城市CBD发展的动力机制分析

都市CBD生长的动力机制研究

---一项对东莞CBD启动建立的案例研究

院 系： 作 者： 指导老师： 完成日期：

内容摘要：本文通过对东莞CBD启动历程的阐发，讨论了都市CBD生长的动力机制问题。本文认为，聚集机制和都市筹划是都市化进程，是CBD生长动力体系的两个方面。都市筹划为CBD生长创造了适合企业需求的外在条件，这些条件有助于吸引企业和人口的导入；财产聚集机制主要是通过聚集效应带来的收益，引导第三财产在CBD区域自我复制，使第三财产在CBD聚集的连续动力。CBD是都市财产集聚到一定阶段的产物，同时由于CBD建立又是一个主观能动性很强的行动。因此，决策CBD是否创建，必须仔细考察都市经济和财产生长情况，包罗经济聚集张狂、主要财产集群生长状况、企业结构状况、财产结构等等。只有第二财产集群产生扩散效应时，大范围的CBD建立才有可能进行。由于都市CBD筹划超前性、财产升级的迟钝性，因此在CBD启动期，企业导入很有可能是相对不敷的。这时，聚集效应和都市筹划带来的强烈升值预期所引起的投资资本导入，是推动CBD建立连续进行的重要资金来源。

要害词： CBD 财产聚集机制 财产升级 结构分化 筹划

引 言

对付正处于社会转型期的中国人来说，CBD似乎承载了与财产有关的种种梦想：最高等的写字楼，最昂贵的公寓，最出风头的修建，另有最有钱的人和他们最靓的车。在日益强调国际接轨的今天，CBD---正在成为中国都市生长的一个新的浪潮。截至目前，全国凌驾40个都市开始建立和操持自己的CBD，他们包罗北京、上海、广州、深圳、南京、武汉、青岛、杭州、东莞等。CBD的观点受到了地方和地产运营商的高度追捧，因为从商业角度看，它险些成了聚宝盆的现代代名词；单就CBD这个观点，就先天注定了其近乎天价的土地出让金和楼盘售价。

在大范围进行CBD建立的浪潮中，我们不禁要问：如此众多的都市建立CBD是否是须要？它们是否满足了CBD建立和生长的须要条件？促进CBD生长的动力因素有哪些？CBD生长的范围、速度保持几多比例比力适合？CBD在都市空间转型中的演化历程是如何的？本文的主旨就是通过对已具有一定雏形的东莞CBD生长的动力机制和演进历程的阐发，来探讨以上提及的CBD筹划、建立、运营中的一些主要问题，希望能够对未来CBD的建立和生长提出一定的理论和实践的指导发起。

一、 CBD特征、成果研讨

（一） 观点释义

CBD是英文central business

后期，随着世界经济正由产业化社会步入信息化社会，经济一体化进程加速，CBD观点从原先的都市空间观点转为经济观点。CBD观点生长也越来越高等化，逐步成为区域、乃至全国、甚至全球具有影响力的金融、商务等办公聚集场合，如纽约、东京、悉尼、巴黎、等，都市的商务办公职能已成为区域、全国乃至全球性经济生长的治理与控制中枢，并相互组成网络。在这些都市中，CBD已经成为都市中心区的主要组成部分，不但会合了大量的公司的总部，另有高条理、专业化的商务办事，包罗金融、执法、管帐、治理及告白业等。这类公司聚集与国际性大都市的CBD中，为公司在全球运转自如起了决定性作用。

在本文中，所使用的东莞CBD的案例的寄义界定结合了CBD传统观点和现代观点。在这里目前CBD更多的是一个都市中心区的观点，是东莞这一国际制造基地的单中心商务圈，但是随着经济的生长，它的区域性和国度性的财产CBD观点有可能逐渐增强。

（二） CBD特征和成果

1、 CBD特征

今世都市的CBD不但云集了区域企业的总部，另有高条理、专业化的商务办事，包罗金融、执法、管帐、治理及告白业等，成为区域经济枢纽。

CBD一般要满足一定的空间特征和经济特征。空间特征包罗：

a) 一定的占地面积

CBD作为都市的一个成果区域，首先要满足的一个条件就是具有一定的都市空间，大概场合。CBD内产生的任何事件，包罗人流、车流、修建、商务运动等都是在这一场合中得到摆设的。事件摆设的公道性，很大水平上取决于场合结构的公道性，既是筹划是否合乎人们所进行的种种运动的需求。

b) 区域的高可达性

可达性是CBD最根本的特征。包罗交通的可达性和信息的可达性两方面。CBD内交通用地面积大，具有都市最发达的内部和外部交通联系，交通连接在三维空间展开，形成一个便捷的交通网络，能赐与单元时间内最高的办事通达时机，东京CBD内的交通系统用地占总面积的22.3％，纽约曼哈顿更到达37.5％。便捷的交通网络使CBD人流、车流量最大。美国经济学家黑格认为流传信息的运动被迫也是自愿的在交通最方便的中心所在进行。因此便捷的交通使CBD

成为都市的信息中枢，都市中人与人互换产物、信息和进行种种社会运动的中心，信息取代了其它运动成为CBD最主要的特征，据迈耶（Richard L.Meier）推算，在纽约、伦敦或旧金山，平均每个市民每年担当1亿件有意义的信息，是生长中国度大都市如雅加达、慕尼黑等都市平均数的100倍。

c) 高密度修建量；

修建密度高，形成高楼林立的景观。随着地价的高企，修建物高度和密度随之增加，修建量一般都在百万平方米以上，体现出高楼林立的景观，密集的摩天大楼使CBD具有了景观性，成为都市形象的载体之一。一般在修建密度上要切合两个指标，即CBHI>1和CBII>50％。（CBHI和CBII是墨菲和万斯提出的界定CBD范畴的指标：CBHI（Central Business Height Index，译为中心商务高度指数，指单元面积内的商务用途的修建容量，CBII(Central Business Intensity Index，译为中心商务强度指数)指基底内商务用途的修建容量占总修建容量的比重。）

