2012年吉首市房地产市场分析

2012年吉首市房地产市场分析报告

2012年在州、市两级、的正确领导以及上级主管部门的大力支持下，吉首市房地产市场继续保持了健康有序的发展。在国家房地产维持从紧态势的大背景下，面对货币调整以稳定增长的经济环境，我市房地产市场呈现向上的发展态势，成交量和房价均保持了一定的增长。房地产业已经成为吉首地区一大支柱产业，在拉动经济增长和增加就业的功能上得到了明显的增强。另外，吉首地区继续扩大保障性安居住房建设，有力的地缓解了中低收入家庭的住房困难，在很大程度上保障了吉首地区的民生需求。

一、房地产市场运行情况

1、房地产开发持续稳定，建设情况良好

吉首地区现有房地产开发企业84家，其中有二级资质的4家，三级资质的23家，四级资质的15家，暂定资质的42家。

今年我市有49个房地产开发项目，其中已竣工项目9个，停工项目1个，续建项目40个，新建项目9个。项目总投资684162万元，总建筑面积373.65万㎡，实际竣工面积46.34万㎡。全年计划总投资138549万元，累计完成投资108573万元，同比减少了3.6%。

2、商品房预售规范有序，申报价格稳中有升

全年共发放商品房预售许可证51本，预售总面积50.42万㎡，其中住宅44.19万㎡， 4391套，商铺1.72万㎡，其他4.51万㎡。预售申报住房均价为2700元/㎡，商铺均价12000元/㎡ 。

二、新建商品房销售情况

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2012年我市的房地产市场成交量平稳趋高，成交均价稳中有升。全年共成交商品房59.65万㎡，5079套，成交金额1740万元。成交量和成交金额比上一年都有继续保持小幅度的增长。

1、住宅类

2012年全年新建商品住房销售，达到55.24万㎡，成交4533套，成交金额1425万元。与2011年相比（成交面积：54.47万㎡，成交套数4508套，成交金额131772万元）分别增长了1.41%，0.56%，8.18%。

2012年新建商品住房销售均价为2581元/㎡，比上一年成交均价增长6.69%。普通商品房销售均价为2866元/㎡，其中电梯房成交均价为3186元/㎡，非电梯房成交均价为2347元/㎡。定向开发和团购的商品房成交均价为1730元/㎡。

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图一：1-12月住宅成交走势图

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5500005000004500004000003500003000002500002000001500001000005000002005年2006年2007年成交面积(㎡)2008年2009年成交金额(万元)24972493061628441617229100109013270010408560144127731850015481816229100212628290021994732005447005525003000258124192500200015001000131772142550002010年2011年成交均价(元/㎡)2012年

图二：2005-2012年住宅成交走势图

2、商业服务类

2012年全年商业服务类销售4.41万㎡，成交金额43876万元，与2011年（成交面积2.91万㎡，成交金额19495万元）相比分别增长了51.54%，125.06%。

本年商业服务类销售均价为9959元/平方为，比上2011年（6742元/㎡）上涨了47.72%。

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16000140001200024543100002000080001117760004000200001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月3725521746673032123595684721974544559436191919754769200620082027117110725592155232399076252320140620393442016501592415000107461000031919144311342935000300002500011675000成交面积(㎡)成交金额(万元)成交均价(元/㎡)

图三：1-12月商业服务类成交走势

6000055000500004500040000350003000025000200001500010000500002005年4443230595190059200510009959100004940090004387544057674558805484279718000700060005010200194951270074601520076155000400030002000100002038334434262210542006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年成交面积(㎡)成交金额(万元)成交均价(元/㎡)

图四：2005-2012年商业服务类成交走势图

3、存量房（二手房）交易情况

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2012年存量房交易共成交1326件，成交面积17.26万㎡，成交金额28051万元。其中住宅成交1137件，成交面积11.63万㎡，成交金额15267万元,申报成交均价为1313元/㎡。商业服务性用房成交1起，成交面积5.万㎡，成交金额12655万元，申报均价2243元/㎡。（在吉首地区二手交易的成交价格由交易双方申报，成交价格一直低于实际成交价，特别是商业门面的交易价格）

