房地产开发企业在企业所得税汇算清缴时的注意事项

房地产开发企业有⼀定的特殊性，所以在其所得税汇算清缴时关注的要点也不⼀样，这⾥对其简单介绍⼏点。主要依据是《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》(国税发[2009]31号)。

⼀、收到预收款

收到预收款就发⽣了企业所得税的纳税义务。企业销售未完⼯开发产品取得的收⼊，应先按预计计税⽑利率分季(或⽉)计算出预计⽑利额，计⼊当期应纳税所得额。同时相关的税⾦及附加、⼟地可以扣除。填列《视同销售和房地产开发企业特定业务纳税调增明细表》(A105010)的22⾏⾄25⾏。

⼆、开发产品完⼯

开发产品完⼯后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收⼊的实际⽑利额，同时将其实际⽑利额与其对应的预计⽑利额之间的差额，计⼊当年度企业本项⽬与其他项⽬合并计算的应纳税所得额。填列《视同销售和房地产开发企业特定业务纳税调增明细表》(A105010)的27⾏⾄28⾏。

⼀开发产品成本的确定(⼀)⽇常维护费

企业对尚未出售的已完⼯开发产品和按照有关法律、法规或合同规定对已售开发产品(包括共⽤部位、共⽤设施设备)进⾏⽇常维护、保养、修理等实际发⽣的维修费⽤，准予在当期据实扣除。

(⼆)维修基⾦

已计⼊销售收⼊的共⽤部位、共⽤设施设备维修基⾦按规定移交给有关部门、单位的，应于移交时扣除。这⾥明确移交时扣除。

(三)预提费⽤

正常情况下，预提费⽤是不允许在汇算清缴时扣除的，但对于房地产开发企业来说，规定了⼀些例外情形，这是由房地产开发周期⽐较长，结算⽐较慢导致的。这些例外情形包括：

1、出包⼯程未最终办理结算⽽未取得全额的，在证明资料充分的前提下，其不⾜⾦额可以预提，但最⾼不得超过合同总⾦额的10%。

2、公共配套设施尚未建造或尚未完⼯的，可按预算造价合理预提建造费⽤。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或⼴告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件。

3、应向上交但尚未上交的报批报建费⽤、物业完善费⽤可以按规定预提。物业完善费⽤是指按规定应由企业承担的物业管理基⾦、公建维修基⾦或其他专项基⾦。

(四)回迁房⽀出

⾸先回迁房建造⽀出允许在⼟地的成本计⼊开发产品成本。其次如果是公司建造⾃有产权的回迁房，并抵偿拆迁补偿费，则回迁房应当视同销售，同时视同销售收⼊作为企业的补偿⽀出，属于开发产品成本。

⼆⾃⽤后⼜出售

企业开发产品转为⾃⽤的，其实际使⽤时间累计未超过12个⽉⼜销售的，不得在税前扣除折旧费⽤。三统借统还的利息⽀出

企业集团或其成员企业统⼀向⾦融机构借款分摊集团内部其他成员企业使⽤的，借⼊⽅凡能出具从⾦融机构取得借款的证明⽂件，可以在使⽤借款的企业间合理的分摊利息费⽤，使⽤借款的企业分摊的合理利息准予在税前扣除。

四代收款

企业代有关部门、单位和企业收取的各种基⾦、费⽤和附加等，凡纳⼊开发产品价内或由企业开具的，应按规定全部确认为销售收⼊;未纳⼊开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具的，可作为代收代缴款项进⾏管理。

五扣除凭证

企业发⽣的成本费⽤应当凭合法有效凭证税前扣除，除前述预提费⽤外，正常情况下应当以作为合法有效凭证，但⼀些⾮应税项⽬⽀出，则可以提供其他证明⽀出真实合理的佐证资料。⽐如青苗补偿费、拆迁补偿⽀出

等。