成果特征主要体现在社会经济方面，主要有： a) 经济的强控制力

CBD是区域、都市的经济枢纽。在市场经济条件下，经

济的控制力往往会合在一些大的金融、贸易、保险等公司会合的地区，从而使CBD成为经济枢纽机构。 b) 拥有高盈利水平的财产：以第三财产为主导； 第三财产高度密集。第三财产高度聚集是CBD的焦点特征，代表了当今时代最先进、最发达的第三财产，如金融、保险、证券、中介、管帐等会合在CBD。伦敦CBD第三财产密度指数[2]凌驾0.4，纽约CBD中80％以上的职工从事第三财产事情，其中60％在办公机构，在公司总部就业的比例为54％。同时CBD内部亦有行业分区，同行业在空间漫衍上相对会合，如华尔街主要是金融机构，而周围是律师行和房地产公司会合的地区。行业分区是CBD特有的现象，都市中其它地区不明显。

c) 拥有商务空间的最高聚集度；

商务空间最高聚集度。都市的商务办公设施高度会合于CBD。据统计，纽约、芝加哥、旧金山等都市CBD的办公面积占全市的一半以上。

d) 人口的聚集性

人流密集、昼夜人口差别大。CBD内人流高度密集，一个大厦内可能会合几万人办公，“911”前纽约世贸中心每天有14万人进出，伦敦CBD白昼人口到达150万人，夜晚

人流稀少，昼夜间人口数量变革大，有时可到达十几倍甚至几十倍。

e) 地价的最高性

由于用地紧张，CBD的楼价、地价在都市的内部大概区域内是最高的，是都市地价峰值点所在，1990年东京CBD每平方楼面的出租代价为2000美元，伦敦为1100－1500美元，巴黎为700美元，纽约为400美元。

f) 办事的高端性

CBD提供的商务、商业、娱乐办事均是都市乃至地区、国度内最高条理的商品和办事，所从事的生意业务和交换都是最高等次的。

2、 CBD成果

外洋，CBD的主要由商务成果和中心商业成果两大成果体系组成。但是这样的筹划造成一个很大的问题：白昼的CBD，车流和人流相当密集，中心区显得非常繁华，然而一到晚上人车流就大幅下降，CBD显得冷冷清清，犹如一座死城。因此许多筹划学家、社会学家都希望给CBD附加居住、娱乐、休闲等成果。

2.1商务办公职能

包罗总部型办公、普通办公、金融办公、其他办公（包罗出书、商务咨询等）。办公就业人数占CBD就业人口的50－60％，办公面积一般在CBD修建面积的40－80％之间浮动，其比重与都市结构松散水平、都市类型、都市在地区经济运动首位度以及办公类型有关，其中银行、律师行、管帐行、保险公司、金融机构、电力公司对中心区位需求高、不易迁移，上述行业发达的都市CBD的办公比重高。

2.2中心商业职能

包罗零售商业、批发、餐饮等。50年代美国商业运动修建面积到达CBD的30％左右，就业人数占CBD就业总人数的15－20％ ，随着都市范围增加，CBD的商务办公成果愈益成熟，零售运动份额逐渐淘汰。 2.3居住职能

目前CBD周边的居住成果越来越得到人们的重视。CBD周边的住宅，由于离上班的所在较近，节约上班时间和交通本钱，往往受到人们的青睐。但是由于成熟的CBD周边地价高企，在居住区的住宅往往是种种高等公寓，整体售价较高，一般只有较高收入者，如富豪、中产阶层、高端白领才气蒙受的起。。 2.4其它职能

为了保持整个系统的公道运行，CBD几多需要其它帮助

成果的支持，包罗娱乐、旅游、教诲、医疗卫生、产业、仓储、旅馆、娱乐、展览及集会等。

二、 财产聚集机制和区位空间干系

CBD的形成和生长实质上是经济干系生长与都市空间结构转换干系的一种特例。目前这一干系的阐发，主要是通过区位经济学和财产经济学的经济聚集机制理论进行阐发。因此，大多学者也通过此理论研究CBD的演变和生长。 经济聚集效应是指市场运动能够将特定生产要素组合的财产聚集在某一点上。一般来说经济的聚集效应分为三个条理：第一个条理是企业内部聚集化，类似于马歇尔所说的内部范围经济；典范的企业内部经济聚集化现象体现在生产型的企业，生产的范围化能够促进企业单元本钱的下降，整体效益的上升；另一方面，在特定的条件下，企业内部经济聚集化也体现在企业结构的内部整合上，但是企业的结构整合情况较为庞大，并不是说企业结构越完善、部分越多，企业效益越好，而是说企业结构必须得到关联性的整合。 第二个条理是企业外部、行业内部的经济聚集，即单一财产的经济聚集，此类财产聚集是指某一类财产聚集在特定区域内，部分学者称之为“区域化经济”。目前单一财产聚集在我国的广东、浙江、江苏等许多区域出现，其中较为典范的就是东莞，它的各个经济强镇上出现的差别财产集群，如

虎门的打扮业、厚街的家具业等；别的某一特色的产业园区也是单一财产聚集的一种类型，如种种科技园区等。单一财产集群属于外部范围经济的一种，同类财产聚集在特定空间内，能够产生聚集效应，形成劳动力市场、原料采购平台、销售平台等为生产企业办事的外部经济，企业能够非常方便的在区域内找到自己所需的雇员、销售渠道、采购渠道，从而低落企业运营本钱，促进企业效益的提升，从而进一步促进区域的范围化生长。

第三条理是多行业间的聚集，即多个财产的经济聚集，这类聚集主要漫衍在类似都市这种高度结构化的较大的区域之中，可称之为“都市化经济”。与区域化经济相比，都市化的财产聚集是多元性的，它主要体现在两个方面：其一，都市化聚集的财产链会越发完善，它可能涉及到财产链的主要环节，而不像单一财产集群可能只是专注于某几个环节；其次，财产的条理会不一样，如都市的范围越大，第三财产就会越发达，GDP比重和就业人口比例就会越高。都市化聚集也是外部范围经济的一种，其聚集效应的原理与区域化聚集是一致的，但是历程要更为庞大。

经济聚集的第二、三条理论述的就是财产聚集与区位的干系。这一理论认为企业和财产一般倾向于在特定区位空间会合差别集群，差别的相关经济运动又倾向于集结在差别的地方，空间的差别化在某种水平上与财产专业化相关。财产聚

集能够产生的主导机制是因为聚集能够低落本钱，带来整体的效益提升，用克鲁格曼的新经济地理学来说，就是范围报酬是递增的，只要范围报酬保持增长状态，财产聚集就能够存在和生长下去。由于任何一种财产都是需要实体的企业支撑的，因此存在一个空间的载体问题。财产聚集的区位体现也就是企业在空间中聚集。

财产的聚集理论对都市空间的转换的解释更多是成果性，而非因果性的。它是通过聚集可能带来的收益性来论证都市空间转换的公道性。这种简化的要领使得问题的解释变得清晰，但同时忽略了这一转换历程中存在的诸多庞大的历程。例如，它无法解释为安在某一区位出现特定的财产集群这一现象；也忽略了对具体区位财产聚集历程中，直接组成聚集效应的企业和小我私家多边的心理和行为。底子上来说，财产聚集理论对区位转换历程的阐发是有欠缺的，这使得它适于阐发区域财产的生长，但对区位财产的产生解释力是不强的。

