王丽毕业设计论文(正稿)

本科毕业设计论文

题 目 我国房地产业发展的制约因及探讨

专 业 工 程 管 理

学生姓名 王 丽

指导教师 周 丽 萍

毕业时间 2006年6月

本科毕业设计论文

毕业 任务书

设计 论文

一、题目

我国房地产业发展的制约因素及探讨 二、设计性质与目的

毕业实习和设计（论文）阶段是在学习完学校规定的全部课程的基础上进行的最后一个实践性教学环节，是学生全面、系统地掌握所学专业知识的重要组成部分。它具有综合性强、涉及面广和实践性强的显著特点。通过这一重要环节，培养学生具有综合运用所学的有关理论知识去分析、解决实际问题的能力，为其今后走上工作岗位从事有关实际工作打下一个良好的基础。

三、任务要求

1. 了解房地产的有关，走访有关部门，收集对房地产的宏观

指导性文件。

2. 实际调查房地产业的发展。

（1） 以走访的形式到房地产制定管理部门询问他们对房地产业

实际情况的认识与看法。

（2） 到有关金融部门了解有关房地产融资贷款的额度、利率、期限

和其它有关规定。

（3） 查阅有关资料了解房地产市场运行的实际情况。 3. 提出《我国房地产业发展的制约因素及探讨》的初步设想。 4. 整理与论文有关的、充分的、准确地信息资料，扩充查阅范围。 5. 树立、分析、筛选已有的信息资料，提出研究设想与计划。

6. 构思论文框架，编写论文提纲，撰写论文初稿，提交定稿及打印稿。

四、进度和要求

本毕业实习、设计计划安排从三月中旬开始到六月下旬结束，为期14周，具体各阶段进度安排如下：

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1. 实习和准备阶段：查阅有关书籍和资料，进行市场调研，收集，整理和计算基础数据，本阶段计划5周。

2. 实施阶段：根据资料做出分析，本阶段计划3周。

3. 初稿阶段：整理有关文字部分；做出综合论述，完成初稿，本阶段计划2周。

4. 完稿阶段：指导教师和有关人员评阅与学生自我检查相结合进行修改，补充，完善，最终定稿，准备答辩，本阶段计划2周。

5. 专题英语翻译：2周。

五、主要参考书及参考资料

【1】王彦.房地产价格[M]，北京：中国物价出版社. 【2】庄穆.房地产制度[M], 北京：北京经济学院出版社

【3】牛凤瑞.中国房地产发展报告[M]，北京：社会发展文献出版社.2005。 【4】中国人民银行营业管课题组.北京市房地产市场研究——金融视角的分析[M]，北京：中国经济出版社.2004。

【5】林增杰、武永祥、吕萍、丰雷.房地产经济学[M]，北京：中国建筑工业出版社.2003。

【6】陈淮、赵路兴.房价谁说了算？——土地与金融制度改革中的中国房地产[M].江西人民出版社.2005。

【7】汪应洛.系统工程[M].北京：机械工业出版社.2003第3版。

学生 ___________ 指导教师 ___________ 系主任 ___________

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本科毕业设计论文 目录

摘要„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„3 ABSTRACT„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„4 第1章 绪论 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„5 1.1我国房地产业发展的历史和现状 „„„„„„„„„„„„„„„„„„5 1.1.1我国房地产业的发展历史 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„5 1.1.2我国房地产业的现状 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„5 1.2房地产业发展中存在的问题 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„7 1.2.1房价高涨 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„7 1.2.2房地产市场产品结构不合理 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„8 1.2.3住房二级市场相对落后 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„8 1.2.4与房地产交易相关的法律法规还不完善 „„„„„„„„„„„„„„8 1.2.5住房金融风险不断积累 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„9 1.3本文的研究意义„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„10 第2章 房地产及房地产业的相关理论知识„„„„„„„„„„„„„„„10 2.1房地产的简述„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„10 2.1.1房地产的概念„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„10 2.1.2房地产的特性„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„11 2.2房地产业的简述„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„13 2.2.1房地产业的概念„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„14 2.2.2房地产业的特征„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„14 2.3房地产业在我国国民经济中的地位和作用„„„„„„„„„„„„„„15 第3章 我国房地产业发展的制约因素„„„„„„„„„„„„„„„„„17 3.1政治因素„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„17 3.1.1的行为„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„17 3.1.2所出台的行业、产业„„„„„„„„„„„„„„„„„„18 3.1.3房地产业相关的法律、法规„„„„„„„„„„„„„„„„„„„21 3.2环境因素„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„21

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3.2.1自然环境„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„21 3.2.2社会环境„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„22 3.2.3商业环境„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„24 3.3心理因素„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„28 3.3.1心理„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„28 3.3.2开发商及销售商的心理„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„28 3.3.3消费者心理„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„29 3.4经济因素„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„30 3.4.1国民经济发展水平„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„30 3.4.2对经济的宏观„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„31 3.4.3房地产金融„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„33 3.4.4供求关系„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„37 3.4.5房地产价格„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„39 3.4.6人民币升值„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„40 第4章 房地产发展制约因素层次分析法„„„„„„„„„„„„„„„„41 第5章 结论„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„47 致谢 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„48 参考文献 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„49

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摘 要

近年来，房地产业在我国飞速发展，已经成为我国国民经济的支柱性产业。然而，我们不得不看到，我国的房地产业在发展的过程中仍然存在着很多问题，正是这些问题严重阻碍了房地产业的健康、快速发展。

首先本文在分析了我国房地产业发展的历史和现状后，阐述了我国房地产业在发展过程存在的主要问题，由此提出了制约我国房地产业发展的主要因素，涉及政治、经济、环境和心理四个方面。

其次，利用层次分析法（AHP）对这些因素进行分析讨论，计算出了各影响因素对房地产发展影响的权重。在分析的基础上得出了针对于房地产的发展，我们需要着重关注的那些重要因素。

本文主要着重于理论分析，在第四章引入层次分析法对个因素的权重进行计算。

关键词：房地产业，制约因素，层次分析法

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ABSTRACT

In recent years, the real estate industry had a high development in our country, and has already became the pillar industry of our national economy. However, we have seen that, there still exsits a lot of problems in the development of our country's real estate industry , just about these problems seriously obstructed the health, fast development of the real estate industry.

First, this text analyzes the history with the present condition of our country’s real estate industry development , discribes the key problems of real estate industry exists in develop process, therefor bring out the main factor that restrict the develop of our country’s real estate industry, involve four aspects: politics, economy, environment and the mentality.

Next, use the method AHP to discuss these factors , and work out the weighting of each factor in influencing the development of real estate industry. Abased the analysis , aimed at the development of the real estate , we get out the important factors that we need to need pay attention to put .

This text primarily put great emphasis in analyze the theories, in chapter 4 use the method AHP to work out the weighting of each factor in influencing the development of real estate industry .

KEY WORDS： real estate industry, ristrict factors, AHP

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第1章绪论

1.1我国房地产业发展的历史和现状

1.1.1我国房地产业的发展历史

我国房地产业始于19世纪末。鸦片战争后，帝国主义列强相继侵略中国，并把我国东部沿海城市作为侵略中国的据点。当时的地主豪绅、官吏、买办，纷纷在沿海城市投资，从而使城市商业、服务业迅速发展，城市人口随之扩张，对房地产的需求日益扩大，房地产业从此应运而生。

至20世纪20年代初，随着旧中国房地产业的萌芽和发展，的房地产公司逐渐取代了零散的房地产业主设置的经租账房和经租处。此时，第一次世界大战已经结束，帝国主义的经济侵略势力卷土重来，特别是对上海等通商口岸，更是虎视眈眈。同时，由于军阀割据，内战不断，国内资金也纷纷进入城市。大量涌来的无法投入生产的外资和内地的游资，为了寻求资金的安全效益，便相继投入房地产业。他们大量占用土地，翻建旧房，建造新房，或出租或销售，以谋求巨大的利润。

新中国成立后，城市土地实行国有化，城市房地产则区别不同情况，按照以没收、接管、征用、抵债、收购等不同的方式转为社会主义公有住房。到1956年，私有房产社会主义改造完毕后，中国房地产业作为一个行业已不复存在，从而实现了城市房地产公有制，建立了以公有制为主体的城市房地产经营模式和管理。当时由于推行土地无偿使用和福利化住房分配，导致了土地资产的大量流失和浪费，并且由于房屋建设只有投入没有产出，由此带来的沉重负担使国家逐渐难以承受，大量住房投资无法收回，循环中断，房地产再生产步履维艰，城市职工住房日益紧张。

1.1.2我国房地产业的现状

我国房地产业从80年代开始兴起，90年代发展壮大，近20年的发展取得 了令人瞩目的成就。全国人均住房面积城市达到20平方米，农村达到25平方米，

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表1-1 1987年~2004年GDP、全社会固定资产、房地产投资及其增长率状况

(单位：亿元，%)

年份 GDP 全社会固定资产投资额 房地产开发投资额 GDP增长率 全社会固定资产投资增长率 房地产开发投资增长率 房地产 房地产开发开发投 投资占全社资占GDP比重 会固定资产 投资比重 1987 11963 1988 14928 19 16909 1990 18548 1991 21618 1992 26638 1993 34634 1994 46759 1995 58478 1996 67885 1997 74463 1998 78345 1999 82068 2000 468 2001 97315 2002 105172 2003 117252 2004 136515 3792 4754 4410 4517 5595 8080 13072 17042 20019 22914 24941 28406 29855 32918 37214 43500 55567 70073 150 257 273 253 336 731 1938 2554 3149 3216 3178 3614 4103 4984 6344 7791 10154 13158 11．6 11．3 4．1 3．8 9．2 14．2 13．5 12．6 10．5 9．6 8．8 7．8 7．1 8．0 7．5 8．3 9．3 9．5 21．5 25．4 -7．2 2．4 23．9 44．4 61．8 30．4 17．5 14．8 8．8 13．9 5．1 10．3 13．0 16．9 27．7 25．8 48．4 71．6 6．0 -7．1 32．7 117．5 165．0 31．8 23．3 2．1 -1．2 13．7 13．5 21．5 27．3 22．8 30．3 28．1 1.25 1.72 1.61 1.36 1.55 2.74 5.60 5.46 5.38 4.74 4.27 4.61 5.00 5.57 6.52 7.41 8.66 9.6 3．96 5．41 6．19 5．60 6．01 9．05 14．83 14．99 15．73 14．04 12．74 12．72 13．74 15．14 17．05 17．91 18．27 18．78 数据来源：《中国房地产发展报告》

住宅成套率达到70 %。住宅业增加值占GDP的比重，城市达4%，城乡合计达7.5 % ,房地产业己经上升到支柱产业的地位。近两年来住宅建设对经济增长的贡

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献率均在1.5个百分点左右。

在住房分配货币化、启动住房二级市场、住房税收、住房金融等的综合作用下，住宅与房地产业继续保持良好的发展态势．不仅有效地调动了住宅建设投资的积极性．进一步刺激了个人住房消费，改善了居民的居住条件,还对带动相关产业发展、拉动经济增长起到了重要的作用。从表1-1我们看到房地产的开发投资额逐年上涨，其占国内生产总值的比重日益增大，它已成为推动我国经济发展的强大动力，在经济发展中占有重要的地位。

