国有土地上房屋征收审计服务方案
（一）审计目标
审查房屋征收资料的真实性、完整性、规范性，拆迁安置补偿成本的真实性、合规性和合法性，查明房屋征收资金的来源及安置补偿依据、安置补偿对象以及安置补偿标准情况，审查相关单位在房屋征收过程中遵守相关情况，以及是否有违反公开、公正、公平、原则问题，查找问题的原因，提供并促进规范管理的意见和建议。
（二）审计内容 审计内容主要包括：
1 .基本建设程序是否合法、有效； 2 .房屋征收工作管理情况；
3 .拆迁安置资料的真实性、完整性、规范性；
4 .拆迁安置补偿成本的真实性、正确性、合规性和合法性； 5 .房屋征收实施情况及其效果；
6 .房屋征收资金筹集、使用及管理情况。
（≡）审计要求
1 .统一思想，认真负责。征地拆迁工作社会影响巨大，既关系到党和形象，
更关系到社会稳定和民生。必须依法、及时、有效地履行审计监督职责。这既是法定职责要求，也是一项政治任务。审计小组一定要本着高度责任感做好这项审计工作，并认真学习方案及相关文件，加深理解，提高认识。
2 .精心组织，统筹安排。审计小组要严格按照统一要求，统筹安排审计力量，精
心组织实施
3 .加强质量控制，防范审计风险。审计人员要严格执行审计准则的规定，保证审
计质量，防范审计风险，确保审计报告反映的问题事实清楚、定性准确、数据可靠。
4 .深入分析原因，提出对策建议。审计工作的绩效在于，即能查出问题，更能深
入分析原因，提出对策建议，促进有效解决，提出改进完善房屋征收工作的审计建议。
（四）审计方法
L基本建设程序是否合法、有效
（1）检查是否取得拆迁许可证，拆迁手续是否齐全；是否按规定发布暂停公告、
拆迁公告；是否制订了拆迁补偿方案、实施细则；
（2）检查拆迁服务公司、拆除服务公司、评估服务公司等是否按照规定进行招投
标，并关注招投标过程是否公开、公正、公平，是否存在围标、串标、违规转包以及暗箱操作行为；
（3）检查项目是否遵守合同制，项目单位是否与中标单位签订了书面委托协议，
合同条款是否全面、合法、公允，与招标文件和投标承诺是否一致。
（4）围绕征地及拆迁安置工作业务流程，检查房屋征收资料的真实性、完整性、
规范性。主要措施如下：
1）检查拆迁安置补偿协议的签订、拆迁资金的审批支付、拆迁资料的收集整理归
档编号等工作流程的制定、完善和执行情况；
2）检查拆迁安置资料的真实性、完整性、规范性；
3）审核对房屋权属是否明确，核对房屋所有权性质，集体土地上房屋拆迁还需核
对分户的真实性、合法性，明确房屋被拆迁人；核对房屋用途是否与证件登记用途或相关证明用途一致，房屋分类是否正确（住宅、非住宅）。
4）核查征地、拆迁项目涉及的被补偿人家庭人口基本情况，检查补偿、安置人口
是否真实、准确；
5）核对被拆迁人补偿面积是否与证件登记面积相符，无证面积的勘测认定是否由
具备资质测量单位出具并附正规测绘图及图片资料，无证面积房屋建造年限认定资料否有齐全；装修评估报告是否附有面积、装修材料数量及金额明细单;收集核对营业执照或纳税记录，核定实际用于经营的面积；收集核实室内设施相关资料并据实确认；对困难被拆迁人补助，特困补助是否有民政部门认定证明，残疾补助是否有残联认定证明；
6）对照相关规定、房屋评估价及安置补偿标准复核计算所需房屋拆迁补偿款；对
从事生产经营活动的，对照安置补偿实施方案复核计算营业补偿；对室内设施补偿费、购房差价补贴、搬家费、过渡费、拆迁奖励等对照安置补偿实施方案复核计算；对装修费的审计，按照评估报告认定金额复核计算；对其他性补助依据相关部门规定复核计算；
（5）围绕征地及拆迁安置工作资金流程，审查各项资金管理制度设置及执行情况，
重点检查房屋征收资金筹集、使用及管理情况，减少资金流失，保证资金充分发挥效益。主要措施如下：
1）检查征地及拆迁安置资金的来源是否合规；
2）检查筹集的征地拆迁资金是否及时足额下拨、是否及时入账、专户存储和专账
核算；
3）检查征地及拆迁安置资金的用途；
4）检查是否建立了严格的使用管理制度，管理是否规范有效，资金在拨付的各个
环节是否发生挤占、截留、挪用、滞留等违法违规问题。
2.住宅审计
（1）合法、合规性
支付被拆（搬）迁人的各项补偿、补助款项必须符合国家、XX市的相关法律、法规的规定，符合安置方案及相关会议纪要的规定。
（2）被拆（搬）迁人的确定
1）被拆（搬）迁人的确定必须有“有效文件”（包括《集体土地建设用地使用证》、
《农村个人建房使用土地许可证》、《乡村建设规划许可证》、《XX市土地登记审批表》等）予以确认。
2）没有上述资料支撑或是持买卖协议的，需按照该项目拆迁实施方窠规定上会认
定并出具会议纪要，并在会议纪要中写明认定过程及认定原因，将认定结果进行公示，公示期满后出具产权认定表予以确认。
（3）被腾退院落合法宅基地面积的确定
1）被腾退院落合法宅基地面积认定根据《集体土地建设用地使用证》、《农
村个人建房使用土地许可证》、《乡村建设规划许可证》、《XX市土地登记审批表》的有效文件进行认定，认定面积需符合拆迁方案的相关规定。
