土地登记代理实务精讲班讲义

土地登记代理实务精讲班第1讲讲义

一、土地登记代理人考试的目的

考试分析

一、土地登记代理人考试的目的

随着社会主义市场经济的建立和完善，为全面推进地籍事业社会化和产业化，进一步转变职能，规范土地市场，适应新形势下社会对土地登记的要求，1996年原国家土地管理局在全国部分城市开展了土地登记代理试点。试点工作开展后，土地登记代理行业发展迅速，从开始的少数人员和机构在小范围内从事土地登记代理工作，发展到目前土地登记代理趋向行业化、专业化，并已从沿海经济发达地区发展到全国各地。为提高土地登记代理专业技术人员的素质，规范土地登，记代理行为，2002年12月中华人民共和国人事部、国土资源部联合发布了《土地登记代理人职业资格制度暂行规定》和《土地登记代理人职业资格考试实施办法》，对从事土地登记代理业务的专业技术人员实行职业资格制度，并纳入全国专业技术人员资格证书制度统一规划。 二、土地登记代理人考试的主要内容

土地登记代理人考试分为土地登记相关法律知识、土地权利理论与方法、地籍调查、土地登记代理实务四个部分。其中土地登记相关法律知识主要考核应考人员对我国现行的与土地登记相关的主要法律、法规的掌握程度；土地权利理论与方法主要考核应考人员对我国土地权利的种类、概念、设置原则、确定土地权利的方法以及土地权利争议处理等内容的掌握程度；地籍调查主要考核应考人员对地籍调查技术、内容、程序、方法的掌握程度；土地登记代理实务主要考核应考人员对土地登记的基本概念、各种土地登记的程序和方法、土地登记代理的各项业务等方面的知识、技巧及运用的掌握程度。 三、土地登记代理人考试方式

土地登记代理人职业资格考试为滚动考试(每两年为一个滚动周期)，参加4个科目考试的人员必须在连续两个年度内通过应试科目。2002年12月18日前已受聘担任高级专业技术职务的人员，可免试土地权利理论与方法和地籍调查2个科目，只参加土地登记相关法律知识和土地登记代理实务2个科目的考试，但必须在一个考试年度内通过应试科目，才可取得土地登记代理人职业资格证书。

四、土地登记代理人考试大纲分析

四、土地登记代理人考试大纲分析 1、土地登记概论

掌握土地登记的概念、意义、作用，土地登记的法律依据、效力、特点，土地登记的基本原则、内容与分类，初始土地登记、土地权利的设定登记、土地权利的变更登记的区别，《土地登记规则》的主要内容。熟悉土地权属性质与来源，土地权利主体、客体，土地登记的基本单元、土地登记机关。了解国内外土地登记的历史沿革与国际通行的主要土地登记制度。 2、土地登记的程序

掌握土地登记的一般程序与要求，土地登记申请的含义、申请人、申请方式、申请时限、申请书的填写，权属审核的含义、标准和依据，注册登记的概念、依据和内容，核发证书的概念和发放对象，土地登记人员，土地登记的办理期限。熟悉土地登记的申请审查和收件，权属审核的内容及审核依据，土地登记簿和土地归户册的构成，土地证书的种类。

了解土地登记审批表、土地登记卡、土地归户卡、土地证书的填写要求和法律效力。

3、初始土地登记掌握初始土地登记的概念、特点、申请人、申请应提交的证明文件，初始土地登记程序，初始土地登记公告的意义。

熟悉土地登记通告、土地登记公告，土地登记公告异议的处理。

了解我国初始土地登记概况，初始土地登记准备工作，初始土地登记中土地权属争议的处理，未确定土地所有权、使用权土地的处理。

4、土地所有权、使用权和土地他项权利设定登记

掌握土地所有权、使用权和土地他项权利设定登记的概念、类型，各类设定登记的法律特征、申请人、申请时限和申请人应提交的证明文件，各类设定登记的《土地登记卡》的内容。

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熟悉各类设定登记的权属审核内容及审核依据。

了解各类设定登记的《土地归户卡》和土地证书填写内容。 5、土地所有权、使用权和土地他项权利变更登记

掌握土地所有权、使用权和土地他项权利变更登记的概念、类型，各类变更登记的法律特征、申请人、申请时限和申请人应提交的证明文件，各类变更登记的《土地登记卡》内容。 熟悉各类变更登记的权属审核内容及审核依据。

了解各类变更登记的《土地归户卡》和土地证书填写内容。 6、名称、地址和土地用途变更登记

掌握名称、地址和土地用途变更登记的概念、类型、申请人、申请时限和申请人应提交的证明文件，名称、地址和土地用途变更登记的《土地登记卡》内容。

熟悉名称、地址和土地用途变更登记的权属审核内容及审核依据。

了解名称、地址和土地用途变更登记的意义及《土地归户卡》、土地证书填写内容。 7、注销和其他土地登记

掌握注销土地登记、更正土地登记等其他土地登记的概念、类型、申请人、申请时限和申请人应提交的证明文件，注销土地登记、更正土地登记等其他土地登记的《土地登记卡》内容。

熟悉注销土地登记、更正土地登记等其他土地登记的权属审核内容及审核依据，注销土地登记的法律特征。 了解注销土地登记、更正土地登记等其他土地登记的《土地归户卡》和土地证书填写内容。 8、土地登记资料公开查询

掌握土地登记资料内容，土地登记资料公开查询的范围、程序和查询方式，查询人查询土地登记资料应提交的证明文件，对查询人员的要求。

熟悉土地登记资料公开查询法律依据。 了解土地登记资料公开查询的意义。 9、土地登记代理制度

掌握代理的概念与法律特征，土地登记代理的涵义、特点与基本原则；土地登记代理人职业资格的取得与登记，土地登记代理人的权利和义务，土地登记代理人的基本技能；

土地登记代理机构的设立与注销，地地登记代理机构的权利和义务，土地登记代理人与代理机构的关系。 熟悉土地登记代理活动中的争议与处理，土地登记代理人和土地登记代理机构在代理活动中的禁止行为，土地登记代理人和代理机构违规代理的法律责任。

了解土地登记代理机构年度检查制度，土地登记代理人员的职业道德。 10、土地登记代理的内容和操作

掌握土地登记代理的主要内容、基本程序，土地登记代理委托书、土地登记代理合同的主要内容；代理土地登记申请、指界、地籍调查、领取土地证书的操作程序与要求；代理收集、整理土地权属来源证明材料与土地登记有关资料的操作程序与要求；帮助土地权利人办理解决土地权属纠纷相关手续的操作程序与要求；代理查询土地登记资料的操作程序与要求；代理查证土地产权的操作程序与要求；提供土地登记及地籍相关法律咨询的程序与要求。 熟悉土地登记代理合同中委托人与土地登记代理人的权利和义务、不同土地登记代理业务的成果内容、土地登记代理服务收费。

了解土地登记代理中的纠纷规避办法、土地登记代理成果的审核与归档要求。

五、土地登记代理人考试试卷题型

土地登记代理人职业资格考试的4个科目中土地登记相关法律知识、土地权利理论与方法、地籍调查三个科目的题型为单项选择题、多项选择题。土地登记代理实务的题型为单项选择题、多项选择题、综合分析题。

六、土地登记代理人考试答题技巧 1、单选题不要空项 2、多选题宁缺勿烂

3、综合分析题理论联系实际

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土地登记概论（一）

土地登记概论（一）

一、内容提要：本讲主要讲述了土地登记的概念、意义和作用，以及土地登记的历史沿革和登记制度。

二、重点、难点

大纲要求：掌握土地登记的概念、意义、作用

了解国内外土地登记的历史沿革与国际通行的主要土地登记制度

三、土地登记的概念

土地登记是指国家依法对国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权和土地他项权利的登记。

四、土地登记的意义

1、土地登记是一项法律制度，它的根本目的是对权利的公示。 2、公示是指将物权变动的意思表示公开向社会公众显示。 3、物权是排他性财产权，是对世权和绝对权。

4、物权按其标的物的不同可分为动产物权和不动产物权

5、土地登记的意义是保障广大权利人的土地财产权利，维护土地要素市场的正常秩序

五、土地登记的作用

(一)维护土地的社会主义公有制

城市土地属于国家所有；农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。 (二)维护土地权利人的合法权益 (三)维护正常的土地市场秩序 (四)有效地保护耕地

(五)为土地管理和经济社会发展提供重要的基础信息

土地登记代理实务精讲班第2讲讲义

六、土地登记的历史沿革与登记制度

六、土地登记的历史沿革与登记制度 一、土地登记的历史沿革 (一)国外土地登记历史沿革 (一)国外土地登记历史沿革

历史上许多国家对土地登记都很重视。古希腊、古罗马、古埃及等很早就有地籍管理和土地登记方面的记载。 古希腊著名思想家柏拉图，在他著名经济著作《法律篇》第八卷规定：不管是邻近边界的本国公民还是外国人(即他拥有毗邻边界的土地)，任何人不得移动土地的边界标志。公元前450年，反映早期罗马共和国社会经济关系的罗马最古老的成文法——十二铜表法编定，全文现存104条，其中第七表为土地权利法，明确规定在地界诉讼中，必须遵循十二铜表法的规定。

(二)我国土地登记历史沿革

我国的土地登记有着悠久的历史，它是历代土地管理的基础和封建的立国之本。据史料记载，早在公元前4 000年～公元前2 000年的黄帝、大禹时即有平水土，划九州，辨土质，定田等，开创清理地籍订定赋则之先河。并设置了名曰“太常”的负责绘制人文地理图、丈量划分田地。 秦始皇曾大规模清查地籍， “令黔首自实田”。黔首自实田， 是秦代清查土地数量、扩大赋税来源的办法。

二、土地登记制度

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二、土地登记制度 (一)契约登记制度

契约登记制度由法国首创，故又称“法国土地登记制度”，英国、美国及我国的地区均采用这种土地登记制度。其主要特点为： 1．采用意思主义立法

土地权利变动当事人双方只要意思表示一致，订立了契约，就发生土地权利变动的法律后果，以契约为生效要件。 2、采取形式审查主义

土地登记机关对土地登记申请不进行实质性审查，而只进行形式审查，完全按照土地登记申请人提交的文件资料予以审查，不过问土地权利是否真实等事项。

3、登记无公信力已经登记完毕的土地权利变动事项，当有第三人主张其权利时，仍应按照实体法律决定该土地权利的归属。

4．登记无强制作用土地权利变动事项是否登记，依当事人双方意愿，无强制要求。 5．登记簿的编成采取人的编成主义。

6．不颁发权利凭证土地登记机关只在土地登记簿上登记，不向土地权利人颁发权利凭证。

7．土地权利以动态登记为主土地登记包括土地权利和土地权利变动事项的登记，仅对土地权利现在状态的登记为静态登记，对土地权利变动事项的登记为动态登记，后者为登记的主要状态。 (二)权利登记制度

1、采用形式主义立法土地登记是土地权利变动的生效要件，土地权利的取得或变动不经登记不发生效力。 2．采取实质审查主义土地登记机关审查土地登记申请人提交的文件。

3．登记有公信力土地权利一经登记即具有法律效力，即使登记本身有瑕疵，土地登记簿上记载的土地权利变动事项按照实体法不成立或无效，对于善意取得土地权利的第三人仍具有法律效力，善意第三人不负返还义务。 4．强制性登记一切土地权利的发生和变更均必须登记。

5．登记簿的编成采取物的编成主义土地登记簿以土地为标准，另外按照登记的先后顺序编成。 6．不颁发权利凭证登记机关只在登记簿上登记，不向土地权利人颁发土地权利凭证。

7．土地权利人以静态登记为主土地均应先登记现在的权利状态，待变动时，再登记变动时的状态。

(三)托伦斯登记制度

(三)托伦斯登记制度

1、初次登记不强制，但一经登记即进入强制登记状态 2．登记有公信力土地权利一经登记，便有不可推翻的效力。 3．土地登记机关负有赔偿责任 4．采取实质审查主义

登记机关对土地登记进行实质性审查，并可要求经公告后方准予登记。 5．颁发权利凭证

6．登记簿上的编成采取人的编成主义 7．地籍图可辅助说明登记薄的内容。

8．负担登记土地上如设有抵押权或其他权利，则作为该块土地的负担登记。

9．土地经登记后，如有处分或设定负担以及其他各种法律行为，须依照法定的契约方式，订立契约 (四)我国的土地登记制度 1．采用形式主义立法 2．采取实质审查主义

土地登记机关对登记义务人提出的土地登记申请，不仅要审查申请所必须具备的形式要件，而且还要对所申请登记的权利或权利变动事项是否符合国家的有关法律和、能否成立进行审查 3．登记有公信力

土地权利一经登记即具有法律效力，即使登记在土地登记簿上的土地权利或权利变动事项按照实体法不成立或无效，对于善意取得土地权利的第三人仍然有法律效力，善意第三人取得的土地权利不可推翻，不负返还义务。 4．强制性登记

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除国家土地所有权外，一切土地权利均须进行初始土地登记；初始土地登记后土地权利的变更均须进行变更土地登记。 5．登记的编成采取物的编成主义 6、颁发权利凭证

7、土地登记不仅登记土地权利的静态，而且登记土地权利的动态 8、土地登记不及地上的建筑物和附着物 9．土地登记机关

题目：东南亚国家采用的土地登记制度是（）。 A．契约登记制度 B.权利登记制度 C．托伦斯登记制度 D．实体登记制度 答案：（C）

题目：托伦斯登记制度为（）托伦斯所创。 A．美国人 B.法国人 C．澳大利亚人 D．德国人 答案：（C ）

题目：契约登记制度为（）首创。 A．美国 B.法国 C．澳大利亚 D．德国 答案：（B）

土地登记代理实务精讲班第3讲讲义

三、我国土地登记的法律依据、效力

一、内容提要：本讲主要讲述了我国土地登记的法律依据及效力、土地登记的特点与基本原则、土地登记的内容与分类。

二、重点、难点

大纲要求：掌握土地登记的法律依据、效力、特点，土地登记的基本原则、内容与分类，初始土地登记、土地权利的设定登记、土地权利的变更登记的区别，《土地登记规则》的主要内容。 熟悉土地权属性质与来源，土地权利主体、客体，土地 登记的基本单元、土地登记机关。 三、我国土地登记的法律依据、效力 (一)实体法律依据

《中华人民共和国》、《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律。 (二)程序法律依据

《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、〈土地登记规则〉。 二、土地登记的效力

所谓土地登记的效力，是指进行土地登记产生的法律后果。 (一)理论探讨

按照民法学思想，土地登记所产生的—般效力主要分两种： 一种是采用意思主义的立法，一种是采用形式主义的立法。

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(二)实践探讨

(二)实践探讨

我国的土地登记采用9q毒髭式

我国的土地登记采用的是形式主义的立法思想，可以归类于登记的生效要件主义、登记要件主义。 题目：我国土地登记的实体法律依据包括( )。 A．《中华人民共和国》 B．《中华人民共和国民法通则》 C．《中华人民共和国土地管理法》 D．《中华人民共和国城市房地产管理法》 E．《土地登记规则》 答案：（ ABCD ）

解析：我国土地登记的实体法律依据包括《中华人民共和国》、《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律。 四、 土地登记的特点与基本原则 一、土地登记的特点 (一)统一性 (二)惟一性 (三)连续性 (四)强制性 (五)公开性 (六)公信力

题目：下列属于我国土地登记特点的有 ( )。 A．统一性 B．惟一性 C．强制性 D．非强制性 E. 保密性 答案：（ABC）

土地登记代理实务精讲班第4讲讲义

二、土地登记的基本原则

二、土地登记的基本原则 (一)依法的原则 (二)申请的原则 (三)审查的原则 (四)属地管辖的原则 (五)土地登记的内容与分类 土地登记的基本单元是宗地

1、土地登记的内容是指反映在土地登记簿内的土地登记对象质 和量方面的要素，包括土地权属性质和来源、±地权利主体、土 地权利客体以及与这三方面直接相关的其他内容。 (一)土地权属性质与来源

我国的土地权属性质分为：国家土地所有权、集体土地所有权、国有土地使用权、集体土地使用权以及土地他项权利等。

2．土地权属来源 是指土地所有者或使用者最初取得土地的方式。按照土地权利的不同，土地权属来源可分为国家

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土地所有权来源、集体土地所有权来源、国有土地使用权来源、集体土地使用权来源等。

(二)土地权利主体

(二)土地权利主体

土地权利主体是指土地权利人，包括集体土地所有权人、国 有土地使用权人、集体土地使用权人和土地他项权利人。

(三)土地权利客体

l．土地座落 指宗地所在地的名称。 2．权属界址 3．土地面积 4．土地用途(地类) 5、土地使用条件 6、土地等级和价格

2、土地登记分为初始土地登记和变更土地登记

题目：我国的土地登记采用的是 ( )的立法思想。 A．形式主义 B．意思主义 C．实际主义 D．平等主义 答案：（A）

题目：土地登记是依据统一的实体法律规范，遵循统一的登记程 序，在统一的登记机关进行是土地登记特点中( )特点。 A．统一性 B．惟一性 C．连续性 D．强制性 答案：（A）

土地登记代理实务精讲班第5讲讲义

第一节 土地登记申请

一、内容提要：本讲主要讲述了土地登记申请的相关内容。 二、重点、难点

大纲要求：掌握土地登记的一般程序与要求，土地登记申请的含义、申请人、申请方式、申请时限、申请书的填写。 熟悉土地登记的申请审查和收件。

不同类型的土地登记在具体程序上虽然不尽相同，但总体上的基本程序可分为土地登记申请、地籍调查、权属审核、注册登记、核发证书五个步骤。 第一节 土地登记申请 一、土地登记申请

土地登记申请是土地权利人或土地权利变动当事人按照规定向土地登记机关申请其土地权利状况或权利变动事项，请求在土地登记簿上予以注册登记的过程和行为。 二、土地登记申请人及申请方式

土地登记申请人是土地权利人或者土地权利变动的当事人，包括自然人、法人和其他组织三种类型。

其中法人和其他组织均可直接申请，而自然人中，只有完全民事行为能力人才可以直接申请土地登记，民事行为能力人和无民事行为能力人均不能直接申请，而必须由其法定代理人代理申请。 民事行为能力人和无民事行为能力的法定代理人由其监护人担任。

土地登记申请人不管是自然人、法人还是其他组织，也可以委托代理人代理申请。可以通过签订《土地登记委托书》

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和《土地登记委托代理合同》来明确双方的权利义务关系。 土地登记代理有三种形式：法定代理、委托代理和指定代理。

三、土地登记的申请时限

三、土地登记的申请时限

(一)土地他项权利登记的申请时限

土地使用权抵押权、承租权和其他土地他项权利的设定、变更（不含继承）、终止，当事人自发生之日起15日内应当申请土地登记。

(二)设定登记、变更土地登记及其他类型的登记的申请时限

设定登记、变更土地登记及其他类型的登记，当事人自发生之日起30日内应当申请变更土地登记。 题目：下列关于土地登记程序的顺序排列正确的是：（ ） A 土地登记申请、权属审核、地籍调查、注册登记、核发证书 B土地登记申请、地籍调查、权属审核、注册登记、核发证书 C 土地登记申请、地籍调查、注册登记、权属审核、核发证书 D 土地登记申请、注册登记、地籍调查、权属审核、核发证书 答案：（B）

四、土地登记申请人应提交的文件资料 (1)《土地登记申请书》。 (2)申请人身份证明。 (3)土地权属来源证明。 (4)地上附着物权属证明。 五、土地登记申请书及填写说明

(一)《土地登记申请书》一般包括下列基本事项 1、申请人状况

2．申请登记的土地状况 3．产权来源及产权证明材料 4．宗地范围界线草图及四至说明 5．其他事项

土地登记代理实务精讲班第6讲讲义

（二）《土地登记申请书》填写要求

（二）《土地登记申请书》填写要求

1、《土地登记申请书》由申请人或其代理人填写。 2、《土地登记申请书》以宗地为单位填写。

(3)一个土地使用者或所有者使用或拥有两个以上宗地的，按宗地分别填写。

(4)一宗地有多个使用者的，按其共有使用权人在本宗地所占土地份额，由各共有使用人分别填写。 (5）土地他项权利申请书应由土地他项权利拥有人和土地他项权利关系人分别填写。 (三)土地登记申请书填写说明

1．XX者(人、方) 申请人名称，按土地登记的类型填写。 此栏及对应栏目设有两处。单独申请的，填写一处，划掉一处。 双方共同申请的分别填写。

2．通讯地址申请人的地址及邮政编码。

3．申请登记的类型填写所申请土地登记的具体类型。

国家授权经营国有土地使用权设定登记、集体土地使用权设定登记、土地使用权抵押设定登记、土地使用权出 租设定登记，划拨国有土地使用权变更登记等。

4．单位性质行政事业单位填写行政、事业，企业单位填写国有、集体、私营、外资、港澳台、联营、股份制、个体或

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其他。

5．权属性质填写“国有土地使用权”或“集体土地所有权”或“集体土地使用权”。 6．主管部门指直接负责本单位业务或行政管理工作的领导部门。 7．土地座落 8．使用期限

9．使用权类型与土地的权属性质相对应。 10．终止日期土地使用权使用期限的终止时间。 11．国有土地农业用地使用权面积 12．农村集体土地所有权面积 13．土地用途 14．共有使用权面积

15．城、镇、村土地使用权面积 16．分摊面积 17．建筑物类型 18．申报建筑物权属 19．申报地价 20．四至

21．申请登记的依据 22．他项权利 23．附图 24．图号、地号 25．变更简要说明

六、土地登记的申请审查和收件

六、土地登记的申请审查和收件 审查的内容主要是： (一)对法人资格的审查

对申请土地登记的法人资格审查的依据是法人资格证明。按照法人组织的不同类型可以分别按企业法人、机关法人、事业法人和社团法人登记或依法成立的法律规定进行分别审查。 1．对企业法人的审查按照《中华人民共和国企业法人管

理条例》规定，持国家工商行政管理部门核发的《企业法人营业执照》 2．对社会团体法人的审查

全国性的社会团体、地方性的社会团体和跨行政区的社会团体，分别持民政部门颁发的社会团体登记证书。 题目：土地登记申请人是土地权利人或者土地权利变动的当事人，包括：（ ） A 自然人 B 法人 C其他组织

D 民事行为能力人 E无民事行为能力人 答案： （ABC）

（二）对法定代表人身份证明的审查

法定代表人身份证明，必须是法人组织开具的证明。1)必须有法人组织公章；2)单位名称是全称且与公章名称一致；3)开具证明时间，应在法定代表人任期之内，不能由已过期的任命书代替。 （三）对户主的资格审查

户主必须是户口簿上登记的合法户主，户主变更与户口簿不一致的或农村无户口簿的土地使用者，应由基层组织开具证明。

（四）对代理人代理手续的审查

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代理土地登记申请的，主要审查代理委托书或指定委托书。 （五）对土地权源证件的审查

（六）审查申请登记的宗地是否在本登记区内 （七）对其他问题的审查 七、收件

(一)土地登记收件单的填写与收件整理 1．收件编号 (收件单右上方编号) 2．土地登记收件单上的序号 3．收件单上的页数

4．土地登记收件单备注栏 5．交件人姓名 6．日期

收件人、交件人填写的收交件日期应一致

收件整理是指对收取的文件资料 整理装袋的过程。整理的方法应随收随整。

土地登记代理实务精讲班第7讲讲义

第二节权属审核

一、内容提要：本讲主要讲述了权属审核的相关内容、注册登记和核发或更改土地证书的相关内容。 二、重点、难点

大纲要求：掌握；权属审核的含义、标准和依据，注册登记的概念、依据和内容，核发证书的概念和发放对象，土地登记人员，土地登记的办理期限。

熟悉：权属审核的内容及审核依据，土地登记簿和土地归户册的构成，土地证书的种类。 了解：土地登记审批表、土地登记卡、土地归户卡、土地证书的填写要求和法律效力。 第二节权属审核

一、地籍调查与权属审核衔接 (一)接收土地登记申请资料和地籍调查资料 （二）记录土地登记申请和地籍调查内容

二、权属审核的依据与应达标准权属审核的依据有两个方面：法律依据和书证依据。法律依据指国家现行的有关土地的法律、及行规。

书证依据指土地登记申请人的身份证明、申请登记宗地的权属来源证明、申请登记宗地的地上物产权证明、地籍调查成果和土地定级估价成果等。

权属审核应达到的标准总的来说有三条：权属合法、界址清 楚和面积准确。

权属合法主要体现在以下几方面：土地权属来源清楚；土地的权属性质准确；土地的使用合理。界址清楚是指土地权属范围(宗地)的界址点、界址线、界标的设立准确、合理，指界人认界手续完备，实地与图、表描述一致。 宗地面积准确的前提是界址清楚，测量方法规范，具体要求是：图上量算面积与实地测量 面积—致；土地总面积与各地类面积之和一致；共有宗地各分摊面积之和与共有使用面积一致；批准面积与实际使用的面积—致。

三、权属审核的内容

三、权属审核的内容

权属审核主要从以下几个方面进行： （一）对土地登记申请人的审

核；对宗地自然状况的审核、对宗地权属状况的审核。 (二)对宗地自然状况的审核

对宗地自然状况的审核就是对宗地范围、面积、用途、等级 和价格进行审核。

审核要件为地籍调查成果和土地定级估价成果。

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宗地面积包括宗地总面积、地类面积、宗地内建筑面积，共用宗地的，还分为共有使用权面积、分摊面积。 （三）对土地权属状况的审核

对土地权属状况的审核主要是审核土地权属来源、土地权属性质和土地使用期限。 土地权属来源审核的要件是土地权属来源证明。

土地权属来源证明分为两类；直接的土地权属来源文件和土地权属参考文件。

土地权属性质的审核主要是对土地权利的必要性、可行性、范围、内容、义务和进行审核。 土地使用期限审核。

四、土地登记审批表及填写基本要求

《土地登记审批表》在内容上至少包括以下几个方面： (1)土地登记申请人的名称和地址。，

还包括单位、企业的单位性质、法人代表姓名及上级主管部门。 (2)土地座落、地号、图号、面积、用途、等级、价格。 (3)土地权属性质、使用权类型、使用期限、终止日期。 (4)建筑物类型、申报建筑物权属、建筑容积率、建筑密 度、建筑限高。 (5)土地登记的依据。

(6)土地行政主管部门初审、审核意见。 (7)批准意见。

土地登记审核人员由取得《土地登记上岗资格证》的土地行 政主管部门负责人担任。

题目：权属审核应达到的标准包括：（） A权属合法 B界址清楚 C面积准确

D土地登记申请人身份合法 E土地登记人员身份合法 答案：（ABC）

第三节 注册登记

第三节 注册登记 一、注册登记的概念和人员

注册登记是指土地登记机关对批准土地登记的土地所有权、使用权或他项权利进行登卡、装簿、造册的工作程序。

(一)对土地登记申请人的审核

不同类型的土地登记，其申请人不同，但一般说来，不管哪一种类型的土地登记，其申请人都没有超出自然人、法人和其他组织这三种类型。

二、注册登记的依据和内容

《土地登记审批表》是土地登记机关进行注册登记的重要依据。注册登记的内容主要包括：填写《土地登记卡》和《土地共有使用权登记卡》、填写《土地归户卡》、组装《土地登记簿》、填编《土地归户册》。 三、土地登记卡及其填写要求 （一）土地登记卡组成和内容

它由土地登记卡主卡、土地登记卡续表和共用宗地使用权登记卡三部分组成。

（二）土地登记卡填写要求 1、土地登记卡以宗地为单位填写 2、土地权利人独自拥有或使用一宗土地的 3、两个以上土地权利人共同使用一宗土地的 4．宗地进行第一次登记的

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5．土地登记卡登记的内容发生变更或设定、变更及注销土地他项权利的，在土地登记卡续表上进行登记。

土地登记代理实务精讲班第8讲讲义

(三)土地登记卡填写方法

(三)土地登记卡填写方法

1．单位按采用的度量单位情况填写。

2．地号地籍调查中的地籍编号，即宗地的编号。 3．图号宗地所在地籍图的图幅号。 4．宗地面积宗地土地面积。 5．用途填写宗地的主要用途。 6．座落宗地所在地的名称• 7．权属性质

8，权利人国有土地使用者、集体土地所有者或集体土地使用者名称。

9．单位性质行政事业单位填写行政、事业，企业单位按国家统计局、国家工商行政管理局《关于经济类型划分的暂行规定》填写国有、集体、私营、外资、港澳台、联营、股份制、个体或其他。个人住宅填写个人。共用宗地时，土地登记卡主卡本栏不填。

10．通讯地址权利人的通讯地址及邮政编码。

1L使用权类型使用权类型是指土地使用权取得方式与土地的权属性质相对应。国有土地使用权填写划拨、出让人 股、租赁或授权经营等，集体土地使用权按具体取得方式填写荒地拍卖等。 12．终止日期 13．土地证号

14．调查表号宗地地籍调查表的编号 15．审批表号 16．归户卡号

17．土地等级土地行政主管部门评定的宗地的土地等级。 18．标定地价 19．申报地价

20．建筑容积率宗地上的建筑总面积与宗地面积之比。 21．建筑密度宗地上的建筑物占地面积与宗地面积之比。 22．建筑限高 23．建筑物占地面积 24．建筑物类型 25．申报建筑物权属

26土地权属来源证明、文件类型、编号、日期 27．序号

28．日期发证机关准予注册登记、颁发证书的时间。 29．登记的其他内容及变更登记事项 (1)登记的其他内容填写。

①土地分类面积宗地含多种土地用途，且各种土地用途能计算出面积的，填写土地分类面积。 ②集体土地所有者名称土地权属性质为集体土地使用权的，填集体土地所有者名称。 ③土地权属来源证明文件。

④土地他项权利土地所有权、使用权登记时已设定土地他项权利的，填写他项权利来源证明文件的类型、编号、日期，他项权利种类、权利人、内容、范围、设定日期、权利顺序、存续期限。 ⑤土地登记卡附页页数。 (2)变更登记事项填写。 30．经办人、审核人

31使用权面积土地使用者在一宗地内拥有土地使用权的土地面积，共用宗地的为独用面积与共用分摊面积之和。非共

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用宗地的为宗地面积。32．独用面积土地权利人在共用宗地内独自使用的土地面积。 33．共用面积共用宗地各土地权利人共同使用的土地面积。 34．其同分摊面积 四、土地归产卡及填写要求

土地归户卡以土地权利人即土地所有者和使用者为单位，按宗地填写。 五、〈土地登记簿〉和〈土地归户册〉的构成 （一）〈土地登记簿〉的构成

〈土地登记簿〉由〈土地登记卡〉组装而成。 （二）〈土地归户册〉的构成

〈土地归户册〉由〈土地归户卡〉组装而成。

第四节核发或更改土地证书

第四节核发或更改土地证书 一、 土地证书的种类和使用

目前我国的土地证书主要有四种〈国有土地使用证〉、〈集体土地所有证〉、〈集体土地使用证〉和〈土地他项权利证明书〉。

二、土地证书填写方法 1．①国用(②)第—③—号 ①集有(②)第—③—号 ① 集用(②)第—③—号 ①他项(②)第—③—号

①处填写行政区简称；②处填写核发该证的年份；③处填写本年度核发同类证书的顺序号。 2．(章)年月日 3．登记机关(章)年月日 4．证书监制机关

5．日期准予注册登记核发证书日期。│ 6．记事

7．附图宗地图。

8．义务人土地他项权利义务人是指设定土地他项权利宗地的土地使用者。 9．他项权利种类范围土地他项权利的类型、内容及权利范围。 10．设定日期批准土地他项权利登记的时间。

11．权利顺序指该土地他项权利在本宗地同类土地他项权利的登记顺序。 12．存续期限土地他项权利的期限及终止时间。

13．备注填写《土地登记卡》上登录的需向持证人说明的事项。

14．变更记事填写他项权利的设定、变更以及主要地类变更的内容、时间及依据。 15．与《土地登记卡》对应的栏目按《土地登记卡》填写方法填写 三、核发或者更改土地证书 (一)核发证书和发放对象

核发证书是土地行政主管部门根据注册登记结果，代表向土地权利人发放土地证的过程。 (二)证书核发程序

核发证书的程序是：通知一验证一发证。

1．通知土地行政主管部门在发证前向领证人发送领证通知。 2．验证 3．发证

(三)关于更改土地证书

凡是土地证书中用途、终止日期栏目内容发生变更以及设立、变更、注销土地他项权利的，注册登记后更改土地证书，在土地证书的记事栏进行记录，但记录不能超过三次。

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四、土地登记的办理期限

(1)土地登记机关应当在受理土地使用权、所有权设定登记，土地使用权、所有权变更登记，名称、地址和土地用途变更登记申请之日起30日内，核发证书

(2)土地登记机关应当在受理土地他项权利设定登记、土地他项权利变更登记和注销登记的申请之日15日内，核发或更换土地他项权利证明书。

(3)土地登记机关作出不予受理土地登记申请或者暂缓登记决定的，应当自接到申请之日起15日内将作出决定的理由书面通知当事人。

题目：对宗地自然状况的审核就是对宗地的（）进行审核。 A范围B面积C用途D等级E价格 答案：（ABCD）

土地登记代理实务精讲班第9讲讲义

一、初始土地登记的概念

初始土地登记

一、内容提要：本讲主要讲述了初始土地登记概述、初始土地登记准备工作、初始土地登记申请和初始土地登记的权属审核的相关内容。 二、重点、难点 大纲要求：

掌握初始土地登记的概念、特点、申请人、申请应提交的证明文件，初始土地登记程序，初始土地登记公告的意义。 熟悉土地登记通告、土地登记公告，土地登记公告异议的处理。

了解我国初始土地登记概况，初始土地登记准备工作，初始土地登记中土地权属争议的处理，未确定土地所有权、使用权土地的处理。 一、初始土地登记的概念

按照《土地登记规则》第二条的规定，初始土地登记又称总登记，是指在一定时间内，对辖区全部土地或者特定区域的土地进行的普遍登记。

需要进行初始土地登记的主要有两种情况：1)从未进行过土地登记的地区；2)原有登记需要全面更新的，如土地整理或国家法律、发生重大变化等需要对原已登记过的区域进行全面的重新登记。 二、初始土地登记的特点

1．阶段性初始土地登记有期限，持续一段时间后即告结束。

2．全域性初始土地登记作业区是一个行政辖区，它通常是一个县或市。 3．集中性初始土地登记是在一定范围和时间内有计划集体统一进行的。 题目：初始土地登记的特殊性表现在：（） A增加了准备工作 B增加了土地登记申请 C增加了通告 D增加了权属审核 E增加了公告 答案：（ACE ）

相对于土地登记的一般程序，初始土地登记的程序有其特殊性： 1)增加了准备工作。2)增加了通告。3)增加了公告。 三、我国初始土地登记概况 (一)城镇国有土地使用权初始登记

1987年9月，为了适应土地管理、土地使用制度改革和开征土地使用税的需要，原国家土地管理局要求各地开展城镇国有土地使用权的申报工作，建立初步的地籍档案

1990年11月原国家土地管理局在西安召开“全国地籍管理研讨会”。会后，中国的地籍管理工作进入全面开展时期，全国初始土地登记工作全面铺开。 （二）农村集体土地所有权初始登记

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（1）在具体登记发证时，可采用两种方式：1、有条件的地区，可将《集体土地所有证》直接发放到村民小组农民集体；2、采取组有村管的方式，将《集体土地所有证》发放到村，由村委会代管。

（2）能够证明土地已经属于乡镇农民集体所有的，土地所有权应依法确认给乡镇农民集体。

（3）不能证明属于乡(镇)农民集体所有或村民小组农民集体所有的集体土地，应依法确认给村农民集体所有。在集体土地所有权登记发证工作中，宗地的划分要注意如下几点：

①属同一农民集体拥有的权属界址线所封闭的集体土地(含该集体所有的建设用地)划分为一宗地。

②同一所有者的集体土地被铁路、公路、河流、沟渠等线状国有或其他集体土地分割的，原则上应分别划分宗地。 ③有争议的土地，不得划人任何宗地，待争议调解、处理、确权后，再行划人相关宗地或单宗。

第二节 初始土地登记准备工作

第二节 初始土地登记准备工作

初始土地登记涉及面广、工作量大、情况复杂，因此，必须做好初始土地登记的组织准备、行政准备和技术准备。 (一)组织准备

一般首先由市、县成立土地登记领导小组。 (二)行政准备

行政准备工作直接影响到初始土地登记全部工作进程，它包括以下几个方面： (1)研究制定初始土地登记工作计划。 (2)划分土地登记区。

(3)落实初始土地登记工作经费。

(4)购买必要的仪器设备和办公用品，如测绘仪器等。

(5)准备初始土地登记工作中需要使用的宣传材料、通告、表、书、单、卡、册、簿、公告、土地证书等。 （三）技术准备

技术准备包括三个方面：

(1)依据国家有关法律、、规定，结合本地实际情况，制定适合本地区的土地所有权、使用权的确权规定和初始土地登记、地籍调查实施细则。

(2)收集资料。初始土地登记需要收集的资料有两大类： 1)文件、资料类。 2)图件类。

(3)宣传培训。做好初始土地登记工作的宣传培训工作，保证初始土地登记顺利进行的有效措施。

第三节 初始土地登记申请

第三节 初始土地登记申请 一、初始土地登记通告

初始土地登记通告是让社会知晓进行土地登记的一种行政措施。 土地登记通告的内容主要包括： 1)土地登记区的划分； 2)土地登记期限； 3)土地登记收件地点；

4)土地登记申请人应当提交的有关证明文件资料； 5)其他事项。

关于土地登记通告的发布方式主要有以下几种： 1)张贴。

2)直接送达申请人。

3)通过电视、广播、报纸、网络等新闻媒介发布。

题目：（）年11月原国家土地管理局在西安召开“全国地籍管理研讨会”。会后，中国的地籍管理工作进入全面开展时期，全国初始土地登记工作全面铺开。

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A 1990 B 1991 C 1992 D 1993 答案：（A ）

土地登记代理实务精讲班第10讲讲义

二、初始土地登记申请人

二、初始土地登记申请人

（一）个人使用土地的土地登记申请人

使用宅基地的城镇、农村居民由其房屋产权人或房主申请土地登记。 2．使用四荒拍卖土地的农村居民由农地使用合同签订人申请土地登记。 (二)单位使用土地的土地登记申请人

1、企业法人单位包括中外合资、合作、外商独资企业、股份制企业， 2．机关法人、事业单位法人、社团法人 3、联营单位 4．私营单位

(三)集体土地所有权土地登记申请人 1、村集体所有的土地

2、村集体内有两个以上农村集体经济组织的 3、乡镇农民集体所有的土地

三、初始土地登记申请应提交的证明文件

在初始土地登记中，申请人提交的土地权属来源证明一般有以下几种： (1)各时期土地主管部门征、拨(使)用的土地批准文件。

(2)因买卖、交换、赠与、继承等形式取得的土地使用权或所有权的，除提交买卖、交换、赠与、继承协议书或证明外，还应提交土地使用权或所有权原始取得证明。

(3)无任何手续，擅自占用土地的，应提交按有关规定处理后的证明文件。 (4)因历史等原因无法提交权属证明材料的处理办法：

1）个人使用土地的，由四邻认可，居民委员会或村民委员会开具证明； 2)单位使用土地的，由其上级主管部门开具证明。

第四节 初始土地登记的权属审核

第四节 初始土地登记的权属审核 一、初始土地登记公告所谓土地登

记公告，是指土地登记办公室将经权属审核认为符合登记要求的宗地向社会公众公布，并征询意见的行为。 (一)初始土地登记公告的意义

初始土地登记公告的意义主要有四个方面：

1)让土地权利人及时了解其土地权利是否得到保护； 2)在一定时间内，征询利害关系人的异议；

3)对土地登记机关在行政作业与审核中的不足施予救济，追求登记效力的公平性； 4)保证土地登记的公信力。

(二)初始土地登记公告的时间、内容及方式

1、公告时间公告应在土地登记权属审核后进行，公告期限一般以一个月为宜。 2．公告内容根据《土地登记规则》第十五条规定，公告的主要内容包括： (1)土地使用者、所有者和土地他项权利者的名称、地址。 (2)准予登记的土地权属性质、面积、座落。

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(3)土地使用者、所有者和土地他项权利者及其他土地权益有关者提出异议的期限、方式和受理机关。 (4)其他事项。

3．公告发布公告应在登记区范围内广泛张贴，特别是在公共场所、居民居住区等人员集中的地区进行张贴。通过报纸、电视、网络等新闻媒体进行刊载。 二、初始土地登记公告异议处理 (一)申请复查 (二)复查