三、 财产聚集机制和CBD的生长

除了上海、北京等少数都市之外，中国大多数都市都是第二财产为主的都市，对付他们而言，CBD是一个新兴、突现的都市空间，包袱着财产升级成果。这一财产升级在整个财产生长的历程是沿着财产“聚集—扩散—聚集”的链条而产

生的。

链条的第一个环节“聚集”是指原有或现有财产的聚集范围，都市经济量的积聚情况如何。从前面对CBD的阐发，我们看到CBD一定是高修建密度的、高地价性的、财产是以企业总部和第三财产为底子的。CBD成果以商务和商业区域为主，高修建密度一定是带来高修建量的办公楼和商业。一般来说，一个较有影响力的CBD的办公修建面积必须到达200万平方以上，纵然只是作为都市中心区观点，100万平方的修建面积也是必不可少的。如果区域都市经济没有到达一定范围，大中型企业很少、第三财产办事业也不发达、居民收入水平不高，是没有措施蒙受这一巨量的办公和商业的供给；并且CBD建立往往至少需要20年的时间进行建立，前后的投入数以百亿，是相当巨大的，因此经济不发达的都市，财务也是没有措施包袱的。从高地价的角度来讲，CBD的单元商务本钱和商业本钱都是较高的，如果企业的利润率没有到达一定的范围，也是没有措施包袱这一高额的商务本钱；居民的财产达不到一定的积聚，也是无法消费得起商业区的商品。

因此，一个具有区域影响的CBD建立首先是创建在都市经济一定量的积聚上。目前一个大略的尺度是都市GDP到达1000亿元。固然是否适合建立CBD，单纯依靠经济总量的积聚是不敷的，还必须考虑都市财产集群类别和单个财产

集群的聚集度。当一个都市的财产集群类别过少，单一财产的聚集度很高。虽然该财产的经济能力很强，但是由于边际效应递减的纪律，经济动员能力并不会随着财产聚集度的提高增加几多，经济的总体活力在一个狭小的范畴内，如果该财产集群主要是由寡头企业组成的，第三财产的生长潜力就更小了。如果一个都市的财产集群个数许多，那么每个财产集群的范围就很小，经济聚集效应较小，这就很难到达区域财产升级的要求，CBD的建立也缺乏有效的支撑。因此考察财产聚集对CBD建立的影响，需要重点阐发财产集群类别数和各个财产集群的范围量。只有两者到达一种有效的平衡，才气对CBD建立产生真正的作用。

固然CBD最终能否建立，在财产问题上还需要进一步深入，譬如经济活泼水平、财产漫衍、第三财产的生长潜力等多方面因素。由于CBD的企业主要是由企业总部和第三财产办事业为主的，因此需要重点考察范围经济和第三财产未来的聚集性潜力如何。

“聚集—扩散—聚集”这一链条的第二个环节是“扩散”。增长极理论中的“扩散”指的是焦点地区，通过产物、劳动力、资本、信息的流动动员周边区域的生长。当财产生长到一定的聚集度时，带来范围不经济时，会带来财产的溢出大概扩散效应。当一种聚集财产大概经济增长极产生扩散效应时，一定是新的聚集效应开始的时候，这一聚集效应也一定

落在新的财产集群或经济增长极之上。在由第二财产向第三财产的升级和结构转换历程中，资本、劳动力都产生了流动，但是在所有的“扩散”效应中，生产型企业结构和成果的分化对付CBD生长的作用是最为根天性的。

在财产聚集理论看来，生产型企业结构、成果的分化大概疏散，是企业内部范围不经济产生的直接结果。当企业经济内部过渡聚集化时，企业的效率不会随着聚集度的增加而增加，反而使得企业本钱大幅上升，低落企业的效率。企业太过聚集化的一个典范案例是筹划经济时代的国有企业，它们在结构上非常完善，甚至包罗了幼儿园、中小学校、医院等设施，结构上的太过聚集使得企业的运营本钱高企，企业效益和效率非常低下。企业结构太过聚集化是财产专业化分工的契机。太过聚集化带来的内部生意业务本钱的上升，正好是专业化分工将其本钱外部化可以解决的。解决企业结构太过聚集化的途径主要就是企业结构分化。企业结构分化可分为结构内部分化和外部分化。企业结构的内部分化又包罗两方面：成果分化和区位分化。成果分化主要是指企业内部的某一成果疏散出若干成果，形成新的成果部分，通过新部分的专业化运作带来的效益，从而促进整体效益的上升，成果分化产生的条件依赖于专业化分工带来的效益要大于分工带来的生意业务本钱；成果分化的案例在生产的流程设计上体现得最为鲜明，每一环节的分工操纵会大大提高生产效

率。区位分化是企业内部结构在空间上的重新结构，中小型的企业往往将治理、营销、设计、研发、生产等各个部分组合在同一空间内，而许多大型企业的治理、营销、设计、研发、生产等各个成果部分在空间上是疏散的，企业在空间上的疏散是增加治理本钱的，但企业认为自己能够包袱这一本钱才会选择空间上的分化，大概是区位的分化能够在其他方面得到更高的收益，从而支持结构空间分化带来的本钱。企业结构的外部分化体现在企业各职能部分的经营，大概企业某些业务转移给外部公司，这一需求促进了专业化办事公司的产生和生长，其量的累计将会形成财产结构的分化和升级。

企业结构的区位分化产生了企业的治理总部、营销、研发中心等，结构的外部分化产生了第三财产的专业化办事公司。这两种类型企业都是目前都市CBD商务办公职能的主要组成者，而从历史的演化历程来看，它们都是由于第二财产解决太过聚集化问题，而进行专业化分工的产物，也便是产业财产聚集带来的扩散效应产物。

第三财产（为了表述的简便，我们将第三财产泛指非生产型企业，同时包罗如咨询、告白等专业化的办事公司和生产型企业的总部）的兴起，会形成新的聚集效应，也便是链条的第三个环节“再聚集”。“再聚集”实际上是新的财产集群或是增长点的形成历程，类似于增长极理论中的“极化”效

应。“极化”效应指得是周边的资本、财产、劳动力向中心转移，强化中心的历程。而第三财产的聚集就是区域内相关企业向某一区位会合的历程，在情况顺利的情况下，最终完成财产升级和CBD建立。

