城市发展与房地产市场关系
◆一部分
衡量一个城市或区域房地产市场发展是否健康有三个标准：一是供求关系是否平衡、二是供应结构是否合理、三是房价是否适中。
（一）房地产投资
2006年全国房地产完成投资19382亿元，比上年增长21.8%，同比上升2个百分点，低于全社会固定资产投资增长率2.2个百分点。房地产投资占全社会固定资产投资额的17.6%，同比下降0.2个百分点（见表1)，房地产业投资过快增长的态势得到初步控制。
2006年房地产开发资金中，国内贷款占19.6%，同比上升1.5个百分点；自筹资金占31.9%，同比下降1.3个百分点；利用外资占1.5%，同比上升0.2个百分点；其他资金（定金及预付款、个人购房按揭贷款）占47.0%，同比下降0.4个百分点。由此可以看出，减少银行贷款份额，降低房地产业对银行信贷的依赖程度，实现房地产开发融资渠道多元化目标，还需要较长的时间。
随着房地产企业规模的扩大，优势企业大步推进跨区域经营，证券市场正在成为房地产业重要的资金来源。2006年末全国境内上市企业（A, B股）达到1434家，其中房地产企业80家，占5.69%；上市房地产企业总市值5010亿元，占境内上市企业总市值的5.69%，房产企业的融资能力有所加强。
（二）房地产开发
2006年全国土地开发 投 资 为 1211亿元，同比增长28.79%；土地开发面积为2.66亿平方米，同比增长17.39%；土地开发投资占房地产开发投资的比重为6.29%，同比上升0.3个百分点。土地开发投资和土地开发面积的较大幅度增加说明房地产较强的发展态势，房地产产品的供给量将有较高的增长。土地开发投资增长率高于土地开发面积增长率，表明单位土地开发成本增加，是国家严格土地供应制度、规范拆迁行为等实施的结果，也表明土地市场规则日趋完善，土地真实价格正在得到实现。土地开发投资占房地产开发投资的比重上升，表明土地资源在房地产资源配置中的地位得到增强。
2006年全国土地购置面积为3.7亿平方米，同比下降3.8%，是连续第二年绝对量减少；新开工面积7.8亿平方米，同比增长15.1%，为2004, 2005年增幅连续下降后的回升；施工面积19.4亿平方米，同比增长17.0%；竣工面积5.3亿平方米，同比下降0.6%，表明当年房地产产品供给减少，应被认为是房价上升的原因之一。
值得注意的是，2W6年土地开发恢复较快增长，为增加供给、抑制房价的过快增长提供了前提条件。随着2006年新开工面积的较大增幅，2007年以后房地产产品供应将有回升。
（三）商品房销售
2006年全国商品房销售面积 6.06亿平方米，同比增长12.2%，为2000年以来增幅最小的年份。2006年房地产实现销售额2.05万亿元，同比增长18.5%。商品房销售面积继2005年首次超过年竣工面
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积后，2006年再次超过竣工面积，这与计人预售面积有关。2005年商品房年竣工面积为5.3亿平方米，比销售面积少700万平方米；2006年销售面积高出竣工面积为7000万平方米，虽有预售因素，但也表明了需求的旺盛，房价上升在所难免。按商品房全年销售额和销售面积相除计算，2006年商品房价格增幅为6.8%，下降了7.2个百分点，说明房价控制取得了成效。
（四）商品住宅开发
近年来国家对房地产业实施宏观，包括控制房地产投资信贷、规范拆迁、规范土地供应、加强税收征管等，在短期内影响了房地产产品供应的增加，但2006年国家强调增加普通商品住宅供应，调整商品房户型结构等，有利于抑制房价上升。2006年商品住宅投资达13612亿元，同比增长25.3% 9同比增幅上升2.4个百分点；商品住宅投资占房地产投资的70.2%，比2005年上升了1.3个百分点；商品住宅新开工面积同比增长15.6%，比2005年增幅上升0.9个百分点；商品住宅销售面积和销售额同比增长分别为13.1％和13.7%（见表7)。商品住宅在房地产中的主体地位加强，顺应了不断增长的住房需求。
