物业公司财务管理存在的 问题与分析 谢斌深圳市万厦居业有限公司 （２）加强经济核算，提高投资效益。物 、１Ｌ公司 通过财务管 ＿ｊＪｕ强经济核算，改 【文章摘要】 财务管理是物业公司经营活动中重 存在的问题 １、管理者缺乏市场观念，忽视财务管理 工作 善经营管理，降低修缮、维修、养护成本， 物业管理是市场经济的产物，理应按 照市场经济的要求，将物业管理企业全面 推向市场，通过招投标选择物业管理企 业，实行优胜劣汰。但是，目前除少数城 要的组成部分，加强对物业公司财务管 理存在的问题进行研究与分析，有利于 不断降低消耗、增加积累．提高投资效益 促进这一新兴行业的可持续发展。 和经济效益。 （３）实行财务监督，维护财经纪律。物 【关键词】 业公司的经营、管理、服务，必须依据党 物业公司；财务管理；制度 和国家的有关方针、和财经法规及财 务计划，对公司的预算、开支标准和各项 物业公司的财务管理是指对物业公司 经济指标进行财务监督。财务监督主要足 资金运作的管理，物业公司的财务活动包 对资金的筹集运用和分配活动进行监督， 括投资、资金营运、等资和资金分配等一 使资金的筹集合理合法、资金运用的效率 系列行为，管理对象是物业公司的营、 收 不断提高，确保资金分配兼顾国家、集体 入管理、成本费用管理、利润分配管理及 和个人二者的利益，最大限度地调动多方 专项维修资金的管理。做好物业公司财务 面的积极性，保汪坚持正确的经营方向， 管理工作，有利于规范物业公司的财务行 保护企业财产不受侵犯，同时也要确保 为，有利于促进企业公ｌ＿Ｆ竞争，有效保护 业取得最大的长期利益。财务管理是以价 物业管理相关符方的合法权益。为了提高 值指标考核和评定企业及企业内部各核算 经济效益，现在的物业公刊多实行“一业 单位经营管理成果，通过财务核算程序对 为主，多种经营”的方钊‘，因此，其收入 企业及企业内部各核算单位的生产经营过 来源比经营业务相对单 的企业来说复 程的活劳动消耗、物化劳动消耗和资金占 杂，其财务管理与一般企业相比也相对复 用实施有效的监督。 杂。因此，对物业公司财务管理存在的问 （４）加强财务控制。 务控制是对预 题加以研究与分析，有利于促进这一新兴 算和计划的执行进行追踪监督、对执行过 行业的可持续发展。 程中出现的问题进行调整和修正，以保证 预算的执行。在控制过程中，由于企业各 一、财务管理的内容和任务 个部门的运作及预算的执千了都会最终以价 １、财务管理的内容 值的形式体现出来，都会对企业的资金运 财务管 是物、 公司经营活动ｑＪ重要 动 牛影响，这就需要协调企业全『本员工 的组成部分，其主要内容包括：资金筹集 参与全面预算的落实和执行，以使得企业 和使用管理、固定资金管理，流动资金管 的经营能高效运转，实现价值增值。此外， 理，专项资金管理，租金收支管理，公共 还要协 好与企、 外部各方面的关系，并 服务费的收取与管理，资金分配的管理及 充分利用各方面的资源，为企业谋取更火 财务收支汇总平衡管理等。 的利益。更为重要的是，要对财务活动的 ２、财务管理的任务 各个环节进行风险控制和管理，以保证目 （１）筹集，管理好资金。为Ｊ，保证物业 标和预算的执行。尽可能地提出风险的预 经营活动正常，企业为了满足投资和资金 警７，案、确定和甄别风险、采取有效措施 营运的需要，等集所需资金，一方面，企 规避、化解风险或减少风险所带来的危害 业需要根据战略发展的需要和投资计划来 等等。 确定各个时期企业总体的筹资规模，以保 （５）实现企业价值的最大化。投资青 证投资所需资金；另… 方面，要通过筹集 建立物业公到的重要目的，在于创造尽可 资金渠道、方式或工具的选择，合理确定 能多的财富。这种财富首先表现为企业的 筹资结构，降低等资成本和风险，提高企 价值。企业的价值就足企业市场价值，是 业价值，提高自有资金的收益率．加速资 企业所能创造的预计未来现金流量的现值， 金周转，提高资金运用效能，还应管理好 反映了企业潜在的或预期的获利能力。 资金，对各项支出做好安排，严格控制，注 意节约，防止浪费，充分发挥资金的效用。 