时代经贸 ２Ｏ１０年１１月中旬刊 总第１８７期 我国房地产业税负水平及影响因素研究： 基于省级面板数据的分析 李凡１岳彩新 （１．山东大学经济学院，山东济南２５０１００；２．山东财政学院，山东济南２５０２００） 【摘要】本文依次研究了房地产税收体系，对房地产业的税负水平进行计量，并基于省级面板数据对房地产业税负水平的影响因素进行了着重分析，指出了 经济发展水平对房地产业税负的影响显著，但是地区差别不显著，中西部地区的经济发展水平因素影响相对于东部地区来说更为重要。 【关键词】房地产业；税负水平衡量；税负影响因素 引言 举，重复课征；税种设置不科学；计税依据不合理等方面，对 房地产业作为国民经济的支柱产业，关联度高，带动力 此学者都相应的提出了自己的改革建议。此外，房地产税计税 强，在扩大内需和促进消费方面发挥了巨大的作用。近年来， 依据改革课题组（２００６）和海南省地方税务局课题组（２００６）从分 房地产业持续高速发展的同时也出现了房价居高不下、普通老 析我国现行房地产税制存在的问题入手，提出了我国进行房地 百姓买不起房的问题。相应的，房地产业税收问题也成为了社 产税计税依据改革应该具备的基础条件和实施方案，对改革过 会各界关注的焦点。进入２１世纪以来，我国房地产业税收收入 程中机构、、数据、技术手段、人才、立法等一些具体问 取得了连续多年的大幅增长。由于税收一直是房价的重要组成 题提出了建议。 部分，所以有关房地产业税收负担是否合理的问题引起了许多 ２．我国房地产业税收负担的实证研究方面，关于房地产业 专家学者的广泛关注。 税收负担如何衡量，主要提出三种评价方法：税负评价指标体 作为国家调节宏观经济的重要手段，房地产税收进入了房地 系、实际税率法和波士顿咨询集团矩阵法（ＢＣＧ矩阵法） 产的各个环节，其课税客体既包括存在的土地，也包括 建立税负评价指标体系：房地产业建立中观（行业）和微 计税的房屋，还包括房屋与上地的共生体，通常被称为房地产。 观（企业）两层指标体系。其中行业税负评价指标体系分为静 税收负担作为国家经济杠杆的着力点，它的合理与否对房地 态指标和动态指标。即通过财务指标的简单计算来反映行业税 产行业的发展有着重要影响。房地产业的税收负担由什么因素影 负水平。 响，影响因素是否合理，如何能确定房地产业的合理税负水平， 实际税率法：要衡量企业的税负水平，应了解企业的应税 保持国家宏观经济稳定，都是值得我们研究的问题。所得额，但是应税所得额的取得却并非易事。Ｆｕｌｌｅｒｔｏｎ（１９８４） 本文分为三个部分，一是对我国房地产业税负状况以各 提出实际税率法（Ｅｆｆｅｃｔｉｖｅ Ｔａｘ Ｒａｔｅ， ＥＴＲ）。该方法主要用 省、直辖市、自治区为单位，运用统计方法进行衡量；二是基 于评价税制的公平性及效率高低。一般来说，可以分为平均实 于省级面板数据对我国房地产业税负水平的影响因素进行分 际税率法（ＡＥＴＲ）和边际实际税率法（ＭＥＴＲ）两大类。 析，找到对房地产业税负有显著影响的因素进行分析，三是结 ＡＥＴＲ定义为税费和所得之间的比率，主要被用于税制公平 论和建议。 性的验证，即衡量相关税收负担的轻重。 一、我国房地产业税负现状分析 （一）我国房地产税收体系 ＡＥＴＲ＝ 圳。％ 我国房地产税收体系有１１个相关税种，这些税种可分 为两类：一类是直接针对房地产而设置的税种，具体包括房产 刘德英（２００８）以２００２—２００６年２８家房地产开发销售类上市 税、土地、城镇土地使用税、耕地占用税和契税；另一 公司财务报表数据为基础，采用ＡＥＴＲ指标，计算结果显示房地 类是与房地产有关的税种，具体包括营业税、企业所得税、印 产开发公司税负基本呈上升趋势，主营业务税金及附加／主营业 花税和城市维护建设税。