（五）区域差异
协调区域发展是科学发展的重要内容，房地产在区域协调发展中具有带动作用。我国房地产投资和消费过于集中在沿海大城市，促成房价居高不下。房地产投资向中西部城市扩张，有利于均衡发展。2006年东部地区的房地产投资同比增长17.4%，增速有回升，占全国的比重为63.9%，比2005年下降2.3个百分点。中部地区房地产投资增长率为30.8%，增速高于东部地区，占全国的比重为18.2%，比2005年上升1.2个百分点。西部地区房地产投资增长率为30.3%，高于东部；占全国比重17.9%，比2005年上升1.1个百分点。北京的投资增长率为12.8%，上海的投资增长率为2.3%，均远低于21.8%的全国平均水平。陕西、吉林、河南的投资增长率高于50%1丙蒙古的投资增长率高达100%,, 2006年区域房地产发展状况也说明我国房地产投资正在向中部和西部城市转移。
◆二部分
2007年将继续加大房地产市场和管理力度，重点是调整住房供应结构，构建多层次住房保障体系，着力解决低收人家庭住房问题，强化房地产市场监管，有效抑制房地产投资过快增长和房价过快上涨，引导建立符合中国特点的住房建设和消费模式，促进房地产业持续健康发展。
（一）调整住房供应结构
继续督促各地全面完成住房建设规划编制工作，着重抓好规划实施工作，重点落实普通商品住房、经济适用住房和廉租住房建设计划，确保结构调整目标的实现。进一步完善土地供应制度，重点保证中低价位、中小套型普通商品住房用地供应。进一步落实和完善有区别的住房信贷和税收，引导建立合理的住房建设和消费模式。加强监督检查和新建住房结构比例考核。对落实不到位、房价涨幅没有得到有效控制、结构性矛盾突出、廉租住房建设滞后、拆迁问题较多及未把新建住房套型结构比例分解到区域，未落实到具体地块、项目的城市，要限期整改并追究有关领导责任。
（二）继续做好稳定房价工作
继续把控制住房价格过快上涨纳人 政 府 工 作的目标，增强地方的主动性和积极性。要加强分类指导，对少数房价上涨过快的城市，要指导其采取切实有效措施，加强供需双向调节，坚决抑制房地
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产价格过快上涨，保持合理的价格水平。要继续合理控制城市房屋拆迁规模和进度，减少被动性需求。抓紧出台《限套型限房价普通商品住房建设和销售管理试行办法》，指导各地特别是房价上涨过快的城市切实增加中低价位、中小套型普通商品住房供应，满足当地居民合理的自住需要。
（三）加快构建多层次住房保障体系
所有城市和县城镇都要建立和实施廉租住房制度，最低生活保障家庭中的住房困难户应保尽保。按照主导、量力而行、适度保障、循序渐进的原则，有计划、有步骤地扩大廉租住房制度保障范围。加快建立规范、稳定的廉租住房资金渠道，严格落实以财政预算为主、住房公积金增值收益为辅的廉租住房资金筹措机制，确保土地出让净收益的一定比例用于廉租住房建设。完善租赁补贴为主、实物配租为辅的保障方式。引导城市通过新建小套型住房，收购、改造旧住房，用于实物配租。建立健全住房保障对象动态管理系统，加强廉租住房规范化管理，确保有限的资源落实到最需要保障的家庭。加大经济适用住房、廉租住房建设力度，切实增加中低价位、中小套型普通住房供应，满足低收人家庭住房需要。同时，要加快棚户区改造和旧住宅区整治。另外，积极改善农民工居住条件，按照城乡统筹、协调发展、因地制宜、分步实施的原则，结合各地实际，研究探索提高农民工住房支付能力、有效改善居住条件的具体措施。