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图五：2005-2012年存量住宅成交走势

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10000090000800007000060000500004000030000200001000002005年2006年2007年2008年2009年18500135472993121621250044516513196002905311035613323936204000350029985002178300025002242200015001000126556050004540016183910028063297002010年2011年2012年成交面积(㎡)成交金额(万元)成交均价(元/㎡)

图六：2005-2012年存量商业服务类走势图

四、抵押情况统计

2012年吉首市共办理房产抵押贷款（含在建工程抵押）4688起，贷款金额169905万元，抵押面积为103.万平方米，与上一年相比分别增加了10.99%，6.01%和14.09%。其中：现房抵押2340起，贷款金额105531万元，抵押面积61.59万平方米；期房按揭2315起，按揭金额48018万元，抵押面积27.31万平米；在建工程抵押33起，贷款金额16356万元，抵押面积14.99万平方米。

五、2012年吉首房地产交易运行情况分析

2012年在国家加强宏观的大形势下，吉首市房地产市场受到冲击的影响持续扩大，开发投资和开发量比上一年有所下滑，批准预售面积有较大幅度下降，但是成交量、成交金额以及成交均价都保持了小幅度的增长。从发展趋势来看，吉首房地产也略微呈现出先抑后扬的态势。

1、国家宏观对我市房地产业的影响

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2011年出台的房地产对2012年房地产市场的影响是深远的，成功地遏制了房价过快上涨，也有力地打击了投机炒房行为，最大限度地恢复了住房的本身功能。央行在2012年降息二次，二次调低银行准备金，有效地降低了从银行贷款的成本，也因此增强了银行资金的流动性。

2012年吉首地区金融机构的服务意识增强，按揭贷款的办理时间大为缩短，贷款额度也有所增加。提升了购房户的购房能力，也使开发企业较快回笼资金，从而促进项目顺利进行。

持续一年多限购和限贷和区别化的税收增大了住宅类商品房的投资投机成本，而刚性需求又通过优惠的税收得到实惠。但是限购也影响了部分改善类的需求，使部分潜在购房户受到影响，增加了改善的成本。

国家加大了廉租房、公租房和棚户区改造的建设力度，有效地解决了中低家庭的住房困难，2012年吉首共有290户住房困难家庭入住了廉租房，并且新廉租房的建设也在如火如荼的推进，低收入家庭对廉租房的期待影响了购买商品住房的意愿。

2、2012年成交情况分析

本年度我市房地 产市场企稳回升的态势十分明显，但受到上一年房地产的影响，房地产市场走势并不明朗，开发企业也在观望，投资的热情降低，开工量减少，今年新地拍卖的流拍增加，新增项目不多。特别是批准预售的面积都大为下降，全年只批准了50.42万平方米，与上一年相比下降了36.15%。但是全年销售商品房达到了59.65万平方米， 全年的供销比（期间新建商品房批准预售面积：期间新建商品房实际销售面积）达到了1：1.19，消化了上一年未销售面积达9.23万平方米，未销售的库存减少至26.27万平方米，其中商品住宅库存降至13.22万平方米。

2012年吉首地区的定向开发的势头有增不减，全年批准的预售许可证中定向开发的量达到36.49%，签约量占到了总成交面积的32.62%，但是定向开发的签约价格1730元/㎡与上一年相比只

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增长了1.16%，而全年的CPI涨幅都达到2.5%左右，这对整个房地产市场的冲击无疑是巨大的。

而我市的普通商品房项目中住宅销售成交均价达到2866元/㎡，与上一年相比增长了7.9%，电梯房的成交均价达到了3186元/㎡，与上一年相比上涨了9.52%。销售情况呈现两级分化，部分优质楼盘取得很好的销售业绩，房价与成交量都有一定幅度的上涨，最高的成交均价达到3800元/㎡以上。