房地产业已成为国民经济的支柱产业之一，它为国家的经济发展，为城乡居民居住条件的改善起着十分重要的作用。

1.2房地产业发展中存在的问题

然而，在我国房地产业高速发展的同时，我们又不得不通过成就的光环去透视房地产业所存在的现实问题：

1.2.1房价高涨

一国的房地产价格水平应该与区域经济的发展水平和当地居民的收入水平相适应。而当前，按照国际通行的房价收入比来衡量，我国商品房价格严重偏离居民收入。世界银行认为：房价收入比在3～6倍之间比较适当。根据《中国行业景气分析报告》显示,目前北京等大城市房价收入比是1：8--1：15。过高的房价收入比已经成为制约房地产业需求的重要因素。2002年和2001年相比，新建商品房的价格平均涨幅在l3%左右，这超出了经济增长速度和居民的承受能力。同时,过高的房地产价格必将提高其他行业的运行成本，从而对经济的持续快速发展起到一定的抑制作用。房地产价格的提高也可能带动新一轮的通货膨胀，形成经济泡沫。过高的房价也对社会稳定和发展产生负面影响。高房价将对提高居民的生活成本，特别是对中低收入家庭的生活产生非常大的影响。而少部分富裕阶层通过炒作房地产从中获利，从而实现社会财富的重新分配，社会的差距将不断加大，这不利于社会稳定和实现。

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1.2.2房地产市场产品结构不合理

随着房地产价格的不断攀升，房地产开发商为了追求尽可能大的利润，开始大量开发大型、高价的房地产产品。然而市场购买力并没有同步提高。这样的结果势必导致部分房地产产品不能被市场所接受，从而导致空置。在一些大中城市中高档价位产品空置现象已屡见不鲜，中高档产品供过于求。与此同时，中低档价位产品、经济适用房却供不应求，有的城市经济适用房的供求之比达到了1：8。经过近几年的发展，少部分高收入和中高收入的消费群体已基本拥有了住房，他们的购买能量已释放得差不多了。现在该是中等及中低收入者买房的时候了。然而他们需要的是低成本、低价格的普通商品住房和经济适用房。据调查，住房投资中经济适用房所占比重2001年为l5%左右，特别是新开发和正在开发的商品房，档次和标准还在不断提高。这样的结果，一方面无疑会造成大量住房困难户和中低收入户望房兴叹；另一方面，大量的高档商品房不能被市场消化，造成社会资源的浪费。如果这部分产品长期处于停滞状态，房地产开发建设就很难实现良性循环。

1.2.3住房二级市场相对落后

近几年，我国新商品房投资开发一直以双位数的速度增长；而房地产二手房市场发育却明显缓慢、交易清淡，大多数城市的二手房交易量占总交易量的10%～30%之间。2002年北京二手房交易总量在几十万平方米，人均只有一平方米。二手房的供给也远低于需求，与一级房地产市场的发展很不协调，没有形成房地产一、二级市场互动互利的效果。一方面我国许多旧房还存在着产权不明的现象，把这部分房地产推向市场还存在着法律上的障碍；另一方面，我国房地产市场的中介组织规模还比较小、信誉不高，房地产经纪人奇缺，从业人员素质也不够高，中介服务操作过程中不规范，甚至有误导、坑害客户的现象发生。房地产中介服务的市场认可程度也就不能得到有效的提高，难以适应房地产市场快速发展和消费者对房地产信息的需求。部分城市现行也是制约二手房市场发展的重要原因。

1.2.4与房地产交易相关的法律法规还不完善

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房地产市场发展如火如荼，但与房地产相关的法律纠纷也不断增多。据中国消费者协会统计，2002年商品房消费投诉增幅居各类投诉之首，是消费者投诉的焦点和热点，全年房屋投诉17172件，比2001年上升了62％。房地产发展过程中各种不合理行为,不真实的开发承诺,虚假的广告宣传,却没有真正切实的法律法规加以管理规范.和社会对房地产开发商缺乏有效的监督，对一些房地产企业特别是对当地经济贡献较大的企业的不正当行为视而不见。这实际上并没有起到保护大市场，促进大产业发展的作用,缺乏法律法规的制约和的监督指导,反而对当地房地产业的发展起到了极大的阻碍,制约了房地产的发展。与此同时大多数消费者仍不成熟，缺乏市场观念，维权意识不高，风险意识不强。众多因素困扰着消费者，使得消费者在购房过程中成了典型的弱势群体。据中国社会调查事务所的调查，房地产市场出现纠纷的主要责任在于开发商。由于市场信息不对称，开发商欺骗或隐瞒处于弱势地位的消费者，使消费者蒙受损失，打击和挫伤了消费者消费的信心与积极性，影响了房地产市场的发育成长。

从房地产市场发展的角度来看，必须建立起相应的监督和惩罚机制，健全相应的法律法规，切实保护购房者的合法权益，使不法企业被市场所淘汰，才能保持消费者的购买信心，保证房地产市场的长远发展。

1.2.5住房金融风险不断积累

房地产业的发展的背后必定有大量资金运作作为后盾，包括房地产开发资金、购房资金等。表一显示，我国房地产投资2000～2002年分别增长21%、27%、22%。房地产开发也出现了“三外”现象，即外地开发商、外资、外行业都来搞房地产。整个社会在房地产的高额利润的诱导下，大量资金进入房地产开发领域。在购房贷款方面，据调查购房者中有60％～70％的人都要通过住房抵押贷款买房。现在全国各地银行提供给房地产方面的贷款超过10000亿元，其中贷款提供给开发商的约4000多亿元，贷款给个人的住宅抵押约7500亿元。2001年全国房地产企业平均资产负债率是75％，房地产企业利用有限的自有资金借助高负债的杠杆作用进行滚动开发，利用社会对商品房的旺盛需求获取高额暴利。央行在《2002货币报告》中所指出：“地方短期政绩假象工程、开发商的暴利、房改的需要，诱导商业银行信贷资金投入房地产”。房地产投资持续高速增长，

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空置商品房增加，大量资金沉淀，使房地产企业面I临潜在的偿还困境，一旦房地产价格出现一定幅度的下跌，这种潜在的困难就可能浮出水面，从而导致金融风险，影响宏观经济的发展。房地产市场的变化，也可能导致住房消费贷款坏帐的出现。如果房地产价格出现下行趋势，房地产成为负资产，还贷违约现象也会大量出现，贷款机构可能无奈接手这些贬值的房地产，而面临巨额亏损和流动性风险。

1.3本文的研究意义

近二十年来，伴随着改革开放，房地产业在我国正在飞速的发展，同时他又带动了建材等其他行业的飞速发展，为国民经济的高速前进作出了重要的贡献，已经成为了国民经济的主导产业。然而我们不能不注意到，我国房地产业在发展的同时，仍然存在有较多的问题，正是这些问题严重阻碍了房地产业的健康、快速发展。本文正是在这样的前提下来研究，在房地产业的发展过程中，到底存在有哪些制约因素，在这些制约因素中又有哪些因素的影响作有较大，值得我们去深入思考，以期使得房地产业在今后能够正常、健康、快速的发展。

第2章 房地产及房地产业的相关理论知识

2.1房地产的简述

2.1.1房地产的概念

在不同的社会形态中，房地产始终是人类赖以生存和生活的基本条件，是一切经济活动的载体和基础。所谓房地产,它是房产与地产的统称，即房屋和土地的合称，包括建筑在土地上的各种房屋,及一切未经人类劳动投入开发的土地和经过开发利用的土地,以及与房屋,土地有关的利益。房地产既是生产和生活的必需品，同时也是一种资产或者说财富。

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当把房地产作为自然物来考察时，房地产可以定义为土地和土地定着物，或者被定义为不动产，即不能移动、或一经移动，其物理化学性质就会改变的物。当从经济学的角度来考察时，房地产是一种十分重要的资产，它总是在一定的社会关系中存在，作为生产力的组成部分。这时，房地产不仅仅表现为一种物，更表现为一种权利—人们拥有的财产权利。房地产的各种经济活动的实质就是其权属(即产权)的运行过程。

所以，世界上广泛存在着房地产所有权市场、房地产使用权市场、房地产抵押市场,房地产租赁市场等各种房地产产权市场。经济学的房地产概念，有着比自然属性更加广泛的内涵，它不仅是土地和土地定着物，而且包括由此衍生的各种权属关系。

2.1.2房地产的特性 (1)房地产的自然特性 1)位置的固定性

房地产是不可移动的，它始终建筑在一定的地段上，而土地是自然生成的，它存在于一定的空间，其经纬度不会发生变化,这就是房地产位置的固定性.而房地产位置的固定性决定了房地产交易是以其产权为交易标的，也就是说在市场上可以流转的是与房地产相关的各种权利，而不可能是房地产本身。因此对房地产产权关系的界定，以及相应法律的制定，是房地产交易顺利进行的重要保障。 2)房地产使用的耐久性和效用的多层次性。

房地产的使用年限都比较长，甚至长达百年以上，房地产使用的耐久性还表现在人们对某幢房屋相对固定的关系上，甚至会出现三代或三代以上的人都使用同一房屋的的现象。房地产在其效用上，同时具备生存资料、享受资料和发展资料三个不同层次的性质。房地产作为生存资料，给人以安身之处，随着社会的发展，房地产使用价值逐渐丰富，能给人以物质和精神上的享受同时，房地产还是人们娱乐、学习和社交的场所，为个人的发展提供了良好的环境。 3)数量的有限性及供给的稀缺性

土地是非可再生资源，其数量是有限的。这样，一方面土地数量是有限的，土地供给缺乏弹性；另一方面，人口数量却在不断增长，社会经济也在不断发展，

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对土地的需求呈不断膨胀的趋势，其结果必然产生土地供求的不平衡。尽管房屋可以根据需求生产，但由于受自然条件和技术水平的，尤其是土地有限性的制约，房屋的供给也必然受到制约。

在国内，近些年来伴随城乡建设的迅猛发展，城市范围不断在扩大，出现一方面农用地、耕地在迅速减少，而另一方面，又由于不合理的开发建设，造成一些建设用地闲置和不合理利用的情况，使土地资源遭受到巨大的浪费和破坏。 (2)房地产的经济特性 1)利用永续性

房地产，主要是土地，在人类正常合理的利用下，会产生源源不断的收益流。土地利用的永续性，在农业用地上表现为土地地力的永久性，即合理的土地投入和利用会获得源源不断的土地产品；在城市用地上则表现为土地承载力和生产生活空间的保障和永久性。所以，土地是一个宝贵的资源、生产要素，也是一种重要的投资工具，只要正常使用，就可以持续地满足各方面的需要。相反，不合理的开垦和利用土地，将会导致土地生产能力的下降，并使人类遭受自然界的惩罚。 2)房地产经济价值的积累性和衰减性

一方面，房地产的各个连续投资是会有成果的，另一方面，房地产经济价值的积累性并不能增加商品的价值。一个城市的土地，无论历史上投入多少劳动，这座城市的土地价值，并不会因为过去投入的劳动多，由于房地产的价值积累性，现在的价值就会大些。而且，既然有价值积累，就必然会有价值的损耗和消耗。房地产价值的积累和衰减，是一个事物的两个方面，在房地产的经济运行中，不能把两者分离开来，认定房地产价值只有积累而无消耗，或者说只有消耗而无积累。

