上海2016年房地产估价师《案例与分析》：房地产估价文书的种类及
作用考试试卷
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。 一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、下列成本费用中，不属于土地储备开发成本的是__。 A．拆迁补偿费及有关税费 B．市政基础设施建设有关费用 C．贷款利息 D．建安费用
2、某期房预计2年后竣工交付使用，目前与其类似的现房价格为4500元/㎡，出租的年末净收益为500元／㎡。假设年折现率为8％，风险补偿估计为现房价格的3％，则该期房目前的价格为元／㎡。 A：3473 B：4365 C：4500 D：4635
E：工业用地的监测点评估价格
3、在他人土地上通行的权利为典型的。 A：地役权 B：典权
C：空间利用权 D：使用权
E：工业用地的监测点评估价格
4、房地产投保时的保险价值评估，可按该房地产__确定。 A．投保时的实际价值
B．保险事故发生前的实际价值 C．保险事故发生后的实际价值 D．A和B
5、房地产投资方案比选通常是在__之间进行。 A．方案 B．互斥方案 C．净现值法
D．等额年费用法
6、某宗土地面积10000m2，土地单位价格800元/m2，最高容积率为2，固定费用400万元，单位建筑面积建安成本为1500元，管理费、贷款利息、税费等其他成本费用为建安成本的20%，销售价格为3000/m2，则该项目的盈亏平衡点销售量为__m2。 A．10000 B．12000 C．180000
D．15000
7、某商场的正常月租金按可出租面积计为40元／㎡，出租率为85％，运营费用占有效毛收入的35％，报酬率为12％，商场建筑面积为40000㎡，可供出租的比例为95％，运营期为38年，该商场的收益价值为万元。 A：690.40 B：8284.79 C：8720.83 D：9746.81
E：工业用地的监测点评估价格 8、威廉·阿郎索的在任意区位处的地租计算公式Pc(t)=N[Pc-C-kc(t)]中，N表示。 A：单位面积土地上农产品的产量 B：市场上每单位农产品的价格 C：生产每单位农产品的成本
D：向市场运输每单位农产品的成本 E：工业用地的监测点评估价格
9、一般情况下，小型项目详细可行性研究费占项目总投资的__。 A．1%～3% B．0.2%～0.8% C．0.25%～1.5% D．0.2%～1.0%
10、用收益法评估某宗房地产的价格时，除有租约的以外，应选取__净收益作为估价依据。
A．类似房地产的客观 B．类似房地产的实际 C．类似房地产的最高 D．类似房地产的最低
11、某出租的房地产的年租金收入为10万元，年出租总费用为1万元。建筑物重置价格为100万元，成新率为80%。已知土地资本化率为6%，建筑物资本化率为8%。假设该房地产的土地使用年限为无限年，则该宗房地产的现值为（）。 A．43万元 B．112.5万元 C．123.3万元 D．150万元
12、施工单位对房屋建筑工程的保修期自之曰起计算。 A：房屋完工
B：房屋竣工验收合格 C：房屋交付使用 D：办理房屋登记 E：执行层的组织协调
13、以下属于房地产资产管理范围的是__。 A．制订物业策略计划 B．设备更新财务预测 C．室内布局与空间规划 D．建筑设计与工程规划
14、某一交易实例房地产的使用面积为3000，成交总价为110万美元，分四次付款(如果以在成交日期一次性付清为基准，假设美元的年利率为7％)，首付35万美元，半年后付35万美元，一年后付30万美元，余款于一年半后付清。假设当时的市场汇率为1美元兑换7.7元人民币，建筑面积与使用面积的关系为1：0.65，则该交易实例以建筑面积为单位的实际价格为元人民币／㎡。(㎡) A：17484.19 B：19019.99 C：19753.57 D：20538.77
E：工业用地的监测点评估价格
15、某宗面积为5 000 m2的房地产开发用地，市场价格为800元/m2，容积率为2，受让人需按照受让价格3%缴纳契税等税费，则土地取得成本为__万元。 A．824 B．924 C．844 D．944