（四）强化房地产市场监管
结合治理房地产领域、权钱交易及商业贿赂、整顿房地产交易市场秩序等专项工作，继续开展房地产交易秩序专项整治后三个阶段的工作，着力构建有利于市场规范运作的制度基础和社会环境。重点防范和制止各种规避结构调整、变相囤积房源行为，严厉查处违规销售、哄抬房价、虚假合同套取银行贷款等违法违规行为及扰乱市场秩序的房地产开发企业和中介机构，对严重侵害群众利益、群众反映强烈的典型案例，要依法从严惩处，并及时通过新闻媒体向社会公布处理结果。2007年要把查处房地产开发涉及的土地、规划、拆迁、开发建设、房地产金融、住房公积金、估价、交易资金监管、预售款监管、集资建房以及房地产企业转制等环节的行为作为重点，坚持以案促改，惩防并举，建立健全长效机制。
（五）进一步完善相关措施
加强和改善宏观，必须坚持短期与长期相结合、发展与改革相结合，坚持住房市场化改革方向，充分发挥市场配置资源的基础性作用，不断增强工作的预见性、针对性、综合性和有效性。重点是立足长效机制建设，引导形成符合国情的住房建设模式和消费模式，促进房地产市场又好又快发展。为此，在落实既有措施的基础上，要进一步细化和完善相应的配套措施。
◆三部分
国外房地产市场地价与房价的关系
一、发达国家地价与房价关系概述
根据不同国家和地区的人口密度、宏观的不同，各地区地价占房价的比重相差比较悬殊，从20%到80%不等。一般而言，欧美国家的比重较低而东南亚、东北亚国家的比重较高。
1、美国地价与房价的关系
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美国房价构成一般包括生地取得费、土地开发平整费、建筑设计费、房屋建造费、金融成本等等。美国地价占房价的例比较低，长期徘徊在20—30%之间，而房屋建造成本（包括建筑成本与金融成本等）比较高，约占房价的50—70%。据美国住房建筑者协会对住房建造成本的调查，自20世纪中叶以来，地价所占比重一直处于缓慢上升状态，至20世纪末，约为28%。较低的比例一方面与其相对比较充足的土地资源有关，另一方面与与其贷款有更大的关系。银行一般情况下在地价超出不动产总售价的25—30%时不会贷款给开发商。但是，在土地利用控制较严、取得土地与建筑许可较难，同时经济相对繁荣，城市人口增加较快（外来人口迁入）并且整体环境适于居住的地区，地价占房价的比重则比较高，如美国加利福尼亚州城市地价比美国其它的城市高，地价在房价中的比例也达到了30—50%。但是，由于银行的严格控制，市中心地价较高地区往往不得不修建高品质、高造价的商业、商务建筑，鲜有住宅出现，这在客观上推动了美国城市发展住宅郊区化的情况。
2、英国、瑞典等欧洲国家地价与房价的关系
自70年代以来，英国的住房价格一直在增长，基本上维持了住房价格增长速度略高于个人可支配收入增长速度的态势。英国住房价格主要受经济发展的影响，在经济快速发展期，住房价格的增长速度远远超过个人可支配收入的增长速度。住房价格增长原因主要与收入的增长、宽松的抵押贷款制度以及人口增长等因素有关。除经济因素之外，英国的房地产市场也深受城市规划的影响。英国城市规划的主要特点是在城市周围建立绿带以城市无节制扩展，同时改善城市生态环境。这一对城市发展与房地产开发产生了独特的影响，客观上抬升了地价水平。在伦敦等大城市，地价占房价的比例已达到甚至超过40%。因此英国在整体对房地产需求下降的情况下仍维持了房价上涨的态势。而最近的研究表明，由于开发商开始利用增加建筑密度等方式规避较高的地价，因此英国的房价水平与地价的相关性正越来越低，房价的发展主要受整体收入水平左右。