三、特殊情况处理

(一)初始土地登记权属争议处理

(二)未确定土地所有权、使用权土地的登记处理 题目：初始土地登记的行政准备包括：（）。 A宣传培训工作

B研究制定初始土地登记工作计划 C划分土地登记区

D落实初始土地登记工作经费 E购买必要的仪器设备和办公用品 答案：（BCDE ）

题目：土地登记通告的发布方式主要有以下几种：（） A张贴

B派人在街上发传单 C直接送达申请人

D通过电视、广播媒介发布 E在街头搞活动发布 答案：（ACD ）

土地登记代理实务精讲班第11讲讲义

第一节 划拨国有土地使用权设定登记

划拨国有土地使用权和出让国有土地使用权设定登记

一、内容提要：本讲主要讲述了划拨国有土地使用权和出让国有土地使用权设定登记的相关内容。 二、重点、难点 大纲要求：

掌握：划拨国有土地使用权和出让国有土地使用权设定登记的概念、类型、法律特征、申请人、申请时限和申请人应提交的证明文件，划拨国有土地使用权和出让国有土地使用权设定登记《土地登记卡》的内容。 熟悉划拨国有土地使用权和出让国有土地使用权设定登记权属审核内容及审核依据。

了解划拨国有土地使用权和出让国有土地使用权设定登记《土地归户卡》和土地证书填写内容。

一、土地所有权、使用权和土地他项权利设定登记是在初始土地登记以后对一宗土地上新确认的土地所有权、使用权和土地他项权利进行的土地登记。

土地所有权、使用权和土地他项权利的设定土地登记有以下特点: (1)设定登记发生在初始土地登记之后，它属于变更土地登记的范畴。

(2)设定登记具有经常性，只要某宗土地上新设定了某种权利，就要进行设定登记。 (3)设定登记具有分散性，哪块土地设定了新的权利，就要对那块土地进行设定登记。

根据《土地登记规则》第三章规定和其他有关文件精神，土地所有权、使用权和土地他项权利设定土地登记可分为以下几种主要类型：

(1)划拨国有土地使用权设定登记。 (2)出让国有土地使用权设定登记。

(3)国家作价出资(人股)国有土地使用权设定登记。 (4)国家授权经营国有土地使用权设定登记

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（5）国家租赁国有土地使用权设定登记 （6）集体土地所有权设定登记 （7）集体土地使用权设定登记 （8）土地使用权抵押设定登记 （9）土地使用权出租设定登记 第一节划拨国有土地使用权设定登记 —、基本概念

土地使用权的划拨，是指县级以上地方依法批准在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用或者将国有土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。

二、法律特征

二、法律特征

划拨国有土地使用权的法律特征主要有以下几点：

(一)划拨国有土地的使用权是依国家行政行为而获得的权利 (二)划拨国有土地使用权的取得受范围

建设单位要使用国有土地，一般应以出让等有偿使用方式取得；但是，下列建设用地，经县级以上依法批准，可以以划拨方式取得： (1)国家机关用地和军事用地。

(2)城市基础设施用地和公益事业用地。

(3)国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地。 (4)法律、行规规定的其他用地。

此外，国有企业改革时，经土地行政主管部门批准，对企业改革涉及的土地使用权，符合下列情形之一的，经批准可以采取保留划拨方式处置：

(1)继续作为城市基础设施用地、公益事业用地和国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地，原土地用途不发生改变的，但改造或改组为公司制企业的除外。

(2)国有企业兼并国有企业或非国有企业以及国有企业合并，兼并或合并后的企业是国有工业生产企业的。 (3)在国有企业兼并、合并中，被兼并的国有企业或国有企业合并中的一方属于濒临破产的企业。 (4)国有企业改造或改组为国有独资公司的。

题目：下列建设用地，经县级以上依法批准，可以以划拨方式取得的有：（） A中华人民共和国境内的公司 B国家机关用地和军事用地

C城市基础设施用地和公益事业用地

D国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地 E法律、行规规定的其他用地 答案：（BCDE ）

为进一步细化划拨用地的范围，2001年10月22日，国土资源部以第9号部令的形式发布、实施了《划拨用地目录》。该目录明确：

(1)对符合该目录的建设用地项目，由建设单位提出申请，经有权批准的批准后方可以划拨方式提供土地使用权。

(2)对国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地，可以划拨方式提供土地使用权。 (3)该目录实行后，法律行规和的有关另有规定的，按有关规定执行。 （三）划拨国有土地使用权一般没有明确的期限

（四）城镇范围内的划拨土地使用权人应缴纳土地使用税划拨土地使用权人应缴纳土地使用税，但下列土地免交土地使用税：

(1)国家机关用地和军事用地

(2)由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地。 (3)宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的土地。

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(4)市政街道、广场、绿化地带等公共用地。 (5)直接用于农、林、牧、渔业的生产用地。

(6)经批准开山填海整治的土地和改造的废弃地，从使用的月份起免缴土地使用税5～10年。 (7)由财政部另行规定免税的能源、交通、水利设施用地和其他用地。 (五)划拨国有土地使用权的处置受法律

划拨国有土地使用权一般不得转让、出租、抵押，但符合下列条件的，经市、县土地部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押； (1)土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人。 (2)领有国有土地使用证。

(3)具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明。 (4)补交了土地出让金。

三、登记要点

三、登记要点 (一)申请

1 申请人划拨国有土地使用权设定登记的申请人为划拨国有土地使用者。

2．申请时限根据《土地登记规则》第二十三条至第二十五条规定，须办理划拨国有土地使用权设定登记的有以下三种情形：1)新开工的大中型建设项目使用划拨国有土地的；2)其他项目使用划拨国有土地的；3)集体土地依法转为国有土地后，原集体土地使用者继续使用该国有土地的。申请时限分别为：

(1)新开工的大中型建设项目使用划拨国有土地的，建设单位应当在接到县级以上发给的建设用地批准书之日起三十日内，持建设用地批准书申请土地预登记。

(2)其他项目使用划拨国有土地的，土地使用单位或者个人应当在接到县级以上批准用地文件之日起三十日内，持批准用地文件申请国有土地使用权设定登记。

(3)集体土地依法转为国有土地后，原集体土地使用者继续使用该国有土地的，应当在土地所有权性质变更后三十日内。 题目：新开工的大中型建设项目使用划拨国有土地的，建设单位应当在接到县级以上发给的建设用地批准书之日起（）日内，持建设用地批准书申请土地预登记。 A25 B30 C35 D40

答案：（B ）

3．申请人应提交的土地权属证明文件 (1)国有土地划拨决定书。 (2)建设用地批准书。

(3)新开工大中型建设项目土地预登记文件。 (4)大中型建设项目竣工验收报告。 (5)征地勘测图件。

(6)原《集体土地使用证》。 (7)其他证明文件。 (二)权属审核

(1)设定划拨土地使用权的土地应符合《划拨用地目录》范围。

(2)经征地勘测的宗地面积应与国有土地划拨决定书批准的用地面积基本一致。 (三)注册登记与核发证书

1、在《土地登记卡》上注册登记。

2．依据《土地登记卡》填写《土地归户卡》 3．根据〈土地登记卡》填制《国有土地使用证》 (四)其他

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根据《土地登记规则》第二十三条规定：1)新开工的大中型建设项目使用国有土地的，建设单位应当在接到县级以上发给的建设用地批准书之日起三十日内，持建设用地批准书申请土地预登记；2)划拨新征用农民集体所有土地的，被征地单位应当依照本规则规定，同时申请集体土地所有权注销登记或变更登记。

土地登记代理实务精讲班第12讲讲义

第二节 出让国有土地使用权设定登记

第二节出让国有土地使用权设定登记 一、基本概念

土地使用权出让，是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。 二、法律特征

（一）出让国有土地使用权的主体广泛

（二）国有土地使用权出让可以采取协议、招标、拍卖、挂牌方式 1、协议出让国有土地使用权 2、招标出让国有土地使用权 3、拍卖出让国有土地使用权 4、挂牌出让国有土地使用权

（三）出让国有土地使用权须有偿取得

以出让等有偿使用方式取得国有土地使用权的建设单位按照规定的标准和办法，缴纳土地使用权出让金等土地有偿使用费和其他费用后，方可使用土地。

协议出让最低价不得低于新增建设用地的土地有偿使用费、征地补偿费用以及国家规定应缴纳的有关税费之和。有基准地价的地区，协议出让最低价不得低于出让地块所在级别基准地价的70%。 （四）出让国有土地使用权受使用期限

居住用地70年，工业用地50年，教育、科技、文化、卫生、体育用地50年，商业、旅游、娱乐用地40年，综合或者其他用地50年。 （五）垄断

国有土地使用权的出让，由市县负责，由土地行政主管部门具体负责。 （六）不符合有关规定的土地使用权不得登记

出让土地没有支付全部土地使用权出让金的，经营性土地没有按照招、拍、挂方式出让的，协议出让土地地价明显低于出让低价的，违反规划改变土地用途的，未办理土地使用权登记而设定抵押的，以上几种情况不得登记。 题目：下列土地使用者可以免交土地使用税的情况包括：（） A国家机关用地和军事用地

B由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地 C宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的土地 D市政街道、广场、绿化地带等公共用地 E国有企业的用地 答案：（ABCD ）

三、登记要点

三、登记要点 （一）申请 1、申请人 2、申请期限

（1）出让国有土地使用权按出让合同约定受让方一次支付全部出让金的。

(2)出让国有土地使用权成片开发，按出让合同约定一次出让，受让方分期付款、分期取得土地使用权的。 3．申请人应提交的土地权属来源证明

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(1)建设用地批准书。

(2)《国有土地使用权出让合同》。

(3)国有土地使用权出让金全部缴纳完毕的凭证。 (4)有关税费的交纳凭证。 (5)其他证明文件。 (二)权属审核

1、出让国有土地使用权设定登记的主要土地权属证明要件是《国有土地使用权出让合同》对《国有土地使用权出让合同》应着重从两个方面来进行审核。

(1)国有土地使用权出让合同的出让方，依法是市、县土地行政主管部门。

(2)出让标的只能是经依法批准的国有土地使用权，出让集地使用权或未经依法批准的国有土地使用权，签订的出让合同无效。 2．出让年限

各类土地出让的最高年限： (1)居住用地70年。 (2)工业用地50年。

(3)教育、科技、文化、卫生、体育用地50年。 (4)商业、旅游、娱乐用地40年。 (5)综合或者其他用地50年。

3．受让人应按出让合同的约定支付出让金 (三)注册登记与核发证书

出让国有土地使用权设定登记需报批准，经批准后，方可进行注册登记。

1、在《土地登记卡》上注册登记新设定出让国有土地使用权的宗地在此次登记前已进行过其他土地权利登记，且宗地的地号、图号、宗地面积未发生变更的，注册登记在原《土地登记卡》上进行；宗地未进行过其他土地权利登记或进行登记但宗地的地号、图号、宗地面积发生变更的，注册登记在新建立的《土地登记卡》上进行。 2．依据〈土地登记卡〉填写〈土地归户卡〉

3．根据《土地登记卡》填制〈国有土地使用证〉由土地登记机关代表核发给出让国有土地使用者。

土地登记代理实务精讲班第13讲讲义

一、基本概念

国家作价出资(人股)国有土地使用权和国家租赁国有土地使用权设定登记

一、内容提要：本讲主要讲述了国家作价出资(人股)国有土地使用权和国家租赁国有土地使用权设定登记的相关内容。 二、重点、难点 大纲要求：

掌握：国家作价出资(人股)国有土地使用权和国家租赁国有土地使用权设定登记的的概念、类型、法律特征、申请人、申请时限和申请人应提交的证明文件，国家作价出资(人股)国有土地使用权和国家租赁国有土地使用权设定登记《土地登记卡》的内容。

熟悉国家作价出资(人股)国有土地使用权和国家租赁国有土地使用权设定登记的权属审核内容及审核依据。

了解国家作价出资(人股)国有土地使用权和国家租赁国有土地使用权设定登记的《土地归户卡》和土地证书填写内容。 一、基本概念

国有土地使用权作价出资(人股)是国家为了支持国有企业改革和发展，进一步推行土地有偿使用制度，明晰土地产权关系，盘活和显化土地资产，对改制的国有企业涉及的划拨土地使用权进行资产处置的一种方式。

二、法律特征

二、法律特征

(一)国有土地使用权作价出资(入股)必须依法审批

国有土地使用权作价出资(人股)的审批权限为，省级以上批准实行国家控股公司试点的企业，方可采用国家

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作价出资(人股)方式配置土地。

经批准改制的企业，土地资产处置方案应报国土资源源部审批，其他企业的土地资产处置方案应报土地所在地的省级以上土地行政主管部门审批。同一企业涉及在两个以上省(自治区、直辖市)审批土地资产处置的，企业可持有关省(自治区、

直辖市)的处置批准文件到国土资源部转办统一的公函。 (二)国有土地使用权作价出资(入股)方式受范围 可以采取国有土地使用权作价出资(人股)的行业、企业有：

(1)自然垄断的行业、提供重要公品和服务的行业以及支柱产业和高新技术产业中的重要骨干企业，根据企业改革和发展需要，主要采取授权经营和国家出资人股的方式，向集团公司或企业注入土地资产。

(2)对于一般竞争性行业，应坚持以出让、租赁等方式配置土地。当非国有资本购买、兼并、参股原国有企业时，可将企业原划拨土地评估作价后同其他国有资产一并转为国有股，逐步通过股权转让变现。

(3)对承担国家计划内重点技术改造项目的国有企业，原划拨土地可以继续以划拨方式使用，也可以作价出资(人股)方式向企业注入土地资产。

题目：作价出资(入股)取得的土地使用权可以依法（）。 A 典当 B转让 C作价出资 D租赁 E 抵押

答案：（BCDE ）

(三)国有土地使用权作价出资(入股)前必须进行地价评估，估价结果要备案 (四)作价出资(入股)取得的土地使用权可以依法转让、作价出资、租赁或抵押 (五)土地行政主管部门应与国有股权持股单位签订委托持股合同

题目：国家将国有土地使用权以作价出资(人股)方式让与改组后的新设企业，该企业应当在签订作价出资(人股)合同之日起（）日内申请国家作价出资(人股)国有土地使用权设定登记。。 A 45 B 50 C30 D 60 答案：（C）

三、登记要点

三、登记要点 (一)申请

1、申请人国家作价出资(人股)国有土地使用权设定登记的申请人为改组后的新设企业。

2．申请时限国家将国有土地使用权以作价出资(人股)方式让与改组后的新设企业，该企业应当在签订作价出资(人股)合同之日起30日内申请国家作价出资(人股)国有土地使用权设定登记。

3．申请人应提交的土地权属证明文件国家作价出资(人股)国有土地使用权设定登记申请人应向土地登记机关提交的土地权属证明文件为：

(1)企业改制方案及批准文件。 (2)土地资产处置方案及批准文件。 (3)土地估价备案材料。

(4)土地使用权作价出资(人股)合同。

(5)土地行政主管部门与国有股权持股单位签订的委托持股合同。 (6)建设用地批准书。 (7)原《国有土地使用证》。 (8)其他证明文件。

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(二)权属审核

1．申请人必须与企业改制批准文件和土地资产处置方案批准文件等土地使用者一致 2．两类企业土地资产处置方案应报国土资源部批准

(1)直接批准、会议纪要确定改制组建的股份有限公司、有限责任公司。 (2)直接批准、会议纪要确定改制组建的境外上市企业。

3．国家作价出资(入股)国有土地使用权的最高使用期限应符合出让国有土地使用权的最高使用期限 4．涉及宗地分割的，分割以后各宗地面积之和应于子分割前宗地面积 （三）注册登记与核发证书 1、在《土地登记卡》上注册登记

2．依据《土地登记卡》更新或重新建立《土地归户卡》 3．根据《土地登记卡》填制《国有土地使用证》 (四)其他

在企业改制中，未进入改组后新设企业的土地资产应及时办理国有土地使用权变更登记。

土地登记代理实务精讲班第14讲讲义

第四节 国家租赁国有土地使用权设定登记

第四节国家租赁国有土地使用权设定登记 一、基本概念

国有土地租赁，是指土地使用者与县级以上土地行政主管部门签订一定年限的土地租赁合同，并支付租金的行为。 二、法律特征

(一)国有土地租赁的范围

国有土地租赁是国有土地有偿使用的一种形式，是出让方式的补充。当前应以完善国有土地出让为主，稳妥地推行国有土地租赁。对原有建设用地，因发生土地转让、场地出租、企业改制和改变土地用途后依法应当有偿使用的，可以实行租赁。对于新增建设用地，重点仍应是推行和完善国有土地出让，租赁只作为出让方式的补充。对于经营性房地产开发用地，无论是利用原有建设用地，还是利用新增建设用地，都必须实行出让，不实行租赁。 企业改革涉及的划拨土地使用权，有下列情形之一的，应当采取出让或者租赁的方式处置： (1)国有企业改造或改组为有限责任公司、股份有限公司以及组建集团的。 (2)国有企业改组为股份合作制的。 (3)国有企业租赁经营的。 (4)非国有企业兼并国有企业的。

(二)国有土地租赁的期限

(二)国有土地租赁的期限

国有土地租赁可以根据具体情况实行短期租赁和长期租赁。对短期使用或用于修建临时建筑物的土地，应实行短期租赁，短期租赁年限一般不超过5年；对需要进行地上建筑物、构筑物建设后长期使用的土地，应实行长期租赁，具体租赁期限由租赁合同约定，但最长租赁期限不得超过法律规定的同类用途土地出让最高年期。

题目：国家作价出资(人股)国有土地使用权设定登记申请人应向土地登记机关提交的土地权属证明文件包括：（）。 A土地资产处置方案及批准文件 B土地估价备案材料

C土地使用权作价出资(人股)合同 D建设用地批准书 E国有土地租赁合同 答案：（ABCD ）

(三)国有土地租赁的租金与缴纳方式

国有土地租赁的租金的确定，可以采用招标、拍卖或者双方协议的方式，有条件的地方，必须采取招标、拍卖。

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不同的租赁方式其租金缴纳方式也不同，采取短期租赁的，一般按年度或季度支付租金；采用长期租赁的应当在国有土地租赁合同中明确约定土地租金支付时间、租金调整的时间间隔和调整方式。 (四)国有土地租赁权人的权利、义务

承租土地使用权可以转租、转让或抵押国有土地租赁，承租人取得承租土地使用权。

2．国有土地租赁权人有优先受让权承租土地在使用年期内改为出让方式的，承租人有优先受让权，租赁土地在办理出让手续后，终止租赁关系。

3．承租土地提前收回，可以获得合理补偿，国家对土地使用者依法取得的承租土地使用权，在租赁合同约定的使用年限届满前不收回；因社会公共利益的需要，依照法律程序提前收回的，应对承租人给予合理补偿。承租土地使用权的收回原因有：

(1)承租人未按合同约定开发建设、未经土地行政主管部门同意转让、转租或不按合同约定按时缴纳土地租金的，土地行政主管部门可以解除合同，依法收回承租土地使用权。

(2)承租土地使用权期满申请续期未获批准的，承租土地使用权由国家无偿收回，并可要求承租人拆除地上建筑物、构筑物，恢复土地原状。

（五）土地行政主管部门与土地使用者签订租赁合同

租赁期限六个月以上的国有土地租赁，应当由市县行政主管部门与土地使用者签订租赁合同。

三、登记要点

三、登记要点 (一)申请

1、申请人国家租赁国有土地使用权设定登记的申请人为承租人。

2．申请时限依法承租的土地，承租人应当在签订租赁合同之日起30日内申请国家租赁国有土地使用权设定登记。 3．申请人应提交的土地权属证明文件为： (1)国有土地租赁批准文件。 (2)国有土地租赁合同。 (3)建设用地批准书。 (4)原《国有土地使用证》。 (5)其他证明文件。 (二)权属审核

1．申请人必须与国有土地租赁批准文件和国有土地使用权租赁合同中的土地使用者一致 (2)国有土地租赁合同应由市、县土地行政主管部门与承租人签订。 (3)国家租赁国有土地使用权的最高使用期限应符合出让国 有土地使用权的最高使用期限。短期租赁年限一般不超过5年。 (4)国有土地租赁的租金标准应与地价标准相均衡。 (三)注册登记与核发证书

国家租赁国有土地使用权设定登记应报批准，经批准后，方可进行注册登记。

1．在〈土地登记卡》上注册登记新设定国家租赁国有土地使用权的宗地在此次登记前已进行过其他土地权利登记，且宗地的地号、图号、宗地面积未发生变更的，在原《土地登记卡》上进行；宗地未进行过其他土地权利登记或进行登记但宗地的地号、图号、宗地面积发生变更的，注册登记在新建立的《土地登记卡》上进行。 2．依据〈土地登记卡》更新或重建〈土地归户卡》 3．根据〈土地登记卡》填制〈国有土地使用证》。

土地登记代理实务精讲班第15讲讲义

一、基本概念

国家授权经营国有土地使用权设定登记和集体土地所有权和集体土地使用权设定登记

一、内容提要：本讲主要讲述了国家授权经营国有土地使用权设定登记和集体土地所有权和集体土地使用权设定登记的相关内容。

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二、重点、难点 大纲要求：

掌握：国家授权经营国有土地使用权设定登记和集体土地所有权和集体土地使用权设定登记的的概念、类型、法律特征、申请人、申请时限和申请人应提交的证明文件，国家授权经营国有土地使用权设定登记和集体土地所有权和集体土地使用权设定登记《土地登记卡》的内容。

熟悉国家授权经营国有土地使用权设定登记和集体土地所有权和集体土地使用权设定登记的权属审核内容及审核依据。

了解国家授权经营国有土地使用权设定登记和集体土地所有权和集体土地使用权设定登记的《土地归户卡》和土地证书填写内容。 一、基本概念

国有土地使用权授权经营是国家为了支持国有企业改革和发展，进一步推行土地有偿使用制度，对改制的国有企业涉及的划拨土地使用权进行资产处置的一种方式。 二、法律特征

(一)国家授权经营国有土地使用权必须依法审批

在企业改革过程中，对原划拨土地使用权采用授权经营方式处置的，需经省级以上批准。改制企业根据批准文件，拟订土地资产处置总体方案，向有批准权的土地行政主管部门申请核准。其中，经批准改制的企业，土地资产处置方案应报国土资源部审批，其他企业的土地资产处置方案应报土地所在地的省级以上土地行政主管部门审批。同—企业涉及在两个以上省(自治区、直辖市)审批土地资产处置的，企业可持有关省(自治区、直辖市)的处置批准文件到国土资源部转办统—的公函

(二)国家授权经营国有土地使用权受范围

国有土地使用权授权经营主要针对自然垄断的行业、提供重要公品和服务的行业以及支柱产业和高新技术产业中的重要骨干企业，根据企业改革和发展的需要，国家可以采取授权经营的方式，向集团公司或企业注入土地资产。 国有土地使用权授权经营只对下列企业适用。 (1)经批准设立的国家控股公司 (2)作为国家授权投资机构的国有独资公司 (3)作为国家授权投资机构的集团公司

（三)取得国家授权经营国有土地使用权人无须支付资本金 (四)在授权期限和范围内权利人有权处置土地使用权

被授权的国家控股公司、作为国家授权投资机构的国有独资公司和集团公司，在国有土地授权经营期限内，可依法作价出资(人股)，租赁或在本集团公司直属企业、控股企业、参股企业之间转让，但改变用途或向本集团以外的单位或个人转让时，应报经土地行政主管部门批准，并补交土地出让金。 (五)国家授权经营国有土地使用权人应接受授权部门的监督管理

被授权经营土地使用权的国家控股公司、国有独资公司、集团公司必须接受授权部门的监督管理。 题目：国有土地使用权授权经营适用的企业范围包括：（）。 A中国国资委批准设立的国家控股公司 B批准设立的国家控股公司 C国家授权投资机构的国有独资公司 D国家授权投资机构的集团公司

E省国资委授权投资机构的国有独资公司 答案：（BCD ）

三、登记要点

三、登记要点 (一)申请

1．申请人国家授权经营国有土地使用权设定登记申请人为被授权经营土地使用权的国家控股公司、国有独资公司、集团公司。

2．申请时限权利人应在取得国有土地使用权经营管理授权书后30日内申请国家授权经营国有土地使用权设定登记。

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3．申请人应提交的权属证明文件 (1)企业改制方案及批准文件。 (2)土地资产处置方案及批准文件。 (3)土地估价报告备案材料。

(4)《国有土地使用权经营管理授权书》。 (5)被授权经营土地使用权公司土地配置的材料。 (6)建设用地批准书。 (7)原《国有土地使用证》。 (8)其他证明文件。 （二）权属审核

1、申请人必须是被授权经营土地使用权的国家控股公司、国有独资公司、集团公司。 2．两类企业土地资产处置方案应报国土资源部批准

(1)直接批准、会议纪要确定改制组建的股份有限公司、有限责任公司。 (2)直接批准、会议纪要确定改制组建的境外上市企业。

3．国家授权经营国有土地使用权的最高使用期限应符合出让国有土地使用权的使用期限 4．涉及宗地分割的，分割以后各宗地面积之和应等于分割前宗地面积 (三)注册登记与核发证书

国家授权经营国有土地使用权设定登记需要报批准，经批准后，方可进行注册登记。 1．在〈土地登记卡》上注册登记

2．依据《土地登记卡》更新或重新建立《土地归户卡》

3．注销原《国有土地使用证》，根据〈土地登记卡》填制新的《国有土地使用证》由土地登记机关代表核发给被授权经营的企业。 (四)其他

被授权经营土地使用权的公司若将被授权经营的土地租赁给下属企业使用，其下属企业应办理他项权利设定登记。

土地登记代理实务精讲班第16讲讲义

第六节 集体土地所有权和集体土地使用权设定登记

第六节集体土地所有权和集体土地使用权设定登记 一基本概念

(一)集体土地所有权

所谓集体土地所有权，是指中国农村劳动集体在法律规定的范围内占有、使用、收益、处分自己所有土地的权利。它是中国社会主义土地公有制的另一种形式。 (二)集体土地使用权

农业用地是直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等；集体土地非农业建设用地主要包括农村住宅建设用地、农民从事非农业生产的经营性用地、乡(镇)村办企业建设用地和乡(镇)村公共设施、公益事业建设用地等；“四荒”地是指农村集体所有的“荒山、荒沟、荒丘、荒滩”，包括荒地荒草和荒水等，属于未利用土地。耕地、林地、草原以及国有未利用土地不得作为农村“四荒”土地。

题目：申请时限权利人应在取得国有土地使用权经营管理授权书后（）日内申请国家授权经营国有土地使用权设定登记。 A 20 B30 C40 D50 答案：（B） 二、法律特征

(一)集体土地所有权、使用权主体

集体土地所有权主体，根据《中华人民共和国土地管理法》第十条规定有乡(镇)农民集体、村农民集体和组农民集体

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三种，属于不同主体所有的土地由不同的集体经济组织经营管理。 集体土地使用权主体一般为本集体经济组织成员。具体为：

(1)集体非农业建设用地使用权的主体一般要求为农村集体经济组织和农村居民。此外，回乡落户的离休、退休、退职、职工和军人，回乡定居的华侨也可以申请宅基地。

(2)集体农用土地使用权的主体一般为本集体经济组织的成员，如为本集体经济组织以外的单位或者个人，则必须经村民会议2／3以上成员或者2／3以上村民代表的同意，并报乡(镇)批准。

(3)集体所有的“四荒”土地使用权主体可以为本集体组织成员，也可以为其他社会单位和个人。在同等条件下，本集体经济组织内的农民享有优先权。如果“四荒”土地使用权承包、租赁或拍卖的对象是本集体经济组织以外的单位和个人，必须经村民会议2／3以上成员或者2／3以上的村民代表的同意。 (二)国家为了公共利益的需要可以征用集体土地

在我国土地所有权不得买卖。但国家进行经济、文化、国防建设以及兴办社会公益事业，可以征用集体土地。凡符合国家有关规定征用土地的，被征地集体不得妨碍或阻挠。 (三)集体非农业建设用地应依法按标准严格审批

(1)农村集体经济组织可以使用乡(镇)土地利用总体规划确定的建设用地兴办企业，进行乡(镇)村公共设施、公益事业建设，也可以经批准与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同兴办企业。

(2)农村村民一户只能拥有一处宅基地，宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准；农村村民建造住宅应当尽量使用原有的宅基地和村内空闲地；农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。

(3)乡镇企业、乡(镇)村公共设施、公益事业、农村村民住宅等乡(镇)村建设，应当符合村庄和集镇规划、乡(镇)土地利用总体规划和土地利用年度计划，并持有关批准文件，由县级以上地方批准。 (四)农民集体土地使用权不锝出让、转让或者出租用于非农业建设 农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。 (五)集体“四荒”土地使用权可以继承、转让(租)、抵押或参股联营

(1)集体“四荒”土地使用权必须经县级以上批准，农村集体经济组织要与治理开发者签订合同或协议，合同或协议经县级批准生效后执行。

(2)集体“四荒”土地使用权可以通过承包、租赁、拍卖等方式取得，其期限最长不得超过五十年。 (3)权利期限内，集体“四荒”土地使用权人依法享有继承、转让(租)、抵押或参股联营的权利。

三、登记要点

三、登记要点 (一)申请

1、申请人集体土地所有权设定登记的申请人为集体土地所有者，集体土地使用权设定登记的申请人为集体土地使用者。 2．申请时限集体土地所有者应当在作出申请登记决定或接到相关单位和个人依法要求登记书面文件之日起30日内申请集体土地所有权设定登记。 3．申请人应提交的土地叔属证明文件

(1)集体土地所有者向土地登记机关提交的土地权属证明文件 1)土地改革时颁发的土地所有证； 2)和有关部门批准文件； 3)权属界线协议书； 4)其他证明文件。

（2）集体土地农业用地使用者向土地登记机关提交的土地权属证明文件：（1）批准文件（2）土地承包经营合同（3）拍卖金支付凭证（4）其他证明文件

（3）乡镇村企事业建设用地使用者向土地登记机关提交的土地权属证明文件：

1)建设用地批准文件；2)建用地批准书；3)联营合同；4)原《集体土地使用证》；5)其他证明文件。 (4)农村居民宅基地使用者向土地登记机关提交的土地权属证明文件：1)批准文件；2)其他证明文件。 (5)集体所有的“四荒”地使用者向土地登记机关提交的土地权属证明文件：1)“四荒”地承包(租赁)合同或“四荒地拍卖协议等；2)拍卖金支付凭证；3)其他证明文件。 (二)权属审核

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(1)集体土地所有权设定登记权属审核的重点是权属证明材料的真实性和合法性。

(2)集体土地农业用地的使用者一般为本集体内部的成员，集体所有的“四荒”地使用者比较广泛，可以为本村村民，可以是有治理开发能力的企事业单位、社会团体及其他组织或个人。

(3)农村居民宅基地使用者一般为本农民集体成员，此外经批准也可以为城镇非农业户口居民、回原籍落户的职工、退伍军人、离退休干部以及回家乡定居的华侨、港澳台同胞等。

(4)乡(镇)村企事业建设用地使用者包括农村集组织的各类企业、事业单位以及个体工商户、农村承包经营户等。 (5)土地承包经营合同，“四荒”地承包(租赁)合同或“四荒”地拍卖协议的甲方(发包方、出租方或拍卖方)必须是集体土地所有权人。

（6）农业用地承包经营期限为30年，承包、租赁、拍卖“四荒”地使用权，最长不超过50年。 (7)拍卖“四荒”地使用者应按“四荒”地拍卖协议支付拍卖金。 (8)农村村民一户只能拥有一处宅基地。 （三）注册登记和核发证书 1、在《土地登记卡》上注册登记。

2．依据《土地登记卡》填写〈土地归户卡》

3．根据〈土地登记卡》填制《集体土地所有证》或〈集体土地使用证》。 题目：“四荒”地是指农村集体所有的（）等，属于未利用土地。 A 林地 B荒地 C荒山 D荒丘 E荒滩

答案：（BCDE）

土地登记代理实务精讲班第17讲讲义

土地使用权抵押权设定登记

一、内容提要：本讲主要讲述了土地使用权抵押权设定登记 和土地使用权出租设定登记的相关内容。 二、重点、难点 大纲要求：

掌握：土地使用权抵押权设定登记和土地使用权出租设定登记的法律特征、申请人、申请时限和申请人应提交的证明文件，《土地登记卡》的内容。

熟悉土地使用权抵押权设定登记和土地使用权出租设定登记的权属审核内容及审核依据。

了解土地使用权抵押权设定登记和土地使用权出租设定登记的《土地归户卡》和土地证书填写内容。

土地使用权抵押权设定登记是对已登记过的国有土地使用权或集体土地使用权宗地上新设定抵押权进行的土地登记。 一、 土地使用权抵押权设定登记 1、基本概念

土地使用权抵押是土地使用权人把土地使用权作担保财产以保证自己或第三人履行债务的行为。通过土地使用权抵押，债权人可以取得土地使用权的变价处分权和就卖得价金优先受偿权。变价处分权，是指债务人不履行债务时，债权人依照法律的规定以抵押物折价优先得到偿还的权利；就卖得价金优先受偿权，是指债务人不履行债务时，债权人依照法律的规定以变卖抵押物的价款优先得到偿还的权利。 2、法律特征

(一)土地使用权的抵押权设定受范围

根据有关法律、法规和相关文件精神，用于抵押的土地使用权必须是通过有偿出让或转让方式取得，并已办理土地登记手续的土地使用权。 可以用于抵押的土地使用权有 (1)以出让方式获得的土地使用权。

(2)经市、县土地行政主管部门和房产管理部门批准，并符合下列条件的划拨国有土地使用权：

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1土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人。 2领有国有土地使用证。

3具有合法的地上建筑物、其他附着物产权证明

(3)抵押人依法承包并经发包方同意抵押的“四荒”土地使用权。

(4)以乡(镇)，村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权同时抵押。乡(镇)、村企业的土地使用权不得单独抵押。

不得设定抵押权的财产

2．不得设定抵押权的财产根据《中华人民共和国担保法》第三十七条规定，下列财产不得抵押： (1)土地所有权。

(2)耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权。

(3)学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施。 (4)所有权、使用权不明或者有争议的财产。 (5)依法查封、扣押、监管的财产。 (6)依法不得抵押的财产。

(二)当地上存在房屋等建筑物或其他定着物时，土地使用权抵押时，其地上建筑物及其他定着物随之抵押；地上建筑物及其他附着物抵押时，其使用范围内的土地使用权也随之抵押。 (三)土地使用权抵押权设定本身并不发生土地使用权转移

(1)土地使用权抵押后，土地使用者可继续对土地进行占有、收益，只有在债务不能履行时，抵押权人才能依照法定程序处分土地使用权，此时土地使用权才发生转移。

(2)土地使用权人将土地抵押后，并不丧失转让权，但在转让土地使用权时，应告知抵押权人。 (四)土地使用权的抵押必须进行地价评估 (五)抵押权人享有优先受偿权利

债务人在不履行债务时，债权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得价款优先受偿。 (六)房地产抵押，抵押人和抵押权人应当以书面形式订立抵押合同． (1)抵押合同应当包括以下内容： ①被担保的主债权种类、数额。 ②债务人履行债务的期限。

③抵押物的名称、数量、质量、状况、所在地、所有权权属或者使用权权属。 ④抵押担保的范围。

⑤当事人认为需要约定的其他事项。

(2)订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。

(3)抵押合同的内容不得违背土地使用权出让合同的规定

(4)房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押财产。 (七)未办理抵押登记的，不得对抗第三人

题目：出让土地使用权的出租的必要条件是：（）。 A已缴纳土地出让金 B 应在出让合同的有效期内 C符合城市规划要求

土地开发必须达到规定的标准或条件 答案：（D ） 3、登记要点 (一)申请

1、申请人土地使用权抵押权设定登记申请人为抵押人(土地使用者)和抵押权人。 2．申请时限当事人应当在抵押合同签订后15日内，申请土地使用权抵押登记。 3．申请人应提交的土地权属证明文件

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(1)土地使用证。 (2)主合同和抵押合同。 (3)土地估价报告。 （4）下列其他相关文件

1以划拨土地使用权抵押的，提交土地行政主管部门批准抵押文件和处置时应交付的土地出让金数额。 ②依法以集体土地使用权抵押的，提交集体土地所有权人同 意抵押证明。

③抵押人为股份制企业的，提交董事会同意抵押证明。 ④以共有土地使用权抵押的，提交其他共有人同意抵押证明。

土地登记代理实务精讲班第18讲讲义

权属审核

(二)权属审核

1、抵押人和抵押权人应与抵押合同签订双方一致 2，对土地使用权的审核

(1)设定抵押权的国有土地使用权若为划拨的，则应按照土地行政主管部门确认的抵押宗地的土地使用权出让金额证明，在抵押合同中确定实现抵押权时应当从拍卖所得的地价款中缴纳相当于土地使用权出让金的款额。

(2)设定抵押权的集体土地使用权应为乡(镇)、村企业厂房等建筑物占用范围的集体土地使用权，依法承包的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的集体土地使用权以及通过拍卖方式取得的“四荒”地的集体土地使用权。3．对抵押贷款期限的审核抵押贷款期限应小于土地使用期限减去已使用期限的剩余期限。

4．对抵押贷款额的审核抵押贷款金额应小于土地评估价值，抵押率应当符合金融部门的规定。 5对宗地部分抵押的审核 6对一宗地多次抵押的审核 （三）注册登记与核发证书

1、土地使用权抵押权设定登记在该《土地登记卡》上进行注册登记 2．土地登记机关根据《土地登记卡》在〈国有土地使用证〉

或〈集体土地使用证〉上记录土地使用权抵押内容；填制〈土地他项权利证明书〉并核发给抵押权人 (四)其他

同一宗地设立若干抵押权时，以受理申请的先后顺序进行审核、登记，抵押权的顺序以核准抵押登记的先后为序。 题目：土地使用权的出租设定登记申请人应缴纳的权属证明文件不包括：（）。 A 划拨土地使用权出租批准文件 B土地使用权出租合同

C有关部门认证的出租地块开发投资证明 D申请人的身份证明 答案：（D）

二、土地使用权出租设定登记

土地使用权出租设定登记是对已经登记过的土地使用权设定出租权的登记。 1、基本概念

土地使用权出租，是指土地使用者将土地使用权单独或者随同地上建筑物、其他附着物租赁给他人使用，由他人向其支付租金的行为。 2、法律特征

(一)用于出租的地块必须符合有关法律规定的条件地使用权出租必须设定在法律允许的地块上，如出让、转让土地使用权等有偿方式取得的土地使用权，符合条件的可以出租，划拨取得的土地使用权不得擅自出租。

1、出让土地使用权的出租条件出租的条件是出租人对土地的开发必须达到法律规定的或土地使用权出让合同约定的标准。

2．划拨土地使用权的出租条件划拨土地使用权一般不得出租，符合下列条件的，经市、县土地行政主管部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着

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物所有权可以出租：

(1)土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人。 (2)领有国有土地使用证。

(3)具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明。 (4)签订土地使用权出让合同。 (二)土地使用权出租应当签订租赁合同

土地使用权出租双方当事人只是就使用土地达成协议 (三)土地使用者出租土地使用权须依法申请

土地使用者需要出租土地使用权的，必须持有国有土证以及地上建筑物、其他附着物产权证明等合法证件，向所的市、县土地行政主管部门提出书面申请。

(四)出租土地使用权，其地上建筑物、其他附着物随之出租；出租地上建筑物、其他附着物使用权，其使用范围内的土地使用权随之出租

登记要点

三、登记要点 (一)申请

1．申请人土地使用权出租设定登记申请人为出租人(土地使用者)和承租人。

2．申请时限出租人和承租人应当在租赁合同签订后15日内，申请土地使用权出租登记。 3．申请人应提交的权属证明文件 (1)土地权属来源证明

(2)划拨土地使用权出租批准文件。 (3)土地使用权出租合同。

(4)有关部门认证的出租地块开发投资证明。 (5)其他证明文件。 (二)权属审核 对申请人的审核

(1)出租人应为土地使用者并与《国有土地使用证》或《集体土地使用证》的土地权利人一致。 (2)出租人和承租人应与租赁合同签订双方一致。

2．对土地投资情况的审核未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用的土地，土地使用权不得出租。 3．对土地用途的审核出租土地的用途应符合规定的土地用途。 4．对租赁期限的审核 （三）注册登记和核发证书

1、土地使用权出租设定登记的注册登记在宗地原《土地登记卡》上进行

2．核发证书土地登记机关根据《土地登记卡》在《国有土地使用证》上记录土地使用权出租内容；填制《土地他项权利证书》，并核发给他人。

题目：土地使用权的出租设定登记申请人应缴纳的权属证明文件不包括：（）。 A 划拨土地使用权出租批准文件 B土地使用权出租合同

C有关部门认证的出租地块开发投资证明 D申请人的身份证明 答案：（D）

土地登记代理实务精讲班第19讲讲义

基本概念

一、内容提要：本讲主要讲述划拨国有土地使用权变更登记和出让、国家作价出资入股、国家租赁、国家授权经营国有土地土地使用权变更登记相关内容。

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二、重点、难点 大纲要求：

掌握：土地所有权、使用权和土地他项权利变更登记的概念、类型。划拨国有土地使用权变更登记的法律特征、申请人、申请时限和申请人应提交的证明文件，《土地登记卡》的内容。出让、国家作价出资入股、国家租赁、国家授权经营国有土地土地使用权变更登记的法律特征、申请人、申请时限和申请人应提交的证明文件，《土地登记卡》的内容。

