《物业管理法规》答案
A卷
一、名词解释
1、 建筑物区分所有权：指业主对建筑物内有住宅、商业用房等专有部分享有专有权、对专
有部分以外的共有部分享有共有权，以及对建筑物及居住在建筑物内的人的行为享有管理的权利。
2、 物业相邻权：指两个或者两个以上相互毗邻的不动产所有权人或使用人，在行使不动产
的所有权或使用权要求其相邻方履行一定义务的资格。
3、业主大会：是指由物业管理区域内全体业主组成的，或者业主人数较多时，由一定的业主代表组成，体表和维护物业区域内的全体业主的公共利益。
4、物业服务收费：是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序而向业主收取的费用。
5、物业抵押：是指抵押人以其合法物业以不转移占有的方式向抵押人提供债务履行担保的行为。
二、单项选择题
1—20 DCBDA DDBAB DBDCD DAADB 三、多项选择题
1、 ABCD 2、ABCD 3、ABC 4、ABCD 5、AB
四、简答题
1、物业管理法律关系性质的多重性 物业管理法律关系基本主体的特定性 （2分）
物业管理法律关系中业主居于主导地位 物业管理法律关系的客体有特殊性（2分） 物业管理法律关系的国家干预程度比较大 物业管理法律关系的产生、变更、终止有严格的程序性和要式性（2分）
2、合理原则、公开原则、质价相符原则、合法竞争原则、鉴定原则、
3、权利：各区分所有权人按其共有的应胡部分的比例，对建筑物的共有部分及其基地有使用收益的权利。依据出让合同、管理规约及共有法理，区分所有建筑物的共有部分可以设定给特定区分所有权人或特定第三人专属使用。建筑工划内的绿地、道路以及物业管理用房，属于业主共有，但属于市政建设的除外。
义务：共有部分的修缮、管理、维护，由管理人或管理委员会承担，其费用由区分所有权人按其共的应有部分的比例分担。专有部分的共同壁、楼地板用专有部分内的管线，其维修费用由该共同壁双方或楼板上下双方的区分所有权人共现负担。区分所有权人不得任意弃置垃圾、排放各种污染物和恶臭物或制造喧嚣、振动及其他类似行为。
4、物业租赁是指物业所有权人作为出租人将其物业出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。
权利：收取租金的权利、对物业的使用情况进行监督、检查、指导的权利、法宝解约权、期满收回原物业的权利。按约定租赁期内占有、使用完好物业的权利、要求及时修缮物业的权利、优先续租权和优先购买权、监督和建议权。
五、案例分析
1、按惯例和法律法规规定，任何个人和单位是不能私入民宅的，否则被视为侵犯。但是也有例外，因为
物业公司的保安员有着极为特殊的义务，须保护服务范围的财产安全，维护服务范围的正常秩序，做好服务区域内的防火、防盗、防爆炸、防破坏、防治安灾害事故等安全防范工作。
并且据调查，物业公司保安员由于是在深夜值班时发现张先生家的家门虚开，在经按铃房内无反应的可疑情况下，他才进入房内进行检查，完全是在履行职责，是对张先生夫妇的安全负责。
根据物业公司了解的情况及相关物业管理制度，保安当时不可能掌握张先生家的钥匙，而张先生没有任何物品丢失，也无门锁及其他损坏后果。物业管理公司认为在此种情况下保安入室没有违法，只属于违纪行为，因为公司的《住户手册》规定，保安员在社区内作24小时巡逻，如遇紧急情况，应按登记的电话号马联系有关住户并立即通知门或消防等部门，如无法联系有关住户时，即邀请人员或消防人员开启正门，进入单元审查事故情况，并做适当处理。
2、 一是由于该楼窗户玻璃安装存在质量问题，使用中曾数次发生玻璃坠落，但没有及时得到维修；二是13层广告公司的员工肖某在关窗户时用力过猛，致玻璃坠落。因此，要确定谁应承担本案的法律责任，首先就应当搞清楚对于窗户玻璃安装存在质量问题却没有及时得到维修的责任。根据物业产权行使的法律责任和相邻权的有关理论 ，产权的行使不得妨害他人利益，不得妨害公共利益。本案中物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益，存在足以造成致以人民群众财产或者人身安全损害的缺陷。由于这种缺陷的存在使不确定的人或者确定的一定范围内的人或者财产因之负有可能遭受损害的风险，如果这种风险不及时排除，就可能造成财产损失或者人身伤害。根据民法原理，业主有及时维修的义务，如果这种伤害或者人身损害发生，则责任人负有赔偿的义务。《物业管理条例》第五十六条规定，物业存在安全隐患，危及公共利益和他人合法权益时，责任人应当及时维修养护，有关业主应当给予配合。本案实业公司作为某大厦的所有人，应当承担主要责任。
其次，关于肖某的责任。肖某关窗时用力过猛，是窗户玻璃坠落的直接原因，与孙某的伤害存在必然的直接关系，因此肖某应当承担法律责任。但由于窗户玻璃安装存在质量问题，使得玻璃存在安全隐患，也是窗户坠落的原因，与孙某的伤害存在间接的因果关系，因此肖某应当与实业公司共同承担法律责任。 关于物业管理企业的责任，主要是看其是否有过错。从本案的案情来看，物业管理企业对某大厦窗户玻璃安装存在质量问题曾向实业公司提出改进的请求，但实业公司并未答复，说明物业管理企业对窗户玻璃安全问题已引起足够的重视。如果物业服务合同没有特别的约定，物业管理企业不应当承担赔偿责任。