而在地广人稀的国家如瑞典，地价水平则比较低。在其首都斯德哥尔摩，地价约占房价的20—25%。根据瑞典统计局的统计，近年来住房质量（如高质量的厨房与供热系统，墙壁与窗户质量等）与娱乐设施是影响瑞典房价的主要因素，它们约占住房价格构成的75%，土地成本约占住房价格构成的20%，约5%的住房价格来源于社区公共设施状况。
3、韩国、日本、新加坡等国家的地价与房价关系
韩国主要城市地价增长率远高于其GNP(国民生产总值)的增长率和批发物价上升率，主要原因是韩国随着工业化、城市化的快速发展以及人口的快速增长，土地需求量增加迅速。另外，土地投机现象也导致了地价的大幅上升。为控制城市的平面规模扩大，防止城市的无限扩张，韩国的各主要城市也基于英国的城市规划模型引进了绿带与开发区域制度。由于人口的快速增长与城市规划的约束，其主要城市如汉城的土地价格非常贵，一些研究表明，汉城地价在房价的比例达到50—65%。其它主要城市的地价占房价的比例也较高，一般都达到50—60%，除宏观经济、人口等因素的带动外，绿带与开发区域制度也是其主要原因之一。
在高度城市化的国家日本，城市人口约占总人口的85%。因此日本一些大中城市如东京、大阪、横滨等人口十分拥挤，加上发达的工商业与有限的土地资源，使日本城市地价成为世界最高的地价区之一。在日本房地产价值主要由地产价值决定，土地之上的建筑物价值一般远远低于土地价值，房地产的增值主要来源于土地增值。因此在日本许多城市，公司企业或房地产开发商在购得土地之后，往往要把土地之上的建筑物拆除，以开拓出足够的土地空间，尽管有时候这些建筑物才使用不到几年，这也是日本一些城市建筑物都比较新的原因之一。据日本通产省与日本银行1998年的调查，日本各主要城市地价在房价中的比例都比较高，地价约占房价的60—75%，尤其是东京，地价在房价中的比例更高达65—80%。
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新加坡的地理空间狭小和人口密集之间的矛盾导致其地价很高。据新加坡建屋发展局与建筑业发展局的统计，目前新加坡地价占房价的比重约为50—55%，相比过去的60—70%，状况已有了较大改善。除了通过采取划拨土地、提供良好的基础设施、允许开发商以无息分期付款方式分若干年摊还土地价格、提供住房发展贷款等鼓励开发商参与住房开发外，为充分利用土地，降低地价在房价中的比例，新加坡还鼓励开发高层住宅，在降低土地成本的同时，它还采取了许多措施降低建筑成本，如改善承包商的工地管理，确保基本建筑材料的充分供应和使用廉价的建筑劳动力资源，以及鼓励提高建筑业的机械化程度等，使建筑成本一直处于一个较低的水平上。
二、结论与启示
通过国外地价与房价的情况也可以发现：
1、土地价格也受供求关系的影响，因此高速发展的大城市地价抬升属于正常现象。相对于国外更发达、人口密度更高的地区，天津市目前地价占房价的比例仍保持在可以接受的范围内。
2、地价与房价之间有着重要的关系，但是其联系并非绝对保持线性。可以看出，对城市的理性规划往往会导致地价的上升，这是城市合理发展必然的代价。在地价上升，建安成本居高不下的情况下，也可以通过加强管理，增强建筑机械化程度，简化土地取得程序以降低成本。
当然，与我国相比，以上国家的土地价格的成因有一个显著差别，即这些国家的土地均属于私有，国家利用地价对房地产市场进行的机会较少。而中国国内情况则相反。随着招、拍、挂土地出让市场逐渐成熟，市场机制将在土地出让环节占据主导地位。除利用土地进行外，还参与土地升值带来的收益分配。因此，国外高度市场化的土地及房产市场发展经验，对于完善我国房地产市场的发展，也具有积极的借鉴意义。
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