因而房地产行业需要缴纳契税、耕地 务收入从２００２年的４．２４％上Ｙｔ ￣Ｕ２００６年的７．１７％。 占用税、印花税、营业税（城建税、教育费附加）、土地增值 ＢＣＧ矩阵法：波士顿咨询集团是世界著名的一流管理咨询公 税、企业所得税、房产税、城镇土地使用税等相关税费。 司，他们在１９７０年创立并推广了“市场成长率一相对市场份额 （二）我国房地产业税收负担及影响因素研究文献回顾 矩阵”的投资组合分析方法。试图从企业税负与企业增长的关 我国现行房地产税收负担的研究，根据其研究方法的不 系的角度定量地揭示出企业税负的合理性。 同，可以分为理论研究和实证研究两类。 本文选择ＡＥＴＲ￣标作为衡量房地产业税负的统计方法。 １．我国房地产业税收负担的理论研究方面，指出我国房地 ３．我国房地产业税收负担的实证研究关于房地产业税负的 产税制存在的问题主要集中在税负不平，竞争不平等；税费并 影响因素没有专门的文章进行研究，目前在税负水平的影响因 业具有竞争力。 需求收入弹性＝（需求量的变动量／需求量）／（收入的变动 产业劳动生产率＝某产业的增加值／该行业的从业人数 量／收入） 表１优势产业选择指标体系 （９）技术要素相对密度 目标层 准侧层 指标层 公式 技术要素相对密度可以反应该行业的创新能的技术指标。 位商 婪 域巢产 产佰／其 域的产信 技术要素相对密度＝某产业科技活动经费／产业销售收入 比 全国菜产业产值／全国产值 ４．结论 优势产业选择评价指标体系是一项复杂的系统工程，需要 较 ＧＤＰ增长率弹性系数 奠 域奠 ＠ＧＤＰ增长率 区域ＧＤＰ增长率 对各方面因素进行全面权衡才能准确把握。本文提出的选择的 优 区域产业发展质量 区拭 业重蛀墅 评价指标体系从现实比较优势和竞争优势的角度出发，基本上 区域产业比重 兼顾了优势产业选择的几大方面，并在一定程度上具有一定的 势 市场占有率 本士ｌｈ 纂 ｌ 的销售 入 综合性；指标体系的构建也尽可能地简明，数据的获取尽可能 全国该产业的销售收入 地方便；另外就是指标的目的性很强。 优势产 产业利润率 采芒业曲盈Ｉ该产业的总产值 连【总熬 并且该指标体系的构建建立在西部产业发展的实际情况之 上，适应于西部各个产业的评价评估，下文将在获得重庆市相 业选择 竞 业衄越业厶数 指标体 就业吸纳苹 该产业的总产值 关数据的基础上，利用本指标体系对重庆市优势产业经行实证 系 争 分析。总之，本文的研究可以作为抛砖引玉，希望其他学者能 产业劳动生产率 基芒业的增加鱼 优 该行业的从 ｋ人数 够对此问题进行更进一步的研究。 需求收入弹性 需求量的蛮动量／需求量 参考文献： 势 收入的变动量／收入 【１］Ａ克尔・波特竞争优势ＩＭ］．华夏出版社，２００３：４ ５． 技术要素相对密度 某 ｌ 科牯活动鲜菏 ， 业销售收入 ［２］赵惠芳，赵静，徐晟．优势产业的测度及其实证ＵＪ．统计与决策，２００９，６． ［３］赵君，蔡翔．基于比较优势的区域优势产业选择研究一以广西制造业为例Ⅱ】．安徽 （８）需求收入弹性 农业科学，２００７（１８）：５６２６—５６２８． 消费需求是决定产业发展的根本因素。只有符合需求结构 发展方向的产业才具有竞争力。需求收入弹性是衡量国民收入 基金项目：西部开发新阶段促进优势产业发展研究（０９ＸＪＬＯ１９）。 的变化反映某一产业产品的需求变化。 ・４３・ Ｅｃｏｎｏｍｉｃ＆Ｔｒａｄｅ ＵｐｄａｔｅＭｉｄ－ｊｏｕｒｎａｌｓ Ｓｕｍ．ＮＯ．１８７Ｎｏｖｅｍｂｅｒ．２０１０ 素问题上的实证研究主要集中在宏观税负的影响因素方面。 区市回归结果不显著。 