熟悉划拨国有土地使用权变更登记、出让、国家作价出资入股、国家租赁、国家授权经营国有土地使用权变更登记的权属审核内容及审核依据。

了解划拨国有土地使用权变更登记、出让、国家作价出资入股、国家租赁、国家授权经营国有土地使用权变更登记的《土地归户卡》和土地证书的填写内容。

土地所有权、使用权和土地他项权利变更登记是对一宗地上经登记的土地权利中的土地所有权、使用权及土地他项权利发生改变而进行的土地登记。

1、特点土地所有权、使用权和土地他项权利变更登记有如下几个特点：•

(1)土地所有权、使用权和土地他项权利变更登记发生在初始土地登记和设定登记之后。

(2)土地所有权、使用权和土地他项权利变更是指三种权利主体的改变，客体的部分改变及部分内容的改变。 (3)土地所有权、使用权和土地他项权利变更具有日常性和个别性。 2．类型土地所有权、使用权和土地他项权利变更登记可分为四种类型： (1)划拨国有土地使用权变更登记。

(2)出让、国家作价出资(人股)、国家租赁和国家授权经营国有土地使用权变更登记。 (3)集体土地所有权及集体土地使用权变更登记。 (4)土地他项权利变更登记。 第一节划拨国有土地使用权变更登记 一、基本概念

划拨国有土地使用权变更登记，是对经登记的划拨国有土地使用权权属发生的改变进行的土地登记。

划拨国有土地使用权变更登记主要有两种情况：1)划拨国有土地使用权补办土地出让手续；2)因住房制度改革出售公有住房和经济适用房等引起的划拨国有土地使用权变更。 二、法律特征

(一)划拨国有土地使用权补办出让手续

1、以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照规定，报有批准权的审批有批准权的准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。

2．未经市、县土地行政主管部门批准办理土地使用权出让手续并缴纳土地使用权出让金的划拨土地使用者，不得转让、出租、抵押土地使用权

3．符合下列条件的，经市、县土地行政主管部门批准和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押

(1)土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人。 (2)领有国有土地使用证。

(3)具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明。

（4）签订土地使用权出让合同，向当地市、县补交土地使用权出让金。

城镇住房制度改革涉及划拨

(二)城镇住房制度改革涉及的划拨国有土地使用权 1、已购公有住房和经济适用住房的概念

已购公有住房和经济适用住房是指城镇职工根据国家和县级以上地方有关城镇住房制度改革规定，按照成本价，(或者标准价)购买的公有住房，或者按照地方指导价购买的经济适用住房。经济适用住房包括安居工程住房和集资合作建设的住房。

2．已购公有住房和经济适用住房的销售对象城镇公有住房，除市(县)以上认为不宜出售的外，均可向城镇职工出售。经济适用住房的销售对象为城镇中低收人家庭。

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职工按成本价或标准价购买公有住房，或按指导价格购买经济适用住房，每个家庭只能享受一次，购房的数量必须严格按照国家和各级规定的分配住房的控制标准执行，超过标准部分一律执行市场价。

3．出售公有住房的价格标准出售公有住房的价格一般分为成本价、标准价两种，具体标准由市(县)逐年测定，报省、自治区、直辖市批准后公布执行。 4．已购公有住房和经济适用住房者的权利内容：

(1)职工以市场价购买的住房，产权归个人所有，可以进入市场，按规定交纳有关税费后，收入归个人所有；职工以成本价购买的住房，产权归个人所有，一般住用五年后可以进人市场，在补交土地使用权出让金或所含土地收益和按规定交纳有关税费后，收入归个人所有；职工以标准价购买的住房，拥有部分产权，即占有权、使用权、有限的收益权和处分权，可以继承。

(2)已取得合法产权证书的已购公有住房和经济适用住房可以上市出售，但有下列情形之一的已购公有住房和经济适用住房不得上市出售；1)以低于房改规定的价格购买且没有按照规定补足房价款的；2)住房面积超过省、自治区、直辖市规定的控制标准，或者违反规定利用超标准装修，且超标部分未按照规定退回或者补足房价款及装修费用的；3)处于户籍冻结地区并已列入拆迁公告范围内的；4)产权共有的房屋，其他共有人不同意出售的；5)已抵押且未经抵押权人书面同意转让的；6)上市出售后形成新的住房困难的；7)擅自改变房屋使用性质的；8)法律、法规以及县级以上规定其他不宜出售的。

3)已购公有住房和经济适用住房上市交易实行准入制度，须经有关部门审核批准。

以划拨方式取得土地使用枚的，转让房地产报批时，有批准权的按照规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。按照规定到有关部门缴纳有关税费和土地收入。成交价格按照宏观指导下的市场原则，由买卖双方协商确定。房地产交易管理部门对所申报的成交价格进行核实，对需要评估的房屋进行现场查勘和评估。

(4)公有住房和经济适用住房上市出售后的利益分配。城镇职工以成本价购买、产权归个人所有的已购公有住房和经济适用住房上市出售的，其收入在按照规定交纳有关税费和土地收益后归职工个人所有。

以标准价购买、职工拥有部分产权的已购公有住房和经济适用住房上市出售的，可以先按照成本价补足房价款及利息，原购住房全部产权归个人所有后，该已购公有住房和经济适用住房上市出售收入在按照规定交纳有关税费和土地收益后归职个人所有。

(5)办理住房过户和产权转移登记手续

公有住房和经济适用住房上市后，买卖当事人在办理完毕交易过户手续之日起三十日内，应当向房地产行政主管部门申请办理房屋所有权转移登记手续，并凭变更后的房屋所有权证书向同级土地行政主管部门申请土地使用权变更登记手续。

5．楼房用地分摊办法楼房用地分摊可根据不同情况采取不同方法解决。对地方已有明文规定的，可继续按规定执行。对没有规定，且有明显界线的住宅小区，可以按住宅小区形成的封闭界线，设立共用宗进行土地面积分摊；对开放式难以确定明确界线的住宅小区，可按楼房基座占用土地面积分摊，对楼房基座占用土地面积以外的公用部分土地面积，可以只造册，不登记，在造册时，明确公用部分土地面积归该楼房所有业主共有。

登记要点

三、登记要点

(一)划拨国有土地使用权办理出让手续的变更登记 1、申请

(1)申请人。划拨国有土地使用权补办出让手续的变更登记申请人为划拨国有土地使用者。

(2)申请时限。划拨土地使用权依法办理土地使用权出让手续的，土地使用者应当在缴纳土地使用权出让金后30日内，申请划拨国有土地使用权变更登记。 (3)申请人应当提交的权属证明文件： ①批准文件。 ②原《国有土地使用证》

③《国有土地使用权出让合同》。

④国有土地使用权出让金及有关税费缴纳凭证。 ⑤其他证明文件。

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2．权属审核

(1)对申请人的审核。土地登记机关对划拨国有土地使用权办理出让手续的变更登记申请人的审核重点有以下两个方面：

①申请人应与《国有土地使用证》上的权利人和《国有土地使用权出让合同》上的受让方一致。

②按照《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》和《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，申请人应为公司、企业、其他经济组织和个人。

(2)对《国有土地使用权出让合同》的审核。《国有土地使用权出让合同》的出让方，依法为市、县土地行政主管部门，并且应当由市、县土地行政主管部门与受让方(申请人)签订，其他部门、组织和个人为出让方与他人签订的出让合同无效。

(3)对使用期限的审核。出让国有土地使用权的最高使用期限应符合： ①居住用地70年。 ②工业用地50年。

③教育、科技、文化、卫生、体育用地50年。 ④商业、旅游、娱乐用地40年。 ⑤综合或者其他用地50年。

(4)对出让金缴纳情况的审核。申请人(受让人)应按出让合同约定缴纳出让金。

土地登记代理实务精讲班第20讲讲义

注册登记和合法证书

3、注册登记和合法证书

(1)划拨国有土地使用权办理出让手续变更登记，其注册登记在宗地原《土地登记卡》上进行。

(2)收回并注销宗地原《国有土地使用证》，根据《土地登记卡》填制新的《国有土地使用证》，并由土地登记机关代表核发给出让国有土地使用者。

(二)因住房制度改革中出售公有住房引起的划拨国有土地使用权变更登记 1、申请

(1)申请人。划拨国有土地使用权变更登记申请人为售房单位和购房职工。

(2)申请时限。出售公有住房，售房单位与购房职工应当在县级以上地方房产管理部门登记房屋所有权之日起30日内，申请划拨国有土地使用权变更登记。 (3)申请人应当提交的权属证明文件。 ①公房出售批准文件。 ②原《国有土地使用证》。

③《房屋所有权证》(权利人为购房职工)。 ④售房单位和购房职工签订的售房合同。 ⑤其他证明文件。 2．权属审核

(1)对申请人的审核。

①申请人应为售房合同签约双方。

②出售方应与公房出售批准文件中的被批准单位以及《国有土地使用证》上的权利人一致。 ③购房职工应与《房屋所有权证》上的所有人一致。

(2)对土地权利的审核。出售公有住房的土地使用权应为划拨国有土地使用权。 (3)对土地用途的审核。土地用途应当为住宅用地。 (4)对售房价格的审核。 3．注册登记核发证书

(1)因出售公有住房引起的划拨国有土地使用权变更登记在宗地原《土地登记卡》上进行登记。

(2)收回并注销宗地原《国有土地使用证》，依据〈土地登记卡〉填制新的《国有土地使用证》，由土地登记机关核发给购房职工。

二、出让、国家作价出资入股、国家租赁、国家授权经营国有土地土地使用权变更登记

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1、基本概念

出让、国家作价出资入股、国家租赁、国家授权经营国有土地土地使用权变更登记是对经登记的出让、国家作价出资入股、国家租赁、国家授权经营国有土地土地使用权因转让发生变更而进行的登记。 变更原因有：

1、企业将通过出让、国家作价出资入股等形式取得的国有土地使用权，再以入股方式转让的。 2、国有土地使用权依法转让的。

3、因单位合并、分立、企业兼并等原因引起的土地使用权变更的。 4、因处分抵押财产而引起的土地使用权变更的。

法律特征

二、法律特征

1、出让土地使用权变更

土地使用者通过出让方式获得的土地使用权可以在使用年限内转让、出租、抵押或者用于其他经济活动，其合法收益受到国家法律保护。

2、出让土地使用权的转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠予。 出让土地使用权转让必须符合下列条件：

(1)未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让。

2)转让房地产时，应符合：1)按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；2)按照出让合同进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25％以上。3)转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。

(3)土地使用权转让应当签订书面转让合同，土地使用权或房地产转让时，土地使用权出让合同和登记文件中所载明的权利、义务随之转移。

(4)土地使用者通过转让方式取得的土地使用权，其使用年限为土地使用权出让合同规定的使用年限减去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。

(5)土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让；地上建筑物、其他附着物所有权作为不动产转让时，共使用范围内的土地使用权随之转让。

（6)土地使用权转让后，需要改变土地使用权出让合同规定的用途的，应当征得出让方同意并经土地行政主管部门和城市规划部门批准。

3．出让土地使用权的出租是指土地使用者作为出租人将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。 出让土地使用权的出租必须符合列条件：

（1）未按土地使用权出让合同规定的期限和条件开发、利用土地的，土地使用权不得出租。 (2)土地使用权出租，出租人与承租人应当签订租赁合同。

(3)土地使用权出租后，出租人必须继续履行土地使用权出让合同。 (4)土地使用权和地上建筑物、其他附着物出租，出租人应当办理登记。 4．出让土地使用权的抵押

(1)出让土地使用权抵押时，其地上建筑物、其他附着物随之抵押，地上建筑物、其他附着物抵押时，其使用范围内的土地使用权随之抵押。

(2)抵押人和抵押权人应当签订抵押合同，抵押合同不得违背国家法律、法规和土地使用权出让合同的规定。 (3)土地使用权抵押，其地上建筑物、其他附着物抵押，应当办理抵押登记。 (二)国家作价出资(人股)和授权经营土地使用权的变更

1．作价出资(人股)土地使用权的变更国有企业改革中以作价出资(人股)方式处置的，土地使用权在使用年期内可依法转让、作价出资、租赁或抵押，改变用途的应补缴不同用途的土地出让金差价。 2．授权经营土地使用权的变更 (三)国家租赁国有土地使用权的变更

(1)国有土地租赁，承租人取得承租土地使用权

(2)承租人将承租的土地转租或分租给第三人的，承租土地使用权仍由原承租人持有，承租人与第三人建立了附加租赁

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关系，第三人取得土地的他项权利。

(3)承租人转让土地租赁合同的，租赁合同约定的权利义务随之转给第三人，承租土地使用权由第三人取得，租赁合同经更名后继续有效。 (四)缴纳土地

以出售或者其他方式有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，应缴纳土地 题目：关于土地使用权出租变更，下列说法错误的是( )。 A承租土地使用权转租、转让或抵押必须依法登记

B．承租人转让土地租赁合同的，租赁合同约定的权利义务随之转给第三人，承租土 地使用权由第三人获得，租赁合同经更名后继续有效

C．国有土地的承租人在按规定支付土地租金并完成开发建设后，经土地行政主管部 门同意或根据租赁合同约定，可以将承租土地使用权转租、转让、或抵押 D．承租人将承租土地转租或分租给第三人的，承租土地使用权由第三人持有 答案：（D ）

登记要点

三、登记要点 (一)申请

1．申请人出让、国家作价出资(人股)、国家租赁和授权经营国有土地使用权变更登记的申请人为出让、国家作价出资(人股)、国家租赁和授权经营国有土地使用权的转让人和受让人，其中因处分抵押财产涉及土地使用权转让的，申请人为抵押人(使用者)、抵押权人和受让人。 2．申请时限

(1)作价出资(入股)方式转让的，在作价出资(人股)合同签订之日起30日内。

(2)转让的，在转让合同或协议签订后30日内，涉及房产变更的，在房产变更登记发证后15日内。 (3)单位合并、分立和企业兼并的，在合同签订后30日内或接到上级主管部门的批准文件后30日内。 (4)处分抵押财产的，在抵押财产处分后30日内。 3．申请人应当提交的权属证明文件 (1)原《国有土地使用证》 (2)土地税费交纳证明。

(1)以人股方式转让的，提交人股合同。

(2)土地使用权转让的，提交转让合同、转让地块投资证明、税费缴纳凭证。 (3)单位合并、分立和企业兼并的，提交合同或上级主管部门的批准文件。 (4)处分抵押财产的，提交处分抵押财产的证明文件。 (二)权属审核

1、对申请人的审核申请人应与相关证明文件的土地使用者名称一致。 2．对转让地块投资情况的审核 3．对使用期限的审核 4．对土地价格的审核 5．对税费的审核

6，对土地用途的审核土地用途一般不得改变，若改变土地用途应有有关部门的批准。 7．对房产变更的审核房产转移应已办理房产登记手续，申请人领有《房屋所有权证》。 8．授权经营国有土地使用者一般不得向集团公司以外的单位和个人转让土地 (三)注册登记与核发证书

出让、国家作价出资(人股)、国家租赁和授权经营国有土地使用权变更登记涉及土地使用权的变更，因此出让和国家作价出资(人股)等国有土地使用权变更登记需报批准，经批准后，方可进行注册登记。

(1)整宗地发生权属变更的，在原《土地登记卡》上进行；出现宗地分割的，分别新建《土地登记卡》，在新《土地登记卡》上进行登记。

(2)收回并注销原《国有土地使用证》，土地登记人员依据《土地登记卡》填制《国有土地使用证》，并由土地登记机

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关代表核发给出让国有土地使用者。

题目：土地所有权、使用权和土地他项权利变更登记的特点有( )。 A．变更登记发生在初始登记和设定登记之后 B．变更包括三种权利主体的改变 C．变更包括客体的全部改变 D．变更登记具有日常性 E．变更登记具有个别性 答案：（ABDE ）

土地登记代理实务精讲班第21讲讲义

一、集体土地所有权和集体土地使用权变更登记

一、内容提要：本讲主要讲述集体土地所有权和集体土地使用权变更登记和土地他项权利变更登记。 二、重点、难点 大纲要求：

掌握：集体土地所有权和集体土地使用权变更登记和土地他项权利变更登记的法律特征、申请人、申请时限和申请人应提交的证明文件，《土地登记卡》的内容。

熟悉：集体土地所有权和集体土地使用权变更登记和土地他项权利变更登记权属审核内容及审核依据。

了解：集体土地所有权和集体土地使用权变更登记和土地他项权利变更登记的《土地归户卡》和土地证书的填写内容。 一、集体土地所有权和集体土地使用权变更登记 1、基本概念

集体土地所有权和集体土地使用权变更登记是对经登记的集体土地所有权和集体土地使用权的权属变更进行的土地登记。 2、法律特征

(一)集体土地所有权和集体土地使用权权属变更的

目前，按照我国的法律和，集体土地所有权和集体土地使用权变更仅限于以下几种情况： (1)农用地调整。 (2)土地征用。

(3)四荒地集体土地使用权的变更。 (4)农民集体内部成员之间的宅基地变更。

(5)乡(镇)村企业因破产、兼并等原因引起的集体土地使用权变更。 题目：

集体土地所有权和集体土地使用权发生变更的情形包括( )。 A.农用地调整

B．四荒地集体土地使用权的变更 C．农用地买卖

D．农民集体内部成员之间的宅基地变更

E．乡(镇)村企业因破产、兼并等原因引起的集体土地使用权变更 答案：（ ABDE ） (二)集体土地所有权变更

集体土地所有权变更为国家土地所有权

(1)国家对农民集体全部进行移民安置并调剂土地后，迁移农民集体原有土地变更为国家所有。

(2)因国家建设征用土地，农民集体建制被撤销或其人口全部转为非农业人口，其未经征用的土地，变更为国家所有。 (3)全民所有制单位和城镇集体所有制单位兼并农民集体企业的，办理有关手续后，被兼并的原农民集体企业使用的集体所有土地变更为国家所有。

乡(镇)村企业依照国家建设征用土地的审批程序和补偿标准使用的非乡(镇)村农民集体所有的土 地，变更为国家所有。

(4)全民所有制单位和城镇集体所有制单位使用的原农民集体所有的土地，有下列情形之。一的，变更为国家所有：1)

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签订过土地转移等有关协议的；2)经县级以上批准使用的；3)进行过一定补偿或者安置劳动力的；4)接受农民集体馈赠的；5)已购买原集体所有的建筑物的；6)农民集体所有制企事业单位转为全民所有制单位或者城镇集体所有制单位的。

(5)全民所有制单位、城镇集体所有制单位违反规定使用的农民集体土地，按照有关规定清查处理后仍由全民所有制单位、城镇集体所有制单位使用的，变更为国家所有。 2．不同集体之间的土地所有权变更

(1)根据《六十条》确定的农民集体土地所有权，由于下列原因发生变更的，按变更后的现状确定集体土地所有权：1)由于村、队、社、场合并或分割等管理的变化引起土地所有权变更的；2)由于土地开发、国家征用土地、集体兴办企事业或者自然灾害等原因进行过土地调整的；3)由于农田基本建设和行政区划等原因重新划定土地所有权界限的。 (2)乡(镇)或村办企事业单位使用的集体土地，有下列情况之一的，分别属于该乡(镇)或村农民集体所有：1)签订过用地协议的(不含租借)；2)经县、乡(公社)、村(大队)批准同意，并进行了适当的土地调整或者经过一定补偿的；3)通过购买房屋取得的；4)原集体企事业单位经批准变更的。

(3)乡(镇)或村办企事业单位违反规定使用的集体土地按照有关规定清查处理后，乡(镇)、村集体单位继续使用的，可变更为该乡(镇)或村集体所有。

(三)四荒土地使用权的变更

(三)“四荒”土地使用权的变更

(1)承包、租赁、拍卖“四荒”使用权，最长不超过50年。

(2)通过招标、拍卖、公开协商等方式取得的“四荒’’土地使用权，经依法登记取得土地使用权证书的，在规定的使用期限内可以依法转让、出租、人股、抵押或者其他方式流转。对于实行承包、租赁和股份合作方式治理的，可以依法继承、转让或转租；对于购买使用权的，依法享有继承、转让、抵押、参股联营的权利。 (四)农民集体内部成员之间的宅基地变更

(1)由于买卖房屋而转移宅基地使用权的，应向所在的村民小组申请，经村民大会讨论通过，村民委员会审核同意，报乡(镇)批准。

(2)农村村民出卖、出租住房后，不得再申请宅基地。

(3)出卖或出租建房用地的，限期将土地退回集体，没收全部所得款项，并处以罚款。 (五)土地开发整理涉及的农用地调整

(1)自然人、法人或者其他经济组织开发、整理、复垦集体土地，原土地所有权不变。 (2)权属调整要经过批准。

(3)除飞地、插花地外，土地开发整理项目区范围内的土地使用权原则上不作调整。对确需调整的，应由双方所有权人签订土地调整协议。对需要调整的土地使用权、承包经营权，位置应尽量与开发整理前保持一致或大致相当。农民集体土地

承包经营权发生调整的，应当经村民委员会2／3以上成员或2／3以上村民代表的同意，并报乡和县级农业行政主管部门批准。

(4)开发整理项目竣工后应及时开展土地变更凋查，办理土地变更登记。 题目： 下列关于“四荒”土地使用权变更的说法中，正确的是( )。 A．承包“四荒”使用权，最长不得超过70年 B．租赁“四荒”使用权，最长不得超过50年 C．拍卖“四荒”使用权，最长不得超过40年

D．对于实行承包、租赁等方式治理“四荒”的土地使用权可以依法继承 E．依法登记“四荒”使用权的，可以依法抵押。 答案：（ BDE ）

3、登记要点

3、登记要点 (一)申请

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1、申请人集体土地所有权和集体土地使用权变更登记的申请人为集体土地所有权和集体土地使用权权属变更前后的权利人。

2．申请时限根据《土地登记规则》第四十七条规定，集体土地所有权和集体土地使用权变更登记应在接到有关协议批准文件后30日内办理。

3．申请人应当提交的权属证明文件

(1)集体土地所有权变更登记应提交的权属证明文件： ①原《集体土地所有权证》。 ②农用地交换调整协议。 ③农用地交换调整批准文件。 ④土地征用协议及批准文件。 ⑤其他证明文件。

(2)集体土地使用权变更登记应提交的权属证明文件： ①原《集体土地使用证》。 ②集体土地使用权转移协议。 ③转移协议批准文件。 ④其他证明文件。 (二)权属审核 1．对申请人的审核

(1)申请人应与集体土地所有权和集体土地使用权权属变更有关协议的签订和协议批准文件被批准方一致。 (2)土地证书的权利人应与集体土地所有权和集体土地使用权变更前的权利人一致。

2．变更范围集体土地所有权和集体土地使用权的转移应符合国家的规定，仅限于土地征用；农用地交换调整、集体“四荒’’土地使用权的流转、宅基地在农民集体内部成员之间的转让及乡(镇)村企业因破产、兼并等原因引起的集体土地使用权转移。

3．使用期限通过拍卖方式取得的“四荒”地集体土地使用权转让的，其土地使用期限应小于使用期限减去已使用期限。

土地登记代理实务精讲班第22讲讲义

(三)注册登记与核发证书

(三)注册登记与核发证书

集体土地所有权和集体土地使用权变更登记涉及土地所有权和土地使用权的变更。因此，其变更登记需报县级批准，经县级批睢后，方可进行注册登记。

(1)集体土地所有权和集体土地使用权整宗地发生权属变更的，在原《土地登记卡》上进行；集体土地所有权和集体土地使用权权属变更使宗地面积、地号：图号改变的，在新建《土地登记卡》上进行登记。

(2)收回并注销原《集体土地所有证》或《集体土地使用证》，土地登记人员依据《土地登记卡》填制《集体土地所有证》或《集体土地使用证》，并由土地登记机关代表核发给集体土地所有者或集体土地使用者。 二、土地他项权利变更登记 1、基本概念

土地他项权利变更登记是对经登记的土地他项权利发生变更而进行的土地登记。

土地他项权利包括抵押权、出租权和其他形式土地他项权利，相应地土地他项权利的变更包括三种类型：土地使用权抵押权变更登记、土地使用权出租权变更登记和其他形式土地他项权利变更登记。 2、法律特征

(一)土地使用权抵押权变更

(1)抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让无效。

(2)转让抵押物的价款明显低于其价值的，抵押权人可以要求抵押人提供相应的担保；抵押人不提供的，不得转让抵押物。

(3)抵押权不得与债权分离而单独转让或者作为其他债权的担保。抵押权与其担保的债权同时存在，债权消灭的，抵押权也消灭。

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(4)抵押合同发生变更的，抵押当事人应当在抵押合同变更后15日内，持有关文件到土地行政主管部门办理变更抵押登记手续。

(二)土地使用权出租权变更

(1)国有土地的承租人在按规定支付土地租金并完成开发建设后，经土地行政主管部门同意或根据租赁合同约定，可以将承租土地使用权转租、转让或抵押。

(2)承租土地使用权转租、转让或抵押，必须依法登记。

(3)承租人将承租土地转租或分租给第三人的，承租土地使用权仍由原承租人持有，承租人与第三人建立了附加租赁关系，第三人取得土地的他项权利。

(4)承租人转让土地租赁合同的，租赁合同约定的权利义务随之转给第三人，承租土地使用权由第三人取得，租赁合同经更名后继续有效。

3、登记要点

3、登记要点 (一)申请 l申请人

(1)土地他项权利变更登记申请人是土地他项权利关系人。

(2)土地使用权抵押期间，抵押合同的项目内容发生变更的，申请人为抵押人和抵押权人。 经抵押权人同意，抵押的土地使用权依法转让的，申请人为抵押人、抵押权人和受让人。 抵押合同期满，续签抵押合同的，申请人为抵押人和抵押权人。

(3)土地使用权出租期间，租赁合同的项目内容发生变更的，申请人为出租人和承租人。 土地使用权出租期间依法转让的，申请人为出租人、承租人和受让人。 土地使用权出租期满，续签出租合同的，申请人为出租人知承租人。 (4)依法继承土地他项权利的，申请人为原土地他项权利关系人和继承人。 (5)其他形式土地他项权利变更的，申请人为当事人。 2．申请时限

(1)土地使用权抵押期间，抵押合同的项目内容发生变更的，申请人应当在抵押合同发生变更之日起15日内，申请变更登记。

经抵押权人同意，抵押的土地使用权依法转让的，申请人应当在申请办理土地使用权转让登记的同时，申请变更登记。 抵押合同期满，续签抵押合同的，申请人应当在期满之日起15日内，申请变更登记。 (2)土地使用权出租期间，租赁合同的项目内容发生变更

的，申请人应当在租赁合同发生变更之日起15日内，申请变更登记。

土地使用权出租期间依法转让的，申请人应在申请办理土地使用权转让登记的同时，申请变更登记。 土地使用权出租期满，续签出租合同的，申请人应在期满之日起15日内，申请变更登记。 (3)依法继承土地他项权利的，申请人应在办理继承手续之日起30日内，申请变更登记。 (4)其他形式的土地他项权利变更，申请人应当在变更事实发生之日起30日内，申请变更登记。 3．土地他项权利变更登记应提交的权属证明文件 (1)原抵押合同、租赁合同等。

(2)原《国有土地使用证》、《集体土地使用证》、《土地他项权利证明书》。 (3)变更后的抵押合同、租赁合同、遗嘱等。 (4)有关批准文件。 (5)其他证明文件。

（二)权属审核

（二)权属审核

(1)申请人应与合同签订各方一致。

(2)抵押合同、租赁合同等变更的内容应符合国家的有关规定。

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(3)依法继承土地他项权利的继承手续应完备。 (三)注册登记与核发证书，

土地他项权利变更登记不涉及土地所有权和使用权的变更，因此，土地他项权利变更登记不需报批准，经土地行政主管部门批准后，即可直接注册登记。

(1)土地他项权利变更登记的注册登记在宗地原《土地登记卡》上进行。 (2)收回并注销原《土地他项权利证明书》，依据《土地登

记卡》对土地使用者的土地使用证(《国有土地使用证》或《集体土地使用证》)进行记录和更改，填制新的《土地他项权利证明书》，并由土地登记机关把更改后的土地使用证和新填制的《土地他项权利证明书》分别核发给土地使用权人和土地他项权利人。． 题目：

土地使用权出租权变更登记的法律特征体现在( )。

A．国有土地承租人在按规定支付土地租金并完成开发建设后，可以转租、转让 B．国有土地承租人不得抵押承租土地使用权

C．承租土地使用权转租、转让或抵押，必须依法登记

D．承租人将承租土地转租或者分租第三人的，承租土地使用权仍由原承租人持有 E．承租人转让土地租赁合同的，租赁合同约定的权利义务随之转给第三人 答案：（ACDE ）

土地登记代理实务精讲班第23讲讲义

第一节 名称变更登记

名称、地址和土地用途变更登记

一、内容提要：本讲主要讲述名称、地址和土地用途变更登记。 二、重点、难点 大纲要求：

掌握名称、地址和土地用途变更登记的概念、类型、申请人、申请时限和申请人应提交的证明文件，名称、地址和土地用途变更登记的《土地登记卡》内容。

熟悉名称、地址和土地用途变更登记的权属审核内容及审核依据。

了解名称、地址和土地用途变更登记的意义及《土地归户卡》、土地证书填写内容。

依据《土地登记规则》第四十规定，土地使用者、所有者和土地他项权利者更改名称、地址和依法变更土地用途的，必须向土地行政主管部门申请变更登记。 第一节名称变更登记 一、基本概念

名称变更登记也称更名登记，是指在土地权属不发生转移的条件下因土地权利人名称或姓名的改变而进行的变更土地登记。

这里的名称和姓名具有特定的内涵，与日常使用的“名称”或“姓名”含义不完全相同。日常使用的“名称”或“姓名”是一种符号或称呼，只具有辨识和区别的作用，不一定有法律上的意义，这种“名称”或“姓名”可以随意更改。而名称变更登记中的名称或姓名，是指依法在主管部门完成登记，为法律认可的“名称”或“姓名”，具有法律意义 二、名称变更登记的意义

土地登记的根本目的之一是保护土地正常的财产归属和利用关系，明确土地的权利状态和记录土地的权利归属是土地登记的一项重要内容。由于土地权利人是土地权属的主体，土地权利人的名称是确定和区分土地权利归属的惟一标识，因此，当土地权利人的名称实际发生变更时，土地登记簿中该土地权利人的名称也必须进行相应的变更。

此外，名称变更登记在土地管理中还具有重要的意义，即一旦土地权利人的名称变更，土地登记簿中该土地权利人的名称就应进行相应的变更，从而保持了地籍资料的现势性和准确性，为土地管理奠定了良好的信息基础。

三、登记要点

三、登记要点

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(一)申请

申请人名称变更登记的申请人为姓名或名称变更后的土地权利人，可以是自然人，也可以是法人和其他组织。 2．申请时限土地使用者、所有者和土地他项权利者更改名称的，应当在名称发生变更之日起30日内申请名称变更登记。

3．申请人应当提交的权属证明文件名称变更登记的申请人应当向土地登记机关提交下列证明文件：

(1)由土地登记机关发出的土地证书：名称变更登记申请人为土地所有权人的，提交土地所有权证书；申请人为土地使用权人的，提交土地使用权证书；申请人为土地他项权利人的，提交土地他项权利证明书。上述土地证书均须是由土地登记机关发出

的，其他权源证件如批地文件、交换协议书等一律无效。 (2)地上建筑物、附着物权属证明：如房管部门颁发的房产证等。

(3)名称变更证明文件：自然人名称变更的，申请人应提交户籍部门的姓名变更证明文件；法人或其他组织名称变更的，申请人提交工商行政管理部门或主管部门的名称变更批准文件。 (4)其他证明文件。

题目：关于更名更址的申请时限，下列说法正确的是( )。 A．更名的申请时限应在名称变更之日起30日内，而更址则在15日内 B．二者均在发生变更之日起30 日内 C．二者均在发生变更之日起15 日内

D．更名的申请时限应在名称变更之日起15日内，而更址则在30日内 答案：（B ） (二)权属审核

1．对土地权利证书的审核土地登记人员对变更土地登记申请人的土地权利证书进行审核。审核的重点是查验证件、证明的真伪以及证件、证明的效力。

2．对名称变更证明文件的审核名称变更证明文件是土地权利人向土地登记机关申请名称变更登记的要件，是土地登记机关据以进行土地权利人名称变更的法律依据。在名称变更登记的审核阶段，土地登记人员应重点对名称变更证明文件进行审核。

自然人变更名称的，土地登记人员应审核名称变更证明文件的开具单位是否为自然人所在地的户籍部门；对于法人或其他组织变更名称的，土地登记人员应当按照法人或组织的类别审核为其开具名称变更证明文件的单位是否为有批准权的部门，如企业法人的名称变更证明文件，一般应由工商行政管理部门开具，社团法人的名称变更证明文件应由民政部门开具。

(三)注册登记与核发证书

由于名称变更登记不涉及土地权属的变更，因此，名称变更登记不需报经审批，由土地行政主管部门审核通过即可直接进行注册登记。 l注册登记内容

(1)在《土地登记卡》上注册登记：名称变更的注册登记直接在宗地《土地登记卡》上进行。

(2)重建《土地归户卡》：由于名称变更登记是土地权利人的名称发生了变更，因此，按土地权利人建立的《土地归户卡》应该根据注册登记的《土地登记卡》重新建立，并按土地权利人新的名称重新组装《土地登记归户册》。 2．换发土地证书根据名称变更后的《土地登记卡》上的内容重新填制《国有土地使用证》、《集体土地使用证》、《集体土地所有证》或《土地他项权利证明书》，并由土地登记机关代表核发给原土地所有权人、使用权人或他项权利人。

第二节地址变更登记

第二节地址变更登记 一、基本概念

地址变更登记也称更址登记，是指因土地权利人住址改变而进行的变更土地登记。

这里的地址和住址与日常生活中的“地址”和“住址”含义不尽相同，不能简单地理解为“通讯地址”或一般的“居住地址”，这里的“地址”和“住址”是一个具有特定法律意义的概念，用法律术语表述，应该称为“住所”。 所谓住所，对于自然人，是指法律确认的自然人的中心生活场所，它有三个要件：

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(一)须属自然人的经常居住地

居住地不是指住宅，而是指住宅所在的具体处所，在城镇以门牌编号表示，在乡村仅以自然村表示。 渔民和海员住在船舶上，船舶不具有固定性，因而不能以船舶为住所，而必须以船籍地为住所。 (1)自然人以经常居住地为住所。

(2)如无相反证明，户籍登记的住址即为经常居住地。

(3)户口迁移过程中，在到新址落户之前，而无经常居住地以原户籍登记住址为住所。

住所对于法人是指法人的主要办事机构所在地。具体地说，当法人只设一个办事机构时，该办事机构所在地(县、乡、村和市、街道的门牌号码所标志的处所)即为住所；而当法人设有多个办事机构时，则以其主要办事机构所在地为住所。 无论自然人的住所还是法人的住所，都必须遵循住所惟一的原则，即住所依法只能有一个。 二、地址变更登记的意义

当土地权利人的地址发生改变后，土地权利人应该向土地登记机关申请进行地址变更登记，只有这样，才能维律的严密性和地籍资料的现势性，方便与该宗土地有关的登记案件或有关问题的处理。

土地登记代理实务精讲班第24讲讲义

三、登记要点

三、登记要点 (一)申请

1、申请人地址变更登记的申请人是地址变更后的土地权利人。

2．申请时限土地所有者、使用者和土地他项权利者更改地址的，应当在地址发生变更之日起30日内申请地址变更登记。

3应当提交的土地权属证明文件

(1)由土地登记机关发出的土地证书：地址变更登记申请人为土地所有权人的，提交土地所有权证书；申请人为土地使用权人的，提交土地使用权证书；申请人为土地他项权利人的，提交土地他项权利证明书。

(2)地上建筑物、附着物权属证明：凡是地上存有建筑物或附着物的，变更登记申请人还应提交地上建筑物、附着物权属证明、部分事业单位法人须提交由工商行政管理部门或主管部门开具地址变更证明文件或发出的能够证明其地址变更的有效证件，如申请地址变更登记的公司，其地址变更证明文件为工商行政管理部门颁发的经过更址登记后的《企业法人营业执照》。而机关法人和其他的事业单位则只须提交该机关、单位的更址声明或更址通知书即可。 (二)权属审核

地址变更证明文件是土地权利人向土地登记机关申请地址变更登记的要件，是土地登记机关据以进行土地权利人地址变更的依据。土地登记人员对地址变更证明文件进行审核，申请人为自然人的，土地登记人员应审核其地址变更证明文件是否为户籍部门开具的或发出的，并对其他有关内容进行审核；申请人为法人或其他组织的，土地登记人员应该按照法人或组织的类别审核其地址变更证明文件的有效性，如企业法人的地址变更证明文件应工商行政管理部门发出的经过更址登记的《企业法人营业执照》，社团法人的地址变更证明文件应为由民政部门发出的证明、证件，其他法人或组织的地址变更证明、证件应由相应的主管部门开具发出。不管是自然人提交的地址变更证明文件还是法人或其他组织提交的地址变更证明文件，都应该是真实、合法、有效的。 仨)注册登记与核发证书

地址变更登记不涉及土地权属变更，因此，不需报审批，由土地行政主管部门审核通过即可直接进行注册登记。

在《土地登记卡》上注册登记地址变更登记在宗地《土地登记卡》上进行。 题目：关于更名更址的注册登记，下列说法正确的是( )。

A．更名变更须经批准后，到土地行政主管部门进行注册登记。更址变更则不需要批准，可直接到土地行政主管部门注册登记

B．更名变更不需要批准，可直接到土地行政主管部门注册登记。更址变更需要的批准后，到土地行政主管部门注册登记

C．二者都需要的批准后，方可到土地行政主管部门注册登记

D．二者都不需要的批准，由土地行政主管部门审核通过后直接进行注册登记 答案：（D）

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（四）其他

第三节 土地用途变更登记

第三节土地用途变更登记 一、基本概念

土地用途变更登记，也称地类变更登记，是经批准土地权利、依法变更土地用途或自然环境变化致使土地用途与原来不符而进行的变更土地登记。

目前我国的土地用途变更登记主要有以下三种情形： (1)国有土地的用途发生变更的土地用途变更登记。

(2)农村集体所有土地进行农业结构调整涉及已登记地类变更的土地用途变更登记。 (3)集体土地建设用地的用途发生变更的土地用途变更登记。 二、土地用途变更登记的意义

根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及《中华人民共和国土地管理法实施条例》的有关规定，国家实行土地用途管制制度，依法改变土地用途的，必须持批准文件，向土地所在地的县级以上土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行变更登记。

土地用途变更登记的意义在于：一方面可以保持土地登记资料的现势性，使土地行政主管部门及时了解和掌握土地利用状况的变化，方便对土地的管理；更重要的是可以通过土地用途变更登记，把土地利用纳入的规划和控制之中，从而优化土地利用结构，实现土地利用经济效益、社会效益和生态效益的最大化。

三、登记要点

三、登记要点 (一)申请

1、申请人国有土地用途发生变更的，其土地用途变更登记申请人为国有土地使用权人；农村集体所有土地进行农业结构调整涉及已登记地类变化的，其土地用途变更登记申请人为集体土地所有权人；集体土地建设用地的用途发生变更的，其土地用途变更登记申请人为集体土地使用权人。

2．申请时限国有土地的用途发生变更的，土地使用者应当在批准变更之日起30日内申请土地用途变更登记；农村集体所有土地进行农业结构调整涉及已登记地类变化的，集体土地所有者应当在农业结构调整之后30日内申请土地用途变更登记；集体土地建设用地的用途发生变更的，土地使用者应当在接到有批准权的地方批准文件之日起30日内申请土地用途变变更登记。

(2)地上建筑物、附着物权属证明：凡是地上存有建筑物或附属物的，用途变更登记申请人还应提交地上建筑物、附着物权证明，如房管部门颁发的房产证等。

(3)土地用途变更的批准文件：国有土地的用途发生变更申请人应提交城市规划部门、土地行政主管部门等有批准权、批准用途改变的文件，以出让方式取得国有土地使用权的发生变更的，申请人还应提交与签订的土地使用权出让变更协议或者重新签订的土地使用权出让合同；农村集体所有土地进行农业结构调整涉及已登记地类变化的，申请人应当提交农业部门或其他有批准权的部门的批准文件；集体土地建设用地用途发生变更的，申请人应提交地方批准用途改变文件。 (二)权属审核