3)房地产利用的递减性和合理集约性

在一定条件下，对于土地的开发利用是有限度的，即包括土地在内的生产要素的组合要达到合理和最佳状态。超过该点，继续追加投入，就会出现土地报酬递减现象，甚至导致入不敷出。在美国曾经作过研究表明，建筑一座3层大楼的投资利润为4.63%;一座10层大楼的投资利润是6%;一座15层大楼的投资利润是7.05%;而建筑一座20层大楼的投资利润是6.72%;一层30层大楼的投资利润5.65%。这表明，建筑物超过20层，建筑利润就会呈递减趋势，直至亏本。那么，

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为何世界上又会出现许多摩天大厦呢?建筑商这时考虑的不仅仅是利润，而主要着眼于大厦的社会政治影响，或者说树立一种新型的企业形象。建筑利润出现收益递减现象，在我国大多数城市实践中己得到充分验证(高层建筑的成本售价普遍高于低层，这说明容积率的提高造成建筑成本的上升大于土地成本的节约)。因此，房地产利用就存在一个合理集约的问题。超过合理的界限，就会出现报酬递减、甚至万本现象，从而了房地产配置效率的提高，导致房地产供求矛盾的加剧。

4)产权分割性与权益的流动性

房地产产权是由一系列权利组成的,这些不同的权利可以同时分属于不同的产权主体,由不同的权利人支配,如所有权和使用权,占有权相分离,所有权与抵押权相分离,甚至使用权与占有权相分离等.因此,房地产交易实际上是产权的交易,即各种产权的流转,可以是全部产权的转移,也可以是部分产权的转移。例如租赁住房,实际上是使用权,占有权的有限期转移,而房地产抵押则是一项其他项权利的设立和转移,并由于这些交易,使得房地产的产权分解,变的不再完整。借助房地产和市场这个媒体,随着房地产产权的流转,不仅有利于房地产市场的建立与完善,而且也是实现房地产最有效利用和资源最优配置的必要条件。 5)房地产供给的稀缺性和经营的垄断性

由于土地自然会供给的绝对有限性，了房地产总量的不断扩张，加之房地产位置的固定性和收益的递减性，造成和加剧了房地产的相对稀缺性。在现代大城市，地租、地价直线上升，使房地产成为主要的投机场所之一。有限的房地产犹如一座坚固的城堡，占据者不肯让出，外围者不能挤进，从而形成了房地产经济的垄断性。

6)房地产投资和消费的双重性

在诸多的生产要素投入中，房地产是基本的投入要素，房地产投资在国家和个人投资额中占有相当大的比重。同时，房地产不单单是用于消费需求，它已成为投资的重要工具。

2.2房地产业的简述

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2.2.1房地产业的概念

房地产业,它作为一个的产业部门而存在,不仅包括生产环节,也包括流通和服务环节,是由房地产开发,经营,消费,管理和服务等经济活动所组成的,是一个相互依存,相互联系,相互提供服务的有机整体.

房地产业具有流通与服务两种职能。由于我国城市土地所有权归国家所有，我国房地产经营内容与服务内容与一般国家略有不同。1978年11月20日，原中国城乡建设环境保护部《关于发展中国房地产业的报告》中，对房地产业的内涵作了如下表述:“房地产业包括:土地的开发，房屋的建设、维修、管理，土地使用权的有偿划拨、转让，房屋所有权的买卖、租赁，房地产抵押贷款，以及由此而形成的房地产市场。”这个表述指明了房地产业所从事的活动的主要内容。

2.2.2房地产业的基本特征 (1)房产、地产交易的不可分割性

房地产业发展的关键在房地产商品的流通。在通常情况下，房地产商品由房产和地产构成，两者的交易具有不可分割性，并不代表它们具有相同的商品属性。房产商品具有价值，可以自由买卖;地产虽然也具有使用价值，但如果不考虑土地资本，天然土地或未经人工开发的土地没有价值，没有价值的土地却能够在市场上流通中实现较高的价格，马克思称之为“虚幻价值” 。 (2)房地产的先导性和滞后性

房地产业与建筑业、林业、材料工业、金属业以及市政、园林等行业有着十分密切的关系，房地产业的发展能够带动这些相关产业的发展。并且，各行各业的再生产和扩大再生产，都要以房地产业的发展为前提条件。因此，人们往往把房地产业称为国民经济的先导行业。房地产业的先导性仅仅是一定时期、对一定产业的表现。从整体看，房地产业的发展离不开整个经济的发展，且一般滞后于经济的发展。房地产业的复苏与发展是经济复苏后，固定资产投资增加的后果，就此而言，房地产业并非龙头产业。这是因为房地产开发需要大量投资，仅仅依靠自有资金，难以开发大宗房地产项目。我国19年—1991年间全社会固定资产投资增幅不大，土地供求也比较平稳。1992年固定资产投资达8582亿元，比

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1991年的5509亿元增长了37.6 %。1992年我国占用耕地2000万亩，约为1991年占用耕地350万亩的6倍之多，从而导致了房地产热和开发区热。从另一个角度看，当经济开始衰退以后，由于房地产的保值和增值特性，会使一部分工商业资金转向房地产业，从而房地产的发展会掀起一个新的高潮，但这并不意味着经济己经复苏，而只是房地产业滞后于经济发展的表现。因此，房地产业作为国民经济产业系统的一个子系统，其发展进程不仅取决于自身的扩张力，而且更主要地取决于能否与其他产业协同共进。所以，应根据社会经济发展的客观要求，合理房地产业的发展规模。 (3)房地产的风险性和投机性

房地产业是一项风险事业。对于发展商而言，风险有外部因素，也有内部因素。外部因素包括一国或地区政治、经济形势的变化，的调整，城市建设规划的变化等;内部因素包括投资决策失误、经营管理不善等。一旦以上风险产生，由于房地产开发的资金投入量大、周期长的特点，就会给发展商甚至整个房地产业带来较大影响。据统计，我国1995年商品房积压达3000多万平方米。缓解或避开风险的主要途径是多元化经营。有风险就有投机，房地产商品保值增值的特性和使用长期的功能，为房地产投机提供了基础和可能。地皮、楼花频繁被炒，产权多次转移，在现代社会已经司空见惯。房地产业有生产、流通、消费三大环节，流通是房地产业的基本环节。适当的投机促进了房地产市场的活跃，是房地产业健康发展所必需的催化剂。

2.3房地产业在我国国民经济中的地位和作用

(1)房地产业是社会生产的基础产业

社会生产包括物质资料的生产和人口自身的生产两大部分。从物质资料的生产来看，房地产业为各个经济部门提供必要的劳动资料，使这些部门拥有固定的生产场所或经营活动空间，离开了土地、房屋及其相应的空间，人类的一切物质生产都无法进行，房地产业发展的规模、水平、速度都将直接决定并影响其他行业的规模、结构、布局、发展水平与速度。任何行业都必然会拥有相当数量的房地产，并作为产业部门的固定资产的重要组成部分，直接参与价值生产和价值实

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现的经济过程。从人口自身的生产来看，住房是人类最基本的生活资料，也是劳动力生产和再生产的最基本条件之一。人类的基本消费活动，吃、穿、用都离不开房地产，劳动力再生产和成长所需要的教育、文化、福利等用房也需房地产业提供。可见，房地产是社会生产和人类生活的基本要素，房地产业是国民经济的基础产业。

(2)房地产业是国家财政收入的重要来源

房地产是一国或地区重要的社会资财，房地产业的发展能够给带来可观的财政收入，增加的资金积累。 房地产税收是国家财政收入的重要组成部分。西方发达国家房地产税收的种类齐全，主要包括房地产财产税、房地产、房地产营业税、房地产契税以及土地闲置税等。房地产税收收入一般占财政收入的25%—40% 。

(3)房地产业的发展能改善一国或地区的投资环境。

房地产具有不可移动性、增值性和保值性，它是一个高附加值的产业。房地产的这些特性使其成为最佳的担保品。所以，房地产业的崛起和发展，能改善一国或地区的投资环境和投资结构，完善市场体系，实现土地资源的优化配置和利用，促进居民消费结构的调整。当今中国，房地产业的发展及其基础设施的完善，成为一个城市吸引外资的重要条件。不少城市的领导人对此已有深刻认识，增加基础设施投资力度，大力改善投资环境，并纷纷提出了“以地引资”、“以地聚财”等发展地方经济的对策和思路。

(4)房地产的发展促进了消费需求的增长和消费结构的升级

市场经济条件下，投资只是带动经济增长的先导力量，实现经济持续发展的动力在于消费需求的稳定。消费需求作为最终需求，其规模变动不仅制约着消费品生产的增长，而且也长期制约着投资需求的增长。消费需求不足将导致生产出的产品不能全部转化为最终消费，供过于求及由供求关系决定的价格下跌现象必然出现，进而导致企业减少投资，经济增速减缓。因此，保持一定规模的消费需求的增长，对宏观经济运行具有重要意义。1998年以来，我国消费品市场已经结束了长期短缺矛盾的约束，扩大消费需求需要新的消费热点，通过消费结构升级来促进消费需求。住房作为耐用消费品，消费规模大，符合消费结构升级的需求，成为引领新一轮消费的主要产品。

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第3章 我国房地产业发展的制约因素

3.1.政治因素

3.1.1行为

行为指的是在房地产经营活动中对土地的经营、对的把握、对行业的指导等行为活动。作为市场经营活动的一个重要微观主体，其在市场经济活动中的行为很大程度决定了市场是否能够正常、健康、快速地运转。因此，在房地产业发展中，的失当行为必须得以规范，以保证房地产业的发展。 （一）行为的失当

所谓行为的失当，从市场经济运行的角度，主要表现在以下几个方面： 第一，有些地方.不顾经济发展的客观要求，不遵守国家出让土地的有关规定，乱批地，乱建开发区，以为批出了土地，建立了开发区，建立了市场场地，就是发展了市场经济，就是建立了社会主义市场经济.

第二，为了招商引资，低价出让土地。由于土地出让价格较低续过低，转让价格较高.使得地产业的利润大大高于其他行业的利润，房地产成了获利的最为有利的场所，于是社会上大量资金注入房地产，并形成了“炒”卖房地产的浪潮.