第三财产的这种聚集也是遵循范围报酬递增的纪律，对付单个企业而言，这一聚集一定是可以带来直接的经济效应；对付整个区域经济而言，它能够动员区域经济的生长。CBD的聚集效应是非常明显的。CBD是一个高密度区域，在一个不大的区域内聚集大量的公司，在有限的土地上创造了大量的产值，对付都市经济的提升效用是很明显的；其次，第三财产是由多种行业组成的，它们包罗咨询、设计、研发、营销等等，多种行业的会合使得它们产生一种标记性的力量，使得区域具有很强的可识性；客户在寻找第三方时自然会想到该区域的企业，从而增加区域企业的客户量。需要指出的第三财产在CBD的聚集与其他财产聚集是由区别的，这里体现在CBD的地价之上，与其他区域相比，入住CBD企业的必须包袱较高的租金，包袱较高的运营本钱。因此，在某一水平上，对付单个企业而言，CBD的聚集效应并没有带来本钱的下降，反而增加本钱。较高的地价，也成为第三财产聚集的一个排他性武器，因为生产型企业利润率普遍较低，无法蒙受CBD区域的租金，并且原来CBD就不是为它们筹划的。

四、 CBD生长动力综述

（一）第三财产在CBD聚集的外部条件

在CBD区域的，第三财产产生聚集效应是一件自然事件，但是第三财产为安在CBD聚集却是一件非自然事件。聚集效应作为财产聚集的一种成果效应，只能说明它是维持其在该区域生长的动力，而无法解释特定的财产最初为何出现在该区域，也就说他无法解释在某一区域财产需要具备哪些条件。一种财产在某一区域产生是需要一些特定条件的，这些条件能够大大低落在财产尚非常弱小时候的生存本钱，例如在口岸周围会形成贸易等口岸经济，在平原地区形成农业经济等等。早期某一经济体系的产生大多是基于该区域优越的地理条件，其生长的自然性是非常浓厚的。而CBD的产生是与之完全差别的观点，它是带有非常强的人为筹划特点，筹划可以改变区域的种种条件，使它切合第三财产企业的未来生长。

因此第三财产在CBD聚集的一个前提条件是强有力的都市筹划，筹划的结果是CBD的根本特征与第三财产企业的需要是一致的。例如，企业总部和专业化办事公司往往喜欢在适宜展示其企业形象的区域办公，因为它们需要借助办公场合的良好形象展示公司实力、进行公司品牌推广、增强客户信心，以实现开拓客源，促进公司生长等目标。CBD的形

象是相当切合其需求的。另外，高地价的排他性效应也促使了第三财产在CBD的聚集，因为第三财产企业的利润或利润率总体较高，能够蒙受高等办公楼的高租金，这一点不是生产型企业能够做到的。

在CBD建立中一个重要的环节就是路网的建立，路网建立对付CBD的存活是至关重要。路网建立带来的交通便捷能够为企业生长带来诸多利益，例如便捷的交通能够扩展专业化办事公司的办事范畴，大概是有助于它们的客户方便的来到该区域，从而加速拓展客户步调；交通便捷还可以方便企业员工的上下班，吸引中高级人才在该区域的聚集，这又反过来吸引企业在这里的聚集，因为这里更能得到企业生长所需的人才；对付企业总部而言，在处置惩罚总部与制造基地之间干系时的治理本钱、交通本钱，更重要的是时间本钱可以降到最低点，固然交通问题对付驻扎在国际性CBD的企业总部的重要性可能是下降的，在此类CBD中，高水平的信息交换和处置惩罚对付协调总部和分部之间的干系可能是更为重要的。

在一个处于财产升级和结构转换的都市，CBD的建立是离不开财产的引导的。因为财产升级的乐成与否，企业的流向如何都是需要都与的财产筹划具有很强的关联。在都市生长的这个阶段，专业化的办事公司大概非常的弱小，大概未来生长存在诸多的不确定性；企业结构的分化也

处于摇摆不定，因为企业结构分化意味着企业治理者面临一个新的治理情境，需要重新适应和调解企业战略或治理手段。第三财产市场的培育，企业结构的转换都是需要相应的财产引导才气发挥较好的作用。而这些企业的流向，也是受财产引导下的本钱-收益模式支配的。

在促进企业向CBD大概其他区域流动的历程中，都市筹划建立、财产都是一种外在的推动力，这种推动力效果的发挥，是通过企业预期的改变才实现的。相对付小我私家，企业是一种越发理性的实体，企业的运动永远是追逐利益的。一般来说，企业的运动是围绕着增加收益和节约本钱两个根本目标进行的。然而，企业流向CBD并不能节约本钱，反而会增加本钱，因此唯一的解释就是CBD能够为入住企业带来更高的收益。这是由CBD的财产聚集机制要转达给企业的信号，也是财产聚集机制在启动之时的主导作用。一般来说，在启动期，CBD引起企业流动的的收益预期体现在两个方面：一是认为企业入住可以改进企业形象，从而可能为企业未来生长带来更为辽阔的空间；二是认为CBD的物业具有很高的升值空间，这就引发企业的投资需求。如果需求量是有一定保障的，这两种预期都市推动CBD建立顺利进行。而到了中后期，CBD财产聚集机制的引导成果将主要依靠实际的聚集效应。

（二）CBD生长动力机制综述

到这里，我们总结一下CBD生长的整个动力机制。从前面的阐发，我们认为，CBD生长是受到都市筹划建立、财产引导、财产聚集机制配互助用推动的。其中都市筹划建立和财产主要作用在CBD的前期启动和引导上，通过创建与财产生长相匹配的实体吸引企业进入，这时财产聚集机制更多的只是在企业收益预期上产生作用；而在引导期事后，如果财产生长是顺利的，财产聚集将会产生实际的成果，通过聚集效应的自我复制推动CBD的生长；这时候收益预期其实也是在产生作用的，只是财产在CBD的实际聚集成果才是最为要害的。如果财产聚集效应不强，CBD建立进度就会出现停滞。

在包管量底子上，CBD的建立是否乐成还要取决于第三财产生长时间点的选择。第三财产生长的阶段决定了其聚集效应的成果强大与否。一般来说，第二财产是否出现扩散效应，是一个重要的临界尺度。如果区域出现较明显的财产升级、迁移、结构转换等现象，CBD的建立具有一定的可行性；如果第三财产生长已经很成熟了，那么CBD生长是水道渠成的。不然，CBD的建立会因为目前第三财产量的不敷而停滞下来，导致区域筹划的失败。