1．国有土地的用途发生变更的土地登记人员应审核其用地变更批准文件是否为城市规划部门、土地行政主管部门等有批准的部门签发的。

2．农村集体所有土地进行农业结构调整申请人提交的土地用途变更批准文件及其他有关证明、资料都应该是真实、合法、有效的。

(三)注册登记与核发证书

土地用途变更登记不涉及土地权属的变更，因此不需报审批，由土地行政主管部门审核通过即可直接进行注册登记。

1．在《土地登记卡》上注册登记土地用途变更登记在宗地《土地登记卡》上进行。2更改《土地归户卡》根据《土地登记卡》注册登记的内容，更改《土地归户卡》上的“用途”栏目的内容。

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3．更改土地证书

题目：下列选项中，( )不属于名称变更登记申请人应提交的证明文件。 A．土地登记机关颁发的权利证书 B．批地文件 C．土地交换协议书

D．地上建筑物、附着物权属证明 E．名称变更证明文件 答案：（BC ）

土地登记代理实务精讲班第25讲讲义

第一节 注销土地登记

注销和其他土地登记

一、内容提要：本讲主要讲述注销土地登记和其他土地登记的主要内容。 二、重点、难点

大纲要求：掌握注销土地登记、更正土地登记等其他土地登记的概念、类型、申请人、申请时限和申请人应提交的证明文件，注销土地登记、更正土地登记等其他土地登记的《土地登记卡》内容。

熟悉注销土地登记、更正土地登记等其他土地登记的权属审核内容及审核依据，注销土地登记的法律特征。 了解注销土地登记、更正土地登记等其他土地登记的《土地归户卡》和土地证书填写内容。 第一节注销土地登记

土地登记的核心内容是设立、变更或终止一定的土地权利关系。注销土地登记即为终止一定的土地权利关系。 一、基本概念

依据《土地登记规则》第六章，注销土地登记主要是指已登记的土地权利，因权利被依法收回、存续期届满、土地灭失、他项权利终止等进行的登记，主要包括以下几种情况：

(1)集体所有的土地依法被全部征用或者农村集体经济组织所属成员依达成建制转为城镇居民的集体土地所有权、集体土地使用权注销登记。

(2)国家组织移民，农民集体成建制迁移后不再使用的原农民集体土地所有权、集体土地使用权注销登记。 (3)因自然灾害等原因造成土地权利灭失的土地使用权或者土地所有权注销登记。 (4)县级以上依法收回国有土地使用权的国有土地注销登记。

(5)国有土地使用权出让或者租赁期限届满广未申请续期或续期申请未获批准的国有土地使用权注销登记。 (6)土地他项权利终止的土地他项权利注销登记。

二、法律特征

二、法律特征

(一)有下列情形之一的，由有关土地行政主管部门报经原批准用地的或者有批准权的批准，可以收回国有土地使用权 (1)为公共利益需要使用土地的。

(2)为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地的。

(3)土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满，土地使用者未申请续期或者申请续期未获批准的。 (4)因单位撤销、迁移等原因，停止使用原划拨的国有土地的. (5)公路、铁路、机场、矿场等经核准报废的。

(二)以出让方式取得土地使用权进行房地产开发，满两年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权 (三)有下列情形之一的，农村集体经济组织报经原批准用地的批准，可以收回土地使用权 (1)为乡(镇)村公共设施和公益事业建设，需要使用土地的。 (2)不按照批准的用途使用土地的。

(3)因撤销、迁移等原因而停止使用土地的。 (四)土地使用权因土地灭失而终止

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三、登记要点

三、登记要点

注销土地登记的程序一般可分为变更土地登记申请、变更地籍调查、审核、注册登记、注销(收回)或更改土地权利证书五个阶段。 (一)申请

注销土地登记一般须由土地权利人(土地所有权人、土地使用权人和土地他项权利人)向土地登记机关提出注销土地登记申请。

1申请人集体所有的土地依法被全部征用或者农业集体经济组织所属成员依法成建制转为城镇居民的，注销土地登记的申请人为原集体土地所有权人。

县级以上依法收回国有土地使用权的，注销土地登记申请人为原国有土地使用权人。

国有土地使用权出让或者租赁期届满，未申请续期或者续期申请未获批准的，注销土地登记申请人为原国有土地使用权人或原国有土地承租人。

因自然灾害等造成国有土地权利灭失的，注销土地登记申请人为国有土地使用权人；因自然灾害等造成集体土地权利灭失的，注销土地登记申请人为集体土地所有权人；权利灭失的土地为集体非农业建设用地的，注销±地登记申请人还应当包括集体 土地使用权人。

土地他项权利终止包括土地使用权出租终止和土地使用权抵押终止两部分的内容。前者的注销土地登记申请人为出租人和承租人；后者的注销土地登记申请人为抵押人和抵押权人，还可能包括因处分抵押土地使用权而产生的新的土地使用权人。

2．申请时限集体所有的土地依法全部征用或者农业集体经济组织所属成员依法成建制转为城镇居住的，原集体土地所有权人应当在集体土地被全部征用或者办理农转非的同时，申请集体土地所有权注销登记。

县级以上依法收回国有土地使用权的，原国有土地使用权人应当在土地行政主管部门收回土地使用权的同时，申请国有土地使用权注销登记。

国有土地使用权出让或者租赁期满，未申请续期或者续期申请未获批准的，原土地使用者应当在期满之日前15日内申请注销登记。

因自然灾害等造成土地权利灭失的，原土地使用者或者土地所有者应当在土地权利灭失后申请土地使用权或者土地所有权划销登记。

土地他项权利终止的，当事人应当在该土地他项权利终止之日起15日内申请土地他项权利注销登记。 3．申请人应当提交的文件资料注销土地登记申请人应嘲 向土地登记机关提交下列文件资料： (1)注销土地登记申请书。

(2)由土地登记机关发出的土地证书：注销土地登记申请人为土地所有权人的，提交土地所有权证书；申请人为土地使用权人的提交土地使用权证书；申请人为土地他项权利人的，提交土地他项权利证明书。上述土地证书均须是由土地登记机关发出的，其他权源证件如交换协议书等一律无效。

(3)土地灭失或土地权利终止证明文件：集体所有的土地依法被全部征用的，申请人应当提交县级土地行政主管部门开具的该集体所有的土地已被全部征用的证明文件或其他有证明效力的文件资料；农业集体经济组织所属成员依法成建制转为城镇居民的，申请人应当提交有批准权的部门签发的该农业集体经济组织所属成员依法成建制转为城镇居民的批准文件。

县级以上依法收回国有土地使用权的，申请人应提交县级以上签发的收回该国有土地使用权的文件；国有土地使用权出让或者租赁期满，未申请续期或者续期申请未获批准的，申请人应当提交县级以上以国有土地所有者身份，与土地使用者或土地承租者签订的国有土地使用权出让合同或者国有土地使用权租赁合同；因自然灾害等造成土地权利灭失申请人应当提交有充分效力的土地权利灭失的证明材料。

根据《土地登记规则》第五十规定，土地使用者、所有者和土地他项权利者如果不按照规则规定申请注销登记，土地登记机关可直接办理注销土地登记，并将注销土地登记结果通知当事人。 题目：关于土地登记中，以下( )是不可能发生的。 A．原始登记文件可能出错

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B．原始登记文件不会出错

C．土地登记人员审查疏忽或书写错误

D．登记申请人的弄虚作假、伪造证件等欺骗手段获准土地登记引发的错误 答案：（B）

土地登记代理实务精讲班第26讲讲义

(二)权属审核

(二)权属审核

土地登记人员对注销土地登记的审核，其步骤与名称、地址和土地用途变更登记相同，在此主要介绍对注销土地登记证明材料的审核。

对注销土地登记证明材料的审核是注销土地登记审核的重点。应着重从以下几个方面进行审核： (1)注销土地登记证明材料的开具单位应当为有批准权的部门。 (2)注销土地登记证明材料上的单位名称应当是单位的全称。 (3)所盖公章与单位名称应一致。

(4)证明内容与其他相关内容应一致无误。

(5)注销土地登记证明材料应是真实、合法和有效的。 (三)注册登记

注销土地登记不需报审批，由土地行政主管部门审核通过后可直接进行注册登记。根据《土地登记规则》第五十三条～第五十七条规定，注销土地登记的类型不同，其注册登记在具体操作上也有所不同。

1．集体所有的土地依法被全部征用或者农业集体经济组织所属成员依法成建制转为城镇居民的集体土地所有权注销登记；县级以上依法收回国有土地使用权注销登记；国有土地使用权出让或租赁期满，未申请续期或者续期申请未获得批准的国有土地使用权注销登记其注册登记按下列程序进行： (1)注销宗地原《土地登记卡》。

2．因自然灾害等造成土地权利灭失的土地使用权或者土地所有权注销登记其注销登记只须注销宗地原《土地登记卡》，不需建立宗地新《土地登记卡》，宗地原《土地登记卡》的注销方法同上。

3．土地他项权利终止的土地他项权利注销登记其注册登记在宗地原《土地登记卡》上进行• (四)注销或更改土地权利证书

集体所有的土地依法被全部征用或者农业集体经济组织所属成员依法成建制转为城镇居民的，土地登记机关应注销其《集体土地所有证》；县级以上依法收回国有土地使用权。

1、注销土地权利证书的方法在土地权利人(所有权人、使用权人和他项权利人)的土地权利证书上加盖“注销”印章，在“记事”栏或其他相应栏目内注明注销土地所有权、使用权或他项权利的依据及日期，并将注销的土地权利证书立卷归档。

2．更改土地权利证书的方法在注销土地登记中，对土地权利证书进行更改只限于土地使用权租赁终止和土地使用权抵押终止两种情况，土地登记机关在注销他项权利所持的《土地他项权利证明书》的同时，还须对土地所有权人或土地使用权人所持的土地证书进行相应的变更。其方法是：在土地证书“记事栏”有关土地他项权利内容处加盖“注销”印章，注明注销的内容、依据及日期，并由经办人签名盖章，同时加盖土地行政主管部门公章。将更改后的土地证书发给土地所有者或使用者。

第二节 其他土地登记

第二节其他土地登记 一、更正登记

更正登记是指已完成初始或变更土地登记的结果有误或有遗漏时，由权利人和利害关系人申请或由土地登记机关依职权更正原登记内容的土地登记。 (一)土地登记的错登和漏登

土地登记的错登和漏登主要有土地权利人姓名或名称错误、共有土地各共有权利比率错误或遗漏、土地权利登记错误、权利内容错误或遗漏等等。错误或遗漏原因主要是：

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(1)原始登记文件错误。

(2)登记申请人弄虚作假、伪造证件和文件等欺骗手段获准；土地登记引发的错误。 (3)土地登记人员审查疏忽或书写错误。 (二)更正登记的方式 更正登记有两种方式：

(1)土地权利人和利害关系人发现土地登记结果有误或有遗漏时，依照法定程序以书面形式向土地登记机关申请更正登记，经土地登记机关审核，申请属实的，办理更正。

(2)土地登记机关发现有明显的登记错误，如为审查疏忽造成错登、漏登(不当登记)的，土地登记机关可依职权，根据事实，按照原登记报批程序进行更正登记。 (三)更正登记的要件

(1)已完成初始或变更土地登记。

(2)须书面申请，但由于原始文件错误或当事人采取欺骗手段获准登记的，土地登记机关可依职权，按程序直接撤销登记结果或部分登记内容，无须申请。 (3)须经登记机关核准。

(4)不得变更原土地登记的法律关系，否则应诉请司法解决。 (5)不得妨碍第三者的利害关系，否则应经第三者同意。 (四)更正登记的要点 1．申请

(1)申请人：土地权利人和利害关系人。 (2)申请人应提交的证明文件： ①更正登记申请书。 ②申请人身份证明。 ③原始登记证明文件。 ④原土地证书。

⑤更正登记原因证明书。

⑥涉及第三者的，还应有第三者的承诺书或其他证明文件。

2．对更正登记申请的审核与更正登记土地登记机关接到更正登记申请后，应对更正登记申请人提交的书面申请和各项证明文件认真审核。审核的重点是以下内容： (1)如果是登记时的疏忽或笔误，应予以更正。

(2)共有土地各共有利比率错误或有遗漏时，可予以更正。 (3)权利人姓名错误，经审核，提交文件齐全、属实的，可予以更正。

(4)权利变更与第三人有利害关系时，取得了第三人的承诺书或其他证明文件的，可予以更正。 (5)原始登记证明文件错误或无效的，该土地登记无效，土地登记机关应按程序予以撤销。

(6)当事人隐瞒事实或伪造证件、文件，采取欺骗手段获准土地登记的，土地登记机关可以按照程序撤销全部或部分登记内容，并将撤销登记结果书面通知当事人。

题目：关于更正登记的要件，下列说法错误的是( )。 A．已完成初始或变更土地登记

B．须书面申请，但由于原始文件错误或当事人采取欺骗手段获准登记的，土地登记机关可依职权，按程序直接撤销登记结果或部分登记内容，无需申请 C．须变更原始土地登记的法律关系 D．一般经登记机关核准 答案：（C）

3．更正登记经审核属于更正登记业务范围的，办理收件，

二、土地登记的损害赔偿

二、土地登记的损害赔偿

(一)申请不属实或因土地权利人自身原因造成土地登记有误或有遗漏的

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更正登记费用应由当事人承担。因该错误登记导致利害关系人遭受损害的，当事人应承担有关赔偿责任。 (二)登记机关的过错

因登记机关的过错，致使土地登记发生错误，土地登记机关应承担更正登记费用。因该错误登记导致当事人或者利害关系人遭受损害的，登记机关应依照国家赔偿法的相关规定承担赔偿责任。《中华人民共和国国家赔偿法》规定，国家机关及其工作人员违法行使职权给公民、法人造成损害的，应承担赔偿责任。 登记机关承担的赔偿责任主要包括三项： (1)权利的损害赔偿。 (2)利息。

(3)当事人或者利害关系人主张权利的费用，如诉讼费用等。 三、补发或换发土地证书 (一)补发或换发土地证书的条件 (1)土地证书灭失的可申请补发。 (2)土地证书破损的可申请换发。

(3)土地登记内容发生变化的，则应申请变更土地登记。 (二)补发或换发土地证书的程序 1、补发土地证书

土地权利人应当向原土地登记机关报失。

(2)土地权利人在土地登记机关规定的媒体上声明其土地证书灭失。

(3)土地权利人提交补发土地证书申请书，申请书要载明申请人状况、土地状况、申请补发的理由等。 (4)经审核属补发之列的，土地登记机关应作出补发公告。 (5)自公告之日起，30日内无异议的，予以补发。 (6)补发的土地证书应注明“补发”字样，时间以土地登记 卡登记时间为准，并在填证日期栏注明补发日期。 2．换发土地证书，

(1)提交换发土地证书申请书和原土地证书。申请书要载明申请人状况、土地权利状况及申请换发的理由等。 (2)土地登记机关进行查验是否确须换发。

(3)换发土地证书，应以原登记时间为准，并在填证日期栏注明换发日期。 (4)应注销破损土地证书。

四、地下建筑物和公路线路用地的土地登记 (一)关于地下建筑物用地的登记 具体界定办法可参照物权法相关内容。 (二)关于公路线路用地的土地登记

我国开展土地登记初期明确规定公路只登记造册而不予发证。主要考虑了三方面的原因：1)公路的使用者并不固定，权利人不明确，权利主体难以确定；2)公路大部分是由国家作为公益事业进行的投资和维护，公路本身没有赢利，不会与其他使用者产生经济方面的纠纷；3)我国法律使用了土地使用权的概念，但是，使用权的权益并没有界定，如果发证后持证人按照一般使用者权益使用者使用，法律上没有明确制止的规定。因此，采取了只登记造册不发证的做法。但是市场经济的建立，修筑公路投资主体多样，有些路段的使用限定了范围，并产生了经济效益，如有限股份公司投资修建的收费高速公路。

公路线路登记所需要的地籍调查资料，应充分利用土地利用现状调查资料和建设用地勘测定界成果，如果资料不全或者不能满足登记需要的，可以请申请登记发证的单位提供符合地籍调查标准的图件资料或组织专业队伍重新进行地籍调查。

题目：由有关土地行政主管部门报经原批准用地的或者批准权的批准，可以收回国有土地使用权的情形有( )。 A．为房地产开发需要使用土地的

B．为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地的

C．土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满，土地使用者未申请续期或者申请续期未获批准的 D．因单位撤销、迁移等原因，停止使用原划拨的国有土地的 E．公路、铁路、机场、矿场等经核批准报废的

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答案：（BCDE）

土地登记代理实务精讲班第27讲讲义

第一节 土地登记公开查询的意义

土地登记公开查询

一、内容提要：本讲主要讲述土地登记公开查询的主要内容。 二、重点、难点

大纲要求：掌握土地登记资料内容，土地登记资料公开查询的范围、程序和查询方式，查询人查询土地登记资料应提交的证明文件，对查询人员的要求。 熟悉土地登记资料公开查询法律依据。 了解土地登记资料公开查询的意义。

土地登记公开查询，是指为方便单位和个人查询土地权利状况，保障土地权利人的合法权益实行的土地登记资料可以公开查询的措施。这里的土地登记资料是指土地登记机关在土地登记过程中形成和收集的一系列文字和图件资料，包括土地权属来源文件、土地登记申请书、地籍调查表和地籍图(以下简称原始登记资料)以及土地登记机关形成的土地登记结果，如土地登记卡和宗地图等(以下简称土地登记结果)。 第一节土地登记公开查询的意义

一、实行土地登记公开查询是完善土地登记制度的必然要求•

土地登记根本作用和意义在于公示，即将土地权利状况和土地权利变动状况向社会公众显示，土地登记是土地权利变动的法定公示方式。

二、实行土地登记公开查询是保障土地权利人或土地权利变动当事人的合法权益，维护土地市场秩序的必然要求 实行土地登记资料可公开查询，实现了土地登记信息的社会化服务，土地市场中的各主体可以通过查询土地登记资料，了解土地的权利状况，从而可以有效地降低交易风险，尽可能地避免土地市场欺诈，达到交易安全。土地属不动产，具有位置固定、不可移动的特点，土地的交易实质是一种权利的交易，而土地权利是看不见、摸不着的，只有实行土地登记的可公开查询，才能使市场主体方便地了解到真实的土地权利状况。土地登记公开查询是保障土地权利人的合法权益，促进土地市场健康发展的需要。

三、实行上地登记公开查询是土地行政主管部门依法行政的需要

实行土地登记的公开查询，允许社会公众利用和查阅土地登记的结果，土地登记机关的土地登记行为将直接置于全社会的监督之下，要经受全社会的考验，这就要求土地部门必须在登记工作中规范操作，在公示中依法行政。

第二节 土地登记公开查询的法律依据和范围、方式

第二节土地登记公开查询的法律依据和范围、方式 一、土地登记公开查询的法律依据 开展土地登记公开查询的法律依据是：

《中华人民共和国土地管理法实施条例》第三条第三款规定：“土地登记资料可以公开查询”。

《土地登记规则》第六十二条规定：“土地登记文件资料的查阅，按照土地行政主管部门规定办理。未经允许不得向第三者提供或者公布。 二、土地登记公开查询的范围 (一)土地登记结果的查询范围

土地登记资料包括权属来源文件、土地登记申请书、地籍调查表、地籍图等原始凭证和土地登记卡、宗地图等土地登记结果。

(二)原始登记资料的查询范围

原始登记资料是记录土地权利历史状况或记录土地登记过程等的一些文件资料。 具体来说，原始登记资料可以按照以下规定的范围查询：

(1)土地权利人、取得土地权利人同意的单位和个人有权查询其土地权利范围内的原始登记资料。 (2)土地登记代理机构有权查询与其代理业务直接相关的原始登记资料。

(3)机关、机关、检察机关、审判机关和纪检监察部门有权查询与调查、处理与案件有关的原始登记资料。

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(三)特殊登记资料查询的

这里所说的特殊登记资料是指涉及、军事设施等保密单位的土地登记资料及有关法律、法规规定保密的土地登记资料。这类土地登记资料由于保密要求，不得公开；或一旦公开，将威胁到国家的安全，或造成其他严重后果，所以这类土地登记资料的查询要受到严格的，不在公开查询的范围内。如涉及军事用地的登记资料，一般不得查询。

三、土地登记公开查询的方式

土地登记资料的查询有多种，如传统的手工查询方式，先进的计算机查询方式和手工查询、计算机查询并行的方式等。 题目：在土地登记公开查询中，以下( )不是土地原始登记资料。 A．土地权属来源文件 B．土地登记申请书 C．地籍调查表 D．宗地图 答案：（D ）

第三节 土地登记公开查询的程序

第三节土地登记公开查询的程序

土地登记公开查询的程序分为以下四个步骤：查询土地登记的申请、对土地登记查询申请的审查、查询和鉴证、查询收费。

一、查询土地登记的申请

查询人查询土地登记资料，应当向查询机关提供本人的身份证明，并填写查询申请表。申请表中要载明所查询宗地的具体位置、土地权利人的姓名，或其他已知条件、信息，便于土地登记机关按条件查询。查询人为法人或者其他组织的，还应当提交单位的证明文件。

查询原始登记资料的，除提交上面规定的材料外，还应当按照下列规定提交有关证明文件： (1)土地权利人应当提交其权利凭证。

(2)取得土地权利人同意的单位和个人应当提交土地权利人同意查询的证明文件、土地权利人的权利凭证和土地权利人的身份证明。

(3)机关、机关、检察机关、审判机关和纪检监察部门应当提交本单位出具的查询证明以及执行查询任务的工作人员的工作证件。

单位和个人(以下简称查询人)查询土地登记资料，可以自己查询，也可以委托代理人或者土地登记代理机构查询。委托他人查询的，应当出具授权委托书。 二、对土地登记查询申请的审查

查询机关接到土地登记查询人的查询申请后，应认真地对申请人提交的书面申请和有关证明文件进行审查。重点审查以下内容：

1．申请查询的土地在不在本登记区内土地登记一般为属地管辖，土地登记资料按照要求都保存在所在地的土地登记机关，如果申请查询的土地不在本登记区，承办查询的土地登记机关

2．查询申请人提交的证明文件是否齐全并合法有效前面已介绍了查询原始凭证的土地登记查询人应当提交的证明文件，土地登记机关要按照要求审查土地登记查询人提交的证明文件是否齐全，并对证明文件的合法性和有效性进行审查。

3．申请查询内容是否超出了规定查询的范围

4．审查查询内容是否违反我国相关法律法规的规定对于不予受理的土地登记查询申请以及受理后发现所查询内容属于不予受理查询范围的，土地登记机关应当在3个工作日内，将不予受理的结果通知查询申请人，并说明原因。对于符合规定要求的土地登记查询申请，土地登记机关应当准予查询和鉴证。因情况特殊，不能当场提供查询的，应当在5日内提供查询

土地登记代理实务精讲班第28讲讲义

三、查询和鉴证

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三、查询和鉴证

土地登记机关按照查询申请书上的申请条件检索查找土地登记结果或原始凭证，把查询结果提供给查询申请人。这里的查询结果可以是土地登记卡、宗地图，也可以是原始凭证如土地使用权转让合同等土地权属来源材料，利用计算机查询的还可以是计算机按查询条件打印出来的信息。查询申请人可以自行阅读或抄录土地登记查询结果，应查询人要求，查询机关可以摘录或者复制有关的土地登记资料。在这种情况下，查询的目的仅仅在于了解有关土地登记信息或土地权属变化情况，即只是“自用”，这种查询是一般意义上的查询，也叫查况。

当查询申请人查询到有关的土地登记信息后，如果希望将此作为证明某一事实的证据以向有关方面提供，则此时往往会要求土地登记机关在查询结果上盖印鉴章，以说明查询结果的来源。 四、查询收费

查询申请人的查询申请经过审查批准后，应当向土地登记查询承办机关交纳查询费。根据国家发展和改革委员会文件，发改办价格[2003]1107号“国家发展改革委关于地籍档案资料信息咨询服务收费性质问题的复函”中对地籍档案资料管理和服务工作的事业单位，提供信息咨询服务，其收费依据财政部、原国家计委《关于事业单位和社会团体有关收费问题的通知》(财规[2000]47号)的规定，应作为经营服务性收费由价格主管部门进行管理 题目：在土地登记公开查询中，以下( )不是土地原始登记资料。 A．土地权属来源文件 B．土地登记申请书 C．地籍调查表 D．宗地图 答案：（D ）

第四节 土地登记公开查询的有关要求

第四节土地登记公开查询的有关要求

一、对土地登记查询机关和查询工作人员的要求

实施土地登记公开查询制度，将土地登记结果向社会公众公开，将土地登记人员的土地登记工作置于社会的监督之下，这无论对土地行政主管部门的土地登记工作，还是对土地登记人员的业务素质、工作作风都提出了更高的要求。 (1)保持土地登记资料的全面性、现势性和准确性。土地登记资料的全面性、现势性和准确性是土地登记公开查询的生命力所在。由于历史的原因，我国目前的土地登记还没有全覆盖，有些宗地还不能纳入查询范围，造成了这些土地使用者不能申请查询；同时，由于早期的不规范登记，影响了土地登记资料的准确性和权威性；有的土地使用状况已经发生了变化，但变更登记跟不上，使得土地登记资料失去了现势性。 (2)建立健全土地登记查询的各项规章制度。

(3)查询机关摘录或者复制的土地登记结果，在查询人请求出具查询结果证明的，查询机关经审核后可以出具查询结果证明。查询结果证明应当加盖查询机关印章，并注明日期。查询结果证明复制无效。 (4)对无土地登记结果的，应查询人请求，查询机关可以出具无土地登记记录的书面证明。

(5)查询机关的工作人员徇私舞弊、滥用职权、玩忽职守，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予行政处分。

(6)对于查询人违反要求的，土地登记机关工作人员有权予以制止和纠正；查询人拒不改正的，土地登记机关可以拒绝提供查询和鉴证。

总之，土地登记查询机关和工作人员，要进一步转变观念，牢固树立服务意识，切实转变工作作风，努力提高业务素质，改进工作方式方法，提高工作效率。通过实际行动向社会提供满意优质的服务，把土地登记公开查询提升到一个新的境界。

二、对于查询人员的要求

二、对于查询人员的要求

在实际工作中，土地登记公开查询的良好秩序，需要社会各界共同来维护。 (1)土地登记查询申请人查询土地登记资料应当在土地登记 机关或其委托部门指定的场所进行。

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(2)查询人应保持土地登记资料的完好，不得在登记资料上圈点、画线、注记、涂改或折页等。 (3)查询人查询内容涉及国家秘密的土地登记资料，应按照保守国家秘密法的有关规定执行。

(4)查询人非法使用查询结果，给当事人造成损失的，应当依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。 (5)未经土地登记机关批准，任何单位和个人都不得将土地登记资料携带出指定的场所。 题目：以下( )项的资料可以公开查询。 A．土地登记卡 B．宗地图 C．合同金额 D．审批纪录 E．土地登记申请表 答案：（ABE ）

土地登记代理实务精讲班第29讲讲义

第一节 代理与土地登记代理

一、内容提要：本讲主要讲述代理与土地登记代理和土地登记代理人的相关内容。 二、重点、难点

大纲要求：掌握代理的概念与法律特征，土地登记代理的涵义、特点与基本原则；土地登记代理人职业资格的取得与登记，土地登记代理人的权利和义务，土地登记代理人的基本技能。 了解土地登记代理人员的职业道德。 第一节 代理与土地登记代理 一、代理的一般概念与法律特征

代理是民法中一项重要的法律制度，指代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。代理关系的主体包括代理人、被代理人和相对人。

根据《民法通则》第六十四条规定，代理包括委托代理、法定代理和指定代理。委托代理，是基于被代理人的委托而发生的代理关系，故委托代理又称为授权代理或意定代理。法定代理是根据法律的直接规定而发生的代理关系，即代理人的代理权是基于法律的直接规定而发生的。法定代理主要是为无行为能力人或行为能力人设立代理人的方式。指定代理是指根据人民和有关单位依法指定而发生的代理关系，即代理权的产生是基于上述单位的指定，故称指定代理。

代理关系有如下法律特征：

(一) 代理人不能擅自变更或扩大代理权限。代理人超越代理权限的行为不属于代理行为，被代理人对此亦不承担责任。

(二)代理人以被代理人的名义进行代理行为

代理人只有以被代理人的名义进行代理行为，才能为被代理人取得权利、设定义务。如果代理人以自己的名义为法律行为，这种行为是代理人自己的行为而非代理行为，其所设立的权利与义务也只能由代理人自己承受。代理的这一特征使代理关系和行纪关系区别开来。 (三)代理主要是实施法律行为

代理人代被代理人实施的行为主要是法律行为，所以通过代理行为，必然在被代理人与相对人之间发生一定的法律关系，或者变更、终止被代理人与相对人之间的已经存在的民事法律关系。 (四)被代理人对代理行为承担民事责任

二、土地登记代理的涵义与基本原则

二、土地登记代理的涵义与基本原则 (一)土地登记代理的涵义

土地登记代理是指土地登记代理机构在受托权限内，为委托人提供土地登记咨询、代理等业务服务，并由委托人直接承担相应的法律责任的经营活动。

土地登记代理是土地市场中介服务的一种，属于委托代理的范畴国家于2003年开始实行土地登记代理人员职业

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资格制度，从事土地登记代理的人员和机构必须取得国家规定的土地登记代理资格。土地登记代理是为适应土地市场的发展而产生的，对规范土地登记行为，促进土地市场的发展和完善是十分重要而且相当必要的。伴随着中国土地市场的蓬勃发展，土地登记代理事业必将会有广阔的空间。 (二)土地登记代理的基本原则

1．合法原则 土地登记代理机构和土地登记代理人在承接土地登记代理业务时，必须遵守国家的有关规定，在国家法律、法规、允许的服务项目范围内及核准的经营范围内从事代理活动，提供代理服务；不得从事国家法律、法规、禁止的服务项目。

2．平等自愿原则 合同法规定，民事合同当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。 3．公平公正原则 土地登记代理机构及其代理人与委托人属于民事法律关系，法律地位平等。

4．等价有偿原则 等价有偿是市场经济的基本原则，作为一种，中介服务，土地登记代理所交换的是一种特殊商品——服务，土地登记代理机构及其代理人提供给委托入相应的服务时，委托人应当按照其所提供服务的质量和数量给予适当的服务费。

5．诚实信用原则 在行使权利、履行义务的过程中，土地登记代理机构及其代理人与委托人应当遵循诚实信用原则。任何一方都应当诚实守信，善意地行使权利、履行义务，不得有欺诈等恶意行为，不得弄虚作假，提供不实信息，或签订虚假合同，

6．保密原则 在土地登记代理过程中，土地登记代理机构和土地登记代理人有权要求委托人提供与代理业务相关的资料。

题目：关于代理关系的法律特征，下列说法不正确的是( )。 A．代理人在代理权限范围内实施代理行为 B．代理人以自己的名义进行代理行为 C．代理主要是实施法律行为 D．被代理人对代理人承担民事责任 答案：（B ）

土地登记代理实务精讲班第30讲讲义

第二节 土地登记代理人

第二节 土地登记代理人 一、土地登记代理人

土地登记代理人是指通过全国统一考试，取得《中华人民共和国土地登记代理人职业资格证书》并经有关部门登记备案的人员。土地登记代理人依法取得执业资格后，才能从事土地登记代理活动。土地登记代理人为委托人办理土地登记申请、指界、地籍调查、领取土地证书等业务，并按其所提供的服务收取佣金。 二、土地登记代理人的职业资格

我国对从事土地登记代理业务的专业技术人员实行职业资格制度，取得土地登记代理人职业资格是从事土地登记代理业务和发起设立土地登记代理机构的必备条件。 (一)职业资格考试

根据人事部、国土资源部《土地登记代理人职业资格制度暂行规定》，国家对从事土地登记代理业务的专业技术人员实行职业资格制度，纳入全国专业技术人员职业资格证书制度统一规划。该暂行规定明确规定，凡中华人民共和国公民，具备下列条件之一的，可申请参加土地登记代理人职业资格考试： (1)取得理工、经济、法律类大学专科学历，工作满6年， 其中从事土地登记代理相关工作满4年。

(2)取得理工、经济、法律类大学本科学历，工作满4年， 其中从事土地登记代理相关工作满2年。

(3)取得理工、经济、法律类双学士学位或研究生班毕业， 工作满3年，其中从事土地登记代理相关工作满1年。 (4)取得理工、经济、法律类硕士学位，工作满2年，其中 从事土地登记代理相关工作满1年。

(5)取得理工、经济、法律类博士学位，从事土地登记代理

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相关工作满1年。

经国家有关部门同意，获准在中华人民共和国境内就业的外籍人员及港、澳、台地区的专业人员，符合本规定要求的，也可报名参加土地登记代理人职业资格考试以及申请登记。

土地登记代理人职业资格考试合格，由各省、自治区、直辖市人事部门颁发人事部统一印制，人事部和国土资源部用印的《中华人民共和国土地登记代理人职业资格证书》。该证书全国范围有效。土地登记代理人职业资格考试实行全国统一大纲、统一命题、统一组织的考试制度，原则上每年举行一次。国土资源部负责编制考试科目、考试大纲、组织命题，统一规划培训等有关工作。培训工作按照与考试分开、自愿参加的原则进行。人事部负责审定考试科目、考试大纲和考试试题，会同国土资源部对土地登记代理人职业资格考试进行检查、监督、指导和确定合格标准。 (二)职业资格登记

±地登记代理人职业资格证书》的人员，经登记后方可以土地登记代理人名义，按规定从事土地登记代理业务。 1、办理登记的人员必须同时具备下列条件

(1)取得《中华人民共和国土地登记代理人职业资格证书》。 (2)恪守职业道德。

(3)身体健康，能坚持在土地登记代理人岗位上工作。 (4)经所在单位考核合格。

2、土地登记代理人有下列行为之一的，应注销登记 (1)不具有完全民事行为能力。

(2)脱离土地登记代理工作岗位连续2年以上(含2年)。 (3)同时在两个以上土地登记代理机构执行代理业务。 (4)允许他人以本人名义执行业务。

(5)严重违反职业道德和土地登记代理行业管理规定。 (6)违反法律、法规的其他行为。

土地登记代理人职业资格登记有效期为3年，有效期满前，持证者应按规定到指定的机构办理再次登记手续。变更职业机构者，应当及时办理变更登记手续。再次登记，还需提供接受继续教育和业务培训的证明。登记管理机构及登记初审机构定期向社会公布土地登记代理人职业资格登记、使用及有关情况等。

题目：设立土地登记代理机构的执业人员的条件，应当由( )进行审查，经审查合格后，再办理工商登记。 A．工商管理部门 B．土地行政主管部门 C．地方 D．税务管理部门 答案：（B ）

三、土地登记代理人的权利和义务

三、土地登记代理人的权利和义务

土地登记代理人应以诚实信用作为自己执业的基本原则，应充分认识到诚实信用原则是发展事业的根本基础。 (一)土地登记代理人的权利

(1)根据法律、法规规定，从事土地登记代理活动。

(2)执行土地登记代理业务，按照规定在合同上签署姓名，并根据合同约定获取报酬。 (3)要求委托人提供与代理有关的资料。 (4)拒绝执行委托人发出的违法指令。 (5)保护自己的劳动成果和知识产权。 (6)接受职业继续教育和培训。

(7)法律、法规和规章规定的其他权利。 (二)土地登记代理人的义务

(1)按照执业资格规定的范围，从事土地登记代理活动。 (2)根据合同约定，维护委托人的合法权益。

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(3)为委托人保守商业秘密，保障委托人的权益。 (4)接受主管部门的监督管理。 (5)参加职业继续教育和培训。 (6)法律、法规和规章规定的其他义务 四、土地登记代理人员的职业道德

土地登记代理职业道德与土地登记代理的有关法规、行业规范有着共同的目的，即调节土地登记代理行业从业人员与服务对象以及从业人员之间的关系。法规和行业规范均属于外在的规定，主要通过法律手段、行政手段及行业管理手段来约束土地登记代理人。而土地登记代理职业道德则是指内化于土地登记代理人员思想意识和心理、行为习惯的一种修养，它主要通过良心和来约束土地登记代理人员。

土地登记代理职业道德对土地登记代理行业的规范运作和持续发展将产生重大的积极作用。在土地登记代理行业加强职业道德教育，树立良好的职业道德风尚，具有十分重要的意义。 五；土地登记代理人的职业技能

通过考试的土地登记代理人，并非表明已具备很高的职业技能，应重视自身职业技能的培训，认真学习土地登记代理有关操作方法、反复练习，不断提高自身的职业技能。 (一)精通专业的技能

土地登记是土地产权管理的核心环节，是维护土地权利人的一项重要法律制度。土地登记内容繁多，程序复杂，涉及法律、地籍调查等多方面的专业知识。 (二)收集信息的技能

信息是土地登记代理人开展代理业务的重要资源，土地登记代理人只有具备良好的信息收集技能，才能源源不断地掌握大量真实、准确和系统的土地登记相关信息。 (三)市场分析的技能

市场分析技能是土地登记代理人根据所掌握的信息，采用一定的方法对其进行分析，进而对市场供给、需求及变化趋势进行判断。 (四)人际沟通的技能

土地登记代理的服务性决定了土地登记代理人需要不断与人打交道，这不仅要求土地登记代理人具有良好的心理素质，还要求土地登记代理人必须掌握良好的人际沟通技能。

题目：在履行合同过程中，因土地登记代理人的故意或过失，给当事人造成经济损失的，应由( )承担赔偿责任。 A．土地登记代理人

B．土地登记代理人所在代理机构 C．土地登记代理行业协会 D．土地行政主管部门 答案：（ B ）

土地登记代理实务精讲班第31讲讲义

第三节 土地登记代理机构

一、内容提要：本讲主要讲述土地登记代理机构的相关内容。 二、重点、难点

大纲要求：掌握土地登记代理机构的设立与注销，土地登记代理机构的权利和义务，土地登记代理人与代理机构的关系。

熟悉土地登记代理活动中的争议与处理，土地登记代理人和土地登记代理机构在代理活动中的禁止行为，土地登记代理人和代理机构违规代理的法律责任。 了解土地登记代理机构年度检查制度。 第三节 土地登记代理机构 一、土地登记代理机构

土地登记代理机构是指为委托人提供土地登记咨询和代理服务的中介组织，即指符合执业条件，并依法设立从事土地登记代理活动的公司、合伙机构、个人独资机构。另外，境内外土地登记代理机构在境内设立的分支机构也可以以自己的名义经营土地登记代理业务。

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二、土地登记代理机构的设立与注销 (一)土地登记代理机构的设立

由于我国对土地登记代理机构的设立条件还没有明确的规定，因此可参照《中华人民共和国城市房地产管理法》第四章第五十七条有关房地产中介服务机构设立的条件规定来确定土地登记代理机构的设立条件： (1)有自己的名称和组织机构。 (2)有固定的服务场所。 (3)有必要的财产和经费。 (4)有足够数量的专业人员。

(5)法律、行规规定的其他条件。

土地登记代理机构的设立还应符合中华人民共和国公司法、合伙机构法、个人独资机构法、中外合作经营机构法、中外合资经营机构法、外商独资经营机构法等法律法规及其实施细则和工商登记的规定。

设立土地登记代理机构的执业人员的条件，应当由土地行政主管部门进行审查，经审查合格后，再办理工商登记。设立跨省、自治区、直辖市从事土地登记代理活动的机构，应当符合所在地有关管理部门的规定。 (二)土地登记代理机构的分支机构的设立

国内土地登记代理机构可以根据业务需要，也可在国内其他区域或国外设立分支机构，从事土地登记代理业务。分支机构应有一定的经营资金和一定数量的从业人员，持有《中华人民共和国土地登记代理人职业资格证书》的人员数量达到规定的要求。分支机构不具有法人资格，土地登记代理机构对其分支机构解散后尚未清偿的债务承担责任。 外国土地登记代理机构可以在中华人民共和国境内设立分支机构，从事土地登记代理业务。分支机构应有一定的经营资金和一定数量的、中国承认的并允许其在国内执业的从业人员，持有《中华人民共和国土地登记代理人职业资格证书》的人员数量达到规定的要求。其分支机构不具有法人资格，外国土地登记代理机构对其在中国境内的分支机构的债务承担责任。

设立分支机构也应经过土地行政主管部门审查和工商登记，应符合国家法律、法规和工商登记管理规定的其他条件。

(三)土地登记代理机构和分支机构的注销

土地登记代理机构和分支机构的注销，标志着其主体资格的终止。注销后的土地登记代理机构不再有资格从事土地登记代理业务，注销时尚未完成的土地登记代理业务应与委托当事人协商处理，可以转由他人代为完成；可以终止合同赔偿损失；在符合法规的前提下，经当事人约定，也可以用其他方法。土地登记代理机构和分支机构的备案证书被撤销后，应当在规定的期限内向所在地的工商行政管理部门办理注销登记。

