练习题
一、 填空题：（20分）
1、房产中经常提到的“五证”，按办理先后顺序分别是： ， ， ， ， 。 2、土地所有权可分为 土地和 土地两类。 3、公司新员工试用期为1至 个月，每月的休息天数为 天。 二、 选择题：（18分）
1、下列用地中，使用年限为50年的有：（ B、C、D） A、旅游用地。B、工业用地。C、学校用地。D、综合用地。 2、下列哪些属于房地产市场的特点：（A、B、C、D、E ）
A、市场的区域性。B、供给的稀缺性。C、经营对象的非流动性。D、流通形式的多样性。E、最大可能的投机性。
3、房地产的经营管理是存在风险的，下列属于房地产经营管理社会风险的有：（B、C）
A、地震。 B、个人欺诈。C、国家房产调整。D、房地产市场的自身变化。 4、下列哪些是影响商品房预售的前提条件：（A、C、D）
A、有建设用地规划许可证。B、投入建设资金达到工程建设总投资的25%以上，未确定竣工交工日期。C、取得商品房预售许可证。D、交付全部使用权出让金，选取土地使用权证书。
5、下列影响基础埋设深度的有：（ A、B、C、D ） A、土层构造。B、地下水位。C、冰冻线。D、周边建筑。 6、下列行为违反公司制度的有：（A、B、D ）
A、在没有客户的时候穿便装。B、员工内部谈恋爱。C、因病请假6天。D、自行延长一天休息，但月内未满4天休息日。 三、 名词解释：（20分） 1、建筑容积率：
2、建筑密度：
3、绿化率：
4、层高：
5、房地产：
四、 问答题：（22分）
1、影响房地产价格的因素有哪些，请简要归纳至少6个因素。（5分）
答：供求关系、自身条件、环境因素、人口因素、经济因素、社会因素、行政因素、心理因素、国际因素等。
2、挑选房产应考虑的问题主要有哪些？（5分）
答：价格；面积；地段；交通；户型；朝向与楼层；采光、通风与层高；居住环境；建筑质量；物业状况；开发商实力等。
3、申办个人购房抵押贷款应具备哪些条件？（5分）
答：（1）借款人必须是具有民事行为能力的个人。（2）购房者持有居住地合法的身份证明。（3）与开发商签订了购房协议，并已支付首期购房款。（4）同意以所购房产作抵押。（5）具备令贷款银行满意的财务状况。
五、 计算题：（20分）
1、某开发商计划开发建设面积为6公顷的一块地，规划容积率为2.5，若该项目按2800元/平米的市场均价计算，理论上总的销售额是多少？（5分）若该项
目建设（含销售）周期为4年，总投资为2.8个亿，求该开发商的平均年收益率为多少？（保留小数点2位）（7分）
答：1）、总销售面积：6*10000*2.5=150000平米，总销售额：150000*2800=420000000元。（注：10000表示公顷数转化成平米数）
2）、总收益：4.2-2.8=1.4亿元，总收益率：1.4/2.8*100%=50%，年均收益率：50%/4=12.5%
2、某商品房建筑面积为125平米，销售面价为3200元/平米，某客户以按揭贷款的方式进行了认购，优惠了2%，贷款金额为22万，请问该客户的首付款是多少？（3分）若该客户贷20年，月贷款系数以85计算（计每贷1万元，月供为85元），请问他这样比按银行最低标准（首付30%）购买，20年下来省多少钱？（5分）
1）、总房款：125*3200*（1-2%）=392000元，首付：392000-220000=172000元。 2）、20年还贷总金额：85*22*12*20=448800元，总房款金额：448800+172000=620800元。
最低标准：贷款额27万（贷款到万位，若到千位是27.4万），首付：392000-270000=122000元，20年还贷总金额：85*27*12*20=550800元，总房款金额：550800+122000=672800.
省下来的钱数：672800-620800=52000元