第三，由于许多部门和单位，把资金大量投资于房地产，即用为个人购买时，又形成了对房地产的大的需求，推动了房地产价格的大幅度的上涨。

总之，由于各级，一手低价供给土地，另一手又高价购买房地产，造成了房地产业虚假的需求；由于许多部门，参与了房地产的开发投资，对房地产又不力，房地产价高利大，投资房地产有利可图，从而使时地产成了经济生活中的一个热点。所以说，房地产热是由行为失当引起的。克服经济发展中存在的这些问题的根本途径，只能从规范行为做起. （二）按照改革的思路，规范行为

根据经济改革的思路和建立社会主义市场经济的要求，在市场经济条件下，在房地产市场经济中行为应当是：

第一，应当代表全社会的利益，对国民经济进行宏观。各级机

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构和部门，处于宏观的地位上，不应该育自己的特殊利益。必须转变职能，坚决实行政企分开的原则。各级部门，不应摘翻牌公司，也不应该在市场上形成垄断，妨碍自由竞争。

第二，应当认真执行国家的产业，决不应该凭借自己的垄断地位和资金的优势大量地直接投入房地产业，也不应该通过价格手段，牟取利润.应当采取经济的、行政的、法律等手段.房地产业的发展。

第三，由于房地产业，特别是由于土地的特殊性，以及土地的公有制，对土地实行垄断经营是必要的。但是，垄断经营也应该有垄断经营的办法，也应该按照经济规律办，各行其是，不是的正当行为。

第四，建设规范性的房地产市场重要的一环，是建立建全时房产市场的法规体系。市场经济就是一种法制经济，没有相应的法规，市场经济的运行是不可想象的。因此，建立建全房地产市场的法规体系，是规范时地产市场的重要步骤。

总之，规范行为，不仅是建立社会主义市场经济的要求，而是建立社会王义市场经济的主要内容。规范房地产市场行为，是对房地产的主要内容 。我们是社会主义国家，社会主义的经济是市场经济，在市场经济条件下，起着重要的作用，所以规范的行为，对于建立健全房地产市场，发展房地产经济有着极其重的作用。

3.1.2所出台的行业、产业 （一）行业、产业现状

房地产业是一个受影响，对敏感性极大的产业。由于严格控制着房地产一级市场中最重要的资源——土地，使得它对整个房地产市场有着绝对的控制权。它决定了市场供求关系平衡位置，决定了价格走向。作为在宏观下的房地产业的发展与整个社会制度紧密相关，是决定房地产开发企业发展的最重要的因素之一。

产业作为对产业发展进行干预的手段，常被看作是在现代市场经济中发挥作用的必然表现。迄今为止，对产业尚无统一的定义，比较有代表性的观点主要来自日本的一些著名学者的论述。小宫隆太郎认为，产业是为改变产业间的资源分配和各种产业中私营企业的某种经营活动而采取的

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；伊藤元重等人则认为，产业是由于竞争性市场存在的缺陷(即市场的失灵)，当自由竞争导致资源分配和收入分配出现问题时，为提高本国经济获利水平而实施的。

我国的房地产在近几年已然有了长足的发展，但仍存在很多不足和泡沫成分加速。建立健全房地产业相关立法，调整行业相关是我国房地产业健康、民远发展的保障。我国目前仅有《城市规划法》、《土地管理法》、《城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》等少数法律和法规来规范房地产业的相关行为，在房地产产业制定方面也存在许多小足，甚至还没有出台一套完整、系统的房地产产业。

（二）在新的产业下，房地产业如何健康发展 (1)规范市场，调节供求

首先，要好土地一级市场。按照“严格控制增量，力求占补平衡，盘活存量，确保重点建设”的要求，好土地供应总量、供应结构和供应区域。保持适度的房地产开发投资规模，保持房地产供需关系基本平衡、供略大于求的市场格局;土地供应在总量上要确保固定资产投资和城市建设需要，要从结构上改善房地产市场供求关系;同时要研究制订相关，鼓励开发商盘活手中还没有开发的土地，使这部分土地的建设项目尽快启动。

其次，应改善现有的房地产投资结构。近十年来我国房地产业以前所未有的速度增长，但是，这种高速度并没有改变住房投资不合理的状况。住房投资结构单一，建设品种单一，在一定程度上制约居民对房地产市场的消费需求。开发商应侧重于采取需求导向定位方法，即以消费者为出发点，以消费者的认知价值、需求强度及对价格的承受能力为依据，以市场占有率、品牌形象及最终利润为目标，真正按照有效需求来策划房地产投资结构和价格。

再次，应盘活存量土地，提高现有资源的使用效率。目前我国用地和住房十分紧张与土地资源浪费和住房闲置现象并存。投机活动的盛行也从侧面说明了这一问题，因为只有当房地产资源利用的效率还没有达到现有经济条件下的最大值，疫机行为还有利可图时，投机者才会热衷子投机活动。

最后，要避免产业的过度倾斜。国家对某个行业的过度支持，会导致整个社会资源的畸形配置，我国90年代初的房地产热和日本地价泡沫的产生.均是

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受干预而获得了便宜的贷款或者利于社会闲散资金的流人，应引以为戒。 (2)健全我国房地产机制

与国际税制接轨，设计合理、严密的房地产税制来控制房地产投机行为。一是通过证收空地税、土地保有税，提高囤积土地成本，以投机为自的韵土地交易，激励土地特有者合理利用土地；二是加强土地的征收，以转手套利为目的的土地交易；三是从调整、规范国家与企业之间的关系出发，逐步统一内外资企业所得税，降低企业所得税率，取消对房地产企业征税就低不就高的办法，实行统一的、确定的税率，这样在实际操作过程中企业纳税义务更明晰，税负更确定，使依法纳税真正有法可依；四是实行与地方分税制，建立地方税体系，把征收土地财产税的税权划归地方，并规定地方不得以任何名义向房地产企业征收各种基金、费和提留等。 (3)加强信贷监管，抑制投机

投机资本往往来自于金融信贷部门，要从源头上控制投机资本。第一，要加强对余融机构资产运行情况的监管，监督金融机构保持较高的资本充足率，保证金融机构具有一定的抵御风险能力。第二，要严格规定金融部门向房地产贷款的比例和房地产抵押贷款融资的比率，紧缩信贷总量。第三，要严格审查土地使用权抵押贷款条件，降低融资比率等，加大对抵押物与信用担保方的核实力度，建立一套全面评估贷款方的风险监控体系，一方面加强对抵押物的资产评估，另一方面加强对房地产企业经营管理、市场和风险的评估，尤其是对其资产安排和开发实力等进行彻底评估。 (4)建立房地产价格监刚、预警系统

建立城市基准地价与公示地价制度；编制并定期发布各类房地产价格指标制度；同一宗房地在一定期限内的交易次数等。同时，公告有关市场信息，加强对土地市场投资者的风险教育，调整投资者情绪，改变、更正投资者的信心与预期状态，尽量化解群体的非理性行为。 (5)大力发展和规范房地产中介

培育住房服务市场需要大力培养各种房地产中介人才，包括律师、营销专家、财务专家、顾问公司的咨询人员、估价人员、代理人、经纪人等等，他们必须有丰富的房地产工作经验、专业水平、相应的职业道德和为客户服务的敬业精神;

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加快实施房地产经纪人持证上岗制度;要大力提倡诚信敬业，打击中介领域的坑蒙拐骗，提倡阳光操作，提高中介的透明度;规范抵押房地产价格评估工作，提高担保信用，降低潜在的金融风险，抑制泡沫产生的速度。

3.1.3法律、法规

尽管目前有关房地产的法律、法规文件数量不少，然而房地产的法律、法规并不完善，正是这样的不完善，使得房地产开发、经营、发展的过程中有着不少的投机行为，而这样的投机行为严重危害了房地产市场的稳定，阻碍了房地产市场的健康发展。

我国现有的涉及房地产的法律、法规较多。在目前均围绕着以下几点： 第一、关于土地使用权的问题; 第二、关于土地地产转让的问题; 第三、关于房地产租赁的问题; 第四、关于房地产抵押的问题; 第五、关于物业管理的问题。

作为机关，在目前应当将注意力集中于规范房地产业的法律、法规上，房地产作为一项较新的产业，只有用完善的法律、法规加以监督，才能保证其沿着正轨迅速发展，真正成为引导我国国民经济发展的支柱型产业。

3.2环境因素

3.2.1自然环境

前面已经提到，房地产具有不可移动性，它始终建筑在一定的地段上，而土地是自然生成的，它存在于一定的空间，其经纬度不会发生变化。正是房地产的不可移动性，决定了房地产所处的自然环境，包括：地理位置、交通条件、周边配套设施、噪声、空气污染等成为了决定房地产的一项重要因素。在一项针对100人的住房调查显示：75%的购房者在购买住房时首先考虑到的使这东方产的自然环境。同时，自然环境因素中的地理位置决定了地价，而地价是成本的重要组成部分。这也就是说好的地段增加了房地产的成本。

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3.2.2社会环境

此处，制约房地产发展的社会环境指的是社会所提供的技术科技水平、管理手段及信息状况。

当前社会的科学技术水平与一项房地产的成本呈正相关。一方面，对整个社会而言整体科学技术水平的提高，可以生产出更多的新型，低价的绿色建筑材料，这符合生态需求，同时也为现代许多消费者所崇尚；另一方，对房地产开发商和建设者而言，高技术和先进的管理方法，提高了整体工程的效率，较大的价低了造价成本，可以更好的促进房地产业的发展。

当今社会被成为“信息社会” ，信息成了人们求生存、谋生活必备的手段、工具，或说是一种优势，以至于有这样的说法：谁掌握了信息，谁就掌握了成功的先决条件。对于房地产业的发展，信息无论是对于作为主体的开发商还是消费者而言，都具有重要的意义。然而，在房地产的发展过程中，信息不对称现象却广泛存在，严重阻碍了房地产业的发展。

信息不对称是指信息在交易各方的分布具有非对称性。某些信息交易一方拥有而另一方则不拥有。房地产市场之所以存在信息不对称，一方面是由房地产产品的异质性决定的，房地产产品的个体差异较大，购买者所需要的信息量必然很大，由于搜寻成本的存在,购买者掌握的房地产的信息必然是贫乏的；另一方面，房地产产品质量的高低只有在购买使用后才能够了解到，甚至使用了也难了解，因而许多质量方面的信息购买者是很难获得的,这就造成了房地产市场上的信息不对称。

这种相关信息占有的不对称状况导致在交易完成前后分别发生逆向选择和败德行为。

逆向选择是指掌握信息较多的一方利用另一方的无知来获取额外利益；败德行为是指签订合同的一方损害另一方利益而另一方又无法加以确定。逆向选择和败德行为严重降低了市场运行效率.在极端情况下甚至会造成市场交易的停顿。鉴于此，需要干预以弥补市场失灵。同时，关注市场信号也很重要，教育和广告是使市场信号产生作用的两个重要手段。

在不同市场主体之间信息的不对称分布是普遍存在的，它会严重地阻碍市场

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基本经济功能的发挥。

逆向选择和败德行为是客观存在的，它们降低房地产市场运行效率，影响房地产市场正常秩序；因此，必须借助于多种手段和措施加以控制： (1)搜集信息

信息的获取可以减少市场的不确定性，是克服信息不完备、不对称的重要手段。由于房地产投资的高风险性，开发商只有收集到十分详尽的信息,才能够降低风险。在投资前，开发商必须对开发地块以前的用途、周边环境、交通情况、周边的文化氛围以及近期和远期规划等因素进行综合评价，并对市场需求进行充分调研和预测，才可能作出正确的投资决策。对于消费者，能否购买到性价比合理的房产十分关键，信息的收集也同样十分重要。日前信息,收集的渠道和方法己经多样化，可以通过实地考察、问卷调查、网络查询等各种手段，但要收集到大量的相关信息就会增加运行成木。通常，收集到的信息只能是粗略的，逆向选择和败德行为依然存在，市场运行的低效率不能得到根本改观，必须加强法制建设、诚信建设和引导。 (2)加强法制建设

为了加强房地产市场的管理，维护房地产市场的秩序，保障房地产权利人的合法权益，1994年7月5日第八届全国人民代表大会常务委员会第八次会议通过了《中华人民共和国城市房地产管理法》，并不断对其进行完善，历年来依次推出了关于公积金管理、住房贷款管理、销售面积计算及公用面积公摊、房屋质量等一系列法律法规。但中国的法制建设还处于不断完善阶段，一些不法之徒钻法律的空子，进行房产投机，以谋求高额利润。另外，房地产市场还存在着有法不依、执法不严的现象，这也是造成日前房产交易投诉案件不断增多的主要原因。只有不断的完善房地产法律法规，增强法制队伍的建设，加强房产市场的监管力度，才可能建立一个有序的房地产市场。 (3)加强诚信建设

