上海2015年下半年房地产估价师《制度与》：协议出让方式模拟
试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。 一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、按照规定，工程竣工的验收工作由负责组织实施。 A：建设单位 B：监理单位 C：施工单位
D：建设主管部门 E：执行层的组织协调
2、王某打算承租某写字楼的一个单元，在可出租面积的计算上与业主发生了分歧，后经测量得出以下数据：出租单元内使用面积30m2，外墙面积6m2，单元间分隔墙面积8m2，公摊面积3m2，那么，可出租面积应为__。 A．33m2 B．40m2 C．43m2 D．47m2
3、我国住房公积金制度实行的利率是。(2009年试题) A：低存低贷 B：低存高贷 C：高存低贷 D：高存高贷
E：执行层的组织协调
4、下列关于经济学中的成本概念，说法错误的是。 A：人们在日常生活中所说的成本往往是“会计成本” B：经济学中的成本概念同于会计成本
C：经济学中的成本概念不同于会计成本，称为“经济成本”
D：经济学中的成本概念不同于会计成本，是指厂商生产经营活动中所使用的各种生产要素的支出总和 E：执行层的组织协调
5、一厂房建成后8年被改造为超级市场，并补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为40年，建筑物的经济寿命为50年，则计算该建筑物折旧的经济寿命应为。 A：40年 B：42年 C：48年 D：50年
E：工业用地的监测点评估价格
6、初步可行I生研究阶段投资估算的精确度可达__，所需费用约占总投资的0.25%～1.5%。
A．±5% B．±10% C．±20% D．±30% 7、某宗房地产欲出售，其评估价格为100万元，最后实际成交价格为150万元，这不可能是__。
A．评估价格公平合理，成交价格不公平合理 B．评估价格不公平合理，成交价格公平合理 C．评估价格和成交价格都公平合理 D．评估价格和成交价格都不公平合理
8、按建筑面积分摊方法，计算土地占有份额的公式为__。 A．某部分占有的土地份额=该部分建筑面积÷总建筑面积
B．某部分占有的土地份额=该部分建筑面积×土地总价÷总建筑面积 C．某部分占有的土地份额=土地总价÷该部分享有的地价额
D．某部分占有的土地份额=该部分建筑面积÷总建筑面积÷土地总价 9、估价档案的保管期限从估价报告出具之日起，一般应在以上。 A：10年 B：15年 C：20年 D：30年
E：工业用地的监测点评估价格
10、某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面积1120㎡，单位建筑面积的重置价格为800元／㎡，建筑物残值率6％，年折旧率2.2％，计算该建筑物的现值是元。 A：76800 B：79104 C：77952 D：81562
E：工业用地的监测点评估价格
11、城市房屋拆迁估价的目的是为确定被拆迁房屋__而评估其房地产市场价格。 A．与产权调换房屋结算差价 B．价值
C．货币补偿金额 D．重置价格
12、部门审查房地产项目是否允许转让的重要指标是__。 A．转让利润 B．市场影响
C．产权是否清晰 D．被拆迁人的利益
13、某承租人的基础租金为5万元/月，如果营业额的10%作为百分比租金，当其月营业额超过（）万元时，才对超过部分的营业额收取百分比租金。 A．50 B．60 C．70
D．80
14、由企业签发，承诺在指定日期无条件支付确定的金额给收款人的票据是。(2009年试题) A：汇票 B：本票 C：支票 D：银行券
E：执行层的组织协调
15、下列有关丘的表述中，不正确的是__。 A．一个地块属于一个产权单元时称为丘
B．房地产权属档案中，房地产卡片一般按丘的顺序填制 C．组合丘一定大于丘
D．房屋权属证书中应注明丘号 16、房地产买卖。
A：指房地产所有权人(包括土地使用权人)将其合法拥有的房地产以一定价格转让给他人的行为
B：指房地产所有权人(包括土地使用权人)将其合法拥有的房地产无偿赠送给他人，不要求受赠人支付任何费用或为此承担任何义务的行为 C：属于单务行为