三、土地登记代理机构的权利和义务

三、土地登记代理机构的权利和义务 (一)土地登记代理机构有以下权利

(1)享有工商行政管理部门核准的业务范围内的经营权利，依法开展各项经营活动，并按规定标准收取佣金。 (2)可向主管部门提出实施专业培训的要求和建议。

(3)按照国家有关规定制订各项规章制度，并以此约束在本机构中执业土地登记代理人的执业行为。

(4)由于委托人的原因，造成土地登记代理机构或土地登记代理人经济损失的，有权向委托人提出赔偿要求。 (5)法律、法规和规章规定的其他权利。 (二)土地登记代理机构有以下义务

(1)依照法律、法规和开展经营活动。

(2)认真履行土地登记代理合同，督促土地登记代理人认真开展代理业务。 (3)维护委托人的合法权益，按照约定为委托人保守商业秘密。 (4)承担因代理不当造成的委托人的损失赔偿。 (5)严格按照规定标准收费。 (6)接受主管部门的监督和检查。 (7)依法缴纳各项税收和行政管理费。 (8)法律、法规和规章规定的其他义务。

题目：以下关于土地登记代理机构的设立条件中，不准确的是( )。

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A．有自己的名称和组织机构 B．有固定的服务场所 C．有必要的财产和经费 D．有足够数量的从业人员 答案：（D）

四、土地登记代理机构年度审查

±地登记代理机构管理部门应对代理机构实施年度审查制度，年审主要审查机构的机构设置、人员资格、经营行为及业务状态。

(一)土地登记代理机构在年度审查中应提交的证件 (1)《营业执照》副本。

(2)《土地登记代理人职业资格证书》。 (3)《土地登记代理机构人员构成表》。 (4)《土地登记代理机构经营情况表》。 (5)《土地登记代理业务情况表》。 (6)其他材料。

(二)凡有下列情况之一的土地登记代理机构，视为年度审查不合格 (1)未按时办理资质有关登记事项变更登记的。

(2)《土地登记代理人职业资格证书》持证人员数量不足的。 (3)有严重违法经营行为的。 (4)逾期未办理年审的。

对于有土地登记代理纠纷投诉现象，但尚未解决的，可以暂缓年审。待处理完投诉后，方可准予年审。 年审不合格的土地登记代理机构责令其停止土地登记代理业务。

每年度的土地登记代理机构年审工作结束后，土地登记代理管理部门将发布公告，向社会公布年审结果。 题目：土地登记代理人和代理机构违规执业的法律责任不包括( )。 A．民事责任 B．社会责任 C．行政责任 D．刑事责任 答案：（B）

五、土地登记代理人与土地登记代理机构之间的关系

五、土地登记代理人与土地登记代理机构之间的关系

土地登记代理机构是土地登记代理人执业活动的场所，是土地登记代理人执业活动的组织机构，两者间存在如下关系：

(一)土地登记代理人与土地登记代理机构之间的执业关系

一方面，土地登记代理人从事代理活动必须以土地登记代理机构的名义进行，不能以个人的名义进行；土地登记代理人承接土地登记代理业务由土地登记代理机构统一承接，由土地登记代理机构与委托人签订代理合同，再由土地登记代理机构指定具体的土地登记代理人承办业务；另一方面，土地登记代理机构必须是由土地登记代理人组成的。根据一般规定，不论是设立土地登记代理公司、土地登记代理合伙企业、土地登记代理个人独资企业，还是设立土地登记代理机构的分支机构，都必须有规定数量的持有《中华人民共和国土地登记代理人职业资格证书》的人员。由此可见，没有土地登记代理人的加入，土地登记代理机构也是无法成立的。 (二)土地登记代理机构与土地登记代理入之间的法律关系

由于土地登记代理业务是由土地登记代理机构统一承接的，土地登记代理合同是在委托人与土地登记代理机构之间签订的，因此，一方面土地登记代理人在执业活动中由于故意或过失给委托人造成损失的，由土地登记代理机构统一承担责任，土地登记代理机构向委托人进行赔偿后，可以对承办该业务的土地登记代理人进行追偿；另一方面，由于委托人的故意或过失给土地登记代理机构或土地登记代理人造成损失的，应由土地登记代理机构向委托人提出赔偿请求，委托人向土地登记代理机构进行赔偿后，再由土地登记代理机构向土地登记代理人的损失进行补偿。

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由土地登记代理机构统一承接业务并承担法律责任有利于保护委托人、土地登记代理人和土地登记代理机构三方的合法权益，也有利于促使机构加强对其下执业土地登记代理人的监督和管理。 (三)土地登记代理机构与土地登记代理人之间的经济关系

由于土地登记代理业务是由土地登记代理机构统一承接的，土地登记代理合同是在委托人与土地登记代理机构之间签订的。

目此，由于土地登记代理机构统一向委托人收取佣金，并由土地登记代理机构出具。土地登记代理机构收取佣金后应按约定给予具体承接代理业务的土地登记代理人报酬，报酬的形式可以由机构与土地登记代理人协商确定，可以是计件的也可以按标的提成等。报酬的具体金额或比例由双方约定，但应符合当地当时提供同类服务的正常水平。

土地登记代理实务精讲班第32讲讲义

第四节 土地登记代理管理

第四节 土地登记代理管理 一、土地登记代理人管理 (一)土地登记代理人资格管理

根据人事部、国土资源部《土地登记代理人职业资格制度暂行规定》，国家对从事土地登记代理业务的专业技术人员实行职业资格制度。土地登记代理人职业资格考试合格后，由各省、自治区、直辖市人事部门颁发《中华人民共和国土地登记代理人职业资格证书》。土地登记代理人实行定期登记制度，对取得《中华人民共和国土地登记代理人职业资格证书》申请登记的人员，核发《中华人民共和国土地登记代理人登记证书》，经登记后方可以土地登记代理人名义，按规定从事土地登记代理业务。 (二)土地登记代理人执业管理

土地登记代理人从事土地登记代理业务，必须受聘于一个土地登记代理机构，个人不能从事土地登记代理活动。土地登记代理人员承办业务，由其所在的土地登记代理机构统一受理，并与委托人签订书面代理服务合同。土地登记代理人员要妥善保管资格证书，若证书遗失，应及时到原发证机关申请补发，严禁伪造、涂改、转让资格证书。 土地登记代理机构的从业人员发生变动，应及时向主管部门办理变更手续。 二、土地登记代理机构管理

土地行政主管部门对土地登记代理机构加强监督管理。主管部门对土地登记代理机构的经营活动，业务情况和专业人员条件进行监督、检查和验证，检查验证不合格或无故不参加检查验证的土地登记代理机构，不得从事土地登记代理服务活动。 三、土地登记代理行为管理

国家的法律、法规、允许的服务项目，土地登记代理机构、土地登记代理人均可进行代理服务；国家的法律、法规、的服务项目，土地登记代理机构、土地登记代理人应当遵守国家的有关规定，在核准的经营范围内进行代理活动；国家法律、法规、禁止的服务项目，土地登记代理机构、土地登记代理人不得进行代理活动。 土地登记代理机构、土地登记代理人在代理活动中，应当遵守以下规则：提供客观、公正、准确、高效的服务；将代理情况如实、及时报告当事人各方；妥善保管当事人交付的有关文件、资料、保证金、预付款等财物；按照约定为当事人保守商业秘密；收取当事人服务费用应当开具，并依法缴纳税收和行政管理费。

代理合同是代理行为的具体体现，也是代理活动的核心，土地登记代理机构承办代理业务，应当根据业务性质与委托人签订书面委托合同。 四、土地登记代理行业管理

根据社会主义市场经济的发展规律和市场经济条件下中介组织的组织方式，建立土地登记代理服务行业的自律性组织——土地登记代理服务行业协会是今后的发展方向。其主要职能应该是： (1)制定土地登记代理机构及人员的行为准则及道德规范。

(2)组织土地登记代理从业人员的专业知识、职业道德和职业纪律培训。

(3)管理对土地登记代理机构及人员的投诉，组织调查，并向有关部门提出处理意见。

(4)向土地行政主管部门反映土地登记代理及从业人员的意见和要求，维护土地登记代理机构和从业人员的合法权益。 (5)调解土地登记代理行业的内部争议。

(6)组织土地登记代理服务机构之间的业务交流与信息交流。

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(7)办理土地行政主管部门委托的其他事项。

五、土地登记代理活动中的争议与处理

五、土地登记代理活动中的争议与处理

在履行合同过程中，因人或其所在机构的故意或过失，给当事人造成经济损失的，均由机构承担赔偿责任。机构在向当事人进行赔偿后，可以向有关责任人追偿全部或部分赔偿费用。 当事人之间对合同的履行有争议的，可以通过以下方式处理： (1)当事人双方本着平等自愿的原则协商解决。

(2)如双方协商不成，可以报请有关管理部门投诉，由其从中进行调解(投诉不是必经程序)。

(3)双方可以按照合同中的有效仲裁条款进行处理，合同中没有仲裁条款的可以另行达成仲裁协议，根据仲裁协议向所选择的仲裁委员会申请仲裁，仲裁裁决为终结裁决。

(4)合同中无仲裁条款，事后又无法达成仲裁协议的，可以向人民提起诉讼。 六、土地登记代理人和代理机构在代理中的禁止行为

土地登记代理机构和土地登记代理人在执业中禁止下列行为： (1)弄虚作假，提供不实的信息，或签订虚假合同。 (2)损害国家、社会公共利益和他人合法权益。 (3)隐瞒非商业秘密的有关代理活动的重要事项。

(4)采取引诱、胁迫、欺诈、贿赂和恶意串通等手段，招揽业务。

(5)伪造、涂改、转让《土地登记代理人职业资格证书》或允许他人利用自己的名义从事土地登记代理业务。 (6)利用已签订的代理合同或他人掌握的信息，采取不正当手段，转移业务、背弃合作，侵吞劳动成果，损害委托人利益。

(7)土地登记代理人同时在两个或两个以上土地登记代理机构内执业。 (8)索取或收受委托合同规定以外的酬金或其他财物。 (9)法律、法规禁止的其他行为。

七、土地登记代理人和代理机构违规执业的法律责任

土地登记代理人违规执业，按照其违反规定的性质不同及所承担法律责任和方式的不同，可以分为民事责任、行政责任和刑事责任三个方面。 (一)民事责任

1．违约责任 当事人双方可以在签订合同时约定违约责任，违约责任的形式通常表现为违约金，另外定金也是一种违约责任。

违约金即一方违约时应向另一方支付一定数量的金钱作为赔偿责任。违约金的数额由双方在定约时约定，一般来讲，违约金的数额可以不同于一方违约行为给守约方造成的实际损失，但是根据民法的情事变更原则，若违约金过分高于实际损失的合理范围，违约方有权要求适当降低违约金；若违约金低于实际损失的合理范围，守约方也有权要求适当提高违约金。

定金是由一方事先交纳一定数量的金钱作为担保的一种赔偿责任。根据其保证的事件的不同分为定约定金和履约定金等。定约定金保证的是双方对于合同订立的一种期待，合同订立的，定金抵作价款。若由于支付定金方的故意或过失合同未订立，对方没收定金；若由于对方的故意或过失合同未订立，双倍返还定金。履约定金保证的是合同的正确履行，同上所述，按照过错责任原则没收或双倍返还定金。 2．侵权责任 侵权责任有以下几种：

(1)继续履行。一方当事人未按合同正确履行的，另一方可以要求继续履行。 (2)采取补救措施。一方违约未影响合同目的实现的，可以要求其采取补救措施。

(3)赔偿损失。要求违约方继续履行合同对实现合同目的已经没有实际意义时，可以要求其赔偿损失。赔偿包括直接损失和间接损失，但以违约方当时可以预见的最高损失为限。

(4)赔礼道歉。一方履行合同期间有损对方的名誉、声誉的，对方可以要求其赔礼道歉，赔礼道歉的范围应与造成实际影响的范围相当。

违约责任和侵权责任往往同时成立，当事人可以选择其一向对方提供违约赔偿或侵权赔偿请求。 (二)行政责任

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土地登记代理机构及土地登记代理人违反有关行律、法规和规章的规定，行政主管部门或其授权的部门可以在其职权范围内，对违法土地登记代理机构或土地登记代理人处以与其违法行为相应的行政处罚。行政处罚的种类包括：警告、罚款、没收违法所得和非法财物、责令停产停业、暂扣或吊销许可证、行政拘留和法律、行规规定的其他行政处罚。

行政主管部门可以对代理人和代理机构进行行政处罚的情况主要有以下几种：

(1)土地登记代理机构或分支机构不符合设立条件的，或未按规定向有关部门办理核准、备案及注销手续的。 (2)土地登记代理机构的名称不符合规定的。

(3)土地登记代理人取得资格证未达到规定的条件的、未取得资格证的、申请执业不符合条件的。 (4)土地登记代理人未以所执业的土地登记代理机构的名义从事土地登记代理活动的。

(5)土地登记代理机构未在明处悬挂机构名称、经营范围、经营方式和国家有关部门核发的营业执照、资质证书或经营场所的各类标志、资料、告示不符合法律法规规定的；土地登记代理人未在执业过程中明确告知有关情况的。 (6)土地登十己代理人同时在两个或两个以上土地登记代理机构从事代理活动的。 (7)其他违反行律、法规和规章规定的情况。 (三)刑事责任

土地登记代理不履行义务或行使被禁止行为，土地登记代理机构有不正当经营行为，触犯刑法的，应当追究有关责任人的刑事责任。已经由行政机关处理的，行政机关应及时移送司法机关处理。

题目：设立土地登记代理机构的执业人员的条件，应当由( )进行审查，经审查合格后，再办理工商登记。 A．工商管理部门 B．土地行政主管部门 C．地方 D．税务管理部门 答案：（B）

土地登记代理实务精讲班第33讲讲义

第一节 土地登记代理内容与程序

土地登记代理内容与操作（一）

一、内容提要：本讲主要讲述土地登记代理内容与程序和土地登记代理合同的相关内容。 二、重点、难点

大纲要求：掌握土地登记代理的主要内容、基本程序，土地登记代理委托书、土地登记代理合同的主要内容。 熟悉土地登记代理合同中委托人与土地登记代理人的权利和义务。 了解土地登记代理中的纠纷规避办法。 第一节 土地登记代理内容与程序 一、土地登记代理的内容

根据《土地登记代理人职业资格制度暂行规定》，土地登记代理人主要可从事以下登记代理业务： (1)办理土地登记申请、指界、地籍调查、领取土地证书等。 (2)收集、整理土地权属来源证明材料等与土地登记有关的资料。 (3)帮助土地权利人办理解决土地权属纠纷的相关手续。 (4)查询土地登记资料。 (5)查证土地产权。

(6)提供土地登记及地籍管理相关法律咨询。 (7)与土地登记业务相关的其他事项。 二、土地登记代理的程序

不同的土地登记代理业务在具体操作中会由于内容的不同而程序上存在一定差别，但基本程序差异不大。通常情况下，土地登记代理的基本程序包括以下步骤： (一)接受委托

接受委托是开展土地登记代理业务的首要环节，一般情况下，土地登记代理业务来源主要有以下两个途径： 1．被动接受 即由委托人主动找上门要求提供土地登记代理服务。

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2．主动争取 即由土地登记代理人走出门主动争取为他人提供代理服务。随着土地市场的不断规范和土地登记代理市场的日趋发育，主动争取将是土地登记代理业务来源的主要途径。 (二)签订土地登记代理委托书、代理合同

为规范土地登记代理行为，降低土地登记代理中的风险，接受土地登记代理业务后，委托人应与土地登记代理人所在的土地登记代理机构签订书面委托书及委托代理合同。

委托书是建立委托法律关系、开展土地登记代理的必备要件，是土地管理部门审核的重要内容之一。委托书主要应明确以下内容： (1)委托人。

(2)土地登记代理机构。 (3)土地登记代理人。 (4)土地登记代理的内容。 (5)土地登记代理的权限。

委托书应由委托人和土地登记代理机构、土地登记代理人三方签字后生效，委托人是单位的，应同时加盖单位公章。土地登记代理人持委托书开展土地登记代理业务。

土地登记代理合同是委托人和土地登记代理机构确认委托关系、明确双方权利和义务的法律依据，而土地登记代理委托书是土地登记代理人开展土地登记代理的业务凭证，供具体办理土地登记代理业务时土地行政主管部门审查用。

收集查询土地登记相关信息与资料

(三)收集查询土地登记相关信息与资料

在接受土地登记代理委托后，土地登记代理人需要收集、查询、整理土地权属来源证明材料等与土地登记有关的资料，了解土地权属是否清晰，如该宗地是否被司法或行政部门依法、查封或收回，是否设定抵押、租赁等他项权利等情况。必要时还需要实地查勘土地的位置、四邻、土地利用状况等。一般情况下，土地登记相关资料收集的基本途径主要有：

1．文字资料通过收集查询委托方及土地行政主管部门提供的土地登记有关文件资料、书面登记资料等，了解土地的权属状况、面积、用途等情况

2．实地察看通过实地察看，对土地的具体位置、四至、数量、质量及地上物变化等情况有一个较全面的感性认识，获取土地登记代理所需的一手资料。

3．向有关当事人了解情况在开展土地登记代理业务时，除收集文字资料、实地查勘外，还应根据需要，向有关当事人了解情况，当事人主要包括委托人、土地权利人、四邻的土地权利人、单位中具体管理土地或操办土地证的人员以及其他熟悉该土地状况的人员等。

在收集资料时，土地登记代理机构及其代理人应当注意以下几个方面：

(1)收集、整理并认真查阅、填报所需文件资料，核实有关材料的真实性、合法性。 (2)检查材料是否完整、齐全，如若缺件或材料不准确，应与委托方沟通协商，及时补报。 (3)材料的取得程序要合法，不得非法收集资料，禁止伪造虚假材料。

(4)在收集资料时，土地登记代理人应认真做好准备工作，事先准备好需要收集资料的具体内容，必要时还应制作专门的调查表格。在实地查勘和向当事人了解情况时，土地登记代理人还应做好笔记，书面记录有关情况。 (四)开展具体业务

收集、整理相关资料后，土地登记代理人进入具体实际操作阶段。通过代办土地登记申请、代理现场指界、代写土地登记申请文书、代领土地证书、代办土地登记资料查询与土地产权查证等具体服务，完成委托人交给的具体代理业务。不同的土地登记代理业务，具体操作的步骤及内容也有所不同。 (五)提交成果

土地登记代理机构和土地登记代理人按照委托人的要求完成委托事项后，土地登记代理人应及时以口头或书面报告形式向委托人报告，并交付相应的代理成果。

开展土地登记代理业务的基本要求

三、开展土地登记代理业务的基本要求

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(一)认真进行市场分析和分析

土地登记代理是一项性和专业性很强的工作，土地登记代理机构和土地登记代理人除应掌握土地登记、地籍调查、权属审核的专业知识外，还应认真做好市场分析和分析工作。 (二)公平公正对待客户

无论客户大小，均要公平公正地对待。主要表现在与客户的联系、沟通及服务质量和时间要求上，不要因为客户小而减少应有的服务程序，更不能因为收费低就降低服务水平和服务质量。 (三)不断提高服务水平和服务质量

土地登记代理作为中介服务的一种，服务是根本。在实际工作中，土地登记代理人和土地登记代理机构应强化为客户服务的意识，努力提升服务质量。

在开展土地登记代理业务过程中，应积极发挥土地登记代理机构和土地登记代理人的专业性强、业务水平高、性和协调能力强等优势，树立土地登记代理机构的专业晶牌形象，进一步拓展市场。 (四)加强沟通和交流

在开展土地登记代理业务过程中，要定期、主动与客户进行交流，了解客户的真正需求，以便提供高质量的、更有针对性的服务，最大限度地满足客户的需求。 (五)做好客户维护工作

由于土地登记是一项长期性工作，土地登记代理业务也会长期需要，因此，在完成土地登记代理业务后，应积极做好客户维护工作。

四、土地登记代理的服务收费

作为中介服务的一种，土地登记代理人在承担土地登记代理业务时，应获得合理佣金。但目前国家尚未制定统一的土地登记代理收费标准，所以在实际操作中，土地登记代理收费主要由委托人和土地登记代理机构协商确定，具体收费数额可根据代理项目的内容、工作量、难度、时间要求以及协调情况、产权情况等商定，由双方确认并认可。

土地登记代理实务精讲班第34讲讲义

第二节 土地登记代理合同

第二节 土地登记代理合同 一、土地登记代理合同的涵义

土地登记代理合同是合同的一种，是土地登记代理人与委托人明确双方所享有的权利和承担义务的协议。土地登记代理人根据土地登记代理合同从事委托人要求的土地登记代理服务内容，并据此收取土地登记代理服务费用。 在实际操作时，土地登记代理合同签订的目的在于明确双方当事人各自享有的权利和承担的义务。一方面，它通过规定土地登记代理人的代理权限和违约责任，约束代理人的行为，从而从法律上保护了委托人的利益；另一方面，它规定土地登记代理人在合同规定的代理权限内从事的代理活动，委托人必须承认、承担责任，并且按照合同规定给付代理费用，从而保护土地登记代理人的利益。土地登记代理合同的重要作用主要体现在以下两个方面： (一)有效保障合同当事人的合法权益

合同订立后，对合同当事人具有法律约束，当事人应当依照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 土地登记代理人与委托人之间通过合同形式相对固定双方的权利与义务关系，是合同当事人取得相互信任、沟通并各自履行义务，确实保障双方权利的根本途径。 (二)维护土地登记代理市场的秩序

土地登记代理活动是市场行为，土地登记代理人与委托人之间虽然是劳务关系但也体现了商品(服务)交易关系。土地登记代理人与委托人之间通过合同形式约束双方恶意的、无序的行为，可以避免损害对方利益行为的发生，使双方最大限度地实现其利益，从而有效维护了土地登记代理的正常市场秩序。 二、土地登记代理合同的特征 土地登记代理合同主要有以下特征： (一)土地登记代理合同是双务合同

双务合同是指一方当事人所享有的权力就是另一方当事人所负担的义务。 (二)土地登记代理合同是有偿合同

有偿合同是指当事人在取得权利的同时，必须支付相应的代价。一方当事人取得利益，必须向对方当事人支付相应的代价；支付代价的一方必须取得相应的利益。这种代价可以是金钱，也可以是给付实物或提供服务。但一方取得的利

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益与对方支付的代价，不要求在经济上、价值上完全相等，但应做到公平、合理，并应得到双方的认可。 (三)土地登记代理合同一般为书面合同

《中华人民共和国合同法》第十条规定：当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。由于书面形式的合同具有可查证、发生纠纷时容易举证、便于分清责任等优点，因此，为了更有效地保护双方权益，土地登记代理合同一般应采用书面形式。

题目：关于土地登记代理合同，下列说法错误的是( )。 A．土地登记代理合同能有效保证合同当事人的合法权益 B．土地登记代理合同有利于维护土地登记代理市场的秩序 C．代理事项是土地登记代理合同的客体

D．土地登记代理人以代理人的名义与委托人签订合同 答案：（D）

土地登记代理合同的内容

三、土地登记代理合同的内容

土地登记代理合同的内容主要由当事人约定，具体的内容根据当事人不同需要会有所变化，但合同的主要内容是具有共性的。一般情况下，土地登记代理的合同应当包括以下主要内容： (一)当事人的名称或者姓名和住所

当事人是合同的主体，没有主体，合同就不成立。主体不明确，其权利义务关系就无法明确。土地登记代理合同的主体包括土地登记代理机构和委托人，土地登记代理人必须以土地登记代理机构的名义与委托人签订合同，不能以土地登记代理人个人的名义与委托人签订合同。通过明确主体关系，使土地登记代理合同具备法律效力。 (二)代理事项

代理事项是土地登记代理合同的客体。客体是指合同主体在履行权利与义务时的共同指向。没有客体，合同的权利义务就失去目的。

(三)代理成果与质量要求

土地登记代理成果一般以文件资料、书面报告等形式体现。满足委托人的要求，保障合同的履行，对代理成果的形式和质量的要求需要在合同条款中予以明确。 (四)代理权限范围

代理权限范围即土地登记代理合同中规定的授权范围，是对土地登记代理人行为的约束。

(五)代理费用的支付标准、支付方式和时间要求代理费用是指委托人在接受土地登记代理人的代理成果的同时付给代理人的劳务报酬。

(六)合同的履行期限和方式

履行期限直接关系到合同中权利与义务完成的时间，也是土地登记代理合同依法存在的效力期限，同时也是确定违约与否的因素之一。 (七)违约责任

违约责任是当事人违反合同约定应承担的法律责任。违约责任条款有利于督促当事人履行合同义务，保护守约方的利益。违约责任条款应列明当事人双方违背合同规定时所应承担的违约责任。 (八)纠纷解决方式

纠纷解决方式是当事人解决合同纠纷的手段和途径。当事人发生纠纷时使用的处理方式通常有协商、调解、仲裁和申诉四种方式。

土地登记代理合同中代理人与委托人的权利和义务

四、土地登记代理合同中代理人与委托人的权利和义务 (一)土地登记代理人在代理合同中的权利和义务

1．土地登记代理人的权利土地登记代理人的权利是由接受委托人的委托并签订土地登记代理合同而产生的。由于土地登记代理人进行的是民事活动，因此其权利的产生必须符合法律程序并受法律保护。 土地登记代理人的权利主要有以下几个方面：

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(1)获取劳务报酬的权利。土地登记代理人有权利就其开展的土地登记代理活动所付出的劳动向委托人索取劳动报酬。 (2)依法开展土地登记代理业务的权利。在代理合同规定的授权范围内，依照法律规定，由土地登记代理人开展土地登记代理业务，即有权决定如何进行具体的业务操作。

(3)要求委托方提供相关资料的权利。在开展土地登记代理业务过程中，土地登记代理人有权要求委托人提供与土地登记代理!业务相关的已有资料，且应保证资料的真实性。 2．土地登记代理人的义务

(1)按照委托人指示处理代理事务的义务。土地登记代理人应当依照委托人的授权指示处理事务，在开展土地登记代理合同中，委托人的授权指示可以表现为：1)固定不变的指示。2)可以变动的指示。3)任意性示。

(2)及时告知的义务。土地登记代理人在处理委托人的事务时，应当按照委托人的要求随时报告处理事务的进展情况。 (3)维护委托益的义务。土地登记代理人不得与第三者串通或合伙隐瞒，损害委托人的利益。在代理过程中，土地登记代理人有义务维护委托人的合法利益。 (4)将处理事务的收益和所得交付委托人的义务。

题目：关于土地登记代理人的义务下列说法错误的是( )。 A．代理人有按照委托人的指示处理代理事务的义务 B．维护委托益的义务

C．将处理事务的收益和所得交付委托人的义务 D．土地登记代理人没有及时告知委托人的义务 答案：（D）

(二)委托人的权利和义务 委托人的权利

(1)规定代理权限的权利。代理人的代理行为来自于委托人的授权，因此委托人有权利规定土地登记代理人的代理事项及权限范围。

(2)监督土地登记代理人代理行为的权利。 2．委托人的义务

(1)承担后果的义务。代理行为是指委托人授权代理人为自己处理事务，代理人根据委托人的授权指示，以委托人的名义处理委托事务的行为。

(2)承担处理事务费用的义务。土地登记代理人受委托人的指示处理事务，土地登记代理人在处理事务的过程中所发生的必要费用应当由委托人承担；对于处理事务所需要的费用可以用两种方式解决：1)预付费用。委托人与土地登记代理人约定合同时，可以预先支付给土地登记代理人处理事务的费用：2)偿还费用。土地登记代理人在处理事务时发生的垫付费用，委托人应当偿还。

(3)支付代理佣金的义务。委托人在接受土地登记代理人为其代理的业务成果的同时，必须按照合同规定的标准、方式和时间支付土地登记代理的劳务报酬。

(4)提供相关资料的义务。委托人必须及时向土地登记代理人提供开展代理活动所必需的相关资料。 五、土地登记代理纠纷的规避方法

土地登记代理活动作为经纪活动的一种，在具体操作过程中，会因为责任、义务不清，加之土地登记具有专业性、性比较强等特点，容易产生不必要的纠纷。为避免土地登记代理活动中产生纠纷，降低土地登记代理风险，应当注意慨好以下几方面工作： (一)签订规范的代理合同

在土地登记代理活动中出现的纠纷，首先是由于代理人和委托人缺乏必要的法律、法规意识；其次，一些代理人和委托人未能掌握订立和履行合同的规则也是一个重要的影响因素。

为了维护合同当事人的合法权利，减少合同纠纷，土地登记代理人应和委托人签定规范的土地登记代理合同，以保障双方的权益。或者土地登记代理的行业协会也可以制订符合合同规定。 (二)制订服务标准，明确服务内容和要求

土地登记代理行业的服务标准是土地登记代理人为委托人提供服务的行为准则依据。同时，又是土地登记代理人应当履行的合同义务。制订符合市场条件、行为准则、代理人和委托人利益的服务标准，是维护代理人与委托人的权益、维护市场交易规范的必要手段，有利于提高土地登记代理行业的执业水平，树立良的企业与行业形象。 (三)告知必要的代理活动事项，利于委托人监督

委托人应当对土地登记代理人的资格条件、信用能力、服务准责、合同的内容、签约条件、履行方式等内容具有知情

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权。

(四)对已经出现的纠纷，应及时协商或通过法律途径解决

土地登记代理人一旦发现代理活动中的纠纷，要积极努力地去解决。如果属于自己工作中的过失，应及早地采取弥补措施，即使是委托人的过失，也应尽可能友好地协商解决。当然，并不是一切纠纷都能自行协商解决，对于无法通过协商达成一致的，可以通过仲裁或申诉等法律途径来解决。

题目：土地登记代理当事人发生纠纷时，可以采取( )处理方式。 A．协商 B．复议 C．调解 D．仲裁 E．申诉 答案：（ACDE）

土地登记代理实务精讲班第35讲讲义

土地登记代理业务的具体操作与案例分析

土地登记代理内容与操作（二）

一、内容提要：本讲主要讲述土地登记代理业务的具体操作与案例分析的相关内容。 二、重点、难点

大纲要求：掌握代理土地登记申请、指界、地籍调查、领取土地证书的操作程序与要求；代理收集、整理土地权属来源证明材料与土地登记有关资料的操作程序与要求；帮助土地权利人办理解决土地权属纠纷相关手续的操作程序与要求；代理查询土地登记资料的操作程序与要求；代理查证土地产权的操作程序与要求；提供土地登记及地籍相关法律咨询的程序与要求。

了解土地登记代理成果的审核与归档要求。 一、土地登记代理业务的具体操作与案例分析

1、代理土地登记申请、指界、地籍调查、领取土地证书的业务操作程序

在完成与委托人的接洽、了解委托人的意图、签订土地登记代理委托书、签订土地登记代理合同等前期工作之后，土地登记代理人开始进入实质性操作阶段，其主要操作步骤包括： (1)收集、准备相关权属来源资料及文字申请材料。

(2)填写土地登记申请书，向土地管理部门提出土地登记申请，提交土地登记申请材料。 (3)参与地籍调查，进行指界。 (4)领取土地证书。

(5)向委托人提交代理成果，并按照要求以书面或口头形式进行汇报。 (一)代理土地登记申请的操作程序

1．在委托人的协助下收集、准备相关权属来源资料及文字申请材料按照土地登记申请的要求，土地登记代理人开始收集、准备土地登记申请所需要的文字材料、权属来源文件。 2．核实权属来源资料

3．代写土地所有权、使用权和他项权利登记申请书在核实权属来源资料后，土地登记代理人要代理委托人填写土地所有权、使用权和他项权利登记申请书。填写土地登记申请书时要注意以下几个方面： (1)土地所有者、土地使用者、土地他项权利人与单位名称要一致。 (2)土地所有权、使用权和他项权利类型与批准文件相符。 (3)土地面积与相关批准文件一致。 (4)土地用途符合相关批准文件要求。 (5)土地座落与相关批准文件一致。 (6)申请登记的依据要齐全。

4．向土地管理部门提交设定登记申请材料，并取得登记资料收件单或收据

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代理指界的操作程序

(二)代理指界的操作程序

1．收集相关土地权属资料，深入了解土地产权状况

土地登记代理人在了解情况、搜集资料的过程中要重点了解以下几个方面： (1)宗地权属的发生、演变过程，权属性质、土地用途及使用情况。 (2)宗地界址是否明确，有无争议，与谁有争议。 (3)如果存在争议，争议的焦点是什么。 (4)有无确凿的资料或证据确认界址。

(5)如果有界址争议，有什么可行的方案可以解决。

对于没有争议的宗地，其宗地界址在委托人确认后由土地登记代理人参照执行。

2．现场勘察根据原有土地权属等资料，土地登记代理人应与委托人就宗地界址达成共识后，还需要双方共同到现场勘察确认界址位置，并由委托方签字认可。

2．现场指界权属调查人员进行实地界址认定时，土地登记代理人代表委托人到现场指界、认定。界址认定时，土地登记代理人应当出具个人身份证明、土地登记代理委托书。

指界过程中，界址位置如果有争议，土地登记代理人要耐心听取调查人员现场调解，并记录调解处理情况；对于有争议的且已经由委托方确认解决方案的界址，土地登记代理人严格按照解决方案办理。

4．向委托人反馈信息并及时提供建议代理指界后，土地登记代理人要把指界情况、调解处理情况及时向委托人汇报。委托人事后有异议的，应针对不同情况，采取相应的措施予以解决。 (三)代理领取土地证书的操作程序

1、收集资料和信息，了解情况土地登记代理人在了解情况、搜集资料的过程中要重点了解：1)宗地用途及使用情况； 2)宗地面积的测量结果；3)权属性质；4)使用权类型等。

2．领取并核实土地证书在领取土地证书的时候，土地登记代理人要向土地管理部门提交身份证明和土地登记代理委托书等，同时还要对土地证书的规范性和准确性进行审查。审查主要包括以下几个方面： (1)土地所有者、土地使用者、土地他项权利人名称是不是与委托人名称相一致。 (2)土地用途是不是与实际用途相符。

(3)土地所有权、使用权、他项权利类型是否符合相关文件资料的要求。 (4)如果是出让土地，其使用期限或终止日期是否与资料符合。 (5)土地面积是否与委托人提供资料中的面积相一致。

3．向委托人反馈信息，提出建议在对土地证书进行核实后，土地登记代理人需要将发现的问题及时向委托人汇报，并就具体问题提出相应的意见或建议供委托人参考。

题目：土地登记代理必须在规定的( )从事代理活动。 A．授权范围内 B．活动范围内 C．代理范围内 D．登记范围内 答案：（A）

代理收集、整理土地权属来源证明材料等与土地登记有关资料的操作程序

二、代理收集、整理土地权属来源证明材料等与土地登记有关资料的操作程序 (一)明确收集资料的目标、内容

通过与委托人的交流，了解委托人进行委托代理的目的：要解决什么问题或者要收集什么资料。 (二)利用各种渠道，收集所需资料

通过了解委托人的代理目的，土地登记代理人要运用所掌握的专业知识确定解决问题的方法，明确解决问题所需要的资料，资料的可得性以及通过什么渠道进行搜集。通常情况下，土地登记代理人可以通过收集文字资料、实地查勘及向有关当事人了解

情况等方法收集有关资料。

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土地登记文件资料的收集应按照及时、完整、连贯、系统、无遗漏的原则随时进行。在收集土地登记文件资料时，应注意：

(1)土地登记文件资料要齐全、完整和准确。 (2)应收集与土地登记直接有关的材料。

(3)所收集的文件资料必须是土地管理部门形成的文件资料。用于参考目的、不反映土地登记活动的资料，可以作为推断的资料，但不能列入土地登记的法律文件资料，但用来证明权源的其他部门形成的文件资料除外；属于土地管理部门委托形成的土地调查成果等文件资料，应列入土地登记文件资料。 (4)资料必须具有保存价值。

(5)一般土地登记文件资料收集一份，重要的和使用频繁的可视需要复制副本。 (三)整理资料，提交成果

收集资料后，土地登记代理人需要将资料进行整理，将处于零乱状态的资料，进行分类、排列，使之系统化。 三、帮助土地权利人办理解决土地权属纠纷的相关手续的操作程序

在帮助土地权利人办理解决土地权属纠纷相关手续的过程中，土地登记代理人：主要有几项工作内容：1)代写土地权属纠纷调处申请书；2)代委托方起草纠纷双方达成的书面协议；3)代委托方举证；4)协助办案人员取证；5)其他工作。 在帮助土地权利人办理解决土地权属纠纷相关手续的过程中，主要按照以下几个步骤进行操作。 (一)了解土地权属纠纷情况，代写土地权属纠纷调处申请书 代写土地权属纠纷调处申请书时应载明以下事项：

(1)申请人和对方当事人的姓名或名称、地址、邮政编码、法定代表人姓名、职务。 (2)请求的事项、事实和理由。 (3)有关证据。

(4)证人的姓名、工作单位或者住址、邮政编码。 (二)向土地管理部门提交土地权属纠纷调处申请书

土地登记代理人代表委托人向土地管理部门进行申请时，应当提交土地登记代理委托书，代理委托书必须写明委托事项、权限等。

(三)协助土地管理部门的承办人员调查取证

土地登记代理人协助办案人员调查取证的证据主要有以下几种： (1)颁发的确定土地权属的凭证。

(2)或者主管部门批准征用、划拨或者出让土地的文件。 (3)争议双方当事人依法达成的书面协议。

(4)或者司法机关处理争议的文件或者附图。 (5)证人证言。 (6)其他证据。

(四)参与调解，起草纠纷双方达成的书面协议 四、代理查询土地登记资料的操作程序 (一)明确委托人的查询目的和内容

(二)核实委托人的查询要求，确定查询范围 (三)申请查询，收集资料 (四)整理查询结果，回复委托方

土地登记代理实务精讲班第36讲讲义

代理查证土地产权的操作程序

五、代理查证土地产权的操作程序

代理查证土地产权的操作步骤与代理查询土地登记资料相类似。代理土地产权查证大体可以分为以下三个步骤： (一)明确查证目标、内容 (二)收集所需资料

(三)整理和分析资料，向委托人提交分析结果

六、提供土地登记及地籍管理相关法律咨询的操作程序

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土地登记代理机构的法律咨询服务可以分为以下三个步骤： (一)了解情况，明确问题

首先土地登记代理人要了解委托人的基本情况，了解委托人需要明确的问题，这是进行咨询的基础工作。 (二)搜集资料，分析问题

在明确问题的基础上，土地登记代理人收集相关材料和信息，并进行深入地整理、加工和分析，提出相应的意见和建议。

(三)出具建议或咨询报告

根据资料收集和整理分析情况，由土地登记代理人以书面或者口头的形式将分析得到的意见和建议提交给委托人。

案例分析

七、案例分析

(一)代理土地登记申请、指界、地籍调查、领取土地证书的操1乍案例 1．案例情况(划拨国有土地使用权设定登记)

M市A学校于2001年8月1日经批准，以划拨方式取得一宗国有土地使用权，批准用途为教育用地。8月5日A学校选定大地土地登记代理机构代理划拨国有土地使用权设定登记工作，土地登记代理人为张建国。接受委托后，该土地登记代理机构应如何代理土地登记工作? 2．操作步骤具体操作步骤如下：

第一步，土地登记代理人需要与A学校就相关事宜进行接洽，充分了解A学校的意图与要求，了解A学校现有产权资料的情况。

在与A学校接洽的过程中，具体要了解和明确以下两方面的事项：

(1)具体代理事项及目标：包括土地登记代理的内容、目标、时间要求以及质量要求等。

(2)了解A学校现有的权属来源资料，了解学校有关用地批准、规划以及权源资料等文件是否齐全，现有哪些资料等。 第二步，根据协商结果，签订土地登记代理委托书、土地登记代理合同，明确授权范围。

第三步，根据土地登记规则及当地土地管理部门的要求，在学校的协助下收集、准备土地登记必备资料。 第四步，核实权属来源资料。

填写土地登记申请书时要注意以下几个方面内容：

(1)土地使用者与申请单位名称要一致，应为A学校，具体名称参照该单位的法人代码和营业执照。 (2)申请登记类型，应为划拨国有土地使用权设定登记。 (3)土地使用权类型要与批准文件相符。 (4)土地面积要与相关批准文件一致。 (5)土地用途要符合相关批准文件要求。 (6)申请登记的依据要齐全。

第六步，向土地管理部门提交设定登记申请材料，并索取登记资料收件单或收据。

在上述工作结束后，土地登记代理人最终要向土地管理部门提交的申请材料包括：1)土地使用权设定登记申请书；2)县级以上建设用地批准书；3)国有土地划拨决定书；4)A学校法人证明、法人代表身份证明和个人身份证明；5)土地登记代理委托书及代理人身份证明、土地登记代理人资格证书等。 第七步，参与地籍调查，代理进行土地指界。