诚信，是指一个人、一个单位的可靠性、社会责任感和可信任程度。在商品经济社会的市场经济环境下，企业及个人商业信用状况，以及整个社会经济信用关系的信赖、认可程度，是衡量某个国家、地区或经济组织的经济环境和运行状况及社会文明程度的重要指标。信用程度越高越有益于其经济运行和发展;相反，

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则影响兵制约经济成长，严重的甚至将产生一系列社会问题乃至影响到整个社会的安定。只有加强诚信建设，才能够在房地产开发商和消费者之间建立起一种相互信赖、相互认可的经济关系，可以降低逆向选择和败德行为发生的概率，进而可以建立一个诚信的房地产市场。 (4)引导

对房地产市场进行宏观是引导房地产正常发展，解决逆向选择和败德行为的有效途径，尤其在当前中国发展市场经济、建立有序的市场竞争机制过程中更为重要。在房地产市场处于低谷或过热时，推出了一系列的措施，如通过调节税收税率、贷款利率等来引导房地产建立起一个有序的市场。

3.2.3商业环境

当前制约房地产业发展的制约因素主要是指房地产业的竞争，以及当前入世给我国房地产业带来的机遇和挑战。

（一）入世给我国房地产业带来的机遇和挑战 1）世界贸易组织( WTO)简介

世界贸易组织(World Trade Organization，WTO)于1995年1月1日正式成立，它是于联合国的永久性组织，总部设在日内瓦，现有140个成员国，它取代关贸总协定，负责管理乌拉圭回合一揽子协议的实施以及世界经济和贸易秩序。WTO是一个超国家的经济立法和司法机构，它的规范高于个别国家的法律规范，任何国家的经济立法只要与它的规范相抵触，就可能被判违背世界贸易规则和遭受制裁。WTO是经济全球化的产物，同时也是进一步推进经济全球化的制度保证，WTO与国际货币基金组织(International Monetary Fund，IMF)、世界银行(World Bank，WB)三足鼎立，成为21世纪世界经济秩序中贸易、金融和发展三大领域维持秩序的重要支柱。

WTO协定的基本组成是三个协议：《关税与贸易总协定》( General Agreement Tariffs and Trade ， GATT)，《服务贸易总协定》(General Agreement on Tide Service，GATS)，《知识产权总协定》(Agreement on Trade-Related of Intellectual Property Rights，TRIPS) 。WTO的意图是为所有贸易事务，其中包括关税、市场准人、知识产权、倾销、最惠国待遇、劳工、仲裁和制裁等制定出规范。WTO

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的宗旨和基本原则是通过开放市场、非歧视性和公平贸易等原则，达到实现世界贸易自由化的目标。WTO是具有法人地位的国际组织，它在调解成员争端方面具有最高的权威性和有效性，它的最高权力机构是级会议，至少每两年召开一次会议，下设总理事会和秘书如负责世贸组织日常会议和工作。 2）中国房地产业与世贸组织的关联因素

世界贸易组织的本质是自由贸易，所以，各成员国之间的竞争实际上是不同发展水平的国家，在同一个市场规则之下，在世界范围内开展的竞争。世界贸易组织是权利和义务平衡的组织，我们在享受世贸组织所赋予的各种权利的同时，又要承担相应的义务。这决定了加入世界贸易组织对我国房地产业既是机遇又是挑战。

加入WTO与房地产业的关联因素大体可分为三类: (1)普遍的关联因素

它是指WTO的宗旨及其基本原则等主要内容，涉及影响国内经济的部分和范围，都会相应地影响到房地产行业。如非歧视贸易原则，要求给予成员国最惠国待遇和国民待遇，一方面，我国房地产企业进入成员国可以享受到应有的权利和利益：另一方面，外商进入国内房地产开发和中介服务领域，也要对等地给予相应的权利和利益。又如贸易透明度原则，要求世贸组织成员公布一系列贸易法规，我国目前主要房地产法规，如《土地法》、《城市房地产管理法》等是公开透明的，问题在于法规不全，规范性不足，还有一些内部缺乏透明度。入世后，房地产市场规范化面临重大挑战。 (2)直接的关联因素

中国加入世贸组织的双边谈判和协议中，直接涉及房地产业的属于服务贸易领域，包括自用或租赁的房地产服务和基于收费或合同的房地产服务两项，此外建筑设计服务，城市规划(不包括城市总体规划)服务也与此有关。其影响涉及房地产业。

(3)间接的关联因素

主要是通过入世对国民经济全局和相关产业，特别是建筑业的影响而对房地产业发生的影响。从经济总体相关来看，一方面，改革开放深入，国民经济进一步发展，给房地产业发展带来更大的增长空间;另一方面，经济全球化使国际经

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济波动的影响加剧，房地产业的波动性加大。从建筑业相关来看，外商进入建筑业中的建筑服务、工程服务、安装和装配服务、环境服务、建筑设计服务等方面也间接影响房地产业。

3）加入世界贸易组织对中国房地产业的主要影响

根据发展研究中心报告认为，一旦中国2005年全部完成各项加入WTO的承诺，与不加入相比，中国2005年的GDP和社会福利收入将分别提高1955亿元和1595亿元(1995年价格)，占当年GDP的1.5%和1.2。如果进一步考虑到贸易自由化导致的生产率的提高，中国的效率收益将更大。在该背景下，从1998年到2010年年均GDP增长率将比不加入WTO提高近1个百分点，导致2010年实际GDP与1995年相比约提高13%，从理论上分析，中国加入WTO产生的巨大收益主要来自于根据比较优势重新配置资源所导致的效率提高，也即是中国参与国际分工后，分享经济全球化所带来的效率收益。

房地产业作为国民经济的一部分，其发展必须建立在整个国民经济健康发展的基础上，否则房地产业不仅不能自身得到发展，而且还有的风险。中国加入WTO，有利于整个国民经济的良好发展，更为房地产业的发展提供一个良好的经济环境。

1、加入WTO将加速中国房地产业的开放，导致与房地产业相关的产品和技术进口增加，使进入中国房地产市场的外资增加，从而促进房地产业的技术进步，促使房地产业的有效供给能力增强。据测算，发达国家技术进步对经济增长的贡献份额在60%以上，而中国这一比重只有35%左右，而房地产业的技术进步贡献份额又仅为25.4，还不及农业(接近40% )。加入WTO，关税大幅下调，将使房地产业在引进新技术、新材料、新设备，以至新理念和新运作方式等方面带来很多便利，大大提高房地产的科技集成度，并会有更多的外资进入房地产领域而加速房地产业的技术进步，特别是房地产材料技术、设计技术、智能技术和全程策划技术的引进、消化、吸收以及在此基础上的创新和突破，可以在有效降低和控制房地产开发成本的条件下提高产品品质，极大地增强房地产的有效供给。

2、为房地产业的产业化、市场化和国际化提供了契机。内受住房商品化和经济形势的推动，外受“入世”后的挑战，中国的住宅产业化进程将全面加速推

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进，尽快调整住宅产品的供应、开发体系，逐步提高住宅的综合质量。“入世”也有助于住房制度的改革，在土地、房屋的供给，产权制度的确定和相关的法律的制定上进一步健全。通过吸引外资，引进国外先进技术、设备和标准，加强与国外同行业的交流与合作，使中国的房地产业向全球化发展，最终实现国际化的经营和管理。

3、对房地产行业素质的影响。我国房地产业发展历史较短，从全国范围看尚处于初期阶段，且地区发展不平衡，70%左右的投资开发集中在沿海发达地区，整体行业的技术素质和管理素质较低，从开发生产、流通、分配、消费各环节的、机制不健全，同国外成熟的房地产业相比，存在较大差距。入世初期在与外商竞争中势必处于不利地位。但从积极方面看，入世也是极好的机遇，可以化冲击为动力，加速改革和调整，理顺，转换机制，增加科技含量，改善管理，促进房地产行业整体素质的提高。

4、入世对房地产市场价格的影响。从短期看，关税降低，建筑成本随之下降，预测短期内房价趋降但从长远趋势看，由于房价构成中的一些不合理收费将逐步取消，税费日趋规范，房价趋向合理化。

5、入世对房地产市场秩序的影响。外资进入，抢占市场份额，必然使我国房地产投资开发市场、建材市场、各类商品房市场、中介服务市场和房地产金融市场的竞争加剧，尤其是信息咨询、 评估、经纪等中介服务市场，住宅金融市场，物业管理市场是外商最想进入的领域，我国在这些领域比较稚嫩，面临较大竞争压力。

加入WTO对我国房地产业的影响将是历史性的，将使中国房地产业面临第四次历史性飞跃。加入WTO是我国房地产业进一步发展的历史机遇，将会促使我国房地产业在更深层次、更广泛的领域得到进一步提升。

但目前我国的房地产业还处于起步、成长阶段，无论在技术上、管理上都比较落后，虽然企业数量多，从业人员多，但真正高水平、高素质、有实力的企业还比较少，而且多数企业尚未真正建立现代企业制度，管理存在弊端，竞争力较弱。特别是房地产中介服务企业和物业管理企业与国外比差距更大。我国房地产业与国外房地产业相比，在国内市场上既有明显的优势，但也有相当的不足或劣择其主要方面如下:

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1、优势方面：(1)熟悉当地房地产市场;(2)较了解当地人们的需求。 2、劣势方面：(1)企业发展历史短，经验不足;(2)企业规模较小，资金实力较弱，管理水平较低，营销手段落后，市场竞争能力有限;(3)管理素质不高，从业人员素质普遍较低，服务意识较差。

入世后，如何发挥优势，化解弱势，是摆在我们面前的重大课题。

3.3心理因素

3.3.1心理

心理指的是对房地产业的定位，对房地产市场的把握。房地产业是我国的支柱性产业，必须给以高度的重视，一方面在积极鼓励其快速发展的同时，另一方面也要警惕房地产在发展过程中可能会带来得冲击。在整个过程中只有保持积极的心态，才能给予房地产业一个发挥力量的空间。

3.3.2开发商及销售商的心理

开发商及销售商从事房地产业，气根出发点是获取尽可能大的利益。随着房地产价格的不断攀升，房地产开发商为了追求尽可能大的利润，开始大量开发大型、高价的房地产产品。然而市场购买力并没有同步提高。这样的结果势必导致部分房地产产品不能被市场所接受，从而导致空置。在一些大中城市中高档价位产品空置现象已屡见不鲜，中高档产品供过于求。与此同时，中低档价位产品、经济适用房却供不应求，有的城市经济适用房的供求之比达到了1：8。经过近几年的发展，少部分高收入和中高收入的消费群体已基本拥有了住房，他们的购买能量已释放得差不多了。现在该是中等及中低收入者买房的时候了。然而他们需要的是低成本、低价格的普通商品住房和经济适用房。据调查，住房投资中经济适用房所占比重2001年为l5％左右，特别是新开发和正在开发的商品房，档次和标准还在不断提高。这样的结果，一方面无疑会造成大量住房困难户和中低收入户望房兴叹；另一方面，大量的高档商品房不能被市场消化，造成社会资源的浪费。如果这部分产品长期处于停滞状态，房地产开发建设就很难实现良性循环。

因此，开发商在从事房地产开发时，必须紧随市场，把握消费者的真实需求，

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这样才能真正实现产品被消费者接受，达到获利的目的。

3.3.3消费者心理

（一）消费者对商品房有形因索的心理倾向

1.物质因素.主要指质量因素。房屋质量的好坏，直接与消费者的人身安全挂钩，事关重大，不容忽视。一旦出现问题，谁有能力力挽狂澜。房屋倒塌事故曾有发生，其损失不可估量，其教训可谓深刻!