实际上财产的聚集和CBD进程就是一对供求干系。CBD的办公楼是供给量，第三财产是需求量。CBD要想顺利建成，

首先需求量必须能够与供给量相适应；其次企业必须是能够蒙受CBD的租金的，换句话说企业必须具有购置力；另外租金的崎岖也会调治着供需干系的实现水平。

截至这里，我们在讨论CBD动力机制时只是通过财产聚集、都市筹划等角度，阐发了CBD主体职能的载体---办公楼与企业间的供需对应干系。实际上，办公楼的购置者也包罗小我私家，CBD的组成也包罗住宅和商业。当涉及到小我私家需求的时候，物业成果就演化成使用和增值两大成果，这与一般商品是差别的。因此人们物业需求可以演化为两大类一类是真实的自住需求，另一类是投资需求。由于物业存在增值成果，财产的聚集效应就会引导小我私家产生强有力的收益预期，投资需求就会大幅上升。在CBD建立的早期，愿意入住企业的数量还较少，单靠企业的资金底子无法维持CBD的运作，此时大范围投资需求带来的投资资本成为推动CBD生长的重要资金。大量投资资本的进入投资需求使其对CBD的生长产生强有力的推行动用。但是投资需求是不可能无生长下去的，如果企业一直无法大范围入住CBD，投资客无法从投资中赢利，聚集机制产生的收益预期就会产生转变，从而影响CBD的生长进程。因此在具体研究财产聚集和CBD生长的干系上，探讨财产生长阶段和财产产值等问题是非常要害的。

五、 案例研究：东莞新城CBD的生长动力阐发 （一） 东莞新城区CBD简介

东莞新城中心包罗商务区（CBD）和生活区（CLD）两大区域组成。CBD以商业、办公为主，CLD以居住为主，但也具有相当大比例的商务办公物业，。并且这两大区域中，CBD处于焦点职位，担负着提升都市代价的成果，是整个新城区对外宣传的形象代言，它的乐成与否直接影响到CLD的生长进程。因此在许多时候东莞CBD代指整个新城区。

CBD筹划总用地面积142.32公顷，位于东莞大道北段及相关辐射区，西侧为东莞市行政文化中心区，旗峰山公园位于筹划区西北，东莞大道、鸿福路以及四环路，是商务区主要的对外联系门路。

CBD是东莞都市的单中心商务区，将成为国际制造基地的办事中心，是东莞二十一世纪新都市中心的焦点引擎，其成果定位以商务、商业办公、商贸生长等为主导成果，其它相关成果配套的多成果、多中心、复合型的商务区，会合全市三大中心职能，即商业中心、会展中心和商务中心。 生活区与CBD相邻，位于东莞市东城区与南城区的交代地带，东临东莞大道，西临南城科技路，北临四环路，南临五环路，总面积2.1平方公里。

生活区是东莞都市新区的重要组成部分，筹划建立成一个以居住为主，为行政、文化、金融商务区办事的、具有完备的大众配套设施和富足的绿地休闲空间、社区运动场合及开放度较高的新型社区。生活区中具有相当体量的办公物业筹划，它与CBD中的写字楼组成了新城区整个商务物业体系。

（二） 新区CBD生长的财产动力

CBD能否连续增长，取决于第三财产聚集机制的发挥。而东莞目前是一个以第二财产为主导的都市。CBD的建立又是一个漫长的周期，需要20年左右的时间。因此判断东莞CBD能否乐成，最重要的因素是在这期间，东莞的财产升级是能有效的实施，从而推动CBD的建立进程。这就需要我们从目前的财产张狂进行推导。 1、 东莞市财产特点

（1） 财产定位：东莞的财产以制造业为主，是我国著

名的制造业名城，是国际上知名的制造业基地。目前东莞的制造业生长已经相当成熟，产物在国际市场上具有很高的竞争力，但是制造业企业范围大多较小，技能能力存在缺陷，技能研发能力较弱。市场份额的增加更多的是接纳控制企业本钱的代价竞争促成的。外向型制造业的高速生长

进一步推动了办事业的生长，东莞地区产生了大量的贸易、物流、货代公司等，但是这些公司目前范围大多较小，区域漫衍也非常地散乱。在财产比例方面，第三财产的比例已经到达43%，相比海内其他制造业型企业，生长是较为前列的。 （2） 财产总量：东莞户籍人口150万，外地人口500

多万，但是创造了凌驾1000亿的生产总值，年增长率凌驾20％，位居全国地级市首位，经济增长潜力巨大。东莞在有限的区域取得了相当可观的财产总量，财产已经到达一定的聚集水平。财产的积聚目前已经产生一定的溢出效应，东莞人的餐饮、娱乐和奢侈品消费已经到达较高的水平，只是这些消费许多产生在、广州、深圳等地，而不是在东莞本地。财产的溢出实际上表明两点：东莞的财产升级迫切需要推进，以疏导财产的公道运用；二是东莞私人财产具有很高的投资潜力，在CBD启动期，大量的投资资本进入CBD，成为东莞办公楼、商业、住宅重要购置力量；在企业资本导入相对不敷的情况下，这些私人资本短期内成为推动CBD生长的重要支撑力量，为CBD生长赢得了一定的时间。

（3） 财产集群：经过多年的生长，东莞已经形成了有

特色的财产集群，譬如IT业、纺织业、打扮业、电气业等。其中IT业是东莞最大、最具竞争力的财产。IT业具有以下的财产特征：一是经济总量大，东莞IT产物产值大，总产值已经到达近800亿元，是电气、仪表、纺织、打扮、造纸类等财产的总和；二是市场占有率髙，东莞IT业10多种产物在世界市场占有率凌驾20％，电脑磁头，电脑扫描仪，电脑驱动器，高级交换电容器，微型马达，录像磁头，石英钟等产物占世界市场份额的20－40％；三是财产集群效应强，东莞电脑零配件配套率达95％，是世界上IT财产集群最强的区域；四是以制造业为主，外洋大公司大多将这里作为制造业基地，很少讲研发设计部分设立在这里；本土或港台企业则大多以低端产物制造设计为主。应该说东莞的财产集群已经产生了一定的聚经济效应，这种聚集的生长潜力已经不大，已经提出了财产升级的迫切要求。

（4） 企业数量：东莞财产聚集已经产生了一定的扩散

效应，这从企业数量中可以一窥眉目。东莞目前约莫有24万以上的企业各个别户，其中大多数都是第三财产办事业。问题是这些办事业目前实力

都较弱，专业化水平不高，并且疏散在各个镇区内，办事的客户范畴相对狭小，因此数量虽然庞大，但是对目前CBD的办公物业需求尚未大量释放。从这里可以看到东莞第三财产的聚集效应尚没有充实发挥。