商业服务类房产的投资性得到了体现，成交价格与上一年相比有了很大幅度的增涨，达到了9959元/㎡，成交均价比2011年增涨了47.74%，成交量与成交金额也大幅增加。商业地产属于投资性房产，部分进行资本保值增值的投资户，把投资重点放在了商业服务类房产上，造成了商业服务类房产价格的大幅走高，吉首地区临街商业门面的成交均价最高达到了7万元/㎡。

3、影响房地产市场交易情况的因素

通过总结2012年房地产市场的成交情况，我们认为影响房地产市场交易情况的因素主要有：

⑴市场走向不明朗，部分购房户选择继续观望。由于住宅已不具备投机性，改善类购房由于受到税收影响，购房成本高出不少，所以很多潜在购房户选择了观望，成交量增幅很小。

⑵开发企业资金紧张，大多采用以价取量来解决资金问题。部分企业销售不顺，资金压力大，不得不采用打折降价促售的方式，换取成交量，回笼资金。

⑶住宅出租收益低，影响了以租养房，以租还贷能力。由于银行按揭利率还处在高位，还款压力大，不少购房户希望通过出租房屋来偿还银行贷款。但是吉首地区普通住房的租金比较低，平均租金每平方米低于10元（裸房），租金收入不足以偿还贷款本金及利息，而商业地产又由于租金过高，经营压力大，租金支去占去利润大头，反过来又促使物价上涨，造成了吉首地区的普通商品的物价高于长沙、怀化等发达地区。

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⑷金融机构对房地产业的影响。由于国家金融机构执行保刚需限投机的区别化贷款，购房户从金融机构办理按揭贷款的条件增加，严格的信用记录和收入证明，了农村、外出务工以及外来人员的贷款要求，部分购房户与开发企业签订了购房合同后，却不能通过银行的贷款审查，从而造成违约蒙受损失。今年共有退房178起，大部分是由于无法办理贷款而不能按时交清购房款而退房的。金融机构继续开发贷款和项目贷款，全年批准的在建工程抵押呈现大幅下降，比上一年下降了40%，开发企业的资金更加紧张，影响了开发企业的发展和建设进度。

⑸继续完善市场监管职能。2012年国家对房地产市场的监管力度继续加强，吉首市房地产管理局通过其吉首房地产政务信息网（www.jsfdcj.com）建立完善了企业信用档案，把对企业投诉计入信息档案，并把处理结果及时向投诉人进行回复。全年对市场多次进行执法检查，重点查处违规收取意向金、定金、无预售证销售、超资质开发以及延期交房、损害购房益等突出问题，要求开发企业依法依规进行开发和销售，市场满意度增加。

吉首市房地产管理局在2012年1月1月日开始推行使用的维修资金银行自缴系统，购房户的房屋维修资金不再由开发企业代收代缴，全年实现维修资金自缴2137.7万元，比正常年份增加了300%，有效的维护市场稳定，保护了购房户的权益，减少了购房风险和纠纷。

4、保障房建设情况

2012年，我市保障性安居工程项目共有15个，4408套，面积约28万平方米，总投资约5亿元。其中廉租住房项目12个，1808套，面积约9万平方米，总投资约1亿元；公租房项目1个，800套，面积48000平方米，总投资约7920万元；城市棚户区2个1800户，总投资3.6亿元。

全年保障性住房项目用地落实176300平方米，落实率达100 %，、省补资金14802.88万元，其中包括廉租住房补贴资金1161万元万元。2012年廉租住房开工率100%，其中基本建成706套，基本建成率达40%，基本建成量超过三分之一；公租房开工建设11套，开工率为年初任务的