2）没有上述资料支撑的，需按照该项目拆迁实施方案规定上会认定，并在认定表
中写明认定过程及认定原因，将认定结果进行公示，公示期满后出具宅基地面积认定表予以确认。
（4）被腾退院落内建筑面积的确定
被腾退院落内建筑面积根据《集体土地建设用地使用证》、《农村个人建房使用土
地许可证》、《乡村建设规划许可证》、《XX市土地登记审批表》结合测绘公司出具的测绘成果进行认定，并将认定结果进行公示，公示期满后出具认定表予以确认。
（5）评估公司出具的估价报告
评估公司出具的评估报告应符合《房地产估价规范》的相关规定，同时报告内被腾退房屋及装修、附属物的重置成新价应依据《方案》中要求的作价标准进行估价。
（6）设备
拆迁服务公司应对被腾退院落内的空调、电话、有线等设备进行登记，并对应拍照。
（7）停产停业综合补助及房屋租赁补助
拆迁服务公司应对被腾退院落内实际用于经营或租赁的房屋建筑面积予以认定，并对认定结果进行公示，公示期满后出具认定表予以确认。（实际用于经营或租赁的房屋应在拆迁服务公司影像资料中体现并留存电子版照片）
（8）搬迁补助费、安家补助费、独生子女补助费、其他补助
搬迁补助费、安家补助费、独生子女补助费、其他补助应符合拆迁方案的相关规定。
（9）非被拆（搬）迁人本人签订拆迁腾退补偿协议的，应由被拆（搬）迁人作为
委托人与被委托人签订委托书和代领协议；
（10）营业执照登记的法定代表人非被拆（搬）迁人的，个体经营的应由法定代
表人出具停产停业补助放弃声明或与被搬迁人签订代领协议，有公章的加盖公章；有限责任公司等性质的公司应由全体股东出具停产停业补助放弃声明并签字加盖公章或与被搬迁人签订代领协议并加盖公章。
3.非住宅审计
（1）合法、合规性
支付被拆（搬）迁人的各项补偿、补助款项必须符合国家、XX市的相关法律、法规的规定，符合安置方案及相关会议纪要的规定。
（2）被拆（搬）迁人的确定
1）被拆（搬）迁人的确定根据《租地合同》、《租地契约》、《承包合同》等资料
予以认定。
2）没有上述资料支撑或是持买卖协议的，需按照该项目拆迁实施方案规定上会认
定并出具会议纪要，并在会议纪要中写明认定过程及认定原因，将认定结果进行公示，公示期满后出具认定表予以确认。
（3）被腾退非住宅占地面积的确定
1）被腾退非住宅占地面积认定根据《租地合同》、《租地契约》、《承包合同》等
资料进行认定，认定面积需符合拆迁方案的相关规定，并将认定结果进行公示，公示期满后出具认定表予以确认。
2）没有上述资料支撑或是持买卖协议的，需按照该项目拆迁实施方窠规定上会认
定并出具会议纪要，并在会议纪要中写明认定过程及认定原因，将认定结果进行公示，公示期满后出具认定表予以确认。
3）由村委会出具水、电、地租等结清的证明；
4）被拆（搬）人与村委会无任何租赁手续的，应由村委会开具地上物所有补偿归
其所有，与村委会之间无任何债务纠纷的相关证明。
（4）被腾退非住宅建筑面积的确定
1）被腾退非住宅建筑面积必须根据建委或规划部门核发的有效证件上载明的建筑
面积予以认定。
2）没有上述资料支撑或是持买卖协议的，需按照该项目拆迁实施方窠规定上会认
定并出具会议纪要，并在会议纪要中写明认定过程及认定原因，将认定结果进行公示，公示期满后出具认定表予以确认。
（5）评估公司出具的估价报告
评估公司出具的评估报告应符合《房地产估价规范》的相关规定，报告内被腾退房屋及装修、附属物的重置成新价应依据拆迁方案中要求的作价标准进行估价，如以市场价格作为估价结果的，需提供询价依据。
（6）设备
拆迁服务公司应对被腾退院落内的空调、电话、有线等设备进行登记，并对应拍照。
（7）停产停业综合补助
1）被腾退非住宅具备营业执照，营业执照原则上注册地址应在被腾退本址，如注
册地址与登记地址描述不一致时，应根据实际情况对注册地址与登记地址的一致性上会进行确认并出具会议纪要，并将确认结果进行公示，公示结束后出具认定表；
2）异地经营应符合拆迁方案中的相关规定，如拆迁方案中涉及异地经营或联合经
营的，上会认定过程详细写明并出具会议纪要。营业执照持有人与被搬迁人不是同一人时，应出具证明双方关系的书面材料并附有委托书；
3）房屋经营面积的认定
拆迁服务公司应对被腾退非住宅实际用于经营的房屋建筑面积予以认定，并对认定结果进行公示，公示期满后出具认定表予以确认。
（8）对疑似抢建房屋、抢栽苗木的审核
被腾退非住宅中明显为抢建房屋或成活率极低的苗木建议不予作价补偿或根据拆迁方案相关规定执行。
（9）非被搬迁人本人签订拆迁腾退补偿协议的，应由被搬迁人作为委托人与被委
托人签订委托书和代领协议；
（10）营业执照登记的法定代表人非被搬迁人的，个体经营的应由法定代表人出
具停产停业补助放弃声明或与被搬迁人签订代领协议，有公章的加盖公章;有限责任公司等性质的公司应由全体股东出具停产停业补助放弃声明并签字加盖公章或与被搬迁人签订代领协议并加盖公章。