潘贤掌和黄耀军（１９９８）选择的影响因素包括所有制结构、 从结果看，中部经济不发达地区的税负水平与经济发展水 预算外收入、国民收入分配、物价水平和税收优惠上的差 平的关系更密切，其中安徽系数０．０３１，为各省之最。东部经济 异，通过简单的数据列举得出西部地区宏观税负水平反而高于 发达地区中除上海排名靠前之外，其他地区如北京、广东、浙 东部地区的结论。付广军（２００５）使用九个省区１９９６—２００３年的 江排在２０左右，山东排在２５位，系数在０．０２左右。 面板数据，检验了宏观税负与第一产、『 比重之间的关系，发现 三、结论与建议 第一产业比重越低，宏观税负越高。李猷民（２００７）选取人均 （一）结论 ＧＤＰ、一产比重、ＦＤＩ／固定资本形成、资本形成总额／ＧＤＰ、进出 １．经济是税收的源泉，是税收的决定因素。人均ＧＤＰ代表 Ｈ／ＧＤＰ等影响因素，运用３０个省区１９９４—２００４年的面板数据，使 的经济因素对各地房地产业的税负水平有显著影响，提高人均 用随机影响模型和固定影响模型，发现宏观税负与人均ＧＤＰ正相 ＧＤＰ，对增加地方财政收入有积极作用。但从各地区的回归系数 关， 与ＦＤＩ／固定资本形成负相关，与进出口ｆｌＧＤＰ正相关，一产 看，差异不大，即各地区经济因素对房地产业税负水平的影响 比重和资本形成总额／ＧＤＰ的影响都很不显著。 都较显著。 通过对文献的回顾，可以看出在房地产业税负的研究方 ２．总体上看，相对中西部地区而言，东部地区的人均ＧＤＰ对 面，已经出现了南理论研究向实证研究转变的趋势，但是还存 房地产业的税负水平作用较弱，分析原因，因素可能成为 在这样一些不足：一是缺乏地区层面房地产业税负状况的研 影响东部地区房地产税负水平的重要因素，从而减弱了经济因 究，无论是用上述三种方法当中的哪种方法对房地产业的税负 素的影响，在下一步的分析中，应当选取代表因素的指标 水平进行衡量，都集中在国家层而，进行时间序列分析，没有 进行计量分析，从而确定导致东中西部经济因素影响强度存在 建立在省级面板数据基础之上的地区税负分析。二足在进行税 差异的原因。 负因素分析的过程中，以宏观税负的影响因素分析为主，没有 ３．税收征管和税收优惠对房地产业的税负水平地区差异也 涉及房地产业税负的影响因素研究。本文在总结前人研究成果 存在影响，如果财政宽裕，税收任务轻，对征管工作的要求不 的基础上，采用ＡＥＴＲ￣标作为衡量各省、市、自治区房地产业 是很高，税负就会较低；反之，地方财政紧张，税收任务重， 税负的依据，并基于省级面板数据对房地产业税负的影响因素 税收征管工作抓得紧，税负就会提高。各个省市针对房地产业 模型进行了一定的改进。 的税收优惠很多，规定各不相同，导致地区间实际税率差 二、我国房地产业税负影响因素的实证研究 别较大，享受税收优惠的区域，其税负水平相对较低。 （一）构建模型 （二）建议 选择实际税率ｅｒｒ、人均国内生产总值ｐｅｒｇｄｐ、第二产业比 １．房地产业的发展关系国计民生，国家在税收上应以 重ｓｒ、第三产业比重ｔｒ、房地产开发建设本年完成投资额ｒｅｉ变 适当的税负水平促进房地产业的健康发展。完善房地产税收政 量构建变系数个体固定效应模型，构建的回归模型为： 策，打击房地产投机，运用适当的税收对开发商的增值收 ｅｔＴ； ＝碰＋ｐ１ ｘ ｐｅｒｇ￣ｉ七 １ｘ ｓ｝Ｉ 七￡，３ ｘ盼Ｈ÷８｛ｘｒｅｉ， ÷ｓ 益进行有效宏观。 ２．各省、自治区、直辖市应该因时因地制宜，在税法规定 ｉ＝１，２，…，Ｎ：ｔ＝１，２，…， ｌ’ 的框架内合理制定本地区的相关税收事项，例如契税等幅度比 变量下标ｉ代表不同地区，下标ｔ代表不同的年份。ＣＩ代表 例税率的高低，城镇土地使用税、耕地占用税等幅度定额税率 了不同地区的个体效应项，这一效应不随时间的改变而变化。 