当然，质量问题是一个综合性的问题，有关材料、设备、技术等。这就要求商家们设身处地替消费者考虑，对消费者负责，认真贯彻执行国家颁布实施的《建筑法》和《质量振兴纲要》，坚决杜绝劣质产品、不安全产品进入市场，切实保护消费者权益.让消费者买得称心，住得安心。

2.经济因素。众所周知，房价之高令人咋舌，工薪一族望尘莫及，究其原委，大抵是地皮、建材价格过高，乱摊乱派费用过多等。尽管加强管理.取消了多个收费项目，但亦只是杯水车薪，对房价影响甚微。房价高不可攀导致空置商品房日益增多。面对众多急需住房的消费者.房地产商们该怎样变潜在需求为现实需求呢?有效途径之一就是让利销售!我国房地产商的利润过高这是不争的事实。因而，商家们在房价方面大有回旋余地。让利于民，从而减缓商品房积压，加速资金回笼，何乐而不为?营销实践告诉我们，在市场竞争口益激烈的现代社会，期望通过长期的高价格来获得高额利润的企图是不现实的。

除开房价，另一令购房者望楼却步的经济因素就是物业管理费.有些省市高层住宅的物业管理费惊人，非一般人所能承受，这使得许多购房者有了后顾之忧—买得起，住不起。规范物业管理，势在必行!

3.便利因素。消费者购买产品，以提高生活质量为出发点，尤其购房是项高支出行为，谁不想花钱买个皆大欢喜，一劳永逸?因而，消费者对于内部条件，要求舒适实用，布局设计合理;对于外部环境，则要求交通便利，配套设施齐全。 （二）消费者对商品房无形因素的心理倾心

产品的有形因素是创造价值的物质基础，而良好的无形因素则可强化有形因素，带给消费者信任感和安全感，从而加速价值的实现，达到营销目的。

1.产品的声誉。是指市场对产品名称、商标的知晓率。它不仅是消费者识别

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产品的标志，还能刺激消费欲。商品房作为建筑产品，也有其名称、商标。商标的注册，不仅树立了企业形象，同时也给了消费者一份强有力的信赖。

2.企业的信誉。它是影响企业形象的根本因素。常言说:诚招天下客，誉从信中来。房地产业也应遵循这一商业原则。以诚为先，以信为本，方能在强手如林的房地产世界站稳脚跟。要想取信为民，先得言而有信。有些商家为了扩大销售，常常随口向消费者许下一些漂亮动听的而又无意或无力兑现的承诺。承诺是一种形式，是一句广告词，是一种促销手段。

3.企业的服务。包括售前服务与售后服务。售前服务主要指作好宣传工作，客观详实地介绍房屋性能，既不夸大优点，也不隐瞒不足。售后服务主要指物业管理，包括维修、环卫、治安等诸多方面。市场效果表明:提供良好的物业管理服务，不仅有利于增强消费者的信心.增强物业在市场上的竞争力，同时还能达到使物业保值增值的目的。

如果商家们能正确把握购房者的心理，本着满足消费需求的观念去开发经营房地产，那么，随着经济新一轮周期的启动.我国的房地产业定能更快地走向复苏，房地产市场定能逐步走向稳定繁荣!

3.4经济因素

3.4.1国民经济发展水平

国民经济发展水平会直接影响到国内经济的投资规模以及国民的收入水平。房地产业其实质是大规模的固定资产的投资，而投资与国民经济的发展水平息息相关，因此说国民经济的发展水平一定程度上制约了房地产业的投资发展规模。而另一方面，国民收入水平影响到了居民的消费水平，消费水平一方面决定了房地产市场的兴衰，另一方面又反作用于国民经济。

3.4.2对经济的宏观

宏观是指在市场经济运行中对社会经济总体的调节和控制。的宏观过程，实际上就是依据市场经济规律，运用宏观调节手段和调节机制，把企业的微观经济活动纳入宏观经济发展目标中，使国民经济整体得到正常和有

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效的运作过程。

对房地产经济的宏观就是指以为主体，通过经济、法律，并辅之以计划与行政的手段和机制，对整个房地产行业和房地产经济运行所进行的宏观调节和控制，以发挥房地产经济在国民经济中应有的作用，保证其健康发展。（一）所颁发的宏观

2004年实施了以“管严土地，看紧信贷”为主的宏观，房地产开发的两大命脉——土地和资金均被纳入宏观范围。各商业银行严格控制对房地产的信贷投放，土地管理部门持续开展对土地市场的清理、整顿，土地严、金融紧贯穿全年，房地产业普遍感受到了“地根”严控“银根”紧缩的压力。

同时，金融部门连续采取措施，加强和改进房地产信贷管理，调整信贷投向。(1) 4月25日央行提高存款准备金率0.5个百分点。(2) 4月27日下发通知，将房地产（不含经济适用住房项目）开发项目资本金比例有20%提高到35%以上。(3) 6月银监会发布《商业银行房地产贷款风险管理指引》，规范商业银行办理房地产贷款的业务管理流程，确定控制房地产贷款业务风险的具体指标，个人住房贷款比例不超过80%,借款人住房贷款的月支出与收入比控制在50%以下（含55%），房地产开发公司的自有资金比例不得低于35%。(4) 10月18日银监会发布《信托投资公司房地产信托业务管理办法》（征求意见稿），对房地产信托业务的经营规则、监督管理、风险控制、处罚等方面作出详细规定。(5) 10月29日央行上调存贷款基准利率。

今年5月17日总理主持召开常务会议，研究促进房地产业健康发展措施。会议认为，房地产领域的一些问题尚未根本解决，主要是少数大城市房价上涨过快，住房供应结构不合理矛盾突出，房地产市场秩序比较混乱。根据当前存在的问题，国家将进一步采取有针对性的措施,也就是新的稳定房价的六项措施,其被称为”国六条”,具体内容为:

(1)切实调整住房供应结构。重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房。各地都要制定和实施住房建设规划，对新建住房结构提出具体比例要求。

(2)进一步发挥税收、信贷、土地的调节作用。严格执行住房开发、销售有关，完善住房转让环节税收，有区别地适度调整信贷，引导和

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调节住房需求。科学确定房地产开发土地供应规模，加强土地使用监管，制止囤积土地行为。

(3)合理控制城市房屋拆迁规模和进度，减缓被动性住房需求过快增长。 (4)进一步整顿和规范房地产市场秩序。加强房地产开发建设全过程监管，制止擅自变更项目、违规交易、囤积房源和哄抬房价行为。

(5)加快城镇廉租住房制度建设，规范发展经济适用住房，积极发展住房二级市场和租赁市场，有步骤地解决低收入家庭的住房困难。

(6)完善房地产统计和信息披露制度，增强房地产市场信息透明度，全面、及时、准确地发布市场供求信息，坚持正确的导向。

实践证明这些的出台是十分必要的。在宏观中要保持清醒的头脑.对日标、方向和重点的确定，对方式的选择、力度的把握、效应的发挥等方而.要努力做到既具有科学性，又符合客观实际.还必须有一个逐步完善和分步到位的过程。

日前对房地产市场宏观的日标，高度集中在控制房价上涨过快问题上。固然有其很强的现实性和针对性，但必须看到，房价是现实经济运行状态的综合反映。商品房价格上涨是山多种因素造成的，离不开整个宏观经济环境。它涉及商品房市场总量持续供不应求，商品房供给结构不合理，上地使用权出让价和建筑材料涨价以及房地产市场秩序比较混乱等一系列问题。这决不是中一措施能解决的，必须采取全而的综合性措施才能有效地控制房价。 （二）宏观的手段

应立足于从供需两方面调节, 行政手段、市场手段双管齐下。用于的手段归纳如下: (1) 财政。

1.税收: 七部委新政推出对商品房买卖征收5 %的营业税, 南京最近出台征收个人所得税及土地, 并传言还将出台房产税、物业税, 无疑将挤压投机的利润, 迫使投机者退出市场, 抑制非理性的旺盛需求。

2. 补贴: 为保证低收入阶层的住房需求, 为其提供廉租房, 对其住房租金进行补贴。

(2) 货币。

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1.从紧的信贷: 121 号文件规定了对开发商极为严格的信贷控制。2004 年9月央行加强了对借款人住房贷款的月房产还贷支出与收入比的控制; 2005 年3 月央行提高二套房的首付标准, 监督还款更加严格, 逾期罚息。

2. 上调利率: 2004 年9 月, 上调基准力量0127 % , 2005 年3 月央行取消房贷优惠, 提高5 年以上房贷利率。

(3) 产业。为缓和市场供给量不足及结构失衡的矛盾, 牵头将大量、快速推出中低价商品房和经济适用房来平抑价格。从存量上讲, 清理开发商手中的闲置土地; 推动符合规定的房改房上市; 控制拆迁规模, 抑制被动需求; 城中村拆迁改造, 缓解中心区土地匮乏的问题。从增量上讲,加强土地供应; 停止审批别墅等高档住宅; 加大力量兴建经济适用房, 从土地、税费上给予优惠, 严格控制面积和开发商利润率。

3.4.3房地产金融

房地产融资分为房产融资和土地融资。房产融资是指为房屋再生产筹集、容通资金，并为个人或单位购买、租赁、建造房屋容通资金的行为。土地融资是利用土地作为获取土地信用保证而获得资金容通的行为。 （一）房地产开发投资的主要问题

1、资金来源结构存在严重缺陷，银行贷款和经营性欠款数量巨大。1997年以来，房地产投资的各种资金渠道中，国家预算内资金、债券、利用外资，以及外商直接投资均呈现回落趋势，而国内贷款、自筹资金和其他资金来源则迅速上升。2003年国内贷款、自筹资金和其他资金来源占当期房地产开发投资总额的比例高达98，5％ ，三项总计12932．29亿元。2004年1—5月国内贷款、自筹资金和其他资金来源占当期房地产开发投资总额的比例上升到98．7％ ，而银行贷款和经营性欠款两项合计就达3772．13亿元，占全部资金来源的61．1％ 。

2、资金投向结构不合理，经济适用房建设投入不足。1997—2003年住宅开发投资稳定增长，2003年达到6782．41亿元，占当年房地产开发投资的67．1％ ；虽然经济适用房的开发投资规模在各类住宅建设中所占的比例并不是最低的，但是与我国的收入结构比，这一比例明显偏低。2004年1—5月在房地产和住宅开发投资增长分别高达32，0％和32．2％ 的同时，经济适用房开发投资的增长只有