（5） 财产漫衍：东莞经济出现一个“强镇弱市”的格

式，传统的财产，如玩具、家具等主要会合在厚街，打扮业会合在虎门、制鞋业会合在沙田镇等等，在这些区域富饶水平相对较高。只是到了近几年，城郊的IT制造业才崛起，开端了改变财产。财产的这种“各自为镇”的疏散结构，了东莞都市的生长，使得东莞都市化进程受到很大影响。CBD建立的一个目标是希望能够将各个镇区财产聚集形成的扩散效应吸引到都市中心，但是从目前来看，区位转移的扩散效应尚不强烈。

2、 东莞财产主要问题

（1） 虽然东莞财产底子雄厚，财产总量范围庞大，但

是由于以制造业为主，财产梯次品级尚很低，迫切需要财产升级。

（2） 东莞财产集群生长具有一定范围，形成一定的聚

集和扩散效应，但是由于“各自为镇”的财产结

构，再加上办事企业范围大多较小，专业化水平低，办事半径有限，财产聚集的扩散效应尚没有大范围展开，也不能一下子转移到CBD。 （3） 东莞财产生长的另一个问题是外资经济比重过

大，并且以代工制造为主；再加上本土经济实力相对较弱，缺乏范围型企业，因此无法形成总部经济，相当部分的经济收益转移到外地，社会收益并不如经济数据反应的那么显著。

3、 财产梯度升级模式和东莞财产升级特征

财产升级与财产聚集而形成的扩散效应是紧密相连。目前的财产升级一般存在三个梯度。第一个梯度是行业间的升级，往往体现为现代高科技制造业取代传统制造业为区域的主导行业；第二层梯度是企业结构的升级，企业结构的升级会存在两个阶段。第一个阶段企业结构由单一的生产型工场转变为成果复合型的企业，这是一个企业内部结构分化的体现，主要体现企业开始注重营销、研发、治理等成果，从原有生产成果平分工出来，实力得到了一定的扩充，企业员工的平均素质也得到大幅度提高。第二个阶段时企业内部结构的区位分化，由于企业范围的连续扩大，出于本钱蒙受能力的增强，品牌建立的需要，会要求企业结构上进行分工和疏散，，营销中心、研发中心与制造中心的疏散，制造中心留

于厂区，而营销中心、研发中心迁入写字楼区。

第三条理的升级是企业外部结构分化形成的财产结构的升级，再这一阶段，第三财产的产值凌驾第二财产，以投资、咨询、告白为主导的咨询办事业高速生长，成为就业、生产总值的主要创造者。

以上三个条理并不是完全，直线式生长的，条理间的干系更多是多线性的，是相互交织的，只是差别阶段，每种条理的升级占田主导职位差别。并且第二、三条理之间经常是并进的。目前，东莞的财产根本完成了第一条理的升级，处于第二、三条理升级的低级阶段。细致的考察，东莞财产升级主要体现出以下的特征。

首先，东莞已经根本完成了第一条理的升级，既完成了制造业行业间的转换，体现在IT制造业取代传统的防纺织、家具，成为东莞的首席支柱财产。目前，东莞全市电子信息产物制造企业近3300家，实现产值1150亿元，约占全市产业总产值的40%以上；出口亿美元，占全市的31.8% ，成为全球IT产物的重要制造基地；种种电脑咨询产物在世界市场上，享有极高的占有率。

其次，原先以“三来一补”为主体的企业结构产生较大变革，企业内部结构趋向庞大化，东莞财产已经进入升级的中级阶段，但是尚没有渗透到大多数企业。体现在“三来一补”企业的淘汰，大型企业的增多；大型外资企业的结构升级（韩

国三星设立了研发中心，诺基亚创建了物流配送中心等）；品牌企业的增多（步步高，金正VCD、唯美陶瓷、金福记果冻等）；治理人员、市场营销人员、技能设计人员需求的增加；治理、营销、设计人员薪酬的连续上涨，高层与深圳根本持平。

再次，东莞目前第三财产得到快速生长，出现了大批咨询、投资、贸易、装饰等气业入驻CBD；但是这些企业目前范围均较小，所需的办公楼的面积根本在200平方米之下，显示目前东莞第三财产的级别相对较低，第三财产的大范围发作尚未开始。但是从产值上来看，目前东莞第三财产比例已经到达了43%，近两年年均增长比例到达1－1.5%个百分点，预计在2008－2010年之间，第三财产的比例可以到达50％左右。届时，东莞将根本进入二次现代化，财产升级的高级阶段将会来临。

财产升级升级的另一重要体现在市场对人才的需求结构变革。由于财产升级的需要，东莞人才需求结构正在迟钝的产生变革，人才需求结构的变革将会导致人口结构的迟钝升级。目前东莞劳资市场对中高级人才和低级人才的需求比例微幅上升。凭据广东省劳动厅的调研，目前东莞企业中高级人才的比例约莫在6-7%之间，触及人才的比例约莫为在19-20%之间，财产工人的比例在72-74%之间。而目前劳

资市场对中高级人才的需求比例到达7-8%，凌驾目前高级人才存量比例1个百分点；低级人才的需求比例到达20-22%之间，比低级人才存量的比例高了1-2个百分点。显示人才结构正在迟钝的升级，同时显示财产升级的迟钝进行。从人才需求比例的变革趋势来看，我们发明哑铃型的人口结构开始出现了一定水平的缓解，中等收入阶层开始崛起，白领阶层预计在经过几年的积聚之后，得到聚集而发作，并且这部分将以外地人和本地青年人为主。购置力的积聚同时对住宅市场提供了较强的支撑。

4、 财产升级研判

从近几年来看，东莞财产升级能否影响到CBD生长主要体现在两个方面：一是企业结构的区位分化是否有可能，即产业园区或镇区企业的生长是否有可能，出现营销、治理、研发中心与制造中心的疏散，从产业园区迁都都市CBD。这一条件能否实现往往取决于两种情况是否能够创建：一是目前企业结构的聚集化是否是经济的，这体现在营销、治理、研发部分与制造中心的疏散所带来的收益是否能够大于疏散所产生的本钱，如果收益是大雨本钱的，既是范围不经济的体现，企业区位分化就会产生；二是企业范围生长形成的聚集效应收益是否能够到达足可以忽略疏散所产生的本钱。一般来说，企业总部、营销、研发中心搬入都市CBD能够

带来多种作用，主要包罗：有效的提升企业形象；提高客户对企业品牌的认知度；到达都市后，能够增加信息的相互相同；良好的都市情况有助于吸收中高级人才，促进企业的久远生长；更好的理解市场。这些利益均将促进企业的久远生长。疏散本钱则主要包罗企业内部差别部分远距离相同产生的本钱、部分间治理本钱、疏散治理带来职位上的多元设置所产生的本钱等等。这些本钱均阻碍着，企业迁入CBD。从目前来看，东莞大多数企业尚停留在企业结构聚集化（区位整合）而非分化的阶段，但是有相当数量的范围型企业已经具有分化的实力，只是目前尚没有进行有效的引导。