16、下列风险中，属于个别风险的是。 A：购买力风险 B：市场供求风险 C：风险 D：比较风险 E：借款合同 17、某宗房地产2004年的纯收益为500万元，预计以后每年按照25万元速度递增，房地产剩余使用寿命35年，房地产的报酬率为10％，则该房地产的价值接近于。
A：7123万元 B：7365万元 C：7230万元 D：7190万元
E：工业用地的监测点评估价格 18、房屋拆迁补偿的对象是。 A：被拆除房屋的所有人 B：被拆除房屋的使用人
C：被拆除房屋的所有人和使用人 D：被拆除房屋的代管人
E：房地产估价机构必须加盖公章
19、房地产估价机构资质有效期是__年。 A．1 B．2 C．3 D．5
20、某宗房地产交易，买卖双方约定：买方付给卖方2385元／㎡，买卖中涉及的税费均由买方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的6.8％，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的3.9％。若买卖双方又重
新约定买卖中涉及的税费改由卖方负担，并在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方的价格约为元／㎡。 A：2139 B：2146 C：2651 D：2659
E：工业用地的监测点评估价格
21、下列股东权利中属于共益权的是__。
A．出席股东大会的权利、股票过户的权、表决权
B．股息红利分配的请求权、表决权、出席股东大会的权利 C．表决权、查询公司经营状况的请求权、出席股东大会的权利 D．股票过户的权利、表决权、查询公司经营状况的请求权
22、某开发商从事酒店开发，建成后用于经营，则其成本为__。 A．建设成本 B．经营成本
C．开发过程中的成本支出 D．建设成本和经营成本
23、关于估价资料归档的要求的说法，错误的是。
A：估价资料归档的内容应包括估价中形成的有保存价值的各种文字、图表、影像等资料
B：记录估价中估价师对估价结果的不同意见的资料应作为必须归档的内容之一 C：归档的估价资料应采用纸质文档形式，不得只采用电子文档形式
D：对未正式出具估价报告的估价项目及相关资料也应归档，保存期不得少于1年
E：工业用地的监测点评估价格
24、下列关于会计要素的表述，错误的是。 A：会计要素是会计核算对象的基本分类
B：会计要素主要包括资产、负债、所有者权益、信息、费用和利润等六大类 C：会计要素是设定会计报表结构和内容的依据 D：会计要素是进行确认和计量的依据 E：执行层的组织协调 25、《关于调整个人住房转让营业税的通知》(财税[2009]157号)规定，自2010年1月1日起，个人将购买不足年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税。 A：1 B：2 C：5 D：7
E：执行层的组织协调
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、在选取可比实例时，其成交价格不会偏离正常市场价格的因素是__。 A．强迫出售或强迫购买的交易
B．交易双方或一方缺乏对交易对象或市场行情的了解 C．急于出售或急于购买的交易
D．受债权债务关系影响的交易
2、下述各项中，属于房地产供给分析内容的是分析。 A：吸纳率
B：房地产市场的商业周期 C：家庭规模与结构
D：投资购买和使用购买的比例 E：借款合同
3、工厂烟囱之类位置固定的污染源，属于。 A：固定污染源 B：移动污染源 C：点源 D：高架源 E：线源
4、是税收制度的主体。 A：税收机关 B：税收管理人员 C：税收法律 D：税收法规 E：税收规章
5、业主大会履行的职责有__。
A．制定、修改业主公约和业主大会议事规则
B．选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作 C．监督业主公约的实施
D．决定专项维修资金的使用、统筹方案，并监督实施 E．选聘、解聘物业企业
6、下列关于拍卖保留价规则，说法正确的是。 A：保留价是拍卖的必备条件
B：保留价的修改权从属于保留价的确定权，归委托人享有 C：委托人拥有保留价的确定权 D：拍卖人拥有保留价的确定权