第八步，在土地登记机关完成地籍调查、权属审核和注册登记后，由土地登记代理人代理领取土地证书。 (二)代理土地登记申请

1案例情况(出让国有土地使用权设定登记)

市第一机械厂1998年7月30日在城郊以协议出让方式取得一宗国有土地使用权，面积为18 000平方米，用途为工业，使用年限50年，未办理土地登记。2000年8月该厂进行技术改造，由于资金不足，需要以该土地抵押申请贷款，但由于未办理土地使用权设定登记，随后该厂于2000年8月15日委托大地土地登记代理公司的土地登记代理人张建国代理土地登记申请手续。试问应如何办理? 2．操作步骤具体操作步骤如下：

第一步，土地登记代理人需要与第一机械厂就相关事宜进行接洽，明确以下几方面的事项：

(1)代理事项及目标：根据委托人的要求，代理事项主要为出让国有土地使用权的设定登记申请，不是抵押登记。

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(2)了解现有的权属来源资料，如是否已经办理建设用地批准书、是否签订出让合同、是否全部缴纳土地出让金、是否交纳有关税费等。

第二步，根据协商结果，与委托人签订土地登记代理委托书、土地登记代理合同，明确授权范围。 第三步，根据土地登记规则及当地土地管理部门的要求，收集、准备土地登记申请的必备资料。

《土地登记规则》将出让国有土地使用权设定登记申请分为两种情况：1)以出让方式取得国有土地使用权的，受让方应当在按出让合同约定支付全部土地使用权出让金后30日内，持土地使用权出让合同和土地使用权出让金支付凭证申请国有土地使用权设定登记；2)成片开发用地采取一次出让、分期付款、分期提供出让国有土地使用权的，受让方应当在每期付款后30日内，持土地使用权出让合同和土地使用权出让金支付凭证申请国有土地使用权设定登记。 M市第一机械厂的用地属于第一种情况，但该厂未按照规定及时申请土地登记。按照土地登记规则规定，土地管理部门会在对其进行处理后办理出让土地使用权设定登记。

根据土地登记规则规定，需要收集的权属来源资料包括：1)县级以上建设用地批准书；2)国有土地使用权出让合同；3)全部土地出让金支付凭证；4)有关税费支付凭证等。还需要准备的其他文字材料有：1)第一机械厂法人证明、法人代表身份证明和个人身份证明；2)土地登记代理委托书及代理人身份证明、土地登记代理人资格证书等。 第四步，核实权属来源资料。

第五步，代写土地使用权登记申请书。

第六步，向土地管理部门提交设定登记申请材料，并索取登记资料收件单或收据。 (三)代理领取土地证书

1．案例情况(代理领取出让土地使用权证书)

C公司有一宗地为协议出让方式取得，位于M市中心区文明街3号，批准用途为营业用地，土地面积的测量结果为1 500平方米，出让合同中规定出让年限为40年，自2002年9月30

日至2042年9月30日。C公司委托大地土地登记代理公司代理领取土地证书，试问如何办理? 2．操作步骤具体操作步骤如下：

第一步，接受委托后，与委托人明确土地登记代理的基本事项，包括代理内容及有关要求等；

第二步，与委托人C公司签订土地登记代理委托书、土地登记代理合同，明确授权范围和权限。土地登记代理委托书的参考格式如下，样式见表10—10。

第三步，根据委托人C公司的要求，了解有关宗地信息，收集相关资料。 第四步，领取并核实土地证书。

第五步，向委托人反馈信息，并与土地登记机关进行沟通，解决存在的问题

土地登记代理人应及时将核查土地证书过程中发现的问题向委托人汇报，并提出相应的建议供委托人参考。 (四)代理查询土地登记资料

1．案例情况D公司1998年9月以出让方式取得一宗位于M市莲花区路88号的国有土地使用权，面积为15 000平方米，用途为工业，已办理土地登记手续。2002年8月，D公司拟以其所使用的国有出让土地作抵押，向B银行申请贷款。为验证D公司土地状况的真实性，降低银行贷款风险，现B银行委托大地土地登记代理公司代理查询该宗地的土地登记结果，试问如何办理。 2．操作步骤具体操作步骤如下：

第一步，土地登记代理人通过与委托人进行沟通，了解委托人的意图和查询目的主要是通过土地登记机关查询有关权属资料，验证D公司合法拥有土地使用权的真实性，并查证有无其他抵押登记手续。了解了委托人的要求，就初步明确了查询的主要内容是位于M市莲花区路88号土地的登记状况。

第二步，与委托人签订土地登记代理委托书、土地登记代理合同，明确授权范围和权限。

第三步，根据确定的查询内容，向土地登记机关提出查询申请。土地登记代理人应填写查询申请书，明确查询对象和范围主严为位于M市莲花区路88号土地的登记状况，通过查询土地登记卡，即可了解有关登记状况。

第四步，根据委托人B银行的要求，查询位于M市莲花区路88号土地登记卡等土地登记资料，记录该宗地的土地使用者、座落、土地面积、土地权属状况、有无抵押登记等状况，并可复印有关土地登记资料。 第五步，土地登记代理人将查询到的土地登记资料提供给B银行，完成土地登记资料的代理查询工作。 (五)代理查证土地产权

案例情况2003年3月E公司拟与F公司合资，成立新的股份有限公司，根据双方初步达成的协议，E公司拟以其所使用的位于M市的土地使用权作价出资，F公司以设备作价出资。根据E公司提供的资料，其所使用的土地为出让土地，工业用途，但E公司尚未办理土地登记手续。现F公司委托大地土地登记代理公司欲查证E公司所使用的该宗土地的

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权属状况，试问应如何办理? 2．操作步骤具体操作步骤如下：

第一步，通过与F公司沟通，可以了解到F公司的委托代理需求主要体现在三个方面：1)该宗土地使用权是否为E公司所有；2)E公司有无合法、完整的用地手续；3)E公司是否欠缴土地出让金。这样就进一步明确了查证的目标和内容。 第二步，与委托人F公司签订土地登记代理委托书、土地登记代理合同，明确授权范围和权限。

第三步，根据委托人F公司的要求，进一步分析需要什么材料予以验证，并可通过哪些途径获得有关产权资料。 第四步，整理资料，向委托人提交分析结果。

土地登记代理成果及其管理

第四节土地登记代理成果及其管理 一、土地登记代理成果的内容，

土地登记代理的成果内容应根据委托方的要求，在土地登记代理委托合同中加以明确。通常情况下，不同的土地登记代理内容，其成果的内容也不同。

(一)代理办理土地登记申请、指界、地籍调查、领取土地证书 (二)代理收集、整理土地权属来源证明材料等与土地登记有关的资料 (三)帮助土地权利人办理解决土地权属纠纷的相关手续 (四)代理查询土地登记资料 (五)代理查证土地产权

(六)提供土地登记及地籍管理相关法律咨询

在提交土地登记代理成果时，土地登记代理人根据委托人的要求，需要提交书面报告的，应在书面报告中标明以下基本事项：

(1)委托人的名称和地址。 (2)受托代理机构。

(3)受托代理机构中的土地登记代理人。 (4)具体委托代理内容。 (5)代理时间。 (6)代理过程。 (7)代理结果。 (8)代理的主要依据。

(9)需要说明的事项(包括代理的前提条件、假设条件、代理结果的使用等内容。 二、土地登记代理成果的审核

为维护委托方的合法权益，土地登记代理机构和土地登记代理人在提交土地登记代理成果时，应进行认真的审核、把关，保证土地登记代理结果的公正、合理。 (一)审核程序

对于土地登记代理成果进行审核时，至少应经过以下程序：

(1)初审。即由土地登记代理人对土地登记代理的成果内容进行初审，并对发现的问题及时进行修改。 (2)复审。由土地登记代理机构安排机构内部专门人员对提交的成果进行复审，并提出复审意见。

(3)代理机构负责人审核。在出具正式代理成果时，应将成果连同初审意见、复审意见一并送代理机构负责人审核，审核通过后，形成并出具最终成果，提交给委托方。 (二)审核内容

在对土地登记代理成果进行审核时，应重点审核以下内容： (1)成果内容及形式是否符合委托方的要求。 (2)成果内容是否规范合法。 (3)委托代理内容与要求是否合法。 (4)代理步骤及过程是否符合规定要求。 (三)需要注意的问题

由于土地登记的专业性和性比较强，所以在对土地登记成果进行审核时，应注意土地登记代理过程及结果应符合

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土地登记的有关技术规定。同时，也应符合有关土地登记、地籍管理的规定。

(2)考虑到土地确权、代理解决土地纠纷的复杂性，土地登记代理人应认真收集有关资料，并应实地查勘现场，以了解宗地的实际产权状况和利用情况。

(3)对于提交书面报告的，应在报告中对土地登记代理成果的有关前提条件、假设条件以及代理成果的使用等予以说明，以最大限度地降低代理风险。 三、土地登记代理成果的归档 (一)归档的必要性

(1)由于土地登记资料及土地登记代理成果涉及委托方的权益，为保护土地权利人的利益，对土地登记的有关资料及土地登记代理成果进行归档，可便于委托方及有关当事人的查询和对证，保证土地登记代理成果的公正合理。 (2)土地登记代理成果是土地登记代理机构开展土地登记代理业务的重要业绩，及时对土地登记代理的有关资料进行归档管理，也便于土地登记机关对土地登记代理机构及土地登记代理人的监督、检查和管理。

(3)及时对土地登记代理资料进行归档管理，便于土地登记代理人和土地登记代理机构掌握和收集更多的资料，为开展其他土地登记代理业务服务。如各地在土地登记中的有关法规文件等，对开展该地区其他土地登记代理业务具有重要的参考价值。 (二)归档的内容

在完成土地登记代理业务后，土地登记代理机构和土地登记代理人根据需要可以将开展土地登记代理过程中的土地登记代理委托书、土地登记代理合同、现场记录、有关法规与资料。 题目：以下( )事项是对土地登记代理成果进行审核的主要内容。 A．成果内容及形式是否符合委托方的要求 B．成果内容是否规范合法 C．代理人是否具有代理资格 D．委托代理内容与要求是否合法

E．代理步骤及过程是否符合法律规定要求 答案：（ABDE）

土地登记代理实务精讲班第37讲讲义

单项选择题

建议大家先做在线作业，然后在听讲课。

一、单项选择题(共10题，每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号) 1、根据《中华人民共和国土地管理法》第十一条规定，单位和个人依法使用的国有土地，由（）登记造册，核发证书，确认使用权。 A．县级 B. 县级以上 C.县级土地行政主管部门 D. 县级以上土地行政主管部门 答案：（B ）

2、当土地证书和土地登记卡内容不一致时，（） A. 以土地登记卡记载内容为准 B. 以土地证载内容为准

C. 以上级土地行政主管部门裁决为准 D. 应重新调查审核 答案：（A ）

3、根据有关规定，承包、租赁、拍卖“四荒”土地使用权，最长不超过（） A.40年 B.50年 C.60年 D.70年

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答案：（B ）

4、经抵押权人同意，抵押的土地使用权人依法转让的，土地他项权利变更登记申请人是（） A.抵押人和抵押权人 B.转让人和受让人 C. 抵押权人和受让人

D. 抵押人和抵押权人和受让人 答案：（A ）

5、土地登记的基本单元是（） A.宗地 B.地块 C.土地权利 D.土地权利人 答案：（A ）

6、被授权经营土地使用权的公司若将被授权经营土地的土地租赁给其下属企业使用，该下属企业应办理（） A.租赁国有土地使用权设定登记 B. 租赁国有土地使用权变更登记 C.土地他项权利设定登记 D. 土地他项权利变更登记 答案：（C ）

7、土地登记机关作出不予受理土地登记申请或者暂缓登记决定的，应当自接到申请之日（）内将作出决定的理由书面通知当事人。 A.10日 B.15日 C.30日 D.60日 答案：（B ）

8、在初始土地登记中，公告属于土地登记程序中的（）阶段。 A. 申请 B.地籍调查 C.权属审核 D.注册登记 答案：（C ）

9、在土地登记查询中，查询机关对属于不予受理查询范围的，应在（）工作日内告知查询人。 A.3个 B.5个 C. 10个 D.15个 答案：（A ）

10、国有土地租赁可以根据具体情况实行短期租赁和长期租赁。对短期使用或用于修建临时建筑物的土地应实行短期租赁，短期租赁年限一般不超过（）。 A.1年 B.2年 C.3年 D.5年 答案：（D ）

多项选择题

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二、多项选择题(共10题每题2分。每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号。错选不得分；少选且选择正确的，每个选项得O．5分) 11、在土地登记公开查询中，“土地登记结果”一般指（）。 A.宗地图

B.地籍调查表和地籍图 C.土地归档卡 D.土地登记卡 E.土地权利证书 答案：（AD ）

12、根据《土地登记代理人职业资格制度暂行规定》，土地登记代理人可以从事的登记代理业务包括（）。 A.办理土地登记申请、指界 B.填写土地登记卡 C.填写土地权利证书 D.查询土地登记资料

E.收集、整理土地权属来源证明材料 答案：（ADE ）

13、根据《土地登记规则》第二条规定，变更土地登记包括（）。 A.土地使用权、所有权和土地他项权利设定登记 B.土地使用权、所有权和土地他项权利变更登记 C.名称、地址和土地用途变更登记 D.注销土地登记 E.土地总登记 答案：（ABCD ）

14、A与B两村境内各有一宗属于对方的飞地，为了便于耕作，现决定交换该两宗土地，申请人申请土地变更登记时应提交的权属证明文件包括（）。 A.原《集体土地所有证》 B.原《集体土地使用证》 C.农用地交换调整协议 D.农用地交换调整批准文件

E.集体土地使用权转移协议和批准文件 答案：（ACD）

15、出让土地使用权转让后，需要改变土地使用权出让合同规定用途的。应征得出让方同意并经（）批准。 A.县、市 B.省级 C.土地行政管理部门 D.建设主管部门 E.城市规划部门 答案：（CE ）

16、目前我国的土地证书主要有（）。 A.《国有土地所有证》 B.《国有土地使有证》 C.《集体土地所有证》 D.《集体土地使有证》 E.《土地他项权利证明书》 答案：（BCDE ）

17、对初始土地登记公告结果有异议的，可申请复查。申请复查时应提交（）。 A.土地登记复查申请表 B.土地登记审批表

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C.身份证明文件 D.异议证明文件 E.地籍调查表 答案：（ACD ）

18、需报经县级以上批准后才能进行注册登记的土地类型有（）。 A.初始土地登记 B.地址变更登记 C.土地他项权利登记 D.土地使用权设定登记 E.土地使用权变更登记 答案：（ADE ）

19、一般来说，影响土地权属来源的主要因素有（） A.土地规划 B.土地用途

C.土地权属发生和变更的时间 D.土地价格 E.土地所处的地域 答案：（ABC ）

20、经县级以上依法批准，符合以划拨方式取得的建设用地有（）。 A.某市文化局办公用地 B.住宅小区用地及配套绿地

C.油（气、水）井场及作业配套设施用地 D.加油站用地

E.城市污水处理场用地转贴于：土地登记代理人_考试大 答案：（CE ）

土地登记代理实务精讲班第38讲讲义

综合分析题（1-2）

三、综合分析题 第1题：

某市A商贸公司于2004年3月在该市国土局举行的公开拍卖会上，竞得位于该市中山路**号一地块的国有土地使用权，并签订了土地出让合同（东土合字[2004]第8号）。宗地情况如下： 地块编号 2004-8 规划用途 商业 宗地面积 5807M2 建筑面积 24700 M2 受让价格 4500元/M2 使用期限 40年

A公司按合同约定缴请了全部土地使用权出让金，现拟申请办理土地登记，并委托土地登记代理机构办理。 问：土地登记代理机构应如何办理？

一、A商贸公司应申请办理出让国有土地使用权设定登记，申请人为A商贸公司法人及法人代表。申请时限为支付全部土地使用权出让金后30日内。根据土地登记规则规定，申请人应提交的资料：A商贸公司法人证明、法人代表身份证明和个人身份证明；县级以上建设用地批准书；《国有土地使用权出让合同》；全部出让金的支付凭证；有关税费的支付凭证。委托代理机构应提交土地登记代理委托书及代理人身份证明、土地登记代理人资格证书。土地登记代理人应根据A商贸公司提供的资料进行核实，以确定是否符合登记申请的要求：1、对申请人的审核；2、对出让合同的审核；3、对使用期限的审核，商业用途的法宝最高出让年期为40年；4、对土地用途的审核。由土地登记代理人写土地使用权登记申请书。

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向土地部门提交设定登记申请材料，并索取登记资料收件单或收据。由土地登记代理人代领土地证书，并核查土地证书有无存在的问题。 第2题：

A股份有限公司，1996年在某工业区以出让方式取得一宗地的国有土地使用权，用途为工业，面积为13300平方米，地籍号为5-20-30，使用期限为50年，已于1996年3月14日办理了土地登记。为筹集资金进行技术改造，现A股份有限公司以该宗地土地使用权作为担保向B银行申请贷款，双方签订了抵押合同，抵押期限为2年，现拟申请办理土地登记。

问：应办理何种类型的土地登记？如何申请？ 第二题答案

一、设定类型为土地使用权抵押登记。

二、申请人为该股份有限公司和银行，申请时限为抵押合同签定后15日内。 三、提交资料

1、土地使用权抵押登记申请书 2、土地使用证书

3、主合同、土地使用权抵押合同及该公司董事会同意抵押该土地的证明 4、土地估价报告及备案资料

5、该公司法人证明、法人代表身份证明及身份证

6、委托代理公司的还应提交委托代理书、代理合同、代理公司法人营业执照、代理人身份证明及代理人执业资格证书 7、其他应该提交的资料及证明 四、权属审核 1、对申请人的审核 2、对土地使用权的审核 3、对抵押期限的审核 4、对抵押贷款额的审核

5、审核该地是部分抵押还是全部抵押和是否多次抵押 五、注册登记

1、在土地登记卡上填写本次抵押登记的情况 2、在土地证书上记事栏填写土地抵押情况 3、填写土地他项权利证书发给该银行

综合分析题（3-4）

第3题

A单位于1980年8月经批准取得8500平方米土地建五层商业楼，后由于资金紧张，于次年3月与B单位签订协议，双方约定由B单位出资共同建造，房屋建成后1-2层归B单位使用，建筑面积160平方米，3-5层归A单位使用，建筑面积25335平方米。后双方按协议分配并使用房屋至今，但一直未申请土地登记。现B单位因企业改制，要求办理土地登记，但A单位以自己是用地批准文件的主体以及合建协议未约定土地为由，认为该8500平方米土地使用权应当归属自己。

问：1、如何确定该宗地土地使用权？说明理由。

2、如果B单位委托土地登记代理机构代理申请该宗地土地登记，该机构应如何办理？ 3、计算B单位的土地使用权面积。

4、填写下表B单位《土地登记申请书》的部分内容。 申请人 申请登记类型 权属性质 使用权类型 土地用途 使用权面积

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其中 独用面积 分摊面积 第3题参

1、确定AB单位共有土地使用权。理由：《确权规定》第三十九条以土地使用权为条件与其他单位或个人合建房屋的，根据批准文件、合建协议或者投资数额确定土地使用权。 2、（1）、接洽了解B单位产权情况 （2）、明确委托代理事宜 （3）、收集资料 1、土地登记申请书、

2、B单位法人代表身份证明书、

3、土地登记代理委托书及代理人身份证明 4、土地登记代理人资格证书 5、土地部门的建设用地批准书 6、土地红线图 7、宗地图

（4）、核实权属来源资料（对申请人、用地合法性，用途，面积、使用权类型等的审核） （5）、向土地管理部门提交设定申请材料。 3、8500/160+25335*160=3400平方米

4、填写下表B单位《土地登记申请书》的部分内容。 申请人 B单位 申请登记类型

划拨国有土地使用权设定登记

权属性质 划拨

使用权类型 国有土地使用权 土地用途 商业用地 使用权面积 3400 其中

分摊面积 3400

第4题、1958年，A国有企业根据企业发展的需要，使用了25公顷农民集体所有的土地，后于1972年退还农民集体3公顷。1984年为便于A国有企业职工通行，经当地批准，B汽车运输公司在A国有企业所用的土地范围内建设车站，用地0.2公顷；建设车站职工住宅楼一幢，用地0.1公顷，建筑面积1500平方米。1999年根据国家的有关规定，B汽车运输公司职工住房全部进行了住房制度改革，职工C以标准价购得住房一套，面积120平方米，并领取《房屋所有权证》。

问：1、如何确定该土地的所有权？说明理由。

2、如何确定A国有企业、B汽车运输公司的土地权利？说明理由。 3、职工C办理土地登记申请应提交那些资料？其土地使用权面积是多少？

一、3公顷为集体土地所有权，22公顷为国家土地所有权。理由：根据《确定土地所有权、使用权若干规定》，连续使用农民集体所有的土地满二十年的，应视为现使用者所有。

二、A国有企业为、B汽车运输公司为划拨国有土地使用权，理由：“经当地批准”。

三、职工C办理土地登记申请应提交的资料：职工C的身份证明，原《国有土地使用证》，《房屋产权所有证》，住房制度改革方案及批准书，有关税费凭证。其土地使用权面积1000/1500*120=80平方米来源：考试大

土地登记代理实务精讲班第39讲讲义

单项选择题（1-10）

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一、单项选择题(共10题，每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号) 1：( )年原国家土地管理局在全国部分城市开展了土地登记代理试点。 A．1997 B．1996 C．1998 D．1999 答案：（B ）

2：有关土地登记的程序性法律依据中( )是最重要的一部规定。 A．《中华人民共和国土地管理法》 B．《中华人民共和国城市房地产管理法》 C．《土地登记规则》

D．《中华人民共和国土地管理法实施条例》 答案：（C）

3：我国的土地登记采用的是( )的立法思想。 A．形式主义 B．意思主义 C．实际主义 D．平等主义 答案：（A）

4：下列关于土地登记程序的顺序排列正确的是：（）

A．土地登记申请、权属审核、地籍调查、注册登记、核发证书 B．土地登记申请、地籍调查、权属审核、注册登记、核发证书 C．土地登记申请、地籍调查、注册登记、权属审核、核发证书 D．土地登记申请、注册登记、地籍调查、权属审核、核发证书 答案：（B）

5：：土地登记机关应当在受理土地他项权利设定登记、土地他项权利变更登记和注销登记的申请之日（）日内，核发或更换土地他项权利证明书。 A．20 B．10 C．25 D．15 答案：（D）

6：以下( )不是更名登记申请人应当提交的权属证明文件。 A．土地登记机关发出的土地证书 B．地上建筑物附着物权属证明 C．名称变更证明文件 D．的审批文件 答案：（D ）

7：在履行合同过程中，因土地登记代理人的故意或过失，给当事人造成经济损失的，应由( )承担赔偿责任。 A．土地登记代理人

B．土地登记代理人所在代理机构 C．土地登记代理行业协会 D．土地行政主管部门 答案：（B ）

8：土地登记代理人和代理机构违规执业的法律责任不包括( )。 A．民事责任 B．社会责任 C．行政责任

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D．刑事责任 答案：（B）

9：土地登记代理成果进行审核时，( )不是审核的重点。 A．成果及形式是否符合委托方的要求 B．成果内容是否规范合法 C．委托代理内容与要求是否合法 D．代理步骤及过程是否符合合同要求 答案：（D）

10：土地登记代理纠纷的规避方法不包括( )。 A．订规范的代理合同，制定服务标准明确服务内容和要求 B．土地登记机关进行公证

C．合同中告知必要的代理活动事项，利于委托人监督 D．对已经出现的纠纷，应及时协商或通过法律途径解决 答案：（B）

多项选择题（1-10）

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二、多项选择题(共10题每题2分。每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号。错选不得分；少选且选择正确的，每个选项得O．5分) 1：土地登记申请人是法人的应提交的文件资料有：（）。 A．单位法人证明

B．土地登记法人身份证明书 C ．法定代表人的个人身份证 D．法定代表人的或户口本 E．机关法人证明 答案：（ABCD）

2：我国土地登记的实体法律依据包括( )。 A．《中华人民共和国》 B．《中华人民共和国民法通则》 C．《中华人民共和国土地管理法》 D．《中华人民共和国城市房地产管理法》 E．《土地登记规则》 答案：（ABCD ）

3：集体土地所有权和集体土地使用权发生变更的情形包括( )。 A．农用地调整

B．四荒地集体土地使用权的变更 C．农用地买卖

D．农民集体内部成员之间的宅基地变更

E．乡(镇)村企业因破产、兼并等原因引起的集体土地使用权变更 答案：（ABDE ）

4：下列变更登记需要报经审批的是( )。 A．国家授权经营国有土地使用权设定登记 B．土地使用权出租设定登记 C．土地使用权出租权的变更登记 D．划拨国有土地使用权变更登记 E．集体土地使用权抵押权的设定登记。 答案：（AD ）

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5：土地登记代理的基本原则有( )。 A．平等自愿原则 B．合法和保密原则 C．公平公正原则 D．无偿原则 E．诚实信用原则 答案：（ABCE ）

6：土地登记代理机构的权利包括( )。 A享有工商部门核准的业务范围内的经营权利 B．依法开展各项经营活动，并按规定标准收取佣金

C．由于委托人的原因造成经济损失的，有权向委托人提出赔偿要求 D．接受主管部门的监督和检查

E．按照国家有关规定制定各项规章制度，并以此约束土地登记代理人的执业行为 答案：（ABCE ）

7：根据《土地登记代理人职业资格制度暂行规定》，土地登记代理人主要可从事以下哪些登记代理业务( )。 A．办理土地登记申请、指界、地籍调查等 B．代制土地证书

C．提供土地登记及地籍管理相关法律咨询

D．收集、整理土地权属来源证明材料等与土地登记有关的资料 E．帮助土地权利人办理解决土地权属纠纷的相关手续 答案：（ACDE）

8：根据《土地登记代理人职业资格制度暂行规定》，土地登记代理人可以从事( )登记代理业务。 A．办理土地登记申请、指界 B．填写土地登记卡、土地权利证书 C．收集、整理土地权属来源证明材料 D．查询土地登记资料

E．帮助土地权利人解决土地权属纠纷 答案：（ACD）

9：土地登记代理当事人发生纠纷时，可以采取( )处理方式 A．协商 B．复议 C．调解 D．仲裁 E．申诉 答案：（ACDE）

10：土地权利人查询原始土地登记资料时，应当向查询机关提交( )。 A．身份证明 B．查询申请表 C．土地权利凭证 D．地上附着物证明 E．土地取得证明 答案：（ABC ）

综合分析题（一）

建议先做在线作业再听讲座 三、综合分析题

一、某市A学校于2001年8月1日经批准，以划拨方式取得一宗地国有土地使用权，批准用途为教育用地，现A学校

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提出土地登记申请，要求办理土地登记，应该如何办理？在权属审核中应该注意什么问题？ 答案：

1、A学校应申请划拨国有土地使用权设定登记。申请人为A学校法人及法人代表。 2、该宗地A学校应该在接到土地划拨决定书之日起30日内办理土地使用权设定登记。 3、应提交的资料：

（1）、土地使用权登记申请表；

（2）、A学校法人证明、法人代表身份证明和个人身份证明； （3）、县级以上建设用地批准书； （4）、国有土地划拨决定书；

（5）、委托代理的应提交土地登记委托及代理人身份证明等。 4、划拨土地使用权设定登记权属审核要点：

（1）、对申请人的审核。要注意土地登记申请人与建设用地批准书和国有土地划拨决定书批准的土地使用者是否一致。

（2）、对土地权属来源文件的审核。要注意对划拨国有土地使用权批准机关及批准权限的审核。 （3）、对土地用途的审核。要注意是否与批准用途一致。

（4）、对宗地面积的审核。要注意地籍调查结果是否与建设用地面积一致。

土地登记代理实务精讲班第40讲讲义

综合分析题（二、三）

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二、B县第一机械厂，1995年5月在城郊以协议出让方式取得一宗地国有土地使用权，面积为18000平方米，用途为工业，使用年限为50年，未办理土地登记。1998年8月该厂进行技术改造，又在原宗地购置了8000平方米工业用地，使用年限50年。现为抵押贷款之需要，该厂急来办理土地登记。问应当如何申请土地登记？如何确定土地使用期限？在权属审核中应该注意什么？ 答案：

1、B县第一机械厂应该分别申请两宗地的出让国有土地使用权设定登记。申请人为该厂法人及法人代表。 2、申请时限规定：

（1）按出让合同约定，受让方一次支付全部土地使用权出让金的，应该在支付出让金30日内申请土地登记。 （2）、成片开发用地采取一次出让、分期付款、分期提供出让土地使用权的，应该在每期付款后30日内申请国有土地使用权设定登记。B县第一机械厂未按规定及时申请土地登记，应进行处理后再予以办理出让土地使用权设定登记。 3、应该提交的材料：

（1）、土地使用权登记申请表；

（2）、该企业法人证明、法人身份证明； （3）、建设用地批准书；

（4）、《国有土地使用权出让合同》； （5）、出让金支付凭证；

（6）、委托代理的还应该提交土地登记委托书及代理人身份证明等。

4、土地使用期限应该按照出让合同的规定来推定终止日期，而不能从现在土地登记之日起50年计算。 5、出让土地使用权设定登记权属审核要点：

（1）、对申请人的审核。要注意土地登记申请人与国有土地使用权出让合同中受让人是否一致；

（2）、对土地权属来源资料的审核。一是国有土地使用权出让合同的出让方，依法是市、县土地管理部门；二是出让合同出让的只能是经依法批准的国有土地使用权；

（3）、对使用期限的审核。要注意出让年限是否符合最高出让年限。

（4）、对土地面积的审核。要注意地籍调查结果是否与出让合同的面积一致； （5）、对出让金支付情况的审核等。

三、某市M企业，以划拨方式拥有三宗国有土地使用权，用途为工业。现M企业进行企业改制，拟组建N股份有限公司，现经土地权属界定、地价评估，拟定了土地资产处置方案，并经有批准权的机关批准，同意以国家入股的方式处

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置该三宗国有土地使用权。问土地资产处置后，该办理什么手续？应该注意什么？ 答案：

1、三宗土地应该分别办理土地使用权变更登记手续。权利人由M企业变更为N股份有限公司；土地使用权类型由划拨变更为作价入股。应该注意以下问题：

（1）、变更登记申请期限：签订入股合同之日起30日内； （2）、申请人为N股份有限公司的法人及法人代表； （3）、三宗地分别申请土地使用权变更登记。 2、应该提交的材料：

（1）、土地使用权变更登记申请表；

（2）、N股份有限公司法人证明、《土地登记法定代表人身份证明》和法定代表人身份证明；

（3）、公司审批机关的批准文件、土地使用权处置方案批准文件及土地管理部门与N股份有限公司签定的委托合同； （4）、土地估价备案材料； （5）、原《国有土地使用证》；

（6）、房屋所有权证及其他地上附着物证明；

（7）、委托代理的应该提交土地登记委托书及代理身份证明等。 3、权属审核要注意的问题：

（1）、对申请人的审核。要注意申请人是新设的N股份有限公司，且申请人必须与公司审批机关的批准文件、土地使用权处置方案批复文件土地使用者一致。

（2）、对土地权属来源文件的审核。要着重对公司审批机关的批准文件、土地使用权处置方案批准文件以及土地管理部门与N股份有限公司签订的委托持股合同进行审核；

（3）、对使用期限的审核。要注意出让年限是否符合土地使用权最高使用期限。

综合分析题（四）

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四、某市M公司于1997年8月1日以出让方式取得一宗2000平方米的国有土地使用权，批准用途为商业，使用期限为40年，于1997年8月20日办理了土地登记。现因债务的关系，将这宗地连同房产转让给了N贸易有限公司。问该如何办理这宗地的土地使用权变更登记手续？ 答案：

1、程序：申请——地籍调查——权属审核——注册登记——核发土地证书

2、申请。N贸易有限公司应该在与M公司签定了土地转让合同或协议后30日内，办理房产变更登记15日内，向当地土地管理部门提出土地使用权变更登记申请。应该提交的材料： （1）、土地使用权变更登记申请表；

（2）、N贸易有限公司法人证明、《土地登记法定代表人身份证明》和法定代表人个人身份证明； （3）、转让合同 （4）、原土地使用证；

（5）、变更后的房屋所有权证； （6）、税费交纳证明；

（7）、委托代理的应该提交土地登记委托书和代理人身份证明等。

3、地籍调查。只要实地调查该宗地原来登记状况是否变化，没有变化，可直接移交土地登记人员进行审核。 4、权属审核要点：

（1）、对申请人的审核。身份证明及民事行为能力审核，重点审核申请人与转让证明文件的受让人是否一致。委托代理委托书及代理人身份证明的审核。

（2）、对土地使用期限的审核。转让后的使用期限应等于原来使用期限减已经使用的期限。 （3）、对土地价格的审核。应对申报地价进行登记和审核，决定实施优先购买权。 （4）、对税费的审核。

（5）、对土地用途的审核。转让合同的土地用途、实际用途和出让合同用途是否一致。 （6）对房产变更的审核。涉及房产转让的，应该审核房产证明。

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5、注册登记。在原来的《土地登记卡》进行变更登记，并填写新的《土地归户卡》注销原来的《土地归户卡》。 6、核发证书。收回并注销原来的《国有土地使用证》新的土地证书发给N贸易有限公司。

土地登记代理实务精讲班第41讲讲义

第一章变化内容

一、考试目的

考察应考人员综合运用土地登记相关法律法规和土地登记专业知识，办理土地登记代理事务，分析解决土地登记代理疑难问题的综合能力。 二、考试基本要求 (一)土地登记部分

1．掌握土地登记的法律依据、效力、特点及法律责任。

1．熟练应用{土地登记办法)，分析土地总登记、土地初始登记、土地变更登记、注销登记、其他登记的内容及相互之间的区别和联系，确定土地权属性质与来源、土地权利的主体和客体、土地登记的基本单元和土地登记机关。 3，按照土地登记的一般程序与要求，分析不同土地登记类型的申请人、申请方式、申请人应提交的材料、申请书的填写要点，掌握土地登记申请受理条件与不予受理的原因。

4．分析土地权属审核的标准和依据，掌握土地登记审批表与土地登记簿、土地归户卡、土地权利证书的构成、法律效力及相互关系，土地证书种类及发放对象，土地登记机关不予登记的情形。

5．分析土地总登记的特点和土地总登记通告、公告的主要内容，确定土地总登记公告异议和土地权属争议的处理方式和处理机关。6．掌握土地初始登记、土地变更登记、注销登记、其他登记的类型、法律依据和土地供应的相关规定，分析各类土地登记的权属审核内容及审核依据。 (二)土地登记代理实务部分

l，根据土地登记代理的范围和要求，分析承接的土地登记代理业务和代理纠纷的规避办法，确定土地登记代理委托书和土地登记代理合同的内容，签订土地登记代理委托书和土地登记代理合同。

1．分析判断代理的土地登记类型，填写土地登记申请书并向所属的国土资源行政主管部门递交土地登记申请书。 3．根据土地总登记、土地初始登记、土地变更登记、注销登记和其他登记的相关规定，收集、整理井核实土地登记申请时应提交的相关材料，完成资料分析。

4．通过实地查勘土地的权属状况，分析代理登记宗地的权属来源、权属变更、土地登记和土地边界等情况，判断土地权属后的性质和确定土地权属来源是否合法。

5，深入了解代理登记宗地的产权现状和宗地权属演变过程，分析判断土地权属纠纷的缘由并参与纠纷调解，提出土地权属纠纷的解决方案或代理现场指界，起草土地权属纠纷调解书面协议或指界情况报告，帮助土地权利人办理土地权属纠纷相关手续。

6．应用地籍调查相关法律法规和调查方法，代理地籍调查。 7．代理领取土地权利证书并核实证书内容。

8．根据土地登记资料公开查询的范围、程序、法律依据以及查询类型(土地登记结果查询、原始登记资料查询)，核实委托人的查询要求，确定查询范围。收集代理查询人应提交的证明文件，代理查询土地登记资料，分析、整理查询结果井向委托人提交查询结果及分析报告。

9．应用土地和土地登记相关法律知识，提供土地登记及地籍管理相关和法律咨询。 10．审核土地登记代理成果并按要求整理归档。

11．土地登记代理机构管理与行业自律要求，土地登记代理人员资格管理与职业道德要求。

12．土地登记代理活动中的争议与处理，土地登记代理人和土地登记代理机构在代理活动中的禁止行为及违规执业的法律责任。

三、关于新教材内容的详解

新教材的内容有一定变化，其中把07年教材的第五章和第六章合并为08年的第五章土地变更登记；07年第三章“初始土地登记”变更为08年“土地总登记”（主要内容没有变化，只是词语的变化）；07年第四章土地所有权、使用权和土地项权利设定登记变更为08年土地初始登记（主要内容没有变化，只是词语的变化），其中增添第3节和第9节内容；其他变化具体见后面讲解。第一、二、三、七、八、九章变化内容作为一讲内容，第四、五、六章变化内容作为一讲内容。

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四、第一章变化内容（一），主要涉及第一章我国土地登记的效力，具体内容如下： (二)我国土地登记的效力

《物权法》第六条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。”第九条规定，“对不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。”这是关于我国土地登记效力最基本的规定。

对有关土地登记效力的规定还散见于现行的其他一些法律、法规。如《中华人民共和国土地管理法》规定，依法改变土地的权属和用途的，应当办理土地权属变更登记手续。《中华人民共和国房地产管理法》规定，房地产转让、抵押，当事人应当办理权属登记。《中华人民共和国土地管理法实施条例》规定，国家依法实行土地登记发证制度。依法登记的土地所有权和土地使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。依法改变土地所有权、使用权的，因依法转让地上建筑物、构筑物等附着物导致土地使用权转移的，必须向土地所在地的县级以上国土资源行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机构依法进行土地所有权、使用权变更登记。土地所有权、使用权的变更，自变更登记之日起生效。依法改变土地用途的，必须持批准文件，向土地所在地的县级以上国土资源行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机构依法进行变更登记。

第一章变化内容（二），关于第四节土地登记的特点与基本原则中删去强制性特点。 题目：下列属于土地登记的特点的有：（） A、统一性 C、强制性 B、 唯一性 D、连续性 E、公开性 答案：（ABDE）

第一章变化内容（三），关于第五节土地权利主体的内容第四点内容由土地他项权利人变更为土地使用权抵押权人、地役权人。

第一章变化内容（四），关于土地权利客体中土地等级和价格删去土地等级内容。 第一章变化内容（五），关于土地登记分类有变化： 二、土地登记的分类

按照《土地登记办法》，我国土地登记分为土地总登记、初始登记、变更登记、注销登记、其他登记等。总登记，是指在一定时间内对辖区内全部土地或者特定区域内土地进行的全面登记。 初始登记，是指土地总登记之外对设立的土地权利进行的登记。

变更登记，是指因土地权利人发生改变，或者因土地权利人姓名或者名称、地址和土地用途等内容发生变更而进行的登记。

注销登记，是指因土地权利的消灭等而进行的登记。

其他登记，是指上述登记类型以外的登记，包括更正登记、异议登记、预告登记和查封登记等。

第二章变化内容（一）

第二章变化内容（一），第二章、土地登记的程序

不同类型的土地登记在登记的具体程序上虽然不尽相同，但总体上，土地登记的基本程序可分为土地登记申请、土地权属审核，注册登记、核发证书四个步骤。 第一节 土地登记申请 土地登记申请

《土地登记办法》第六条规定，土地登记应当依照申请进行，但法律、法规和本办法另有规定的除外。土地登记申请是土地权利人或土地权利变动当事人按照规定向土地登记机构申请其土地权利状况或权利变动事项，请求在土地登记簿上予以注册登记的过程和行为。土地登记申请是土地登记程序的第一步。

第二章变化内容（二），《土地登记办法》规定：“代理境外申请人申请土地登记的，授权委托书和被代理人身份证明应当经依法公证或者认证。”《土地登记办法》第七条、第规定，土地登记应当由当事人共同申请，但有下列情形之一的，可以单方申请：①土地总登记；②国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权的初始登记；③因继承或者遗赠取得土地权利的登记；④因已经发生法律效力的土地权属争议处理决定而取得土地权利的

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登记；⑤因人民、仲裁机构已经发生法律效力的法律文书而取得土地权利的登记；⑥更正登记或者异议登记；⑦名称、地址或者用途变更登记；⑧土地权利证书的补发或者换发；⑨其他依照规定可以由当事人单方申请的情形。两个以上土地使用权人共同使用一宗土地的，可以分别申请土地登记。