5、 财产本土化

财产转型的另一方面是经济的本土化。东莞原先的经济主体要不是外资企业占到主导职位，要不就是大量的“三来一补”低级加工的企业，只能靠一条腿来走路。自2001年开始，东莞在打“都市牌”的同时，也增强了“民营牌”的建立，希望实外资内资两条腿走路的格式。经过三四年的生长，东莞的本土经济得到了迅猛的生长，产业总产值到达143亿，年增长率到达25％；民营企业资产凌驾100亿元，资产总值三年翻了3倍；个别工商户、私营企业到达23万多家，早就了一大批有产人员，解决了大量的就业问题；范围型团体公司数量到达60多家，近一年增长了近40家，并且

这些企业的相当部分把总部设立在市区。本土企业的高速生长，壮大了东莞本土经济，为东莞都市创造了大批社会财产。他们的快速生长将是东莞未来都市生长、经济生长、社会生长一支重要的力量。

6、 财产引擎

（1） 松山湖产业园区

东莞的财产升级，除了经济的自然变迁之外，还需要一个强有力的引擎推动。这一引擎就是离市区不到10公里的松山湖产业园区。松山湖产业园区占地面积72平方公里，共约10万亩。园区定位为东莞财产结构升级的龙头园区、是对外经济互助的新载体。园区企业定位以高科技企业为主，支柱财产以电子信息财产、生物医药财产、光电财产、新质料财产、环保财产为主，区域的财产定位素质较高。园区修建配套完善，注重产研学一体化，除了产业园区之外，还筹划了科教区、研发区、商务区、物流区等，别的还包罗促进休闲旅游的筹划区和高等居住区。松山湖产业园区的生长一方面可能促进生产型办事业的生长，从而动员区域的经济生长；另一方面，形成大量的购置力，对CBD区域的住宅市场和投资性物业市场产生大量需求。

（2） 案例比力：苏州产业园区

为了说明松山湖财产园区对付都市中心区的支撑作用，我

们引用苏州产业园区进行比力阐发。之所以选择苏州产业园区，因为其与松山湖科技财产园区存在较多的相似点，例如筹划面积相近（与目前主要开发的中国-新加坡互助园区）、财产集群的相似性、上下游财产链的相似性等。这些相似性决定了园区所产生的客户在数量和人口结构上存在以定的相似性，从而决定了住宅需求的相似性。

从开发模式上来看，松山湖科技财产园区的定位要较苏州产业园区更为完善。苏州产业园区最初实行“边建立边招商”开发方法，1994年，会合打造8平方公里样板园区；直到2001年才全面买通其他区域的路网。而松山湖科技财产园区的定位条理更高，实现“先建立、再招商”的开发计谋，在2001-2004年，一次性全面买通70平方公里的园区路网和筹划。今后再启动全面招商。

从苏州产业园区的生长历程来看，园区经济对园区房市和办公物业的影响主要是在开发第7年，即2001年产生的。而由于最初筹划的欠缺考虑，苏州园区的办公物业供给相对不敷，相当多的中小型物业企业找不到符合的办公场合。苏州产业园区的生长主要分为三个阶段。第一阶段是1994-1997年，此为启动区，此时苏州产业园区产值从36亿跃升到75亿，投产外资企业数大到达37家；第二阶段是快速增恒久，时间为1997-2001年，此时产值从75亿跳升375亿元，短短4年，产值增长了5倍，投产外资企业数到

达125家；至2001年之后园区进入井喷期，产值从375亿生长到1400亿，产值增加了4倍，投产外资企业数到达285家。

在2001年开始，苏州产业园区经过7年积聚的购置力开始得到释放，苏州园区的商贸区生长进入一个新的阶段，房价连续4年保持20%以上的增恒久。此时，苏州产业园区的产值约为370亿元，外资投资总额到达100亿美元，中新互助园区的就业人口到达了3万人，并且相当部分人的收入保持较高水平。预计松山湖科技财产园区也将经过若干年的生长才气使的购置力得到一定水平的积聚，从而对中心区的生长形成一定的支撑作用。假设这一期限为7-8年，时间应该在2008年左右。

（三） CBD筹划、代价判断及预测生长 1、 CBD筹划 （1）焦点引擎筹划

都市筹划的完善性，焦点引擎的引爆，推动了都市CBD的建立。CBD定位是行政、商务、会展、文化中心。目前东莞CBD已经建成了东莞市政大楼、会展中心、海关大厦、科技博物馆等，这些地标性修建对区域形象塑造和引导客户区域认同起了重要的作用。如行政中心的整体南迁，点亮了全市眼球；会展中心启动了大范围的全国性的商务、会展客

流；海关大厦的创建将会带来数以百计的货代、贸易公司；科技博物馆强化了客户对区域的文化认同感。别的即将创建的还包罗金融保险大厦、报业大厦、外经贸大厦等，这些标记性修建将会带来银行、证券、保险、报社等东莞市的龙头企业，而龙头企业的迁入会带来相应财产集群的迁入，因为这些企业对其具有很强的依赖性。这部分标记性修建总办公面积在40万平方，如果全部建成将会带来3万以上的就业人口。它们的相继启动，人流企业的不停导入，将会提高区域热度，提高中心区和CBD的都市职位。

（2）路网建立

东莞路网建立，“一小时生活圈”的打造大大强化了中心城区的中心职位。目前东莞加速建立了高速公路网、升级了主干公路，根本形成了东莞全市范畴的“一小时生活圈”，交通的时间本钱大大缩减。路网的买通会有效的提升了都市中心区对镇区的辐射力，增强都市对镇区企业和人口的吸引力。

（3）CBD财产筹划

目前实现水企业总部 专业化办事公司 金融、商务中心

行政文化中心

企业的导入是CBD成败的要害。目前东莞市CBD主要筹划了四类企业：企业总部、专业化办事公司、金融商务中心、行政文化中心。其中

从目前来看，CBD行政文化中心已经根本建成，金融商务中心初具范围，但是尚未大范围导入。金融商务中心和行政中心的先期导入具有很强的示范效应，从而动员依赖性很强的财产，从而形成聚集效应。至于企业总部，由于东莞都市素来是“强镇经济”，企业的总部大多位于各个镇区，CBD又方才启动不久，因此企业总部的迁入尚未开始；专业化办事公司，目前CBD已建成的办公楼中，已经迁入或新创建大量的第三财产公司。东莞的专业化办事公司是有其财产特色的，由于东莞是一个国际制造业名城，东莞的CBD定位与一般的CBD定位差别，既不是全球金融中心，也不是全国性总部基地，而是国际制造基地的办事中心，因此东莞在第三财产生长上有其特色。撤除CBD所具有的金融、保险、