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9．1％。因此，造成供给与需求的结构性矛盾有加剧之势。一些城市普通商品房和经济适用房供不应求，高档商品房却不同程度地空置积压。截至2004 年6月末全国商品房空置面积高达9697万平方米，其中空置一年以上的商品房达5673万平方米，占空置商品房总面积的58．5％ ，全国商品房空置面积同比增加0．2％ 。 （二）房地产开发投融资面临挑战

1、降低国内贷款和预售筹资比例带来的融资渠道相对收缩。随着中国银行改革，房地产投融资发生了很大变化。特别是随着中国人民银行总行出台的关于住宅开发贷款和住宅按揭贷款的性文件的进一步落实，各家银行对房地产开发贷款将更为慎重。另外，由于期房销售受到，依靠预售房款筹集开发资金的渠道也越来越狭窄了。上述变化表明，我国房地产投资正在发生变化，将扭转长期以来房地产开发过度依靠银行贷款和预售货款，从而加大金融风险的局面。另一方面，由于贷款难度加大，使开发商面临开发资金紧张和还贷的双重压力，不仅会迫使开发商调整价格策略，以维持企业的有效运转，同时也推动有关方面加大金融创新力度。

2、自筹资金比例居高不下。债券融资拓展缓慢。1997年以来。自筹资金占房地产开发资金来源总额的比例不断上升，2003年占到当年房地产开发资金来源的28．6％ ，2004年1—5月上升到31．1％ 。债券融资在房地产开发资金来源中所占的份额一直很低，这与我国房地产业的发展阶段是不适应的。应当大力拓展债券融资的空间。

3、经营性欠款数量巨大。其中蕴藏的风险需要及时化解。统计表明，我国房地产开发企业的经营性欠款自1997年以来一直处于上升中，1997年经营性欠款占当年资金来源总额的38．1％ ，到2003年这一比例上升到46．1％ 。由于2004年以来各地清缴拖欠工程款的力度加大，加之有关部门对房屋预售做出了相对严格的规定，促使经营性欠款的比例有所下降，2004年1—5月下降到38．3％ 。但比例仍偏高。经营性欠款的主要部分表现为待出售的房地产项目，但是由于价格原因，供给和需求在低水平上维持均衡，短期内似乎难以改变，因此，及时降低这部分比例成为一段时间内的重要内容。

4、房地产业应对国际、国内冲击的能力亟待提高。1997—2001年我国房地产开发利用外资额持续走低，2002年这一数字开始回升，2004年1—5月外商直接

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投资同比增长1．4％。结合中国金融业对外开放步伐的加快。预示着外商对中国房地产的投资有可能持续回升，并成为我国房地产开发投资的重要力量。然而。外资以何种形式进入我国房地产市场。必须加以注意，以便妥为利用。防范负面影响。同时，国内游资对房地产的投机也值得关注。目前一些省份的游资有千亿元之巨。如何利用其有利的一面。防范其负面影响，也是有关各方不可忽视的问题。

（三）目前，我国房地产开发企业融资的主要渠道 1.上市融资－ IPO 和“买壳”上市

我国房地产企业自有资金和流动资金不足，上市可以迅速满足其融资需求，而且还可以为企业赢得巨大的品牌效应，提升企业的竞争力。大大小小的房地产企业都充满了对上市的憧憬，但企业必须正确看待上市。对于大多数房地产企业，能够上市融资特别是直接上市（IPO）融资还是难以实现的。对于中国在《关于进一步加强股票首次发行上市有关工作的通知》中的有关规定，我国大多数房地产开发企业由于经营业绩不稳定，资金流不连续等原因都无法满足IPO 的要求。高“门槛”带来了上市融资的不确定性和相对较低的成功率。这些都必然使消费者和对上市房地产公司产生怀疑，从而使直接上市融资之路更加艰辛。在首发上市受阻，“望市兴叹”之余，许多开发企业把目光转向“壳资源”上，“买壳”上市成为一剂偏方。上房集团成功收购上市企业“ST嘉丰”，并创造了股市中“吃壳还肉、借壳上市”的先例。中远发展公司、北京万通地产、湖北武昌鱼等公司，都通过“借壳”、“买壳”上市的方式为企业筹集了巨额的资金。但另一方面，这种间接上市的融资方式也存在着巨大的风险，“买壳”过程中股权收购要支付巨额的资金;企业管理、财务运作不规范，所提交的材料经不住严格的诚信调查和财务审计；“壳”公司不“干净”以及“买壳”上市后总体股票市场低迷，或是由于金融公关、股票推动不力而导致股票长期徘徊不前。因此，房地产企业在运用这种融资方式时要特别注意“壳”的挑选和后期的精心运作。总之，我国应该尽快完善房地产企业上市的有关法律法规，放宽房地产企业的上市路口，使我国房地产企业的上市之路平坦起来。 2.房地产投资信托融资

房地产投资信托基金（REITs）是指由特定的发起人（如基金管理公司、信

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托公司等）发起，制定投资计划，通过发行受益凭证或者股票等方式与投资者（委托人）签订合同，受托投资者的资金，然后进行房地产权益或者房地产抵押贷款投资，并委托或聘请专业机构和人员实施具体经营管理的一种资金集合投资方式。REITs 融资具有制度优势，创新空间宽广，并具有巨大的灵活性。REITs可以进行直接贷款、股权投资、资产证券化等，可以在不同层次、不同品味上为房地产企业服务。而且REITs还能够比较灵活充分地适应和处理房地产的多种经济和法律关系，解决其他渠道难以解决的问题。相对银行贷款而言，房地产投资信托融资方式不但可以降低房地产业整体的运营成本、节约财务费用，还有利于房地产资金的持续运用和公司的发展。虽然房地产投资信托基金在我国已经开始崭露头角，但是目前还存在很多问题。由于目前关于产业投资基金的法律尚未出台，投资信托基金本身就是一个走法律边沿的敏感话题。因此房地产投资信托基金运行需要有效的监管机制、有效的组织形式、高层次的管理人才以及完善的法律体系。

3.房地产抵押贷款证券化

所谓房地产抵押贷款证券化即抵押债权证券化，是房地产证券化的一种，它是指房地产抵押贷款机构将其所持有的抵押债权汇集，按同质性重组为抵押贷款库，然后出售给一个特定目的公司，特定目的公司对贷款库中的资产重新包装组合，经过机构或私人机构的担保和信用加强，以证券的形式出售给投资者的融资过程。贷款银行可以通过上述操作，将银行的贷款或应收账款转化为可转让的金融工具，达到提前兑现现金、转嫁贷款风险的目的，保证银行的资产充足，满足后续贷款的顺利实施。但是我国目前还没有建立起抵押贷款二级市场，虽然2004 年央行以将住房抵押贷款证券化的问题提上了议程，但要在未来的一段时间里建立这样一个市场并将其完善起来还有许多事情要做。当前可以首先建立房地产债券市场，把高价值量的产权转化为小面额的可流动债权，以有效地分散风险。同时，信托咨询业务的发展，评估机构的创立也有助于建立房地产抵押贷款证券化市场。

3.4.4供求关系

供给和需求是经济学中两个最为基本的概念。供给指的是在其他条件相同

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时，卖者在即定的时间和即定的市场上以不同的价格所提供的一种商品或劳务的数量。需求则指的是在其他条件相同时，买者在即定的时间和即定的市场上以不同价格所乐意购买的一种商品或劳务的数量。

在房地产市场，我们必须正确理解房地产供给和房地产需求。

房地产供给从微观角度看指的是生产者在某一特定时期，在每一价格水平上愿意而且能够提供的房地产商品或劳务的数量；从宏观角度看指的是房地产总供给,也就是某一时期全社会房地产供给的总量,包括房地产实物总量和房地产价值总量。

房地产供给的特点： 1.缺乏弹性

与一般商品相比较，房地产供给缺乏弹性,也就是房地产供给的刚性。首先，土地的自然供给量是有限的自然供给没有弹性，而土地的经济供给是在土地的自然供给基础上经开发以后成为人类可直接用于生产，生活的土地供给，虽然其供给具有弹性，但是在自然供给刚性的前提下，其供给是缺乏弹性的。其次，房地产的开发建设周期长，在短期内很难快速生产出来，因此，在短期内可认为房地产的数量是即定的，不变的，由于开发建设时，供给的刚性，所以说房地产的供给是缺乏弹性的。

2.层次性

由于房地产开发建设的周期较长，因此，在同一时点上，便存在着不同层次的房地产供给。房地产供给一般情况下分为三个层次：一是现实供给层次，即已经进入流通领域，可以随时销售或出租的房地产，又称房地产上市量，主要是现房,也包括期房。这是房地产供给的主导和基本层次。二是储备供给层次，即可以进入市场但房地产生产者基于一定的考虑暂时储备起来不上市的这部分房地产。这种储备层次的房地产与通常所说的空置房不同。三是潜在供给层，即已经开工正在建造的或者已经竣工但未交付使用的未上市房地产以及一部分过去属于划拨或福利分配的但在未来可能进入市场的房地产。这三个层次处于动态变化转变的状态。

3.滞后性

房地产商品的价值量大，开发周期长，其较长的开发周期决定了房地产供给

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相对于需求的变化存在着滞后性。一方面供给的滞后性导致了房地产投资的高风险性，房地产生产者往往根据现实的市场状况制定开发计划而当房屋建成投入市场时，市场可能已经发生变化,由此造成积压和滞销。另一方面房地产供给的滞后性也是造成市场周期的重要原因。

房地产需求从微观角度看，指的是消费者在一个特定时期，在每一价格水平上愿意而且能够购买的房地产商品或劳务的数量，也叫房地产的市场需求，也就是房地产的有效需求。从宏观角度看，房地产需求是指房地产总需求，即某一时期全社会房地产需求的总量。需要同时注意一个概念，那就是房地产的潜在需求，它指过去和现在尚未转化而在未来可能转化为实际购买力的需求，表现为居民对房地产的消费欲望，又称需求潜力。

房地产需求的特点： 1.多样性

首先房地产由于本身位置，户型，功能等的不同造成了房地产自身的多样性，造成了房地产需求的多样性；其次由于不同消费者的收入水平，文化程度，喜好等的不同，造成其消费预期不同，也导致了需求的多样性。

2.区域性

房地产的不可移动性造成了其明显的区域性，而区域的不同造成了需求的多样性。

3.层次性

正如前面所言，房地产需求分为有效需求和潜在需求两个层次，而潜在需求也称房地产的边界需求，他随社会经济发展水平的变动而变动。

4.双重性

房地产需求的双重性是指房地产既可以作为消费品，也可以作为投资品的特点，即可以分为房地产消费需求和房地产投资需求两大类。

5.可替代性

首先,在一定区域内，在同一供需圈内，尽管没有完全相同的两个房地产，但是，房地产商品在一定程度上是可以相互替代的。其次，房地产的租赁与买卖，也就是我们通常所说的买房和租房是可以相互替代的。当购买能力不足时，或不需购买时，便可以租赁来代替购买。第三，房地产作为一种投资工具，若其收益

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下降，投资者便可转向股票，债券等其他投资工具。

在此，我们需要注意的是由于房地产市场供应产品结构的不合理造成的供求不平衡的问题。

房地产开发商为了获得较大的利润，将目光都集中在了高档、大面积的住房上， 然而，我国的现实是大部分消费者都是中等收入者，无法也不可能消费这些高档住房，而他们所需求的经济适用的住房却少之又少，由此造成了我国房市上奇怪的现象，那就是：形式上的供大于求，实际上的供小于求。因此不论是还是开发商都应该意识到这一问题，调节市场供应，力求达到供求的平衡。