二、当前我国物业公司财务管理上 坝代商业 ＭＯＤＥＲＮＢＵＳＩＮＥＳＳ 『 外，绝大多数城市的物业管理市场尚未 形成，仍山主管部门或开发企业委派自己 的物业管理公司管理物业。这种封闭的自 我保护式的管理方式，不仅有碍物业管理 市场的培育和发展，而且使得物业公司的 管理者认为“物业管理工作就是简单的维 修保养、清洁卫生以及环境绿化和保安”， 缺乏现代管理理念和科学的市场定位，没 有长远的经营谋略，形不成规模效益，再 加上不重视财务管理工作，人、财、物、信 息等资源未能优化配置，甚至存在严重浪 费，致使企业经济效益低下。即使在物业 管理已实行市场化的地区，由于行政部的 监管尚未到位，物业市场存在尢序的竞争 等等。 ２、财务管理较薄弱，内部控制不规范 从总体 看，物业公司内部的财务管 理仍比较薄弱。主要表现在：物业管理行 业至今没何 套完整的财务管理办法；有 些物业企业尚未制定内部财务管理制度； 虽然大部分物业公司设立了账目，但会计 基础管理薄弱、依法建账不到位，且没有 按照会计科目的要求分门别类的设置明细 的账目，会计信息、得不到真实的反映。 ３、财务制度多元化．报表笼统，无法满足 管理需要 同属物业公司，由于组建方式不同， 则在财务管理上，有的参照主办单位行业 财务会计制度，有的执行外商投资企业财 务会计制度，还有的执行事业单位财务会 计制度。有的物业企业结合自身经营管理 的要求，白行补充和建立ｒ一些内部财务 制度及会计核算科目。有些物业公司根据 会计制度的要求，对外提供的报表，只有 资产负债表、利润表、现金流量表，数据 过于笼统和宏观，无法满足管理需要。 ４、资金管理的力度不够，筹资能力差 物业管理资金的来源渠道和数量都非 常有 ，丰要有物业管理的启动资金，即 资本金，物业维修资金，甘常综合管理服 务费及经营性收入。至于其他渠道，如银 企业，其注册资金较少，资本实力有限，加 行借款资金，由于物业公司几乎都是中小 上土地、房屋等银行认可的不动产资产数 锚簟】Ｉｌ【．Ｉ●Ｘ ．一■ｌ羹Ｉ锶 ｝：ＩＩｆ；ＣＯ［一ｌｌ． 量较少，缺乏信用保证，所以难以取得银 行贷款。 ５、财务工作人员素质偏低，水平不高 受传统观念的影响，一些物业公司的 领导认为，物业公司是服务性行业，是简 单的收收支支、记记帐而已，对财会人员 没有较高的要求，使得公司所聘用的财务 合本企业的完善、规范、具体的财务管理 制度，使物业管理企业的财务管理真正做 到有法可依，有章可循，物业管理企业内 部财务管理制度的主要内容包括：财务管 理机构的设置，财务人员的职责分工，内 部控制，成本费用管理，财务工作的组织 及实施要求等。其主要财务制度有： 加强对定额管理的管理，制定并严格执行 企业内部的劳动定额、物质定额、费用定 额、人员定额、工时定额及考核办法。（３） 严格规定企业物质的购进、入库、领用、维 修等各环节。计量验收管理工作，堵塞漏 洞，增收节支。（４）加强对财务预算的管 理。（５）加强对财产清查的管理，定期做好 工作人员素质较低，业务水平差，无法满 足管理需要。 ６、专项维修基金使用率低，或监督力度 不够 目前，我国房屋修修基金有两种代管 模式，一种模式是由主管部门代管； 另一种模式是由物业公司代管。从性质上 讲，专项维修基金属于全体业主所有，是 业主为维护房屋而提前预付的资金， 部门和物业公司只是代管这笔资金，可现 实的情况是，业主交了钱后，却躺在职能 部门的账上，一但业主房屋需要维修，业 主就根本不知道这笔资金的存在，更不知 道如何申请使用这笔资金，导致专项维修 基金使用效率低下。按照规定，专项维修 基金用于物业保修期满后的住宅共用部 位、设施和设备的维修和更新和改造，不 得挪作他用，而事实上，专项维修基金被 挪用时有发生。 ７、内部监管力度不够 由于物业公司实行“一业为主，多种 经营”，这就要求物业公司要有相关财务 制度和监督制度与之相匹配，尤其是一些 规模较大物业公司，已实现跨市、跨省经 营，由于这些公司缺乏完善的内部财务制 度和监督制度，企业规模虽然上来了，但 企业整体利润却下降了。 