证券、中介、律师、管帐、审计、告白、咨询等一般性第三财产办事公司之外，具有一批具有财产特色的生产性办事企业，如会存在大量的贸易公司、采购分销基地、外地商务代表处、客服中心等等。从目前来看，已经有相当数量的企业开始入住CBD，这些企业目前范围普遍较小，行业主要以咨询办事业为主，占到了40％以上，其次修建装饰和投资贸易公司也到达了30%左右。但是总体上来看，第三财产的大范围导入尚未开始。因为市场上大量的区也是被投资资本购置的。

2、 代价判断

在企业导入相对不敷的情况下，投资资本的导入就成为CBD启动期连续增长的重要资金来源。投资资本的导入主要是由于CBD的升值预期所产生的。

级差地租理论报告我们，差别区位，人们愿意包袱的地租是不一样的，土地的租金和代价由于区位的差别而显示出区位的差别。级差地租的漫衍主要受到区位的影响，离中心区的距离是一个很重要的参考指标，地租随着与中心区距离的扩散而递减。别的，交通的可达性、竞争者的区位和数量都市影响到租金的漫衍。

一般来说，一个都市的租金漫衍比力切合多焦点区位结构理论。在这里，我们将多焦点理论进行部分修正，CBD改为

旧城中心、次级焦点区改为新城中心。我们会看到以下纪律，旧城中心周围会形成低收入居住区；新城中心周边将形成中髙收入者居住区；在一定的期限内，旧城中心将会保持都市最高地价和租金；新城中心能否取代旧城中心，取决于新城中心的定位和最终能否乐成实现定位；周边次焦点的地价和租金，有可能高过都市边沿地带，但是低于都市中心区。 凭据一般的都市房价模型，我们发明CBD的房价总是最高的，其次是次焦点区，再次是都市的边沿区。譬如上海，中心区内环均价可以到达每平方米17000元以上，然后随着与中心区的距离逐级下降，中内环代价凌驾10000元，中外环均价8000左右，外郊环到达6000元，郊环以外只有4000以上，而周边的卫星城单价在6000元以上，高于郊环以外，与外郊环的代价靠近。而目前东莞新城中心的单价只凌驾3500，低于旧城区4000元的单价，甚至不如虎门、常平等次级中心，可见东莞CBD的代价实际上是被严重低估的，因为在理论上存在很大的上涨空间，这就给企业和消费者带来很大升值预期，而升值的预期会引起企业和人口的导入，尤其是投资性需求会有大幅度增长。

CBD的房价通常是都市最高的 次焦点区 边沿区 CBD或中心区 边沿区 次焦点区

4000 3300 3500 常平 （次中心） 东城 代价提升的理3700 3400 中心城区 厚街 虎门 (次中心)

3、 东莞CBD生长进程预判

在东莞CBD启动期，投资资本受到聚集效应产生的收益预期大量导入。CBD的恒久生长不能单纯依靠投资资本，因为如果CBD建立与财产生长不合拍，财产无法聚集，投资资本就会流失。因此CBD建立必须依赖企业的导入，也就是财产升级是最为要害的问题。应该说，东莞CBD的启动时，虽然没有形成大范围的企业导入，但仍是具有一定财产底子的，相当数量企业的进入就是一个证明，并且财产的扩散是一个迟钝的历程，企业转移或创建的决策都是需要一定时间的，因此CBD建立是不能一触而就的。

虽然，东莞的财产升级目前存在较多的障碍，区位扩散也

尚未大范围启动。但从东莞财产筹划的情况来看，我们假设这一趋势状况是良好的。在此我们就通过CBD的生长速度来评估新城中心的生长潜力和时间。我们的要领主要是通过就业人口的导入作为CBD生长速度的主要评估指标，而要评估就业人口的导入速度就需要考察办公面积的销售和入驻速度如何。

一般来说，世界上重要的CBD开发的时间需要在20年以上，办公面积在200万平方米以上。而东莞CBD加上CLD区域的总和筹划办公面积约为220万平方米，其中纯写字楼面积约为170－180万，、国有银行的办公面积总和约在40－50万之间。筹划开发时间是20年，平均每年写字楼开发面积约为10万平方米。

而2004年东莞全市的写字楼销售量是22万平方米，市区写字楼销售量约为15万方，根本上东莞写字楼的销售主要会合在CBD及其周边区域，这也表明企业和小我私家资本对该区域第三财产的聚集是有预期的。我们假设未来财产是会产生转移的，预计未来若干年的写字楼销售量应该不小于10万平方米。从久远来看，CBD写字楼的销售期大抵可分为四个阶段：

第一阶段时目前至07年，此时为CBD的启动期，大量的投资客进入，旧城区企业、新增企业、部分镇区企业开始向镇区转移。至2007年，写字楼的总和销售量可到达50

－60万方，结合运作的项目，总修建面积可到达80－100万平方；以企业90％的入住率估算，每人10平方米的办公面积估算，至08年，就业人口可以到达7－8万，日人流量凌驾50万。CBD建立初具范围，低价会有一个较大提升。

第二阶段为调解期，时间为2008年－2011年左右。此时原先积聚的需求得到了释放，写字楼的去化量较为稳定，年去化量将有所下降，预计每年去化量不会凌驾10万方。至2011年左右，写字楼总去化量预计在90万平方左右，包罗项目的话可到达120－130万平方左右，就业人口预计可到达12万左右。

第三阶段大概会在2011年到2015年左右，此时东莞财产升级将会开端完成，第三财产全面兴起，镇区企业总部、营销、研发机构会大量迁入，CBD进入快速增恒久。预计写字楼年去化量可以再度凌驾10万平方，预计到2015年大部分写字楼去化完毕，此时区域写字楼总存量可以到达170－180万方左右，就业人口凌驾17万。此时CBD区域生长根本成熟，区域地价快速上扬。

第四阶段是稳定期，时间在2015年之后，此时每年的新写字楼去化量会较小，市场上主要以存量写字楼生意业务为主。CBD生长进入稳定阶段。

从上面对CBD生长的阐发中，我们可以发明CBD生长历

程中会存在两个重要的时间节点，一个是08年，另一个是11年，前者标记区域的初具雏形，11年则进入成熟期，地价在这两个时间点上也会出现一定明显的变革。而从CBD整个生长周期来看，东莞CBD的成熟可能会比筹划提前，时间预计在15年左右，即到2018年。 参考文献

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