发行新的股份，它一般在股票交易所上市，若不想持有该股票，可以在市场上卖掉；相反，开放型房地产投资信托基金可以随时为投资于新的不动产增加资金而发行新的股份，投资者可以随时买入，不愿意持有可以再赎回。

3.私募和公募REITs

私募REITs是指以非公开方式向特定投资者募集RE-在这种条件下，ITS资金并以房地产为投资对象的投资信托。

REITs发起人通过电话、信函、面谈等方式，直接向一些机构投资者或富裕个人推销REITS单位并募集REITS资金。

中国REITs的模式选择及依据分析三、

根据目前中国的实际情况，可以先通过成立私募房地产

投资信托把商业模式建立起来，等到私募信托发展到一定规模的时候通过推动相关立法寻求税收上的优惠，完善相关法规，然后再把私募信托上市转化为公募信托或者发起设立新的公募信托。今天的房地产开发公司将会逐渐走向分化，有的能够发展成为专业的房地产投资管理机构，有的则会继续开发成为房地产投资管理机构的商业合作伙伴，也有的会二者兼备但是投资和开发功能相对。

在契约型还是公司型的选择问题上，按照中国目前的情况，成立契约型基金可以规避中国现行的《公司法》和《税法》

收稿日期：2009-01-18

作者简介：李子昌（1983-），男，广东珠海人，学士，从事房地产投资信托基金研究。

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是关联房地产开发项目的销售和关联房地产开发公司的回报。在中国，这里面会有一定的道德风险。如果房地产开发商同时具有房地产投资信托的功能，一定会有短视的房地产开发商地把房地产投资信托看做自己房地产开发业务变现和解套的工具。如果开始的几家混业经营的房地产投资信托这么做了，那么它们很有可能会因为败坏了房地产投资信托的声誉而断送了这个行业。因此，从避免利益冲突的角度，在刚开始的一段时间内只能允许房地产投资信托购买非关联物业。我们在发展房地产投资信托时也应注意房地产投资信托

“受人之托，代人理财”的信托的发展要规范运作，真正做到

原则，避免陷入以前某些金融市场不规范运作的困境。规范

运作的一个重要方面就是严格执行利润分派，使得投资者的

利益能够得到充分的保障，并防止房地产投资信托滥用经营收益，避免其过度膨胀，对市场产生负面影响。同时要积极寻求国家支持，为设立房地产投资信托以及保障其自由交易，提高其流动性和价值，扫除障碍。

四、结语

REITs在中国作为一种崭新的融资手段，必定会遇到其他的难题。只要通过企业、社会、和三方面的配合，必定能够推动REITs在中国的发展。

参考文献：[1]张红，殷红.房地产金融学[M].北京：清华大学出版社，2007.

[2]漆坚强.对中国发展房地产投资信托基金的浅析[J].当代经济人，2006，（1）.[3]常永胜.中国房地产金融体系研究[M].北京：经济科学出版社，2001.[4]于平.发展中国房地产信托的思考[J].北方经贸，2004，（6）.（上接32页）

[责任编辑陈丽敏]

!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!工作、爱好、才能和需求，并将所取得的数据和情况进行认真

分析。另一方面要根据所在地域居民特性，按照不同的管理

努力提对象制定切实可行的工作计划。另外还要加强教育，

高群众文化水平和文化素质，进一步增强党和的凝聚力和感召力。

（三）发挥民间文化组织的中介作用

民间文化组织是群众自发形成的文化互补型组织，是人们对文化需求的一种特殊表面形式，是人们参与文化活动的

我们要根据人们的需要，认真加以引重要组织载体。因此，

导，使其健康发展。

（四）发挥文化志愿者的骨干作用

文化志愿者是随着文化建设的需要应时而生的一支重要力量。他们无私奉献，积极参与，组织发动，出资出力，特别是有的志愿者为社会奉献一技之长，真诚为社会服务，因此，我们应当通过广泛宣传和发动，便更多的群众参与到文化志

服务社会、奉献社会的现愿者行列中来，逐步形成关心社会、

代文明理念。

总之，为了进一步搞好文化建设，推动农村经济不断向前发展，在文化建设事业中，要注意如下几点：

1.领导重视是关键。、要坚持贯彻提出的“两手抓，两手都要硬”的方针不动摇，高度重视文化建设与管理，形成各级党政部门齐抓文化建设的良好氛围，推动社会经济、政治、文化全面协调发展和进步。

2.理顺是保证。要形成领导，组织实施，避免文化建设的随意性、功利性、短期性，解决条块之间的协调。实

跨部门合作，充分实现了文化资源的优化配置，达现跨地区、

到资源共享的目的。

3.规范管理是根本。要充分认识到文化设施不仅要建好。更要管好用好。不仅要形成完善的配套的管理制度和办法，且须与时俱进，不断进行制度创新，机制创新，队伍的高素质作用于设施的高效能，拉动事业发展的高起点、高标准、高要求。实现一流设施的软硬件资源优化配置，相得益彩，使有限资源发挥最大效益。

4.不断满足人民的文化需求是目的。要倡导以人为本的思想，根据人民群众的文化需求，大力进行文化资源整合，拓宽资源共享的范围与途径。

部门要认真落实和广大群众密切相关的职能、任务，按照服务基层、服务大众的原则，形成各部门共同来关心文化发展

三是整合地区资源。整合资源，就是要整合当地的良好局面。

的人力物力和财力资源，共同投入当地建设。要将文化建设

互惠的双赢机与地区优势紧紧联系起来，建立起双向互动、

制。四是借助社会力量。文化事业社会办是市场经济条件下的一个基本规律，以社会之力投入文化事业建设也是我国一

特别要些地方的成功经验。要本着文化事业大家办的宗旨，

利用社会力量为文化建设献计献策，募集资金，通过倡导、宣传、出让冠名权等形式，组织动员热衷于社会文化事业的企业家、个体业者，为文化建设出资出力。

文化事业建设是一项长期的、艰巨的任务，是创新工程，是民心工程，是旗帜工程，必须不遗余力地搞好建设，成为凝聚人心的一项重要工程。特别是在文化产业发展方面，只有在建立起与社会主义经济相适应的文化建设投入机制，才能从根本上解决建设中的实际问题。

三、夯实群众基础，推进农村文化建设

文化的发展必须要有群众基础，群众是文化建设的力量源，是推动文化发展的内在力量，是决定文化建设进程的重要因素。参与、支持文化建设的群众越来越多，文化建设的群众基础越来越广泛，社会的文明程度越高，文化活动越持久、活跃，地区的凝聚力、战斗力越强。夯实文化建设的群众基础是一项长期的、艰巨的任务。

（一）发挥党组织的领导核心作用

党组织的领导核心作用一方面体现在核心上。要认真宣传、贯彻党的路线、方针、，实践科学发展观。利用党组织的政治优势发挥好对各项文化活动的政治导向作用，在方向上把握原则，确保有序进行。另一方面体现在党员在先锋模范作用上。党员应成为群众基础的骨干力量，在文化建设中献良策、做实事、奉爱心、尽义务、树旗帜，通过党组织的政治核心作用和党员的先锋模范作用，来教育群众、宣传群众、组织群众、动员群众投入到健康向上的文化建设工作中来。

（二）发挥群众的主体作用

随着社会的不断发展，文化发展将呈现更加丰富的形式，一方面要求我们深入到广大群众中去，了解他们的思想、

[责任编辑

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吴高君]