土地登记代理实务精讲班第42讲讲义

第二章变化内容（三）

第二章变化内容（三），关于土地登记申请书及填写说明内容删除填写说明内容。 第二章变化内容（四），关于土地登记申请的受理内容有变化： 土地登记申请的受理

根据《土地登记办法》第十二条规定，对当事人提出的土地登记申请，国土资源行政主管部门应当根据下列情况分别做出处理：

(1)申请登记的土地不在本登记辖区的，应当当场作出不予受理的决定，并告知申请人向有管辖权的国土资源行政主管部门申请；

(2)申请材料存在可以当场更正的错误的，应当允许申请人当场更正；

(3)申请材料不齐全或者不符合法定形式的，应当当场或者在五日内一次告知申请人需要补正的全部内容； (4)申请材料齐全、符合法定形式，或者申请人按照要求提交全部补正申请材料的，应当受理土地登记申请。 第二章变化内容（五），关于土地登记审批表及填写要求内容：

(1)申请人情况。包括土地登记申请人的名称(姓名)、证件种类、证件编号、单位性质、通讯地址、法定代表人或负责人姓名等。

(2)土地情况。包括地号、图号、坐落、宗地面积、用途、权属性质、使用权类型、使用期限、终止日期、权利设定情况、取得价格、使用权面积、土地分类面积等。

(3)附着物情况。包括建筑容积率、建筑密度、建筑限高、建筑物占地面积、建筑物类型申报、建筑物权属等。 (4)需役地情况，包括坐落、证书号。

(5)土地抵押情况，包括土地价格、土地抵押面积、抵押金额、抵押期限等。 (6)土地权属来源证明文件的名称、编号、日期等。 (7)国土资源行政主管部门初审意见和审核意见。 题目：土地登记审批表及填写要求的内容包括：（） A、更正登记情况 C、申请人情况 B、附着物情况 D、注册登记情况 E、土地抵押情况 答案：（BCE）

第二章变化内容（六），关于注册登记内容有变化：

按照《土地登记办法》第十的规定，有下列情形之一的，不予登记：(一)土地权属有争议的；(二)土地违法违规行

为尚未处理或者正在处理的；(三)未依法足额交纳土地有偿使用费和其他税费的；(四)申请登记的土地权利超过规定期限的；

(五)其他依法不予登记的。不予登记的，应当书面告知申请人不予登记的理由。

第二章变化内容（七），关于土地登记卡的填写要求删除第5条内容；删除土地登记卡填写方法；删除《土地登记薄》和《土地归户册》的构成内容。

第二章变化内容（八），第四节核发或更改土地权利证书内容有变化： 一、土地权利证书的种类和使用

土地权利证书是土地权利人享有土地权利的证明。目前我国的土地证书主要有四种：《国有土地使用证》、《集体土地所有证》、《集体土地使用证》、《土地他项权利证明书》。国有建设用地使用权和国有农用地使用权在国有土地使用证上载明。集体建设用地使用权、宅基地使用权和集体农用地使用权在集体土地使用证上载明。土地使用权抵押权和地役权可以在土地他项权利证明书上载明。土地权利证书由国土资源行政主管部门统一监制。

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根据《土地登记办法》第十四条和第十六条规定，土地登记人员应根据土地登记簿的相关内容，以宗地为单位填写土地权利证书。对共有一宗土地的，应当为两个以上土地权利人分别填写土地权利证书。国土资源行政主管部门在办理土地所有权和土地使用权登记手续前，应当报经同级批准。土地权利证载的事项，应当与土地登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明土地登记簿确有错误外，以土地登记簿为准。 第二章变化内容（九），删除土地登记的办理期限内容。

第三章变化内容（一）

第三章变化内容（一），本章关于土地总登记的特点增加4、5两条内容。 第一节土地总登记概述 一、土地总登记的概念

按照《土地登记办法》第二十一条的规定，土地总登记，是指在一定时间内，对辖区全部土地或者特定区域内土地进行的全面登记。需要进行土地总登记的主要有两种情况：一是从未进行过土地登记的地区；二是原有登记需要全面更新的，如土地整理或国家法律、发生重大变化等需要对原已登记过的区域进行全面的重新登记。土地总登记是变更土地登记的基础，通过土地总登记建立起来的辖区每宗土地的表、卡、证是以后初始、变更、注销及其他土地登记的根据。

二、土地总登记的特点

1．阶段性土地总登记有期限，持续一段时间后即告结束。

2．全域性土地总登记作业区是一个行政辖区，它通常是一个县或市。 3．集中性土地总登记是在一定范围和时间内有计划集中统一进行的。

4．程序的特殊性相对于土地登记的一般程序，土地总登记的程序有其三个特殊性：一是增加了准备工作。 5、土地总登记中的地籍调查由县级以上国土资源行政主管部门组织实施。 第三章变化内容（二），删除特殊情况处理内容。

第七章变化、第八章变化内容。第九章变化内容

七、第七章变化内容（一），增加三、实行土地登记资料公开查询是国家实施宏观必要的数据保障

土地登记资料公开查询是各部门宏观、实施管理等职能工作所需基础数据的有力支持，是创建稳定的社会、经济秩序的保障。通过建立完善的全国土地登记资料公开查询信息系统，可以掌握全面、现势、准确的土地登记资料，及时、动态地把握土地的权属、用途、用地规模和各类用地的比例关系，对于调整产业结构、优化土地资源配置、推进节约集约利用土地、促进经济社会可持续发展具有重大意义。 第七章变化内容（二）， 三、查询

土地登记资料的查询是指查询机关按照查询申请表上的申请条件检索查找土地登记结果或原始登记资料，把查询结果提供给查询申请人的过程。

八、第八章变化内容（一），土地登记代理的涵义与基本原则中根据《中华人民共和国物权法》规定：当事人申请登记，应当根据不同登记事项提供权属证明和不动产界址、面积等必要材料。国土资源部《土地登记办法》第九条规定：申请人申请土地登记，应当根据不同的登记事项提交下列材料：①土地登记申请书；②申请人身份证明材料；③土地权属来源证明；④地籍调查表、宗地图及宗地界址坐标；⑤地上附着物权属证明；⑥法律法规规定的完税或者减免税凭证；⑦本办法规定的其他证明材料。前款第④项规定的地籍调查表、宗地图及宗地界址坐标，可以委托有资质的专业技术单位进行地籍调查获得。地籍调查前置为土地登记代理提供了广阔的市场前景。

土地登记代理是社会主义市场经济发展的产物，是在我国实践基础上建立起来的一项新的制度，对提高土地登记申请专业化水平，确保土地登记质量，保护土地权利人合法权益有着重要意义。

随着我国社会主义市场经济的不断发展，以及土地登记代理人职业资格制度的建立完善，《物权法》的颁布实施，土地登记代理事业必将会有更广阔的发展空间。

九、第九章变化内容（一），第三节土地登记代理业务的具体操作 一、代理地籍调查、土地登记申请、领取土地证书

一般情况下，委托人会将办理土地登记的全部事宜委托给土

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地登记代理人，包括地籍调查、土地登记申请、领取土地权利证书等内容。在完成与委托人的接洽、了解委托人的意图、签订土地登记代理委托书、签订土地登记代理合同等前期工作之后，土地登记代理人开始进入实质性操作阶段，其主要工作内容包括：

(1)收集、准备相关权属来源资料及文字申请材料。 (2)代理土地权属界线的认定和进行地籍测量(宗地测量)。 (3)代填土地登记申请书，向登记部门提交土地登记申请 材料。

(4)领取土地权利证书。

(5)向委托人提交代理成果，并按照要求以书面或口头形式 进行汇报。

题目：对当事人提出的土地登记申请，申请材料不齐全或者不符合法定形式的，应当当场或者在（）日内一次告知申请人需要补正的全部内容。 A、三 C、六 B、五 D、二 答案：（B）

解析：对当事人提出的土地登记申请，申请材料不齐全或者不符合法定形式的，应当当场或者在五日内一次告知申请人需要补正的全部内容。

土地登记代理实务精讲班第43讲讲义

第四章变化内容一

08年新教材变化内容详解（二）

内容提要：本讲主要涉及第四章变化的内容。

本章由07年土地所有权、使用权和土地他项权利“设定登记”变更为08年“土地初始登记”，字眼“设定登记”变更为08年“土地初始登记”。具体变化内容如下： 第四章变化内容一：

P82页土地初始登记划分的主要类型中：都加入“建设”字眼，由9条内容变更为13条内容。根据《土地登记办法》第四章和有关文件精神规定，土地初始登记可分为以下几种主要类型： (1)划拨国有建设用地使用权初始登记； (2)出让国有建设用地使用权初始登记；

(3)划拨转为出让的国有建设用地使用权初始登记； (4)国家租赁国有建设用地使用权初始登记；

(5)国家作价出资(入股)国有建设用地使用权初始登记； (6)国家授权经营国有建设用地使用权初始登记； (7)国有农用地使用权初始登记； (8)集体土地所有权初始登记； (9)集体建设用地使用权初始登记； (10)宅基地使用权初始登记； (11)集体农用地使用权初始登记； （12）土地使用权抵押权初始登记 （13）地役权初始登记

第四章变化内容二P85页增加第三条内容：

(3)本目录实行后，法律行规和的有关另有规定的，按有关规定执行。

2008年1月3日，下发《关于促进节约集约用地的通知》[国发(2008)3号)。《通知》要求要深入推进土地有偿使用制度改革，严格限定划拨用地范围和及时调整划拨用地目录，今后除军事、社会保障性住房和特殊用地等可以继续以划拨方式取得土地外，对国家机关办公和交通、能源、水利等基础设施(产业)、城市基础设施以及各类社会事

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业用地要积极探索实行有偿使用，对其中的经营性用地先行实行有偿使用。

为贯彻落实国发[2008]3号文件精神，2008年1月22日，国土资源部下发关于贯彻落实《关于促进节约集约用地的通知》的通知[国土资发(2008)16号)，进一步要求加强划拨土地供应管理，建立健全划拨用地公示制度。市、县国土资源管理部门受理划拨用地申请后，经审查符合划拨用地条件并纳入土地供应年度计划的，除有保密要求的用地外，其他划拨土地要及时通过中国土地市场网、当地土地有形市场和相关媒体，将申请人、项目名称、项目类型、申请用地面积等情况予以公示，公示时间不得少于10日。

2008年1月3日，下发《关于促进节约集约用地的通知》[国发(2008)3号)。《通知》要求要深入推进土地有偿使用制度改革，严格限定划拨用地范围和及时调整划拨用地目

录，继续以划拨方式取得土地包括军事、社会保障性住房和特殊用地等。

题目：2008年1月3日，下发《关于促进节约集约用地的通知》[国发(2008)3号)。《通知》要求要深入推进土地有偿使用制度改革，严格限定划拨用地范围和及时调整划拨用地目录，继续以划拨方式取得土地为：（） A 军事用地

C 社会保障性住房用地 B 特殊用地 D国家机关办公 E水利等基础设施用地 答案：（ABC ）

第四章变化内容三

第四章变化内容三P112页增加第四条内容：(四)出让国有建设用地使用权不得低于协议出让最低价

为了规范国有建设用地使用权协议出让行为，优化土地资源配置，建立公开、公平、公正的土地使用制度，国土资源部令第21号规定：协议出让最低价不得低于新增建设用地的土地有偿使用费、征地(拆迁)补偿费用以及国家规定应缴纳的有关税费之和。有基准地价的地区，协议出让最低价不得低于出让地块所．在级别基准地价的70％。低于最低价时国有建设用地使用权不得出让。

2006年12月23日，国土资源部关于发布实施《全国工业用地出让最低价标准》的通知(国土资发[2006]307号)，对市、县出让工业用地如何确定土地使用权出让价格进行了严格规定。该《通知》要求，工业用地必须采用招标拍卖挂牌方式出让，其出让底价和成交价格均不得低于所在地土地等别{见表)相对应的最低价标准。 全国工业用地出让最低价标准 单位：元／平方米(土地) 土地等别 一等 最低价标准 土地等别 最低价标准 二等 三等 四等 五等 六等 七等 八等 840 720 600 480 384 336 288 252 九等 十等 十一等 十二等 十三等 十四等 十五等 204 168 144 120 96 84 60 第四章变化内容四08年教材P113页增加第七条内容，去掉07年教材第六条内容。 (七)付清全部土地出让价款后，方可办理出地登记

第四章变化内容五

第四章变化内容五，新增添第三节内容：第三节划拨依法转为出让的国有 建设用地使用权初始登记 一、基本概念

划拨依法转为出让的国有建设用地使用权初始登记，是对经登记的原划拨国有建设用地使用权经依法批准转为出让国有建设用地使用权后而进行的土地登记。

划拨依法转为出让的国有建设用地使用权初始登记，主要是原划拨国有建设用地使用权补办土地出让手续后，申请办理出让国有建设用地使用权初始登记，其土地使用权人不发生变更。 二、法律特征

(一)划拨依法转为出让必须报有批准权的批准

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原划拨国有建设用地使用权人申请办理协议出让的，分别按下列情形处理：①不改变土地用途且符合规划的，报经市、县批准后，可以采取协议出让手续；②经规划部门同意可以改变土地用途，《国有建设用地划拨决定书》，法律、法规、规章；地方规定没有明确应当收回划拨国有建设用地使用权公开出让的，报经市、县批准，可以办理协议出让手续。土地使用权人缴纳全部土地出让金后，国土资源行政主管部门方可办理出让国有建设用地使用权初始登记。未经批准，划拨国有建设用地使用权人不得转让、出租、抵押国有建设用地使用权。 (二)可依法转为出让的划拨国有建设用地使用权范围

原划拨国有建设用地使用权犬申请办理协议出让，经依法批准，可以采取协议方式，但《国有建设用地划拨决定书》，法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权重新公开出让的除外。三、登记要点① 1．申请

(1)申请人。划拨依法转为出让的国有建设用地使用权初始 登记的申请人为原划拨国有建设用地使用权人。 (2)申请人应当提交的权属证明文件： 1)批准文件； 2)原《国有土地使用证》；

3)《国有建设用地使用权出让合同》； 4)土地出让金及有关税费缴纳凭证； 5)其他证明文件。 2．权属审核

(1)对申请人的审核。土地登记机关对划拨依法转为出让的国有建设用地使用权初始登记申请人的审核重点：申请人应与原《国有土地使用证》上的权利人和《国有建设用地使用权出让合同》上的受让方一致。

(2)对《国有建设用地使用权出让合同》的审核。《国有建设用地使用权出让合同》的出让方，依法为市、县国土资源行政主管部门，并且应当由市、县国土资源行政主管部门与受让方(申请人)签订，其他部门、组织和个人为出让方与他人签订的出让合同无效。

(3)对土地用途的审核。审核申请地块的用途是否符合规划以及是否符合办理协议出让条件，改变用途的应当提交规划部门的批准文件。

(4)对使用期限的审核。出让国有建设用地使用权的最高使用期限应在法律规定的最高年限之内。 (5)对出让金和有关税费缴纳情况的审核。

3，注册登记与核发证书划拨依法转为出让的国有建设用地使用权初始登记涉及到国有建设用地使用权的权利类型变更，因此需报批准，—经批准后，方可进行注册登记。

(1)划拨依法转为出让的国有建设用地使用权初始登记，其注册登记在宗地原《土地登记簿》上进行。 (2)收回并注销宗地原《国有土地使用证》。

(3)依据《土地登记簿》填制新的《国有土地使用证》，并由土地登记机关代表核发给出让国有建设用地使用权人。 第四章变化内容六，P134页二、法律特征内容有变化： 二、法律特征

(一)国有土地租赁是出让方式的补充

国有土地租赁是国有土地有偿使用的一种形式，是出让方式的补充，当前应以完善国有土地出让为主，稳妥地推行国有土地租赁。严格依照《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》的有关规定，确定国有土地租赁的适用范围。对原有建设用地，因发生土地转让、场地出租、企业改制和改变土地用途后依法应当有偿使用的，可以实行租赁。对于新增建设用地，重点仍应是推行和完善国有土地出让，租赁只作为出让方式的补充。对于经营性房地产开发用地，无论是利用原有建设用地，还是利用新增建设用地．都必须实行出让，不实行租赁。企业改革涉及的划拨国有建设用地使用权，有下列情形之一的，应当采取出让或者租赁的方式处置：(1)国有企业改造或改组为有限责任公司、股份有限公司以及组建集团的； (2)国有企业改组为股份合作制的； (3)国有企业租赁经营的； （4)非国有企业兼并国有企业的。

第四章变化内容七，关于第七节内容的法律特征有变化： 二、法律特征

(一)集体土地所有权、使用权主体

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根据《物权法》第六十条规定：“对于集体所有的土地和森林、山岭、草原、荒地、滩涂等，依照下列规定行使所有权：(一)属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会代表集体行使所有权；(二)分别属于村内两个以上农民集体所有的，由村内各该集体经济组织或者村民小组代表集体行使所有权；(三)属于乡镇农民集体所有的，由乡镇集体经济组织代表集体行使所有权。”集体土地所有权主体有乡(镇)农民集体、村农民集体和村内两个以上农民集体所有三种，属于不同主体所有的土地由不同的集体经济组织经营管理。 “村”是指行政村，即设立村民委员会的村，而非自然村。

该行政村的集体土地由该行政村的集体经济组织来代表行使所有权。在许多农村没有村集体经济组织或该集体经济组织已不健全，难以履行集体所有土地的经营、管理等行使所有权权利的情况下，需要由行使自治权的村民委员会代表行使集体所有权。

“分别属于村内两个以上农民集体所有”主要是指该农民集体所有的土地在改革开放前就分别属于两个以上的生产队的各该农村集体经济组织或者村民小组的农民集体所有。根据村民委员会组织法的规定，村民委员会可以根据居住地区划分若干村民小组。

乡镇农民集体的情况包括：一是指改革开放前，原来以人民公社为核算单位的土地，在公社改为乡镇后仍然属于乡镇农民集体所有；二是在人民公社时期，公社一级掌握的集体所有的土地仍然属于乡镇农民集体所有。上述两种情况下，由乡镇集体经济组织来行使所有权。

“行使所有权”的含义是对集体土地享有占有、使用、收益和处分的权利。

题目：根据《物权法》第六十条规定：“对于集体所有的土地和森林、山岭、草原、荒地、滩涂等，依照下列规定行使所有权：属于村农民集体所有的，由（）行使所有权。 A 乡

C 村集体经济组织 B村民委员会 D 村民小组代表 E 乡镇集体经济组织 答案：（BC ）

土地登记代理实务精讲班第44讲讲义

第四章变化内容八

第四章变化内容八，关于第八节内容的法律特征有较大变化： 第八节土地使用权抵押权初始登记

土地使用权抵押权初始登记是对一已登记过国有建设用地使用权或集体土地使用权宗地上新设立的抵押权进行的土地登记。 一、基本概念

土地使用权抵押是指为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移土地使用权的占有，将该土地使用权抵押给债权人，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该土地使用权优先受偿的权利。抵押法律关系的当事人是抵押人和抵押权人，客体为抵押的土地使用权。抵押人指为担保债的履行而提供抵押土地使用权的债务人或者第三人。抵押权人是指接受抵押担保的债权人。 二、法律特征

(一)土地使用权抵押权是担保物权

土地使用权抵押权是以抵押的土地使用权作为债权的担保，抵押权人对抵押的土地使用权有控制、支配的权利。所谓控制权，表现在土地使用权设定抵押后，抵押人未经抵押权人同意，不得处分抵押的土地使用权。如，土地使用权设定抵押后，再转让土地使用权的，应经抵押权人同意并将转让所得价款向抵押权人提前清偿债权或者提存。抵押期间，未经抵押权人同意不得转让已抵押的土地使用权，但受让人替抵押人向抵押权人偿还债务消灭了抵押权的除外(《物权法》第19l条)。所谓支配权，表现在抵押权人在抵押的土地使用权担保的债权已届清偿期而未受清偿，或者发生当事人约定的实现抵押权的情形时，有权依照法律规定，以抵押的土地使用权折价或者以拍卖、变卖抵押的土地使用权的价款优先受偿。

(二)土地使用权抵押权是债务人或者第三人以其所有的或者有处分权的土地使用权设定的物权

作为抵押客体的土地使用权，必须是债务人或者第三人以其所有的或者依法有处分权的，对自己无所有权或者无处分

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权的土地使用权不得设定抵押权。用于抵押的土地使用权还必须是确定的、有具体指向的，如某宗土地。如抵押的土地使用权不确定，则无法登记和支配。

(三)土地使用权抵押权是不转移土地使用权占有的物权

土地使用权设定抵押后，抵押人不必将抵押的土地使用权转移于抵押权人，抵押人仍享有对该抵押土地使用权的占有、使用和收益的权利。只有在债务不能履行时，抵押权人才能依照法定程序处分抵押的土地使用权，此时土地使用权才发生转移。

(四)抵押权人有权就抵押的土地使用权卖得价金优先受偿

优先受偿性是抵押权的最主要效力。优先受偿是在债务人到期不清偿债务或者出现当事人约定的实现抵押权的情形时，债权人可以对抵押的土地使用权进行折价或者拍卖、变卖，以所得的价款优先实现自己的债权。

抵押权的优先受偿性主要体现在两个方面：一是当债务人有多个债权人，其财产不足清偿全部债权时，有抵押权的债权人优先于其他普通债权人而受到清偿；二是有可能优先于其他物权，如后顺位的抵押权。但需要注意的是，土地使用权抵押权的优先受偿性并不是绝对的，如果法律有特别规定，其优先受偿效力会受到影响。如设立房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，受让人应当依法与土地所在地的国土资源行政主管部门签订国有建设用地使用权出让合同，从拍卖价款中缴纳土地使用权出让金后，抵押权人方可优先受偿。 (五)土地使用权的抵押权设定范围受

根据有关法律、法规和相关文件精神，用于抵押的土地使用权必须是通过出让或作价出资(人股)等有偿方式取得的，并已办理土地登记手续的土地使用权。未办理土地使用权登记而抵押土地的，不得办理抵押登记。 1．可以用于抵押的土地使用权有

(1)抵押人依法有权处分的国有建设用地使用权。

(2)经市、县国土资源行政主管部门和房产管理部门批准，并符合下列条件的划拨国有建设用地使用权： 1)土地使用权人为公司、企业、其他经济组织和个人； 2)领有国有土地使用证；

3)具有合法的地上建筑物、其他附着物产权证明；

4)依照规定签订国有建设用地使用权出让合同，向当地市、县补交土地使用权出让金或者以抵押所获收益抵交土地使用权出让金。

(3)抵押人依法承包并经发包方同意抵押的“四荒”土地使用权。

(4)以乡(镇)、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权同时抵押。 2．不得设定抵押权的财产

根据《物权法》第184条规定，下列财产不得抵押： (1)土地所有权；

(2)耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权；

(3)学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施； (4)所有权、使用权不明或者有争议的财产； (5)依法查封、扣押、监管的财产； (6)法律、行规规定不得抵押的财产。

(六)房地产抵押关系“地随房走”或者“房随地走”

由于房地产的不可分性，当地上存在房屋等建筑物或其他定着物时，我国在处理房地产抵押关系时的一个重要原则就是“地随房走”或者“房随地走”。所谓“地随房走”就是转让房屋的所有权或者使用权时，建设用地使用权同时转让。所谓、“房随地走”，就是转让建设用地使用权时，该土地上的房屋也应一并转让。抵押人未按规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。该建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分，但新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿。这一原则体现在城市房地产管理法第三十一条、担保法第三十六条第一款和第二款、物权法第一百八十二条和第二百条。

此外，物权法第一百八十三条和第二百零一条还规定，乡镇、村企业建设用地使用权不得单独抵押。以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的建设用地使用权一并抵押。实现抵押权后，未经法定程序不得改变土地所有权性质和土地用途。

(七)房地产抵押应当以书面形式订立抵押合同

设立抵押权是抵押人与抵押权人之间的法律行为，该行为不仅要求当事人双方意思表示一致，还要求采用书面形式签

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订抵押合同。订立抵押合同是抵押权设立的必备要件。

《物权法》第一百八十五条规定，抵押合同应当包括以下内容： (1)被担保债权的种类、数额； (2)债务人履行债务的期限；

(3)抵押财产的名称、数量、质量、状况、所在地、所有权归属或者使用权归属； (4)担保的范围。

除上述内容外，当事人之间认为其他需要约定的事项也可以在协商一致的情况下在抵押合同中约定。但抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时，抵押财产归债权人所有。抵押合同的内容不得违背国有建设用地使用权出让合同的规定。

(八)土地使用权抵押应当办理抵押登记，未经登记的抵押权不发生法律效力

土地使用权抵押是在土地使用权上设定负担，直接关系交易第三人和后位抵押权人的利益，为了便于第三人与抵押人进行交易时作出合理预期，避免遭受损害；也为了方便债权人查看抵押的土地使用权的权属关系以及抵押权的优先顺位，以决定是否接受该土地使用权抵押担保，按照《物权法》关于不动产抵押登记的规定，土地使用权抵押权的效力，除要求抵押合同合法有效这一要件外，还必须符合物权法的公示原则，土地使用权抵押权自登记时设立，不经抵押登记的不发生法律效力。

按照《物权法》第一百九十九条第一款的规定，以同一宗地的土地使用权向同一债权人或者不同债权人多次抵押的，抵押人所担保的债权可以超出其抵押的土地使用权的价值。抵押权实现时，拍卖、变卖该宗土地使用权所得价款，按照抵押权登记的先后顺序清偿。以抵押权登记的先后顺序为标准清偿抵押权是不动产抵押担保制度中的一般规则。《土地登记办法》第三十六条规定，同一宗地多次抵押的，以抵押登记申请的先后为序办理抵押登记。因此，确定土地使用权抵押权登记的先后，以登记部门登记簿中记载的登记时间为准。作为第一顺序抵押登记的被担保债权，就拍卖、变卖该宗土地使用权所得价款优先受偿，处于第二顺序的，只能就剩余的部分受偿，依此类推。如果抵押权登记的时间相同，也就是抵押权登记的顺序相同，则按照各担保债权的比例清偿，所占比例大的，多受清偿。 (九)可以土地使用权设立最高额抵押

为了担保债务的履行，对一定期间内将要连续发生的债权，债务人或者第三人可以其土地使用权与抵押权人约定设立最高额抵押权。无论实际发生的债权将来如何增减变动，抵押权人只能在最高债权额范围内对抵押财产的土地使用权享有优先受偿权。

设定最高额抵押权时，债权尚未发生，因此，最高额抵押所担保的最高债权额是确定的，但实际发生额并不确定。为担保将来债权的履行，抵押人和抵押权人协议确定担保的最高数额，在此额度内对债权担保。如，甲以自己拥有的一宗国有建设用地使用权为抵押财产，与银行乙签订了一份担保最高1 000万元债权的最高额抵押合同，当甲(抵押人)不履行债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形的，银行乙(抵押权人)有权在最高额限度1 000万元以内就该担保优先受偿。 三、登记要点 (一)申请

1．申请人土地使用权抵押权初始登记申请人为抵押人(土地使用权人)和抵押权人。 2．申请人应提交的土地权属证明文件 (1)土地权利证书；

(2)主债权债务合同和抵押合同； (3)下列其他相关文件：

1)以划拨国有建设用地使用权抵押的，提交国土资源行政主管部门批准抵押的文件； 2)依法以集体土地使用权抵押的，提交集体土地所有权人同意抵押证明； 3)抵押人为股份制企业的，提交董事会同意抵押证明； 4)以共有土地使用权抵押的，提交其他共有人同意抵押证明。 (二)权属审核

1．抵押人和抵押权人应与抵押合同签订双方一致 2．对土地使用权的审核

(2)设定抵押权的集体土地使用权应为乡(镇)、村企业厂房等建筑物占用范围的集体土地使用权，依法承包的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的集体土地使用权以及通过拍卖方式取得的“四荒”地的集体土地使用权。因处分抵押集体土地使用权涉及集体土地转为国有土地，集体土地使用权抵押应取得集体土地所有权人同意。

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3．对抵押贷款期限的审核抵押贷款期限应小于土地使用期限减去已使用期限的剩余期限。

4．对宗地部分抵押的审核土地使用权部分抵押，可能会导致土地使用权分割转让。因此，抵押登记时应明确抵押部分和未抵押部分的土地面积，并明确如实现抵押权，抵押各方涉及土地的权益。特别是对房地产开发用地分割抵押，在审核时更应注意土地使用权部分抵押是否会损害商品房购买人的合法权益。 (三)注册登记与核发证书

土地使用权抵押权初始登记不涉及土地所有权、使用权的变更，因此，土地使用权抵押权初始登记不需报批准，经国土资源行政主管部门批准后，即可直接进行注册登记。

(1)土地使用权抵押权初始登记的注册登记在宗地《土地登记簿》上进行。

在《土地登记簿》“序号”栏填写本次土地使用权抵押权初始登记在该《土地登记簿》上进行注册登记的顺序号； “日期”栏填写本次注册登记的时间；

“登记的其他内容及初始、变更、注销和其他登记的事项”栏填写土地使用权抵押权权属来源证明文件的类型、编号、日期、抵押权人名称、通讯地址、抵押范围、权利顺序、抵押贷款金额、债务履行期限等；

“经办人”栏由填写本次注册登记内容的土地登记人员签字盖章；“审核人”栏由负责审核本次注册登记内容的土地登记机关负责人签字盖章。

(2)土地登记机关根据《土地登记簿》在《国有土地使用证》或《集体土地使用证》上记录土地使用权抵押内容；填制《土地他项权利证明书》并核发给抵押权人。 (四)其他

同一宗地多次抵押的，以抵押登记申请先后为序办理抵押登记。符合抵押登记条件的，国土资源行政主管部门应当将抵押合同约定的有关事项在土地登记簿和土地权利证书上加以记载。申请登记抵押为最高额抵押的，应当记载所担保的最高债权额、最高额抵押的期间等内容。

地役权初始登记

第九节地役权初始登记

地役权初始登记是对一已登记过国有建设用地使用权或集体土地所有权和使用权的宗地上新设立的地役权进行的土地登记。 一、基本概念

地役权是一种的用益物权，是指当事人按照合同约定利用他人的不动产，以提高自己不动产效益的权利。需要利用他人土地才能发挥效用的土地，称需役地(即地役权人的土地)；提供给他人使用的土地，称供役地。 二、法律特征

(一)地役权是为了提高自己不动产的效益而使用他人不动产的权利

地役权的设立，必须是以增加需役地的利用价值和提高其效益为前提。此种“效益”既包括生活上的便利，也包括经营上获得的效益。如为需役地的便利而在供役地上设立排水、通行、铺设管线等，也包括非财产的利益，即具有精神上或者感情上的效益，如为需役地上的视野宽广而设定的眺望地役权等。在地役权关系中，需役地和供役地属于不同的土地所有权人或者土地使用权人。利用他人的不动产来提高自己不动产的效益是地役权设立的主要目的，是对他人不动产设置的一定负担。

(二)设立地役权应当以书面形式订立地役权合同

地役权是按照合同设立的，当事人可以根据自身需要，通过约定来设定各种内容的地役权，只要其约定不违反法律规定，不违背公序良俗，法律都会尊重当事人的约定并予以保护。为了有效防止当事人将来发生纠纷，《物权法》第一百五十七条规定，设立地役权，当事人应当采取书面形式订立地役权合同。地役权的合同一般包括：当事人的姓名或者名称和住所；供役地和需役地的位置；利用目的和方法；利用期限；费用及其支付方式；解决争议的方法。 地役权合同的双方可以是土地所有权人、建设用地使用权人、宅基地使用权人和土地承包经营权人等权利人。土地所有权人享有地役权或者负担地役权的，设立土地承包经营权、宅基地使用权时，该土地承包经营权人、宅基地使用权人继续享有地役权或者负担已设立的地役权。土地上已设立土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权等权利的，未经用益物权人同意，土地所有权人不得设立地役权。地役权的期限由当事人约定，但不得超过土地承包经营权、建设用地使用权等用益物权的剩余期限。地役权设立后，供役地权利人应当按照合同约定，允许地役权人利用其土地，不得妨害地役权人行使权利。地役权人也应当按照合同约定的利用目的和方法利用供役地，尽量减少对供役地权利人物权的。

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(三)地役权自地役权合同生效时设立，未经登记不得对抗善意第三人

《物权法》第一百五十规定，地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。本条对地役权效力的规定，没有采取通用的不动产登记生效主义，而是实行登记对抗主义。例如，某宗地上设立了地役权，但没有到土地登记部门登记，如果此宗土地转让给第三人，则原在此宗地上享有地役权的人将失去地役权。

对已经登记的地役权，发生变更、转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记，否则地役权仍然存在。 (四)地役权不得单独转让和不得单独抵押

地役权是为了需役地的便利而产生的用益物权，在法律属性上与其他物权不同，即从属于需役地的使用权，不得与需役地的土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权等用益物权分

①《物权法》第159条至第163条离而单独存在，脱离了后者，地役权就无从发挥作用。因此，地役权作为土地使用权的物上权利或者物上负担，与土地使用权紧密相联，不得单独转让或单独抵押，它必须随同需役地的土地使用权的转移、抵押而一同转移、抵押。需役地以及需役地上的土地承包经营权、建设用地使用权部分转让时，转让部分涉及地役权的，受让人同时享有地役权。反之，供役地以及供役地上的土地承包经营权、建设用地使用权部分转让时，转让部分涉及地役权的，地役权对受让人具有约束力。 三、登记要点 (一)申请

1，申请人地役权初始登记申请人为供役地权利人和需役地权利人。 2，申请人应提交的土地权属证明文件 (1)土地权利证书； (2)地役权合同； (3)下列其他相关文件：

1)土地上已设立土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权等权利的，提交用益物权人同意设立地役权的证明； 2)在共有土地使用权上设立地役权的，提交其他共有人同意设立地役权的证明。 (二)权属审核

(1)供役地权利人和需役地权利人应与地役权合同签订双方一致。

(2)对地役权期限的审核。地役权的期限不得超过用益物权的剩余期限，即地役权的期限应小于土地使用期限减去已使用期限的剩余期限。 (三)注册登记与核发证书

地役权初始登记不涉及土地所有权、使用权的变更，因此，地役权初始登记不需报批准，经国土资源行政主管部门批准后，即可直接进行注册登记。

(1)地役权初始登记的注册登记在宗地《土地登记簿》上进行。

在《土地登记簿》“序号”栏填写本次地役权初始登记在该《土地登记簿》上进行注册登记的顺序号； “日期”栏填写本次注册登记的时间；

“登记的其他内容及初始、变更、注销和其他登记的事项”栏填写地役权权属来源证明文件的类型、编号、日期、供役地和需役地的位置、利用目的和方法、利用期限、地役权人名称、通讯地址等；

“经办人”栏由填写本次注册登记内容的土地登记人员签字盖章；“审核人”栏由负责审核本次注册登记内容的土地登记机关负责人签字盖章。

(2)土地登记机关根据《土地登记簿》在《国有土地使用证》或《集体土地使用证》上记录地役权的内容；填制《土地他项权利证明书》并核发给地役权人。 (四)其他

符合地役权登记条件的，国土资源行政主管部门应当将地役权合同约定的有关事项分别记载于供役地和需役地的土地登记簿和土地权利证书上，并将地役权合同保存于供役地和需役地的宗地档案中。供役地、需役地分属不同国土资源行政主管部门管辖的，当事人可以向负责供役地登记的国土资源行政主管部门申请地役权登记。负责供役地登记的国土资源行政主管部门完成登记后，应当通知负责需役地登记的国土资源行政主管部门，由其记载于需役地的土地登记簿。

土地登记代理实务精讲班第45讲讲义

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第五章

内容提要：本讲主要涉及第五章变化的内容。

本章内容为07年教材第五章内容和第六章内容合并过来形成本章，本讲主要讲解第一至第三节内容。 第五章、土地变更登记

土地变更登记是指已登记的土地权利，因土地权利人发生改变，或者因土地权利人的姓名或者名称、地址和土地用途等内容发生变更而进行的土地登记。 土地变更登记有如下几个特点：

(1)变更登记是以总登记或初始登记为基础，没有进行总登记或初始登记，不可能进行变更登记；

(2)登记的内容发生变化，包括土地权利人、地址、土地用途、土地面积等发生变更的都应该进行变更登记； (3)土地变更登记具有日常性和个别性。

根据《土地登记办法》第五章规定，土地变更登记可归纳为 以下几种主要类型：

(1)因土地权利人发生改变导致的土地使用权变更登记； (2)土地使用权抵押权、地役权变更登记； (3)姓名或者名称、地址变更登记； (4)土地用途变更登记。 第一节土地使用权变更登记 一、基本概念

土地使用权变更登记是对一宗地上已登记的土地使用权人发生改变而进行的土地登记。

根据《土地登记办法》，引起土地使用权变更的原因有下列几种情况：(1)依法以出让、国有土地租赁、作价出资或者人股方式取得的国有建设用地使用权转让；

(2)因依法买卖、交换、赠与地上建筑物、构筑物及其附属没施涉及建设用地使用权转移； (3)因法人或者其他组织合并、分立、兼并、破产等原因致使土地使用权发生转移； (4)因处分抵押财产而取得土地使用权；

(5)土地使用权抵押期间，土地使用权依法发生转让；

(6)因人民、仲裁机构生效的法律文书或者因继承、受遗赠取得土地使用权。 二、法律特征

(一)出让国有建设用地使用权转让

出让国有建设用地使用权的转让必须符合下列条件：

(1)必须按国有建设用地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地，否则，国有建设用地使用权不得转让。 (2)转让房地产时，应符合：①按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用证；②按照出让合同进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25％以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件；③转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。

(3)国有建设用地使用权转让应当签订书面转让合同，国有建设用地使用权或房地产转让时，国有建设用地使用权出让合同登记文件中所载明的权利、义务随之转移。

(4)国有建设用地使用权转让后，需要改变原出让合同规定用途的，应当征得出让方同意并经国土资源行政主管部门和城市规划部门批准，依照有关规定重新签订国有建设用地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并办理登记。(5)土地使用人通过转让方式取得的国有建设用地使用权

其使用年限为国有建设用地使用权出让合同规定的使用年限减去原土地使用权人已使用年限后的剩余年限。 (二)国有土地租赁、作价出资(人股)方式取得的国有建设用地使用权转让 (1)国有土地租赁，承租人取得承租国有建设用地使用权。

(2)承租人转让土地租赁合同的，租赁合同约定的权利义务随之转移给第三人，承租国有建设用地使用权由第三人取得，租赁合同经更名后继续有效。

(3)国有企业改革中以作价出资(入股)方式处置的，国有建设用地使用权在使用年期内可依法转让、作价出资、租赁或抵押，改变用途的应补缴不同用途的土地出让金差价。

(三)因依法买卖、交换、赠与地上建筑物、构筑物及其地上附属设施涉及建设用地使用权转移

(1)买卖、交换、赠与地上建筑物、构筑物及其附属设施买卖，是指地上建筑物、构筑物及其附属设施所有权人将其地

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上建筑物、构筑物及其附属设施出售，由受让人交付货币、实物无形资产或者其他经济利益的行为。

交换，是指地上建筑物、构筑物及其附属设施所有权人之间相互交换地上建筑物、构筑物及其附属设施的行为。 赠与，是指地上建筑物、构筑物及其附属设施所有权人将其地上建筑物、构筑物及其附属设施无偿转让给受赠者的行为。

(2)地上建筑物、其他附着物所有权作为不动产转让时，其使用范围内的土地使用权随之转让。转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证。

(3)涉及划拨土地使用权转移的，应报有批准权的批准，未经批准，不得转让。

(4)农民集体内部成员之间由于买卖房屋而转移宅基地使用权的，受让人应当符合取得宅基地使用权的条件。 (四)因法人或者其他组织合并、分立、兼并、破产等原因致使土地使用权发生转移

1，合并、兼并合并是指两个或两个以上的企业，依据法律规定或合同约定，合并为一个企业的法律行为。合并可以采取吸收合并和新设合并两种形式。吸收合并是指两个以

上的企业合并时，其中一个企业吸收了其他企业而存续，简称“存续企业”，被吸收的企业解散。新设合并是指两个以上企业并为一个新企业，合并各方解散。兼并是指一个企业购

买其他企业的产权，使其他企业失去法人资格或改变法人实体的一种行为。

2，分立分立是指一个企业依照有关法律、法规的规定，分立为两个或两个以上的企业的法律行为。分立可以采取存续分立和新设分立两种形式

3．破产破产是债权实现的一种特殊形式，是指企业法人不能清偿到期债务，并且资产不足以清偿全部债务或者明显缺乏清偿能力的，债权人通过一定程序将债务人的全部资产供其平均受偿，从而使债务人免除不能清偿的其他债务，并由宣告破产解散。

抵押人被宣告破产，抵押权人对抵押财产享有优先受偿的权利。

因处分抵押财产而取得土地使用权

(五)因处分抵押财产而取得土地使用权

(1)抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押的土地使用权归债权人所有。 (2)涉及划拨土地使用权的，应当签订国有建设用地使用权出让合同，并向当地市县补交土地出让金。 (3)以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权抵押的，或者乡镇、村企业的厂房等建筑物占用范围内的建设用地使用权抵押的，实现抵押权后，未经法定程序， 不得改变集体土地所有权的性质，也不得擅自改变土地的原有用途。 (六)土地使用权抵押期间，土地使用权依法发生转让