的大小，平衡各地区的税负水平，不应将高房产税甚至是高收 Ｂ ２，Ｂ ３，１３ ４为固定系数；Ｂ ｌｉ为变系数。 费作为地方财政收入的主要来源，从而促进地区房地产经济乃 （二）数据说明 至整个国民经济的均衡快速发展。 时间范围是从１９９５年一２００７年，由于２００４年房地产开发行 ３．严格税收管理。完善房地产产权管理制度，防止房地产 业税金及经营收入数据缺失，考虑到选用其他替代数据可能导 私下交易，造成税收流失；健全房地产估价制度，建立房地产 致缺乏可比性，因而实际时间序列是１９９５—２００３年及２００５—２００７ 专门的评税机构，增强征管工作的可操作性；加大征管力度， 年。选择房地产开发行业税金及经营收入数据计算实际税率， 抑制房地产投机行为，防止炒卖地皮，炒高地价，保证国有土 实际税率是个小于ｉ的数值。人均国内生产总值数据做对数处 地收益。 理。选择第一产业增加值占ＧＤＰ比重和第二产业增加值占ＧＤＰ比 重两个指标，考虑到多重共线性的问题，在产业结构因素中只 参考文献： 将上述两个指标纳入进来，而没有加入第＿一产业增加值占ＧＤＰ的 【１】刘立秋，李凯，邹毅．我国房地产业税负评价与分柝Ⅱ】．中国软科学，２００１，７． 比重。房地产开发建设本年完成投资额做对数处理；选取省、 ＿２ＩＷａｌｌａｃｅＥ Ｏａｔｅｓ．财产税与地方财政【Ｍ】．丁成日，译．北京：中国税务出版社，２００５． 自治区、直辖市的数据均来自各年《中国统计年鉴》。 ｜３Ｉ付广军．基于面板数据的宏观税负影响因素分析铘．扬州大学税务学院学报，２００５，ｉ２． 其中实际税率ｅｒｒ的计算公式如下： 【４Ｉ吴利群，王春元．我国房地产税税率设计及税负测算分析Ⅱ】．广西财经学院学报，２００６，４． 【５Ｊ李猷民地区宏观税负差异影响因素分析——基于省级面板数据的计量分析硼．求 房地产开发经营税金及附加 … ， 索，２００７，８． ■ 垂 一刈ｕ 『６］刘德英．我国房地产企业税负状况及税金成本管理分析Ⅱ］．税务研究，２００８，９． 李文，董静静．中国宏观税负影响因素的实证分析町．山东经济，２００９，１． 按照会计核算制度规定，公司利润表中主营业务税金及附 嘲李志学，李红敏．房地产企业税负水平的衡量与评价Ⅱ］．中国管理信息化，２００９，２． 加项目反映公司经营主要业务应负担的营业税、城市维护建设 税、土地和教育费附加等。因而这里的ｅｒｒ只是一个窄口 作者简介： 径的税负指标，没有包括企业所得税在内。而企业所得税是房 李凡（１９７７一），女，山东大学经济学院博士研究生，济南大学经济学院教师， 地产企业乃至整个房地产业的重要税种，缺失会使税负水平结 研究方向：公共经济与公共。 果偏低。 岳彩新（１９７９一），男，山东财政学院学院教师，研究方向：社会工作，社 最后，我们一共得到了除重庆外３Ｏ个省区从１９９５—２００７年 会调查。 的面板数据集。其中Ｅｔｒ的各年平均数在４．５３％（２０００年）和 ６．８８％（２００７年）之间变化，基本上逐年呈上升趋势。 对变量进行单位根检验，除了ｒｅｉ，是Ｉ（２）外，其他变量都 是Ｉ（１），故将模型设定为： ｆ ＝ 十∥ｌ ×Ｉｎｐｅｒｇｄｐｊ 十∥２× ， ｆ÷ ３×，， ，＋ ｝ｆ ｉ＝１，２，…，Ｎ：ｔ＝１，２，…，Ｔ ＳＦ、ｔｒ作为控制变量，关注ｐｅｒｇｄｐ这一变量，回归结果略。 从回归系数看，第二产业比重的相关系数是一０．０５，对于税负 的影响是负相关的，在１％的水平上显著，第三产业比重的相关系 数是一０．０９对税负的影响也是负相关的，在５％的水平上显著。 各省的回归系数均为正，表明各地房地产业税负水平与当 地经济发展水平正相关。其中，、海南、青海、天津四省 ・４４・