D：其受让人不需承担任何义务 E：执行层的组织协调 17、某房地产投资项目的总投资为5000万元，其中投资者投入的权益资本为2000万元，经营期内的年平均利润总额为600万元，年平均税后利润为480万元，则该投资项目的资本金利润率为。 A：12％ B：20％ C：24％ D：30％ E：借款合同
18、投资利润率的计算基数不包括。 A：土地取得成本 B：开发成本 C：管理费用 D：销售费用
E：工业用地的监测点评估价格 19、为评估某住宅2004年10月1日的正常市场价格，在其附近收集的某可比实例的相关资料如下：成交价格为4000元/m2，成交日期为2004年5月1日，成交价格比正常价格低2%，房地产状况调整系数为1.087，已知从2004年5月1日到10月1日该类住宅价格平均每月比上月上涨1%，则对该可比实例成交价格进行修正、调整得到的价格最接近于（）。 A．3790元/m2 B．4238元/m2 C．4658元/m2 D．4663元/m2
20、建设单位应当在工程竣工验收__个工作日前将验收的时间、地点及验收组名单书面通知负责监督该工程的工程质量监督机构。 A．7 B．10 C．15 D．20
21、结构施工图不是指导的依据。 A：室内外装修设计 B：编制预算
C：施工组织设计 D：施工进度计划 E：执行层的组织协调
22、假设某类住宅的价格从3000元／㎡下降到2800元／㎡，其需求量从900套上升到1000套，则用中点法计算的该类住宅需求的价格弹性为。(过时) A：-1.33 B：-0.66 C：0.66 D：1.53
E：工业用地的监测点评估价格
23、拆迁当事人对估价结果有异议时，可以自收到估价报告之日起__日内，向原估价机构书面申请复核估价。 A．5 B．7 C．10 D．15
24、在英国和其他英联邦国家，一般来判断房地产评估价值的误差范围。 A：使用估价对象房地产的实际成交价格 B：使用公布的房地产交易指导价格 C：使用近一年内房地产的平均成交价格
D：依赖于专家证人测算的估价对象房地产的价值 E：工业用地的监测点评估价格 25、路线价法主要适用于__。 A．城市市区房地产估价
B．城市商业街道两侧土地的估价 C．区片土地的估价
D．时间要求紧、可以粗略评估的房地产的价格评估
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、城市房屋拆迁当事人达成拆迁补偿安置协议后，又产生纠纷的，如选择仲裁方式，则__。
A．必须经房屋拆迁管理部门同意
B．前提条件是当事人必须自愿达成仲裁协议 C．实行“一裁终局制”
D．只有一方依据补偿安置协议中的仲裁条款申请仲裁的，仲裁委员会不予受理
E．对仲裁结果不服向人民提起诉讼的，人民不予受理
2、在众多的不确定性因素中，找出对项目经济评价指标影响较大的因素，并判明其对开发项目投资效益影响的程度，是分析的目的。 A：盈亏平衡 B：敏感性 C：风险 D：概率 E：借款合同
3、房地产开发项目融资过程包括（）。 A．资金筹措 B．直接融资 C．间接融资 D．资金供应
4、下列属于长期资产的有。 A：长期投资 B：固定资产 C：无形资产 D：应收账款 E：存货
5、房地产投资收益状况受其周边物业、城市基础设施与市政公用设施和环境变化的影响，则该房地产投资的特点属于__。 A．适于进行长期投资 B．变现性差
C．易受影响
D．存在效益外溢和转移
6、若某商务写字楼目前尚未出租，因而并未产生经济效益，则此宗商务楼应归属于__。
A．非收益性房地产 B．收益性房地产 C．综合性房地产
D．保值增值性房地产
7、下列关于房地产估价师执业资格制度的表述中，正确的有。(2009年试题) A：国家实行房地产价格评估人员资格认证制度 B：《房地产估价师注册证书》由住房和城乡建设部或其授权的部门颁发
C：房地产估价师执业资格注册有效期为3至5年，具体由各省、市、自治区确定
D：取得房地产估价师资格超过3年申请初始注册的，需达到继续教育合格标准 E：房地产估价师受刑事处罚的，其注册应被撤销
8、下列关于房地产广告的表述中，符合有关规定要求的有。
A：仅介绍项目名称的房地产广告，可不载明商品房预售许可证书号 B：在集体土地上建设的房地产发布销售广告应载明集体经济组织名称 C：预售商品房广告不得涉及装修装饰内容
D：在房地产广告中表示项目位置，可以用乘坐公共交通工具所需时间来表示距离