3.4.5房地产价格

一国的房地产价格水平应该与区域经济发展水平和当地居民的收入水平相适应。世界银行研究结果表明，房地产价格与一般家庭年收入之比（即房价比）在3：1至6：1之间时，居民方有支付能力，若高于收入的6倍，住房则难以形成热点。而当前，按照国际通行的房价收入比来衡量，我国商品房价格严重偏离居民收入。

据《中国行业景气分析报告》显示：在日本东京居民的收入与房价之比大约为1：4．8，而目前北京等大城市是1：8到1：15。过高的房价收入比已经成为制约房地产需求的重要因素。2002年和2001年相比，新建商品房的价格平均涨幅在l3％左右，二手房均价涨幅在31％，这超出了经济增长速度和居民承受能力。过高的房地产价格必将提高其他行业的运行成本，从而对经济的持续快速发展起到一定的抑制作用。房地产价格的提高也可能带动新一轮的通货膨胀，形成经济泡沫。

上世纪末的日本就是一个很好的例子。过高的房价也对社会稳定和发展产生负面影响。高房价将对提高居民的生活成本，特别是对中低收入家庭的生活产生非常大的影响。而少部分富裕阶层通过炒作房地产从中获利，从而实现社会财富的重新分配，社会的差距将不断加大，这不利于社会稳定和实现。

3.4.6人民币升值 （一）人民币汇率改革

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2005年7月20日，中国人民银行宣布从次日起，人民币汇率中同价调整为1美元兑8.11元人民币。

而升值之前的汇率中间价为1美元兑8.28元人民币。换言之，每单位人民币即时升值:1/8.11-1/8.28=0.123305-0.120773=0.002532，升值幅度为0.002532/0.120773=2%

7月21日宣布的浮动汇率制度，一是调整基准利率、人民币升值2%;二是改变了人民币盯住单一美元的汇率机制，改为盯住一篮子货币。

在人民币升值2%后，瑞士信贷第一波士顿、高盛证券、花旗美邦、美林、富通环球都普遍认为人民币在短期内还将升值，如果判断正确，那么外资继续流人中国是必然的

从国际的经验来看，采用固定汇率的国家一旦出现第一次的货币对外升值.通常会引发来自境内和境外大量的投资性的需求，并使本国房价上升。 （二）人民币升值使房地产业短期内成为受益者

世界经济发展表明，一种货币的升值预期将导致外资的涌入，而这些涌入外资的主要投向是房地产，它将增加货币升值，国家对房地产投资的需求。由此，宏观可能导致房价大幅下降的可能将得以修正。

此次，我国人民币升值2%，升值幅度远小于市场预期，同时改变以往的盯住美元汇率机制为参考一篮子货币的汇率机制，加大了未来币值变动的余地，这将引起国际市场对人民币持续升值的预期。同时我国宏观经济的长期稳定增长以及上地资源的有限性，导致市场对我国房地产市场长期看好。国际游资进入房地产市场，一方而可以坐享人民币升值，另一方而获得房产增值。持续性升值预期将增加对房地产市场的投机性需求。

然而，如果人民币连续升值。也会给房地产带来负面影响，主要是若汇率改革导致人民币持续过度升值，会导致经济减速，外资需求下降，从而使房地产需求卜降，并会导致通胀水平下降，从而使房地产价格涨速下降。

第4章房地产发展制约因素层次分析法

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在上面的分析中，共有15个房地产发展中的制约因素，在此部分，假定

用以下符号代表各个因素：政治因素B1；的行为C11；所出台的行业、产业C12；房地产业相关的法律、法规C13；环境因素B2；自然环境C21；

房地产发展的制约因素A 政治因素 环境因素 心理因素 经济因素 行为 自然环境 社会环境 商业环境 心理 国民经济水平 宏观 房地产金融 供求关系 房产价格 人民币升值 出台的行业、产业 开发商心理 法律法规 消费者心理 图4-1 房地产发展的制约因素的层次结构图

社会环境C的心理C3222；商业环境C23；心理因素B3；心理C31；开发商及销售商；经济因素B4；国民经济发展水平C41；对

43；消费者心理C4233经济的宏观C币升值C46；房地产金融C；供求关系C44；房地产价格C45；人民

；用

A来表示目标房地产的制约因素。

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具体分析步骤如下所示： （1）建立递阶层次结构

如图4-1所示，共可分为三个层次，其中第一个层次为目标层，也就是本

文研究的目的，找出房地产发展的相关制约因素，第三层则为各个待分析的因素。 （2）构造判断矩阵

在计算中设计指标C.I.及指标R.I.，前者为一致性指标，后者为平均随机一致性指标。在矩阵中，平均随机一致性指标随着判断矩阵中便两个数的不同而取不同的值，而在判断矩阵中，所取值1-9及倒数分别为两两因素比较所得的值，具体如表4-1和4-2所示:

表4-1 平均随机一致性指标

n 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 R.I. 0 0 0.52 0. 1.12 1.26 1.36 1.41 1.46 1.49 1.52 1.54 1.56 1.58 数据源自：《系统工程》汪应洛

表4-2 九级标度法

标度 定义（比较因素i与j ） 1 因素i与j一样重要 3 因素i比j稍微重要 5 因素i比j较强重要 7 因素i比j强烈重要 9 因素i比j绝对重要 2，4，6，8 两相临判断的中间值 倒数 当比较因素j和 i时

1）以房地产发展的制约因素为准则的判断矩阵及一致性检验

表4-3 以房地产发展的制约因素为准则的判断矩阵

A B1 B2 B3 B4 wi woi li 第 42 页

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BBBB1 1 1/3 3 5 3 1 3 7 1/3 1/3 1 5 1/5 1/7 1/5 1 0.67 0.35 1.16 3. 0.12 0.06 0.20 0.62 4.09 4.25 3.90 4.26 234lmax4.26

n4.26441lC.I.maxn10.087

R.I.0. C.R.C.I.R.I.0.0870.0.0980.1

可以认定此判断矩阵具有满意的一致性。

2）以政治因素为准则的判断矩阵及一致性检验

表4-4 以政治因素为准则的判断矩阵

B1 C11 1 1/5 1/3 C12 5 1 3 C13 3 1/3 1 wi 2.47 0.41 1 woi li CCClmax0. 0.11 0.26 3.08 2.95 3.09 1112133.09

C.I.lmaxnn13.093310.045

R.I.0.52 C.R.C.I.R.I.0.0450.520.0870.1

可以认定此判断矩阵具有满意的一致性。

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3）以环境因素为准则的判断矩阵及一致性检验

表4-5 以环境因素为准则的判断矩阵

B2 C 21C 22C 23wi 0.31 1.19 2.76 woi li CCC1 5 7 1/5 1 3 1/7 1/3 1 0.07 0.28 0.65 3.08 3.02 3.05 212223lmax3.13

C.I.lmaxnn13.083310.04

R.I.0.52 C.R.C.I.R.I.0.040.520.0780.1

可以认定此判断矩阵具有满意的一致性。

4）以供求关系为准则的判断矩阵及一致性检验

表4-6 以供求关系为准则的判断矩阵

B3 C 31C 32C 33wi 0.40 0.66 3.83 woi li CCC1 2 8 1/2 1 7 1/8 1/7 1 0.08 0.13 0.79 3.04 3.10 2.96 313233lmax3.10

C.I.lmaxnn13.103310.05

R.I.0.52

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C.R.C.I.R.I.0.050.520.0960.1

可以认定此判断矩阵具有满意的一致性。

5）以经济因素为准则的判断矩阵及一致性检验

表4-7 以经济因素为准则的判断矩阵

B 4 C 411 9 3 4 C 42C 43C 44C 452 3 5 5 1 3 C 46wi 0.43 4.1 1.48 1.50 0.36 0.71 woi li CCCCCC1/9 1 1/5 1/7 1/3 1/5 1/3 5 1 2 1/5 1/7 1/4 7 1/2 1 1/5 1/2 1/3 5 7 2 1/3 1 0.05 0.48 0.17 0.17 0.04 0.08 6.18 6.27 6.42 6.10 5.90 6.10 41424344451/2 3 46lmax6.42

C.I.lmaxnn16.426610.084

R.I.1.26 C.R.C.I.R.I.0.0841.260.0670.1

可以认定此判断矩阵具有满意的一致性。

（3）要素向对权重的计算

表4-8 要素权重计算表

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BB 1 B2 B3 B4 wi C (0.12) 0. 0.11 0.26 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 (0.06) 0 0 0 0.07 0.28 0.65 0 0 0 0 0 0 0 0 0 (0.20) 0 0 0 0 0 0 0.08 0.13 0.79 0 0 0 0 0 0 (0.62) 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0.05 0.48 0.17 0.17 0.04 0.08 0.0768 0.0132 0.0312 0.0042 0.0168 0.0390 0.0160 0.026 0.1580 0.0310 0.2976 0.1054 0.1054 0.0248 0.0496 CCCCCC111213212223C31CC3332 CCCCCC

414243444546由上述结果可知，国家的宏观对房地产的发展影响最大，其次边是消费者的的心理因素。

第5章 结论

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经过上面的分析，我们可以看到，房地产业在发展的过程中受到的行为、所出台的行业产业、房地产业相关的法律法规、自然环境、社会环境、商业环境、心理、开发商及销售商的心理、消费者心理、国民经济发展水平、对经济的宏观、房地产金融、供求关系、房地产价格、人民币升值这15个因素的影响。其中消费者的心理因素及对经济的宏观是最为重要的制约因素，这就提醒我们，在房地产的发展过程中，不能放任房地产市产自行发展，虽然我国是市场经济，需要给其以自由发展的空间，然而健康的市场环境离不开有形及无形两只手的共同作用，正如经济学家所言，当市场自由发展到一定程度时，只有加上对气的宏观手段，才能促进其发展，我国房地产业虽然有了多年的发展，然而总的说来他算得上是一个新生行业，还有许多方面需要来加以规范指导，引导其健康发展，尤其是目前其在国民经济中的地位日益重要，则的更使其发展成长过程中的必要因素。而另一方面，房地产最终是作为消费品出现在市场上，因此消费者的消费行为也是房地产业发展过程中的另一大重要因素，，开发商必须明确消费者的消费心理，满足消费者的消费需求，根据不同的消费采用不同的手段，开发不同类型的房产，只有使消费者所需，才能真正的为消费者所接受，消费这辆马车才能真正的在经济发展中发挥出其全部的力量。此外，房地产金融，供求关系等在房地产业的发展中也起着不可小觑的作用，值得我们在今后房地产业的发展中深入思考，更加关注。

致 谢

首先感谢周丽萍老师几个月来给与我的关心和支持。本论文是在周老师的悉

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心指导下完成的，从论文的选题到完成都倾注了周老师大量的心血和帮助。周老师渊博的知识、严谨的治学风范、干练的处事之道将使我受益终身。在此，谨表深切的敬意和衷心的感谢。

感谢陈继勇老师长期以来给予我的帮助和关心。 感谢吴子燕教授给予我的指导和帮助。

感谢所有关心和帮助我的热心的老师、同学和朋友们。

最后，感谢我的家人在这四年间给我的关怀和支持，正是他们对我的期望和鼓励，促使我不断的学习和进步。

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