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145%，完成468套，完成全年任务的58%；城市棚户区改造项目2个1800户已完成，完成率达100%。按年初既定的“三个三分之一”建设目标任务，今年保障性安居工程已全面超额完成建设目标任务，基本建成共2974套（户），基本建成量为68%，超过三分之一计划指标。

通过一年的努力，按照“保基本、可持续、促发展”的原则，将保障房建设作为一项民生、民心工程，积极采取多种形式扎实推进我市保障性安居工程建设，统筹解决了一批城乡居民住房困难，效果初显，人民群众反响良好。

六、2013年吉首地区房地产市场预测

2013年吉首市房地产市场趋势总体上还是企稳回升的，在2012年触底的基础上将逐步发展，市场人气逐渐聚积，房价将逐渐走高，但是涨幅仍然会受到国家宏观的影响，不可能有较大幅度的增长。

1、2013年宏观经济将企稳向好，货币保持稳健态势，国家新增货币供应量和贷款略有增长，房地产将继续坚持从紧取向，抑制投资投机的不会动摇。 2012年遇到的经济增长困难在2013年会得到根本改观，经济增长的活力将得到恢复，物价水平（CPI）将保持在较低增长率，市民可支配收入将有所增加。预计2013年央行将进一步下降利率和再次调低准备金，金融机构对经济的支持力度将进一步增强。这些有利因素都可能大大促进房地产市场的活力，市民购房的意愿得到凝聚，将会有不少持观望态度的大众加入购房大军。但是国家对利用住宅进行投机的行为将进一步打击，保刚需防投机的不会改变。

2、销售好转促进投资开工企稳回升，但受商品房积压基数大的影响，增速不会太快。2012年的房地产供销比为1：1.19，这对于消化市场积压有很大的帮助。经过分析2012年的新开工量的比较，2013年市场供应量不会出现大幅度的增长，这对于继续消化往年的积压有很大的帮助。由于可售商品房的减少，原来打算观望和减少开发量的企业将逐步增加开发量。但是开发企业通过这些年对房地产

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市场的认识，理性开发，合理定价必将使开发企业逐步壮大走强。

3、价格方面，货币经济环境稳定和供求关系转变共同促使房价总体向上，但去化库存压力的能力仍较为严峻，上行空间有限。 2013年的住宅成交价将保持平稳的趋势，受到开发成本增长、金融机构加大支持力度和可支配收入增涨等有利因素的影响，将总体向上，但是影响房价上行的不利因素依然很多，房价涨幅不会太高，全年保持在10%以下。影响房价上行的不利因素主要有：大量的团购和定向开发得不到遏制，市场购买力不足，房产税改革等。

4、企业继续分化，龙头企业必将跑赢大市，购房集中度进一步提高。 面对整体向好局面，企业应当合理评估各类城市风险与机遇，根据自身定位和战略规划，优化城市布局。对于跑量快速周转的企业， 中小户型、 低单价、低总价是产品策略必然选择；想要迅速提升业绩、创造高收益率，区域或产品特征稀缺、性价比高的中大户型高端产品是企业必不可少的选择。总之，踩准市场和节奏，随行就市以合理 价格提供适销产品是企业长远发展的要诀。

5、商品房销售进一步集中，开发企业进一步优胜劣汰。部分优质楼盘，以良好的环境，完善的基础设施，优秀的物业管理服务，更加吸引购房户的目光。购房户已从单纯选择便利转变为选择服务、选择良好环境上了，部分小楼盘以及信用较差的企业开发的楼盘销售难度加大。乾州新区的基础设施不断改善，配套不断完善，已经成为安家置业的首选，销售量和开发量都向乾州发展，房价也将继续上涨。但是，土地成本已水涨船高，前期投入大幅增加，中小企业拿地难度加大，部分企业待项目完成后可能逐步退出房地产行业。