E：房地产广告不得含有承诺为入住者办理“农转非”的内容 9、建筑物区分所有权包括等．【2004年考题】 A：按份共有所有权 B：专有部分所有权 C：共同关系成员权 D：共同部分持份权 E：长期使用和租赁
10、下列影响房地产价格的因素中，不属于经济因素的是__。 A．房地产投机 B．物价变动
C．财政收支状况 D．居民收入水平
11、某宗房地产购买总价为50万元，首付款为房价的30％，余款由银行贷款支付，该贷款的期限为10年，年利率为5.58％，按月等额偿还本息。则关于房地产价格的说法，正确的有。
A：该房地产的实际价格等于名义价格 B：该房地产的名义价格为50万元 C：该房地产的实际价格为50万元 D：该房地产的实际价格高于50万元 E：该房地产不存在名义价格
12、运营费用比率是指投资性物业中运营费用支出占的比率．该比率越高，则预示着投资项目所获得的净经营收入越低。 A：毛租金收入 B：潜在租金收入 C：经营收入 D：净收益 E：借款合同
13、下列行为中，需要缴纳契税的有。 A：事业单位购买办公用房
B：因地震导致房屋灭失而重新购房 C：个人购买经济适用住房
D：奥运冠军接受奖励的房屋
E：城镇职工按规定第一次购买公有住房
14、下列情形中会导致房地产当前需求增加的有__。 A．消费者的收入增加
B．作为替代品的房地产的价格上升 C．作为互补品的房地产的价格上升 D．消费者预期其未来的收入增加 E．消费者预期未来的房地产价格上升
15、基准收益率是导致投资行为发生所要求的__。 A．最低投资报酬宰 B．平均投资报酬率 C．最低投资利润率 D．平均投资利润率
16、下列关于潜在毛租金收入，说法正确的是。 A：物业可以获取的最大租金收入称潜在毛租金收入
B：它等于物业內全部可出租面积与最大可能租金水平的乘积
C：能够改变其收入的唯一因素是租金水平的变化或可出租面积的变化 D：它代表物业实际获取的收入
E：实际租金收入与潜在毛租金收入相等 17、业主大会履行的职责有__。
A．制定、修改业主公约和业主大会议事规则
B．选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作 C．监督业主公约的实施
D．决定专项维修资金的使用、统筹方案，并监督实施 E．选聘、解聘物业企业
18、甲房地产开发公司(以下简称甲公司)拟通过竞标取得一项目土地使用权进行住宅和商业房地产开发，为此与乙房地产经纪公司(以下简称乙公司)达成协议，由乙公司为甲公司提供市场分析、项目融资、营销计划以及投标报价等内容的咨询报告，同时甲公司委托乙公司代理销售其开发的住宅和商业用房。双方协定，根据利益分享和风险共担的原则，甲公司在签订协议时向乙公司支付部分款项，余款和代理佣金根据乙公司提供的咨询服务和代理销售的进度支付。(2007年试题)下列关于双方达成协议的表述中，正确的是。 A：双方达成的是一种单务合同
B：双方民事法律关系的客体包括行为和咨询报告 C：甲公司是乙公司的被代理人
D：甲公司开始支付的款项是一种定金 E：停止侵害
19、按照噪声产生的机理，噪声分为。 A：机械噪声 B：空气动力噪声 C：电磁性噪声 D：稳态噪声 E：非稳态噪声
20、个人出售自住房并拟在出售1年内重新购房，其应缴纳的个人所得税税款，应当在办理房屋转移登记前，以纳税形式向税务机关缴纳。 A：预交款 B：预定金 C：订金 D：保证金
E：执行层的组织协调
21、依据现行法规，下列建设用地可由县级以上依法批准，划拨土地使用权的是。
A：国家机关用地 B：非军事用地
C：城市基础设施用地 D：个人企业用地
E：法律、行规定的其他用地
22、我国传统的城镇住房制度的特点包括。 A：国家统包的实物福利性住房制度 B：市场供应的实物福利性住房制度 C：低租金的实物福利性住房制度
D：无限期使用的实物福利性住房制度 E：无偿分配的实物福利性住房制度
23、当建筑场地的上部土层较弱，承载力较低，不适宜采用在天然地基上做浅基础时宜采用__。 A．条形基础 B．基础 C．箱形基础 D．桩基础
24、不属于处置抵押物要求的是。 A：长期价值市场稳定 B：变现性较强 C：价格比较稳定 D：市场广阔 E：借款合同 25、某宗估价对象房地产是在土地使用权出让的土地上建造的商场，土地使用权出让年限为40年，建造期为2年，建筑物的经济寿命为60年，则建筑物折旧的经济寿命为__年。 A．38 B．42 C．58 D．60