三、改进物业公司财务管理的建议 １、建立完善的物业公司财务制度 一个企业要顺利进行财务活动，首先 就要建立完善的财务制度，因为企业财务 制度是财务管理工作的经验总结，是组织 财务活动的基础，是处理企业财务关系的 准则，也是实行财务监督的依据。物业公 司财务制度是规范物业管理企业财务行 为，协调处理企业同各方面财务关系的法 定文件。所以物业公司进行财务管理的首 要环节就是建立完善的财务制度。物业公 司的财务制度的建立要以国家的有关法律 法规为依据。 物业管理企业应按照 企业财务通 则》、 物业管理企业财务管理规定》，结合 自己的经营特点和管理要求，制订一套适 ①物业管理会计核算办法； 财产清查工作，对加强财产管理、加速资 ②会计核算方法及凭证账册制度； 金周转、提高经济效益、确保会计报表质 ③货币资金管理制度（预算审核管理 量具有十分重要的意义。 制、借款管理制等）； ４ 加强专项维修基金的使用监督，提高维 ④现金报销制度（差旅费报销制度、 修基金的安全和使用效率 加班费报销制度、招待费报销制度等）； 如何使专项维修基金真正取之于民、 ⑤固定资产管理制度； 用之于民，是关系列群众切身利益的重要 ⑥会计报表制度； 问题。２００７年，建设部和财政部联合发布 ⑦财务检查管理办法； 了《住宅专项维修资金管理办法》明确规 ⑧驻外分公司财务管理制度 定，房产主管部门和业主委员会每年应向 同时，物业管理企业也应该建立完善 业主公示住宅专项维修资金的交存、使 的会计制度，因为在实际工作中，财务管 用、增值收益和结存情况这就要求职 理与会计核算是密切相关、相辅相成的， 能部门切实把有关专项维修资金的多 会计核算是财务管理的基础，它给财务管 向群众宣传；切实按照规定，将住宅专项 理提供了很多及时、有利的信息。物业管 维修资金的交存、使用、增值收益和结存 理企业应当遵循我国的《会计基础工作规 情况定期向社会公布，给公众提交一份明 范 的规定，根据《中华人民共和国会计 明白白的账本，定期由纪检和审计部门对 法》、 企业会计准则 、 企业财务通则》、 这笔资金进行监督和审计。 《企业会计制度》及 物业管理业财务管理 ５、加强物业管理资金的筹措及运作管理 规定》的原则，结合物业管理企业的自身 物业管理资金的来源，除资本本金或 特点，制订本企业的内部会计制度。 者银行贷款外，其他物业管理收入都是向 ２．建立财务成本分析控制制度，强化成本 业主或使用人收取的管理费用，所以资金 观念，强化队伍建设 的筹措必须注重社会效益和经济效益的有 物业管理作为服务性行业，财务管理 机统一。同时，加强资金有计划及合理使 的一个重要方面就是成本管理，因为其最 用，把有限的资金用在必要的物业管理项 重要的成本支出是人工成本和管理费用的 目上，增加资金使用的透明度。另外，进 支出，因此物业公司应该树立全员成本控 行科学的投资决策，积极防范投资风险。 制观念。物业公司一方面应确立科学的财 物业管理企业多是中小企业，特别要注重 务管理和成本控制目标，提高全员成本素 选择科学合理的投资模式，尽可能地采用 质和意识，使所有单位和部门都重视成 中短期投资，扬长避短，在科学合理的投 本。另一方面通过对人力资源的科学整 资模式下，加强投资项目的可行性研究和 合，激活人才潜力，减少冗员，降低人工 论证。同时，加强项目投资实施过程中的 成本。同时还要通过职业道德及服务技术 控制和管理，搞好监督工作，以达到企业 培训，造就一批敬岗爱业、懂技术、会管 价值的最大化。圃 理的高素质复合型人才队伍，来提高工作 质量和效率。 ３规范财务基础工作 【参考文献】 、主要要做好以下几项基础性工作： １、王青兰，齐竖．物业管理理论与实 （１）加强对财务信息原始记录的管理。一 务［Ｍ］．北京：高等教育出版杜，１ ９９８． 是要统一规范各种原始记录的格式、内容 ２、王秀云．物业管理理论与实务［Ｍ】． 和方法；二是要明确签署、传递、汇集、反 北京：清华大学出版社，２００６． 馈、保管原始记录的要求；三是要建立各 ３、李成军。物业管理公司如何加强财 环节的责任制，确保原始记录的真实、完 务管理［Ｊ］．当代经济，２００９（２１）． 整、正确、及时，健全财务核算资料。（２） ＭＯＤＥＲＮＢＵＳＩＮＥＳＳ 坝代商业