6、保障房建设对房地产市场的影响。2013年吉首市的保障建设继续加大，2012年开工建设的项目将在2013年投入使用，廉租房、公租房以及棚户区改造预计可以投入使用3000套， 将有力缓解中低收入家庭居住困难的问题。2013年预计开工保障性安居住房建设4200套，很多无房户都将从中受益。但是保障性安居住房由于使用面积小、环境投资比例小、交通条件较差等因素也将促使部分收入改善的住户离开保障性住房转为购买商品住房。

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七、吉首市房地产市场远景规划及建议

在国家西部大开发的背景下，根据（国发〔2009〕3号）文件要求，协调渝鄂湘黔四省市毗邻地区发展，成立国家战略层面的“武陵山经济协作区”， 2011年，党、决定率先启动武陵山片区区域发展与扶贫攻坚试点工作，为全国其他连片特困地区提供示范。特别是2012年5月，政治局常委、总理来到自治州，就推进连片特困地区扶贫开发工作进行调研，并在吉首市主持召开武陵山片区扶贫攻坚工作座谈会。 2012年9月吉首市创建武陵山片区先行先试示范区启动，吉首迎来了发展的大机遇，房地产业也应相应的做出远景规划和调整。

1、增强城市魅力，打造城市品牌

以城市品牌凝聚发展共识，以城市品牌引领城市发展，努力把吉首打造成武陵山区经济发展的核心增长极，通过打造城市品牌，有利于展现吉首城市特点，增强城市魅力。吉首市应紧紧抓住中西部地区承接产业转移的重大机遇，充分发挥资源丰富、要素成本低、市场潜力大的优势，积极承接国内外产业转移。通过打造城市品牌，到2020年，城市人口达到50万人左右，建成区面积将达到60平方公里。随着吉茶高速、吉怀高速公路顺利通车，吉恩高速公路顺利开工建设，吉首已成为全国18个高速公路枢纽城市之一，全面融入了全省4小时经济圈。随着城区软硬环境的改善，城市将产生更大的吸聚力。城市有了自己的知名度，有了品牌，就可以招引大量的人才、资金、技术等资源，形成极大的竞争力。吉首以文为脉，以谷为韵，以山为魂，以人为本，以打造环境为先导，以特色产业为支撑，以历史文化为根基，以旅游城市为目标，建设“宜居、宜业、宜游”的“武陵山区旅游中心城”。

2、提高开发项目品质，扶持企业做大做强

吉首市的房地产市场普遍存在开发项目规模小，投资少，开发企业资质低的情况，全市二级资质的企业只有四家，三级资质的企业15家，这与吉首市创建武陵山片区先行先试示范区中心城市的地位不相符。由于部分企业资金紧张，项目进展缓慢，应加大对开发企业的扶持，为企业解决生存发展的难

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题。而有条件的本地企业则应加快做大做强的步伐。开发项目应提高设计水准，突出本地的民族特色，小区开发应加大环境、健身、停车位等与居民生活息息相关的配套设施建设。新公司注册和新项目开工建设应该提高准入门槛，逐步淘汰一些长期无项目的暂定级小公司，加快引入具有良好信誉的较大规模开发企业和物业服务企业，引进先进的开发理念和管理模式，推动吉首的房地产业走向更高的发展水平。

3、加快基础设施建设

吉首市由于城区面积较小，人口密度大，发展只能向城区周边延伸，今年吉凤工业园区有5个项目取得预售许可证，虽然大部分都是定向开发的项目，但是这也表示了吉凤工业园建设已经开始起步了，2013年必将得到更大的发展空间。但是目前像吉凤工业园这样新起步的地区，基础设施、配套设施都还只是空白，道路、绿化、供水、供电、供气也不完善，学校、医疗、超市等生活设施基本没有，这些都严重影响了新区的建设和投资，制约了发展的步伐。希望在对新区进行建设和规划的同时，能够加大对基础设施、生活设施和配套设施的投入，做好长远发展的规划。