(1)抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。 (2)抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。 (七)因人民、仲裁机构生效的法律文书或者因继承、受遗赠取得土地使用权

(1)因人民、仲裁委员会的法律文书或者的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，，自法律文书或者的征收决定等生效时发生效力。 (2)因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始

时发生效力。继承是导致物权变动的一个重要方式。按照我国《继承法》

第二条和《物权法》第二十九条的规定，继承从被继承人死亡时开始，“继承开始”即“被继承人死亡(生理死亡、宣告死亡)”之时。因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。 (3)依照判决、仲裁裁决、继承、遗赠等而取得的土地使用权，可以不经登记。

的判决书、仲裁委员会的裁决书或者继承、遗赠等，所针对的只是具体当事人而非一般人，对当事人以外的第三人的公示力和公信力较弱，因此而取得的土地使用权，虽可以不经登记即发生效力；但未经登记，土地权利人在处分该土地使用权时，不发生物权效力。

(4)权利人在办理登记之前先行转让该土地使用权或者设定土地抵押权的，应当先将土地权利申请登记到其名下，再申请办理土地权利变更登记。

缴纳相关税费

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(八)缴纳相关税费 1．土地

(1)纳税人。土地是指纳税人转让房地产所取得的收入减除规定扣除项目金额后增值额再以比例缴纳的税收，是国家为了进行房地产市场宏观而出台的税种，主要目的是调节房—地产开发企业土地增值收益和利润。

其中，转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。 不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。地上的建筑物，是指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各种附属设施。

(2)应纳税额。土地按纳税人转让房地产取得的收入减除取得土地使用权所支付的金额；开发土地的成本和费用；新建房及配套设施的成本和费用或者旧房及建筑物的评估价格；与转让房地产有关税金等扣除项目后的余额计征。 土地实行四级超率累进税率。即：增值额未超过扣除项目金额50％的部分，税率为30％；增值额超过扣除项目金额50％、未超过扣除项目金额100％的部分，税率为40％；

增值额超过扣除项目金额100％、未超过扣除项目金额200％的部分，税率为50％；超过200％部分，税率为60％。 纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额的确定，可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，或按建筑面积计算分摊，也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。 题目：增值额超过扣除项目金额100％、未超过扣除项目金额200％的部分，税率为：（） A60％C 50％ B 30％D 20％ 答案：（C ）

(3)免征土地。有下列情形之一的，免征土地：

1)纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20％的；2)因国家建设需要依法征用、收回的房地产。“中小套型、中低价位普通住房条件”：住宅小区建筑容积率

在1．o以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1．2倍以下。各省、自治区、直辖市要根据实际情况，制定本地区享受优惠普通住房的具体标准。允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的-比例不得超过上述标准的20％。

(4)缴纳土地是土地、房屋的权属变更登记要件。土地由税务机关征收。土地管理部门、房产管理部门应当向税务机关提供有关资料，并协助税务机关依法征收土地增

值税。纳税人未缴纳土地的，土地行政主管部门、房产管理部门不得办理有关权属变更手续。

土地登记代理实务精讲班第46讲讲义

契税

2．契税

(1)纳税人。在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照《中华人民共和国契税暂行条例》(令[1997]第224号)的规定缴纳契税。

土地、房屋权属，是指土地使用权、房屋所有权。承受，是指以受让、购买、受赠、交换等方式取得土地、房屋权属的行为。单位，是指企业单位、事业单位、国家机关、军事单位和社会团体以及其他组织。个人，是指个体经营者及其他个人。

转移土地、房屋权属是指下列行为：①国有土地使用权出让；②土地使用权转让，包括出售、赠与和交换，但不包括农村集体土地承包经营权的转移；③房屋买卖；④房屋赠与；⑤房屋交换。

土地、房屋权属以下列方式转移的，视同土地使用权转让、房屋买卖或者房屋赠与征税：①以土地、房屋权属作价投资、人股；②以土地、房屋权属抵债；③以获奖方式承受土地、房屋权属；④以预购方式或者预付集资建房款方式承受土地、房屋权属。

(2)应纳税额。契税税率为3％～5％。具体契税的适用税率，由省、自治区、直辖市在此规定的幅度内按照本地区的实际情况确定，并报财政部和国家税务总局备案。 契税的计税依据：

1)国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，为成交价格；

2)土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定； 3)土地使用权交换、房屋交换，为所交换的土地使用权、房屋的价格的差额。

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4)成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的，或者所交换土地使用权、房屋的价格的差额明显不合理并且无正当理由的，由征收机关参照市场价格核定。 契税应纳税额＝计税依据X税率 应纳税额以人民币计算。

以划拨方式取得土地使用权的，经批准转让房地产时，应由房地产转让者补缴契税。其计税依据为补缴的土地使用权出让费用或者土地收益。

(3)减征或者免征契税。根据《中华人民共和国契税暂行条例》有下列情形之一的，减征或者免征契税：

1)国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征； 2)城镇职工按规定第一次购买公有住房的，免征；

3)因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，酌情准予减征或者免征； 4)财政部规定的其他减征、免征契税的项目。

经批准减征、免征契税的纳税人改变有关土地、房屋的用途，不再属于该条例第六条规定的减征、免征契税范围的，应当补缴已经减征、免征的税款。

根据《中华人民共和国契税暂行条例细则》(财法字[1997]52号)第十五条规定，下列项目减征、免征契税： 1)土地、房屋被县级以上征用、占用后，重新承受土地、房屋权属的，是否减征或者免征契税，由省、自治区、直辖市确定。

2)纳税人承受荒山、荒沟、荒丘、荒滩土地使用权，用于农、林、牧、渔业生产的，免征契税。

3)依照我国有关法律规定以及我国缔结或参加的双边和多边条约或协定的规定应当予以免税的外国驻华使馆、领事馆、联合国驻华机构及其外交代表、领事和其他外交人员承受土地、房屋权屑的，经外交部确认，可以免征契税。 (4)契税完税凭证是土地、房屋的权属变更登记要件。纳税人应当持契税完税凭证和其他规定的文件材料，依法向土地管理部门、房产管理部门办理有关土地、房屋的权属变更登记手续。纳税人未出具契税完税凭证的，土地管理部门、房产管理部门不予办理有关土地、房屋的权属变更登记手续。 3．印花税

(1)纳税人。根据《中华人民共和国印花税暂行条例》

(令[1988]第11号)及其施行细则(财税字[1988]第225号)，凡在中华人民共和国境内书立、领受该条例所列举凭证的单位和个人，都是印花税的纳税义务人(以下简称纳税人)。应纳税凭证是指在中国境内具有法律效力，受中国法律保护的凭证。包括：

1)具有合同性质的凭证(指具有合同效力的协议、契约、合约、单据、确认书及其他各种名称的凭证)； 2)产权转移书据(指单位和个人产权的买卖、继承、赠与、交换、分割等所立的书据)； 3)营业账簿； 4)权利、许可证照；

5)经财政部确定征税的其他凭证。

如果合同在国外签订的，应在国内使用时贴花。 当事人的代理人有代理纳税的义务。

(2)应纳税额。纳税人根据应纳税凭证的性质，分别按比例税率或者按件定额计算应纳税额。具体税率、税额的确定，依照条例所附《印花税税目税率表》执行。印花税税目税率表(摘录)

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(3)免纳印花税。下列凭证免纳印花税： 1)已缴纳印花税的凭证的副本或者抄本；

2)财产所有人将财产赠给、社会福利单位、学校所立的书据； 3)经财政部批准免税的其他凭证。

(4)纳税事项监督。有监督纳税人依法纳税的义务，是指发放或者办理应纳税凭证的单位应对以下纳税事项监督： 1)应纳税凭证是否已粘贴印花； 2)粘贴的印花是否足额； 3)粘贴的印花是否按规定注销。

对未完成以上纳税手续的，应督促纳税人当场贴花。

登记要点

三、登记要点 (一)申请

1．申请人土地使用权变更登记的申请人为转让人和受让人，其中因处分抵押财产涉及土地使用权转让的，申请人为抵押人、抵押权人和受让人。— 2，申请人应当提交的权属证明文件 (1)原《国有土地使用证》； (2)土地税费交纳证明。

除了以上权属证明文件外，土地使用权变更登记还应提交以下证明文件： (1)以人股方式转让的，提交人股合同；

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(2)土地使用权转让的，提交转让合同、转让地块投资证明、税费缴纳凭证；

(3)因依法买卖、交换、赠与地上建筑物、构筑物及其附属设施涉及建设用地使用权转移，提交变更后的房屋所有权证及土地使用权发生转移的相关证明材料；

(4)单位合并、分立和企业兼并的，提交相关协议及有关部门的批准文件； (5)处分抵押财产的，提交处分抵押财产的证明文件。

(6)土地使用权抵押期间，土地使用权依法发生转让的，提交抵押权人同意转让的书面证明、转让合同及其他相关证明材料。

(7)因人民、仲裁机构生效的法律文书或者因继承、受遗赠取得土地使用权，提交判决书、仲裁机构的裁决书、遗属或遗赠的证明文件。 (二)权属审核

对申请人的审核申请人应与相关证明文件的土地权利人名称—致。

2．对转让地块投资情况的审核出让、国家租赁国有土地使用人对地块的投资必须达到合同的约定。 3，对使用期限的审核土地使用期限小于规定使用期限减去已使用期限。 4。对税费的审核申请人应按国家规定缴纳有关税费，如土地等。

5．对土地用途的审核土地用途一般不得改变，若改变土地用用途应经有关部门的批准。 6：对房产变更的审核房产转移应已办理房产登记手续，申请人领有《房屋所有权证》。 (三)注册登记与核发证书

土地使用权(转移)变更登记涉及到土地权利人的变更，因此土地使用权(转移)变更登记需报批准，经批准后，方可进行注册登记。

(1)整宗地发生权属变更的，在原《土地登记簿》上进行；出现宗地分割的，分别新建《土地登记簿》，在新《土地登记簿》上进行登记。

(2)收回并注销原《国有土地使用证》，土地登记人员依据

《土地登记簿》填制《国有土地使用证》，并由土地登记机关代表核发给新的土地权利人。

第二节

第二节土地使用权抵押权变更登记 一、基本概念

土地使用权抵押权变更登记是对经登记的土地使用权抵押权发生变更而进行的土地登记。 二、法律特征

(1)抵押期间，抵押人转让抵押财产的，应经抵押权人同意；未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。

(2)抵押权不得与债权分离而单独转让或者作为其他债权的担保。债权转让的，担保该债权的抵押权一并转让，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。 三、登记要点 (一)申请

1，申请人土地使用权抵押期间，抵押合同的项目内容发生变更的，申请人为抵押人和抵押权人。 经抵押权人同意，抵押的土地使用权依法转让的，申请人为抵押人、抵押权人和受让人。 “抵押合同期满，续签抵押合同的，申请人为抵押人和抵押权人。 2．应提交的权属证明文件 (1)原抵押合同；

(2)原《国有土地使用证》或《集体土地使用证》、《土地他项权利证明书》； (3)变更后的抵押合同； (4)有关批准文件；

(5)其他证明文件。(二)权属审核 (1)申请人应与抵押合同签订各方一致。

(2)抵押合同变更的内容应符合国家的有关规定。 (三)注册登记与核发证书

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土地使用权抵押权变更登记不涉及土地所有权和使用权的变更，因此，土地使用权抵押权变更登记不需报批准，经国土资源行政主管部门批准后，即可直接注册登记。

(1)土地使用权抵押权变更登记的注册登记在宗地原《土地登记簿》上进行。

(2)收回并注销原《土地他项权利证明书》，依据《土地登记簿》对土地权利人的土地权利证书(《国有土地使用证》或《集体土地使用证》)进行记录和更改，填制新的《土地他项权利证明书》，并由土地登记机关把更改后的土地权利证书和新填制的《土地他项权利证明书》分别核发给土地使用权人和抵押权人。 题目：土地使用权抵押权变更登记应提交的权属证明文件为：（） A 原抵押合同C变更后的抵押合同

B原《国有土地使用证》D有关批准文件E土地税费缴纳证明 答案：（ABCD） 第三节地役权变更登记 一、基本概念-

地役权变更登记对经登记的地役权发生变更而进行的土地登记。 二、法律特征

1．地役权自地役权合同生效时设立当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。

2．地役权不得单独转让土地承包经营权、建设用地使用权等转让的，地役权一并转让，但合同另有约定的除外。 3．地役权不得单独抵押土地承包经营权、建设用地使用权等抵押的，在实现抵押权时，地役权一并转让。 4．已经登记的地役权变更、转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。 三、登记要点 (一)申请

1．申请人地役权发生变更的，申请人为供役地权利人和需役地权利人。 2．应提交的权属证明文件 (1)原地役权合同；

(2)原《国有土地使用证》或《集体土地使用证》、《土地他项权利证明书》； (3)变更后的地役权合同；(4)有关批准文件； (5)其他证明文件。 (二)权属审核

(1)申请人应与地役权合同签订各方一致。

(2)地役权合同等变更的内容应符合国家的有关规定。

(三)注册登记与核发证书地役权变更登记不涉及土地所有权和使用权的变更，因此，

地役权变更登记不需报批准，经国土资源行政主管部门批准后，即可直接注册登记。 (1)地役权变更登记的注册登记在宗地原《土地登记簿》上进行。

(2)收回并注销原《土地他项权利证明书》，依据《土地登记簿》对土地权利人的土地权利证书(《国有土地使用证》或《集体土地使用证》)进行记录和更改，填制新的《土地他项权利证明书》，并由土地登记机关把更改后的土地使用证和新填制的《土地他项权利证明书》分别核发给土地使用权人和地役权人。

土地登记代理实务精讲班第47讲讲义

第一节

内容提要：本讲主要涉及第六章变化的内容。

第六章变化的内容一：P367-369页关于第一节注销登记内容有变化： 第六章注销和其他登记 第一节注销登记 一，基本概念

根据《土地登记办法》的规定，注销登记，是指因土地权利的消灭而进行的登记。 注销登记主要有以下几种情形： (1)依法收回的国有土地；

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(2)依法征收的农民集体土地；

(3)因人民、仲裁机构的生效法律文书致使原土地权利消灭； (4)因自然灾害等原因造成土地权利消灭；

(5)非住宅国有建设用地使用权期限届满，国有建设用地使用权人未申请续期或者申请续期未获批准； (6)已经登记的土地使用权抵押权、地役权终止。 二、法律特征

(一)经有批准权的批准，可以收回土地使用权有下列情形之一的，由有关土地行政主管部门报经原批准用地的或者有批准权的批准，可以收回国有土地使用权： (1)为公共利益需要使用土地的；

(2)为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地的；

(3)土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满，土地使用者未申请续期或者申请续期未获批准的； (4)因单位撤销、迁移等原因，停止使用原划拨的国有土地的； (5)公路、铁路、机场、矿场等经核准报废的。

有下列情形之一的，农村集体经济组织报经原批准用地的批准，可以收回土地使用权： (1)为乡(镇)村公共设施和公益事业建设，需要使用土地的； (2)不按照批准的用途使用土地的；

(3)因撤销、迁移等原因而停止使用土地的。 (二)闲置土地可以无偿收回土地使用权

以出让方式取得土地使用权进行房地产开发，满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。 (三)土地征收

征收是物权变动的一种极为特殊的情形。 (四)土地灭失，土地使用权终止 土地使用权因土地灭失而终止。

宅基地因自然灾害等原因灭失的，宅基地使用权消灭。 (五)土地使用权期限届满

土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用权人需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。 住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。 (六)土地使用权抵押权、地役权期限届满或终止 1．抵押权抵押权人实现抵押权的条件： (1)债务履行期间届满，债务人不履行债务； (2)发生了当事人约定的实现抵押权的情形。

抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民拍卖、变卖抵押财产。 2，地役权地役权人有下列情形之一的，供役地权利人有权解除地役权合同，地役权消灭： (1)违反法律规定或者合同约定，滥用地役权；

(2)有偿利用供役地，约定的付款期间届满后在合理期限内经两次催告未支付费用。

登记要点

三、登记要点

注销登记的程序一般可分为注销登记申请、审核、注册登记、注销(收回)或更改土地权利证书四个阶段。 (一)申请

注销登记一般须由土地权利人向国土资源行政主管部门提出注销登记申请。

1．申请人因自然灾害等原因造成国有土地权利灭失的，注销登记申请人为国有土地使用权人；因自然灾害等原因造成集体土地权利灭失的，注销登记申请人为集体土地所有权人或集体土地使用权人。

非住宅国有建设用地使用权期限届满，国有建设用地使用权人未申请续期或者申请续期未获批准的，注销登记申请人为原国有建设用地使用权人。

已经登记的土地使用权抵押权终止的，注销登记申请人为土地使用权抵押人和抵押权人，还可能包括因处分抵押土地

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使用权而产生的新的土地使用权人。

已经登记的地役权终止的，注销登记申请人为地役权人和供役地权利人；因供役地权利人依法解除地役权合同导致地役权消灭的，注销登记申请人为供役地权利人。

2．申请人应当提交的文件资料注销登记申请人应当向国土资源行政主管部门提交下列文件资料： (1)土地登记申请书。

(2)由国土资源行政主管部门颁发的土地权利证书：注销登记申请人为土地所有权人的提交土地所有证；申请人为土地使用权人的提交土地使用证；申请土地使用权抵押权、地役权注销登记的提交土地使用权证书和土地他项权利证明书。上述土地权利证书均须是由国土资源行政主管部门颁发的，其他权源证件如交换协议书等一律无效。 (3)土地灭失或土地权利终止证明文件。 (1)依法收回的国有土地； (2)依法征收的农民集体土地；

(3)因人民、仲裁机构的生效法律文书致使原土地权利消灭，当事人未办理注销登记的。

土地抵押期限届满，当事人未申请土地使用权抵押注销登记的，除设定抵押权的土地使用权期限届满外，国土资源行政主管部门不得直接注销土地使用权抵押登记。 (二)权属审核

土地登记人员对注销土地登记的审核，其步骤与名称、地址和土地用途变更登记相同，在此主要介绍对注销登记证明材料的审核。

对注销登记证明材料的审核是注销登记审核的重点。应着重从以下几个方面进行审核： (1)注销登记证明材料的开具单位应当为有批准权的部门； (2)注销登记证明材料上的单位名称应当是单位的全称； (3)所盖公章与单位名称应一致；

(4)证明内容与其他相关内容应一致无误； (5)注销登记证明材料应是真实、合法和有效的。

第二节

第六章关于其他登记的内容有变化： 第二节其他登记 一、更正登记 (一)基本概念

更正登记是指当土地登记簿记载的事项有误或有遗漏时，由土地权利人和利害关系人申请或国土资源行政主管部门依职权更正原登记内容的土地登记。

依据《土地登记办法》第五十和五十九条规定，更正登记主要有以下几种情形：

(1)国土资源行政主管部门发现土地登记簿记载的事项确有错误的，应当报经批准后进行更正登记，并书面通知当事人在规定期限内办理更换或者注销原土地权利证书的手续。

(2)土地权利人认为土地登记簿记载的事项错误的，可以持原土地权利证书和证明登记错误的相关材料，申请更正登记。 (3)利害关系人认为土地登记簿记载的事项错误的，可以持土地权利人书面同意更正的证明文件，申请更正登记。 (二)更正登记的方式

更正登记有两种方式，一是土地权利人和利害关系人发现土地登记簿记载的事项有误或有遗漏时，依照法定程序以书面形式向国土资源行政主管部门申请更正登记。 (三)土地登记的错登和漏登

土地登记的错登和漏登主要有土地权利人姓名或名称错误、共有土地各共有权利比率错误或遗漏、土地权利登记错误、权利内容错误或遗漏等等。错误或遗漏原因主要是： (1)原始登记文件错误；

(2)登记申请人弄虚作假、伪造证件和文件，采取欺骗手段行为； (3)土地登记人员审查疏忽或书写错误。 题目：土地登记的错登和漏登主要有：（） A土地权利人姓名或名称错误C土地权利登记错误

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B共有土地各共有权利比率错误或遗漏D 权利内容错误或遗漏E 土地其他事项错误 答案：（ABCD） (四)法律特征：

(1)申请更正的宗地应已完成总登记、初始登记或变更登记；

(2)经土地权利人(包括登记上的权利人和事实上的权利入以及利害关系人申请的更正登记须申请人提出书面申请，国土资源行政主管部门自己发现错误后作出的更正登记由国土资源 行政主管部门报经批准后进行，无须申请；

(3)更正登记内容涉及土地权利归属时，更正登记结果应当公告。即无论是土地权利人和利害关系人申请或国土资源行政主管部门主动进行的更正登记，只要该更正登记涉及土地权利归属，均应当对更正登记结果进行公告；

(4)国土资源行政主管部门主动进行更正登记后，当事人未在规定期限内办理更换或者注销原土地权利证书手续的，原土地权利证书在报经批准并公告后废止；

(5)利害关系人申请更正登记的，应取得土地登记簿记载的土地权利人同意更正的书面证明； (6)更正登记的内容不应妨碍第三者的利害关系，否则应经其同意。 (五)登记要点

由土地权利人和利害关系人申请的更正登记程序可分为更正登记申请、审核、注册登记、注销(收回)或更改土地权利证书四个阶段。 (1)申请人。

①《土地登记办法》第五十八、五十九条正登记宗地相关的利害关系人(土地使用权抵押人、供役地权利 人或其他利害关系人)向国土资源行政主管部门提出更正登记申请。

(2)申请人应当提交的文件资料。土地权利人申请更正登记，应当向国土资源行政主管部门提交下列文件资料： 1)土地登记申请书。

2)由国土资源行政主管部门发出的土地权利证书：更正登记申请人为土地所有权人的提交土地所有权证书；申请人为土地使用权人的提交土地使用权证书；申请土地使用权抵押权、地役权更正登记的提交土地使用权证书和土地他项权利证明书。上述土地权利证书均须是由国土资源行政主管部门发出的，其他权源证件如交换协议书等一律无效。 3)证明登记事项错误的有关材料。

4)涉及第三人的，还应有第三人的承诺书或其他证明文件。与申请更正登记宗地相关的利害关系人申请更正登记，应当向国土资源行政主管部门提交下列文件资料： 1)土地登记申请书。

2)证明登记事项错误的有关材料。 3)土地权利人同意更正的书面证明文件。

2．权属审核国土资源行政主管部门接到更正登记申请后，应对更正登记申请人提交的书面申请和各项证明文件认真审核。审核的重点是以下内容：

(1)如果是登记时的疏忽或笔误，应予以更正。

(2)共有土地各共有利比率错误或有遗漏时，可予以更正。 (3)权利人姓名错误，经审核，提交文件齐全、属实的，可予以更正。

(4)权利变更与第三人有利害关系时，取得了第三人的承诺书或其他证明文件的，可予以更正。 (5)原始登记证明文件错误或无效的，该土地登记无效，国土资源行政主管部门应按程序予以撤销。

(6)当事人隐瞒事实或伪造证件、文件，采取欺骗手段获准土地登记的，国土资源行政主管部门可以按照程序撤销全部或部分登记内容，并将撤销登记结果书面通知当事人。

(7)由利害关系人申请更正登记的，必须取得土地权利人同意更正的书面证明。

依据《土地登记办法》第五十，更正登记涉及土地权利归属的，应当对更正登记结果进行公告。

3．注册登记国土资源行政主管部门发现土地登记簿记载的事项确有错误的，应当报经批准后进行更正登记，并书面通知当事人在规定期限内办理更换或者注销原土地权利证书的手续。 当土地登记簿中宗地号、图号、宗地面积发生变更的，须更换土地登记簿。 (2)根据《土地登记簿》注册登记的内容，更改《土地归户卡》上的相应内容。 4．换发(注销)或更改土地权利证书

(1)换发土地权利证书的方法：在更正登记中，涉及土地权利人和宗地面积发生变更的，应收回注销原土地权利证书。根据更正登记后的《土地登记簿》上的内容重新填制《国有土地使用证》、《集体土地使用证》、《集体土地所有证》

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或《土地他项权利证明书》，并由国土资源行政主管部门代表核发给原土地所有权人、使用权人、抵押权人或地役权人。

(2)更改土地权利证书的方法：在更正登记中，除土地权利人和宗地面积发生变更的情况外，其他类型的更正登记一般均可在原土地证书上进行更改。

土地登记代理实务精讲班第48讲讲义

异议登记

二、异议登记 (一)基本概念

异议登记是指国土资源行政主管部门将事实上的权利人或利害关系人对土地登记簿记载的事项提出的异议记人登记簿的行为。

依据《土地登记办法》第六十条规定：土地登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。 (二)法律特征

(1)异议登记以利害关系人提起过更正登记并且土地登记簿记载的权利人不同意更正为前提。 (2)异议登记属于可单方申请的登记类型。

(3)异议登记不当造成权利人损害的，异议登记申请人应当赔偿。

(4)异议登记期间，未经异议登记权利人同意，不得办理土地权利的变更登记或者设定土地抵押权登记。 (5)异议登记失效后，原申请人就同一事项再次申请异议登记的，国土资源行政主管部门不予受理。 (三)登记要点

异议登记的程序可分为异议登记申请、审核、注册登记、核发异议登记证明四个阶段。 1．申请 (1)申请人。

(2)申请人应当提交的文件资料 1)土地登记申请书。

2)证明登记事项错误的有关材料。 2．权属审核

3，注册登记与核发异议登记证明异议登记只是暂时土地登记上记载的土地权利人的权利，为事实上的真正权利人提供临时性保护，并不涉及土地权属的实际变更，因此由国土资源行政主管部门审核通过即可直接进行注册登记。 (1)在宗地原《土地登记簿》上进行异议登记：“序号”栏填写本次异议登记在《土地登记簿》上进行注册登记的顺序号；“日期”栏填写本次异议登记的时间；“登记类型”栏填写“异议 (2)根据《土地登记簿》注册登记的内容，更改《土地归户卡》上的相应内容。

(3)根据《土地登记簿》注册登记的内容，填写《异议登记证明》颁发给异议登记申请人，同时书面通知土地登记簿记载的土地权利人。 三、注销异议登记 (一)基本概念

注销异议登记，简单地说就是将原异议登记的内容废止。因异议登记申请人在法定期限内未起诉或其他原因致使原异议登记内容失去效力的，国土资源行政主管部门应对已登记的内容进行注销登记。 依据《土地登记办法》，注销异议登记主要包括以下几种情况： (1)异议登记申请人在异议登记之日起十五日内没有起诉的； (2)人民对异议登记申请人的起诉不予受理的； (3)人民对异议登记申请人的诉讼请求不予支持的。 (二)登记要点

注销异议登记的程序可分为注销异议登记申请、审核、注册登记、注销(收回)异议登记证明四个阶段。 1．申请

(1)申请人。《土地登记办法》第六十一条地登记簿记载的土地权利人。 (2)申请人应当提交的文件资料 1)土地登记申请书；

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2)异议登记证明或异议登记通知书；

3)人民对异议登记申请人的起诉不予受理或请求不予支持的证明材料。 2，权属审核

(1)异议登记通知日期应与土地登记簿上的登记日期一致，且至注销异议登记申请之日间隔已超过十五日； (2)对异议登记申请人的起诉不予受理或请求不予支持的材料应为人民出具，其他单位或个人提供的无效。 题目：异议登记通知日期应与土地登记簿上的登记日期一致，且至注销异议登记申请之日间隔已超过：（） A 13日B15日 C14日D16日 答案：（B）

3．注册登记与注销异议登记证明

(1)注销异议登记的注册登记在宗地原《土地登记簿》上进行。 (2)收回并注销《异议登记证明》。 四、预告登记 (一)基本概念

预告登记，是指为保全一项请求权而进行的土地登记。该项请求权所要达到的目的，是在将来发生土地权利变动。这种登记是土地登记的特殊类型。 (二)法律特征

(1)土地权利预告登记申请人一般为签订土地转让协议的转让方和受让方。但不应排除单方申请的情形。

(2)申请预告登记的条件是预告登记双方当事人之间发生了土地权利转让，并且双方当事人事先约定要办理预告登记。 (3)预告登记期间，未经预告登记权利人同意，不得办理土地权利的变更登记或者土地抵押权、地役权登记。 (4)债权消灭或者自能够进行土地登记之日起三个月内当事人未申请土地登记的，预告登记失效。 (三)登记要点

预告登记的程序可分为预告登记申请、审核、注册登记、核发预告登记证明四个阶段。 1，申请

(1)申请人。预告登记的申请人一般为签订土地权利转让协议的转让方和受让方。 (2)申请人应当提交的文件资料 1)土地登记申请书； 2)土地权利转让协议。

2．权属审核国土资源行政主管部门接到预告登记申请后， 应对预告登记申请人提交的书面申请和各项证明文件认真审核。

《土地登记办法》第六十二条(1)土地登记申请书中的申请双方应与转让协议中的双方 一致；

(2)土地权利转让协议的合法、有效性。

3．注册登记与核发预告登记证明预告登记所登记的不是实际意义上的土地权利，而是目的在于将来发生土地权利变动的请求权，因此由国土资源行政主管部门审核通过即可直接进行注册登记。 (1)建立宗地新《土地登记簿》。

(2)依据《土地登记簿》填写《土地归户卡》。

(3)根据《土地登记簿》注册登记的内容，填写《预告登记证明》颁发给预告登记申请人。

注销预告登记

五、注销预告登记 (一)基本概念

注销预告登记，就是将原预告登记的内容废止。因预告登记保全的请求权消灭或其他原因致使原预告登记内容失去效力的，国土资源行政主管部门应对已登记的内容进行注销登记。

依据《土地登记办法》，预告登记后，债权消灭或者自能够进行土地登记之日起三个月内当事人未申请土地登记的，预告登记失效。

①《土地登记办法》第六十二条预告登记消灭的原因主要有：

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(1)预告登记的土地权利依法终止；

(2)预告登记权利人明确作出放弃预告登记的意思；

(3)预告登记保全的请求权消灭。如因债权消灭或者自能够进行土地登记之日起三个月内当事人未申请土地登记导致预告登记失效的；

(4)预告登记保全的请求权得到实际履行并因此产生本登记。 (二)登记要点

注销预告登记的程序可分为注销预告登记申请、审核、注册登记、注销(收回)预告登记证明四个阶段。 1．申请

(1)申请人。注销预告登记的申请人一般为原预告登记申请人，即预告登记权利人和义务人。但不排除登记义务人或其他利害关系人的单独申请。 (2)申请人应当提交的文件资料 1)土地登记申请书。 2)预告登记证明。

3)预告登记消灭的相关证明材料：

①预告登记保全的请求权消灭的有关证明材料。如债权消灭或预告登记期限届满的证明材料。 ②预告登记权利人明确作出放弃预告登记意思的书面材料。 ③预告登记的土地权利依法终止的有关证明材料。

预告登记保全的请求权得到实际履行并已产生本登记时，国土资源行政主管部门在进行本登记之时，应同时注销原预告登记，无须申请。

2．权属审核国土资源行政主管部门接到注销预告登记申请后，应对注销预告登记申请人提交的书面申请和各项证明文件认真审核。

(1)预告登记证明中的登记宗地应与申请注销的宗地信息一致； (2)预告登记权利人应与预告登记证明中记载的土地权利人一致； (3)相关证明材料应为有权单位出具的有效材料。

3，注册登记与注销预告登记证明注销预告登记不需报审批，由国土资源行政主管部门审核通过后可直接进行注册登记。

(2)依据《土地登记簿》，更改《土地归户卡》的相应内容。 (3)收回并注销《预告登记证明》。 六、查封、预查封登记 (一)基本概念

查封、预查封登记是指对人民查封或者预查封的土地使用权进行的登记。 （二）法律特征

(1)被执行人全部缴纳土地使用权出让金但尚未办理土地使用权登记的，人民可以对该土地使用权进行预查封。 (2)下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民也可以进行预查封：

1)作为被执行人的房地产开发企业，已办理了商品房预售许可证且尚未出售的房屋； 2)被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋；

3)被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。 (3)土地使用权在预查封期间登记在被执行人名下的，预查封登记自动转为查封登记。

(4)对被执行人因继承、判决或者强制执行取得，但尚未办理变更登记的土地使用权的查封，国土资源行政主管部门依照执行查封的人民提交的被执行人取得财产所依据的继承证明、生效判决书或者执行裁定书及协助执行通知书等，先办理变更登记手续后，再行办理查封登记。

(5)两个以上人民对同一宗土地进行查封的，国土资源行政主管部门应当为先送达协助执行通知书的人民办理查封

(6)查封、预查封期限届满或者人民解除查封封、预查封登记失效。

(7)对被人民依法查封、预查封的土地使用权，在查封、预查封期间，不得办理土地权利的变更登记或者土地抵押权、地役权登记。 (三)登记要点

查封、预查封登记属于嘱托登记的范畴，在登记程序上比较特殊，一般分人民嘱托申请、审核、注册登记三个阶

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段。 1．申请

(1)申请人。查封、预查封登记由人民嘱托国土资源行政主管部门办理。 (2)人民应当提交的文件资料： 1)人民执行人员工作证和执行公务证； 2)查封或预查封裁定书； 3)协助执行通知书。 2，权属审核

(1)人民执行人员身份的核实，包括工作证与执行公务证的合法有效性； (2)提供的查封或预查封裁定书、协助执行通知书是否齐全并合法有效；

(3)国土资源行政主管部门不对生效法律文书和协助执行通知书进行实质审查。国土资源行政主管部门认为人民的查封、预查封裁定书或者其他生效法律文书错误的，可以向人民提出审查建议，但不得停止办理协助执行事项。 3．注册登记查封、预查封登记须报经审批后进行注册登记。 (1)查封登记， (2)预查封登记，

(3)依据《土地登记簿》填写《土地归户卡》。 七、注销查封、预查封登记 (一)基本概念

注销查封、预查封登记，就是将原查封、预查封登记的内容废止。因查封、预查封期限届满或者人民解除查封的，查封、预查封登记失效，国土资源行政主管部门应当注销查封、预查封登记。 依据《土地登记办法》，注销查封、预查封登记主要包括以 下几种情况：

(1)查封、预查封期限届满，人民未办理继续查封或预查封续封手续导致查封、预查封登记失效的； (2)人民在案件执行完毕后，对未处理的土地使用权解除查封的。 (二)登记要点

人民解除查封的注销查封、预查封登记，其程序可分为人民嘱托申请、审核、注册登记三个阶段。 1．申请 (1)申请人。

(2)申请人应当提交的文件资料。

1)人民执行人员工作证和执行公务证； 2)解除查封裁定书； 3)协助执行通知书。

因查封、预查封期限届满导致查封、预查封登记失效的，由国土资源行政主管部门直接办理注销查封、预查封登记。 2．权属审核

(1)人民解除查封的注销查封、预查封登记，其审核要点与查封、预查封登记中的审核要点基本相同。 (2)查封、预查封期限届满的注销查封、预查封登记，应重点审核查封、预查封登记日期与期满之日。

依据《最高人民、国土资源部、建设部关于依法规范人民执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》规定：

1)人民对土地使用权、房屋的查封期限不得超过二年。期限届满可以续封一次，续封时应当重新制作查封裁定书和协助执行通知书，续封的期限不得超过一年。确有特殊情况需要再续封的，应当经过所属高级人民批准，且每次再续封的期限不得超过一年。

2)土地、房屋权属在预查封期间登记在被执行人名下的，预查封登记自动转为查封登记，预查封转为正式查封后，查封期限从预查封之日起开始计算。

3)预查封的期限为二年。期限届满可以续封一次，续封时应当重新制作预查封裁定书和协助执行通知书，预查封的续封期限为一年。确有特殊情况需要再续封的，应当经过所属高级人民批准，且每次再续封的期限不得超过一年。 3．注册登记注销查封、预查封登记需报审批后进行注册登记。 (1)在宗地原《土地登记簿》上进行注销查封、预查封登记。 (2)依据《土地登记簿》，更改《土地归户卡》的相应内容。

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补发或换发土地权利证书

八、补发或换发土地权利证书 (一)补发或换发土地权利证书的条件 (1)土地权利证书灭失、遗失的可申请补发； (2)土地权利证书破损的，可申请换发；

(3)土地登记内容发生变化的，则应申请变更土地登记。 (二)补发或换发土地权利证书的程序 1．补发土地权利证书

(1)土地权利人应当向国土资源行政主管部门报失； (2)土地权利人应当在指定媒体上刊登灭失、遗失声明；

(3)土地权利人提交补发土地权利证书申请书：申请书要载明申请人状况、土地状况、申请补发的理由等； (4)经审核，属补发之列的，国土资源行政主管部门应做出补发公告； (5)公告期内无异议的，予以补发；

(6)补发的土地权利证书应注明“补发”字样，时间以土地登记簿登记时间为准，并在填证日期栏注明补发日期。 2．换发土地权利证书

(1)提交换发土地权利证书申请书和原土地权利证书。申请书要载明申请人状况、土地权利状况及申请换发的理由等； (2)国土资源行政主管部门进行查验是否确须换发；

(3)换发土地权利证书，应以原登记时间为准，并在填证日期栏注明换发日期； (4)应注销破损土地权利证书。

①《土地登记办法》第七十七条九、地上地下建设用地使用权登记

随着经济与社会的发展，对土地的需求量越来越大，土地分层次利用的问题也日益突出，分层次开发土地成为了土地利用的新趋势。

2000年8月15日国土资源部在《关于地下建筑物土地确权登记发证有关问题的复函》(国土资厅函[2000]171号)中规定：1．凡是与地上建筑物联为一体的地下建筑物，其土地权利可以确定为土地使用权。具体登记时，将地下建筑物的建筑面积记人整体建筑总面积，然后按权利人拥有的地下建筑面积占整体建筑面积的比例分摊地面上的土地面积。2．离开地面一定深度单独建筑、不能与地上建筑物联为一体的地下建筑物，其土地权利可确定为土地使用权(地下)。具体登记时，其土地面积为地下建筑物的垂直投影面积，并在备注栏注明相应地上土地使用权的特征。土地使用权(地下)在不违反地下建筑物规定的用途、使用条件的前提下，可以进行出租、转让和抵押。

2007年10月1日正式施行的《物权法》第十二章“建设用地使用权”第一百三十六条规定：“建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的用益物权。”同时该法第一百三十第(四)项规定，建设用地使用权出让时，应当在合同中明确规定建筑物、构筑物以及附属设施占用的空间范围。 依据《物权法》对于分层设立建设用地使用权的相关规定，目前国土资源行政主管部门亟需制定地上地下建设用地使用权的调查规定与登记办法，使得地上地下建设用地使用权的调查和登记工作有法可依。 十、关子公路线路用地的土地登记

我国开展土地登记初期明确地规定了公路不予发证。主要考虑了三方面的原因：①公路的使用者并不固定，权利人不明确，权利主体难以确定；②公路大部分是由国家作为公益事业进行的投资和维护，公路本身没有赢利，不会与其他使用者产生经济方面的纠纷；③我国法律使用了土地使用权的概念，但是，使用权的权益并没有界定，如果发证后持证人按照一般使用益使用人使用，法律上没有明确制止的规定。因此，采取了只登记造册不发证的做法。但是市场经济的建立，修筑公路投资多种多样，有些路段的使用限定了范围，并发生了经济效益，如股份有限公司投资修建的收费高速路。

公路线路登记所需要的地籍调查资料，应充分利用土地利用现状调查资料和建设用地勘测定界成果，如果资料不全或者不能满足登记需要的，可以请申请登记发证的单位提供符合地籍调查标准的图件资料或组织专业队伍重新进行地籍调查。

十一、土地登记的损害赔偿

〈物权法》第二十一条规定：“当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任。因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。”

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(一)因土地登记错误，致当事人或者利害关系人遭受损害的，国土资源行政主管部门应当承担赔偿责任实践中土地登记错误的发生主要有两种情况：一是国土资源行政主管部门工作人员疏忽、过失等原因造成错误；二是土地登记申请人等采取欺骗手段或者与国土资源行政主管部门人员恶意串通造成错误。

(二)国土资源行政主管部门在向受害人承担责任后，可以向造成土地登记错误的人追偿

有两种情况：一是如果损害只是由于登记机构工作人员疏忽、过失等原因造成的，其他第三人对损害的发生没有过错，在登记机关承担赔偿责任后，可以对造成损害的工作人员追偿。依据《国家赔偿法》第十四条一款规定：赔偿义务机关赔偿损失后，应当责令有故意或者重大过失的工作人员承担部分或者全部赔偿费用；二是如果损害是由于第三人的过错造成的，比如登记申请人和登记人员恶意串通欺诈，或者登记申请人假冒他人名义申请登记给他人造成损害的，登记机关承担赔偿责任后，可以对第三人或登记工作人员等终局责任人追偿。