风险防范：对楼房坠落物致人损害的侵权行为，物业公司是否承担责任，关键是看物业公司对侵权行为的发生有没有管理上的过错，只要物业管理人员对楼房业主自有部位的搁置物存在的安全隐患尽到了必要的注意告知义务和对楼房共有部位搁置物存在的安全隐患采取了必要的防范措施，那么在此情形下，物业公司是免责的，所以为了避免此类纠纷的发生，关键是要及时的发现楼房搁置物、悬挂物存在的安全隐患并尽到必要的注意告知义务和采取必要的措施消除隐患。
《物业管理法规》答案
B卷
一、名词解释
3、 建筑物区分所有权：指业主对建筑物内有住宅、商业用房等专有部分享有专有权、对专
有部分以外的共有部分享有共有权，以及对建筑物及居住在建筑物内的人的行为享有管理的权利。
4、 物业相邻权：指两个或者两个以上相互毗邻的不动产所有权人或使用人，在行使不动产
的所有权或使用权要求其相邻方履行一定义务的资格。
3、物业管理指业主通过对选聘物业管理企业，由业主和物业管理公司按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关区域内的环境卫生和秩序的活动。
4、物业服务收费：是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序而向业主收取的费用。
5、物业租赁：是指物业所有权人作为出租人将其物业出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。
二、单项选择题
1—20 DCDDA DABAB CBDCB DDADB 三、多项选择题
1、 ABCD 2、ABCD 3、ABC 4、ABCD 5、ABD
四、简答题
1、物业管理法律关系性质的多重性 物业管理法律关系基本主体的特定性 （2分）
物业管理法律关系中业主居于主导地位 物业管理法律关系的客体有特殊性（2分） 物业管理法律关系的国家干预程度比较大 物业管理法律关系的产生、变更、终止有严格的程序性和要式性（2分）
2、合理原则、公开原则、质价相符原则、合法竞争原则、鉴定原则、
3、这些原则可以概括为；依法自治原则；积极自治原则；规范自治原则； 民主管理原则；接受监督原则；尊重私权，公益优先原则
4、物业抵押是指抵押人以其合法物业以不转移占有的方式向抵押人提供债务履行担保的行为。（2分）
权利：优先受偿的权利；追偿权；物上代位权；处分抵押权（1分）
五、案例分析
1、第一，所拥有的空置房仅仅是区分所有建筑物的专有部分空置,并不意味着整个所有建筑物在空置着. 第二当部分业主将物业建筑物空置后,并不意味着就可以减少物业管理公司的物业管理服务的工作量.并不意味着可以减少维持,保证区分所有建筑物的共用部分的正常运行,使用,维修和保养的工作量,电梯,高低压配电设备,共用照明,水泵,消防设施等共用设备,设施仍然要投入正常运行,仍然需要维修和保养;保安的值勤,巡逻,安全检查等工作量也不会减少;清洁卫生,环境绿化等等物业管理的管理服务工
作量一样也不会因部分业主的物业建筑物空置而有所减少. 第三,造成业主的物业建筑物的空置责任在于业主本身,而并非物业管理公司无理阻挠不让业主投入使用,因此,空置房的责任不在于物业管理公司.
第四,减免物业管理费用对未空置物业建筑物的业主来说是不公平的.虽然物业建筑物空置,但空置房的业主仍然在享受着因物业管理的优质服务而带来的物业建筑的保值和增值的经济成果.
2、 一是由于该楼窗户玻璃安装存在质量问题，使用中曾数次发生玻璃坠落，但没有及时得到维修；二是13层广告公司的员工肖某在关窗户时用力过猛，致玻璃坠落。因此，要确定谁应承担本案的法律责任，首先就应当搞清楚对于窗户玻璃安装存在质量问题却没有及时得到维修的责任。根据物业产权行使的法律责任和相邻权的有关理论 ，产权的行使不得妨害他人利益，不得妨害公共利益。本案中物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益，存在足以造成致以人民群众财产或者人身安全损害的缺陷。由于这种缺陷的存在使不确定的人或者确定的一定范围内的人或者财产因之负有可能遭受损害的风险，如果这种风险不及时排除，就可能造成财产损失或者人身伤害。根据民法原理，业主有及时维修的义务，如果这种伤害或者人身损害发生，则责任人负有赔偿的义务。《物业管理条例》第五十六条规定，物业存在安全隐患，危及公共利益和他人合法权益时，责任人应当及时维修养护，有关业主应当给予配合。本案实业公司作为某大厦的所有人，应当承担主要责任。
其次，关于肖某的责任。肖某关窗时用力过猛，是窗户玻璃坠落的直接原因，与孙某的伤害存在必然的直接关系，因此肖某应当承担法律责任。但由于窗户玻璃安装存在质量问题，使得玻璃存在安全隐患，也是窗户坠落的原因，与孙某的伤害存在间接的因果关系，因此肖某应当与实业公司共同承担法律责任。 关于物业管理企业的责任，主要是看其是否有过错。从本案的案情来看，物业管理企业对某大厦窗户玻璃安装存在质量问题曾向实业公司提出改进的请求，但实业公司并未答复，说明物业管理企业对窗户玻璃安全问题已引起足够的重视。如果物业服务合同没有特别的约定，物业管理企业不应当承担赔偿责任。
风险防范：对楼房坠落物致人损害的侵权行为，物业公司是否承担责任，关键是看物业公司对侵权行为的发生有没有管理上的过错，只要物业管理人员对楼房业主自有部位的搁置物存在的安全隐患尽到了必要的注意告知义务和对楼房共有部位搁置物存在的安全隐患采取了必要的防范措施，那么在此情形下，物业公司是免责的，所以为了避免此类纠纷的发生，关键是要及时的发现楼房搁置物、悬挂物存在的安全隐患并尽到必要的注意告知义务和采取必要的措施消除隐患。