4、加快乾州中心区域的建设步伐

吉首老城区由于受到交通、拆迁、绿化场地等发展条件的，整个行政中心都在向乾州新区转移，居住中心也逐步向乾州新区聚集，随着几家大型超市的入驻，乾州已经形成了以市民广场为核心的中心区域。另一方面，从协调发展的角度来看，乾州新区在吉凤工业园地段也应逐步发展起另一个中心区域，这不仅是吸引更多人在吉凤工业园居住、工作和投资的必备条件，也是吉首城市对外发展的必然要求。而在吉首老城区，主要是以商业城为中心的商业区域，人口流动量大，投资价值高，但环境质量却相对较差，需要进行环境、治安、食品安全等多方面的治理。

5、进一步加强对房地产市场的监管

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经过几年的大发展，吉首地区房地产市场进入问题多发期，投诉、上访、起诉都大幅增加。为了更好地保护购房户的合法权益，维护房地产市场持续健康发展，应该进一步加强市场监管，规范市场管理，为房地产企业的发展壮大提供有力的支持。我们建议从以下两个方面加强监管：

⑴加强预售资金监管，确保开发项目顺利完工。2011年吉首市下发了《关于印发<吉首市商品房预售资金监管办法（暂行）>的通知》（吉价[2011]12号），规定商品房预售资金必须进行有效监管。但是开发企业对预售资金监管较为抵触，文件对金融机构也无实际约束力，所以推行十分困难。随着开发市场的壮大，销售量不断增加，因未能有效监管预售资金而导致的一系列问题逐步体现出来，部分项目不能如期完工，部分企业挪用代收代缴的税费，房屋质量保证金没有预留到位，造成了购房户权益蒙受损失，因此我们与金融机构应高度重视、相互协调，采用系统联网、账户监管等方式，共同把预售资金监管工作落到实处。

⑵加强存量房交易资金监管，激活二手房市场。吉首地区的二手房交易一直不太活跃，虽然2012年二手房交易量略为增加，但是成交的多属于低价房和小面积的房屋。如何刺激二手房交易一直是困扰房地产市场的难点。我们将在2013年开始将二手房交易资金也纳入监管，设立监管账户，保障交易双方权益，建立健全房产交易诚信体系，并且准备在监管中引入担保公司和二手房贷款机构，加快刺激二手房市场，逐步建立一个银行、税务、房产、中介机构、担保公司和交易双方相互联系的二手房交易网络。金融机构进一步放开二手房按揭贷款，减少审批环节，加快放贷速度，把贷款放款时间从后调整到交易中间。

⑶加强企业信用信息管理，加大房地产市场的执法检查力度。企业信用档案内容主要包括企业基本情况、业绩、项目信息及良好行为记录、不良行为记录等, 今年我们按照\"一本资质证书，一套信用档案\"的要求，凡是持有房地产开发企业资质证书的企业，必须建立房地产开发企业信用档案系统，并且贯穿在企业资质核定、升级、年检、变更等业务办理过程。建议开发企业信用信息档案是社会信用体系的重要组成部分，是房地产市场预警预报系统的重要平台。我们将通过网站（www.jsfdcj.com）公示企业信用信息管理，并接受社会对企业的投诉，并公示投拆处理结果。加大对开发企业和市场的

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执法检查是保证市场健康有序发展的重要手段。通过执法检查如房地产企业出现无证售房、延期交房、虚假宣传、发布不实销售进度信息等问题，将被记入不良信用档案，其行为将在媒体上曝光。被记入不良信用档案的开发企业，将在资质审核、年检以及办理预售许可等相关手续时，受到更严厉的监督，甚至延缓或不予受理。

未来吉首房地产市场应紧紧围绕打造“谷韵吉首”的城市品牌，抢抓机遇、开拓进取,争取把吉首建设成为一个宜居、宜商、宜业的和谐文明的新吉首。

吉首房地产政务信息网（www.jsfdcj.com）

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