E：保留价通常是保密的，仅限委托人和拍卖人等有限人知情 7、中国民法的基本原则包括、禁止滥用权利原则。 A：平等原则 B：诚实信用原则 C：公序良俗原则 D：自愿原则 E：强制原则
8、会计核算中的报账主要是通过来进行的。 A：填制记账凭证 B：登记账簿 C：复式记账
D：编制会计报表 E：执行层的组织协调
9、对于任意拍卖，下列说法错误的是__。
A．以生效的法律文书为依据 B．属于民事行为
C．必须以委托人对标的物拥有所有权或处分权为前提 D．目的在于将物品交换兑现
10、项目达到允许的最低经济效益指标的极限值时，分析项目成本、售价或销售率所处状态的方法是__。 A．获利能力分析 B．盈亏平衡分析 C．市场状况分析 D．定性风险分析
11、某房地产投资项目的目标收益率为10%，内部收益率为16%，实际收益率为12%。银行自贷款利率为7.5%，则通货膨胀率是。(2008年试题) A：1.82% B：2.33% C：3.57% D：5.45% E：借款合同
12、下列属于正常利润的是__。 A．创新利润
B．使用自有土地的地租 C．企业主应得的酬金 D．雇佣工人的剩余价值 E．企业主自有资本的利息 13、《城市房屋拆迁管理条例》规定，拆迁货币补偿的基本原则是等价有偿，采取的办法是根据被拆迁房屋的等因素，用房地产市场评估的办法确定。 A：实物 B：地点 C：区位 D：用途 E：建筑面积
14、可比实例和成交日期应与估价时点接近。所谓“接近”是相对而言的，是指__。
A．如果房地产市场无论怎么变化，几年前的交易用于现在仍然有效，也可选为可比实例
B．如果房地产的发展平稳，以一定速度发展，则几年前的交易用于现在仍然有效，可选用为可比实例 C．如果房地产市场相对稳定，但由于时间的不同，几年前的交易相对现在来说，差别还相当大，取可比实例还是相近的为好
D．如果房地产市场比较平稳，则几年前发生的交易用于现在可能仍然有效，也可选为可比实例
15、下列关于收益率指标的表述中，错误的是。(2008年试题) A：基准收益率是投资者所要求的最低投资报酬率
B：财务内部收益率表明了项目投资所能支付的最高贷款利率 C：常规项目的财务内部收益率是唯一的
D：差额投资内部收益率是两个方案内部收益率之差 E：借款合同
16、在英国和其他英联邦国家，一般__来判断房地产评估价值的误差范围。 A．使用估价对象房地产的实际成交价格 B．使用公布的房地产交易指导价格 C．使用近一年内房地产的平均成交价格
D．依赖于专家证人测算的估价对象房地产的价值 17、在影响房地产价格的各种因素中，“城市化”属于__。 A．社会因素 B．环境因素 C．人口因素 D．行政因素
18、某企业2006年的资产总额为5000万元，其中负债总额为3000万元，根据会计恒等式，该企业2006年的所有者权益为万元。 A：1000 B：2000 C：3000 D：5000
E：执行层的组织协调
19、某企业总资产为150万元，负债30万元，资本公积10万元，留存收益10万元，盈余公积5万元，则该企业的实收资本为万元。(2003年试题) A：95 B：100 C：120 D：175
E：执行层的组织协调
20、一般来说，房地产投资风险分析主要包括__等分析。 A．投资资金的安全性 B．项目定位的科学性 C．期望收益的可靠性 D．投资项目的变现性 E．资产管理的复杂性 21、《土地管理法》规定，农民自有住宅的宅基地，属__所有。 A．国家
B．所在的村民小组 C．农民个人 D．农民集体
22、是契税的征税对象。 A：发生产权转移变动的土地 B：未发生产权转移变动的土地 C：发生产权转移变动的房屋 D：未发生产权转移变动的房屋
E：未发生产权转移变动的土地、房屋
23、有一宗房产交易，成交价格为3000元/m2，付款方式是首付10%，余款在1
年内按月等额付清，假设月利率为0.5%，其一次支付的实际成交价格为__元/m2。 A．3000 B．2700 C．2914 D．2500 24、对于同一个房地产投资方案，其动态投资回收期与静态投资回收期的关j是。 A： B：≤ C：
D：P_{b}” /> E：借款合同
25、房地产权属档案应当以为单元建档。 A：街道 B：房号 C：幢 D：丘
E：执行层的组织协调
