高新区技术管理规定

西安高新技术产业开发区城市规划管理技术规定

第一章

总则

第一条 为了科学合理地制定城市规划，加强城市规划建设管理，保证城市规划的实施，促进西安高新技术产业开发区（以下简称高新区）的开发和建设，根据《中华人民共和国城市规划法》、《陕西省实施<城市规划法>办法》、《西安市城市总体规划》、《西安高新技术产业开发区总体规划》等有关法律、法规、规范、规划等，借鉴国内外大中城市的城市规划建设管理的经验，结合高新区的实际情况，制定本规定。

第二条 在高新区规划区范围内制定和实施城市规划，进行各项建设，除应满足国家工程建设标准强制性条文、各类专业技术规范和陕西省、西安市的相关要求外，必须遵守本规定的要求。

第三条 在高新区规划区范围内的各类建设工程项目，其控制性详细规划和修建性详细规划、城市设计已经上报批准的，按已批准的详细规划和城市设计执行，未经上报批准的，应执行本规定的要求。建设用地总平面规划（修建性详细规划）设计文件编制应按照附录表一要求执行。设计方案会审后，应按会审纪要修改意见要求进行调整修改，并上报调整方案，经高新区规划建设局审定，下达设计方案审定通知书。

第四条 高新区规划范围内的临时建设、村镇建设和私有房屋修建按其它有关规定执行。

第五条 本规定由高新区管理委员会批准之日起生效 第六条 本规定由高新区规划建设局负责具体解释工作。

第二章

城市土地使用管理

第七条 高新区建设用地，按其主要用途和功能分区的基本原则， 参照《城市用地分类与规划建设用地标准》（GBJ137-90），结合高新区实际情况，用地分类如下：

（一）居住用地（R）； （二）公共设施用地（C）； （三）工业用地（M）； （四）仓储用地（W）； （五）对外交通用地（T）； （六）道路广场用地（S）； （七）市政公用设施用地（U）； （八）绿地（G）；

（九）特殊用地（D）; （十）综合用地(Z)

（十一）高新技术产业用地（H） 第 居住用地（R），指居住小区、居住街坊、居住组团和单位生活区等各种类型的成片或零星用地。居住用地包括住宅用地、居住小区及小区级以下的公共服务设施用地、道路用地和绿地。

西安高新技术产业开发区规划建设局 1 ²西安高新技术产业开发区城市规划管理技术规定  （一） 第一类居住用地（R1），指市政公用设施齐全、布局完整、环境良好、以底层住宅为主的用地；

（二） 第二类居住用地（R2），指市政公用设施齐全、布局完整、环境较好、以多、中、高层住宅为主的用地；  （三） 第三类居住用地（R3），指市政公用设施比较齐全、布局不完整、环境一般、或住宅与工业等用地有混合交叉的用地； （四） 第四类居住用地（R4），指以村民安置住宅为主的用地。

第九条 公共设施用地（C），指居住区及居住区级以上的行政、经济、文化、教育、卫生、体育以及科研设计等机构与设施的用地，不包括居住用地中的公共服务设施用地。

 （一） 行政办公用地（C1），指行政机关、党派和社会团体等机构用地；  （二） 商业金融业用地（C2），指商业、金融业、保险业、服务业和旅馆业等用地 ；

 （三） 文化娱乐用地（C3），指新闻出版、文化艺术、广播电影电视、图书展览和游乐等设施用地；  （四） 体育用地（C4），指体育场馆和体育训练基地等用地，不包括学校等单位内的体育用地；

 （五） 医疗卫生用地（C5），指医疗、保健、卫生、防疫、康复和急救等设施用地；

 （六） 教育科研设计用地（C6），指高等院校、中等专业学校、成人学校、业余 学校、 残疾人学校、工读学校、科学研究和勘测设计机构等用地，不包括中学、小学和幼托设施用地（纳入居住用地）；

（七）文物古迹用地（C7）具有保护价值的古遗址、古墓葬、古建筑、遗址等用地，不包括已作为其他用途的文物保护用地，该用地应分别列入相应的用地类别；

（八）其他公共设施用地（C9）。 第十条 工业用地（M），指工矿企业的生产车间、库房及其附属设施用地。  （一） 第一类工业用地（M1），指对居住和公共设施用地的环境基本无干扰和污染的工业用地；

 （二） 第二类工业用地（M2），指对居住和公共设施用地的环境有一定干扰和污染的工业用地；

第十一条 仓储用地（W），指仓储企业的库房、堆场和包装加工车间及其附属设施用地。

 （一） 普通仓库用地（W1），指储存一般货物的普通仓库用地；  （二） 危险品仓库用地（W2），指储存易燃、易爆和剧毒等危险品的专用仓库用地 。

第十二条 对外交通用地（T），铁路、公路、管道运输、港口和机场等城市对外交通运输及附属设施等用地

（一）铁路用地（T1），铁路站场和线路等用地； （二）公路用地（T2），高速公路和一、二、三级公路线路及长途客运站等用地；

第十三条 道路广场用地（S），市级、区级和居住区级的道路、广场和停车场等用地。

（一）道路用地（S1），主干路、次干路和支路用地，包括其道路交叉路口

西安高新技术产业开发区规划建设局 2 ²西安高新技术产业开发区城市规划管理技术规定 用地。

（二）广场用地（S2），公共活动广场用地不包括单位内的广场用地 （三）社会停车场用地（S3），公共使用的停车场和停车库用地。不包括其他各类用地配建的停车场和停车库用地。

第十四条 市政公用设施用地（U），指市级、区级和居住区级的市政公用设施及其附属的建筑物（含构筑物，下同）和管理维修设施等用地。  （一） 供应设施用地（U1），指供水、供电、供燃气和供热等设施用地，不包括电厂、煤气厂用地（纳入工业用地）；  （二） 交通设施用地（U2），指公共客运交通、货运交通和其他交通设施用地；

 （三） 邮电设施用地（U3），指邮政、电信等设施用地；  （四） 环境卫生设施用地（U4），指雨、污水泵站、污水处理厂及粪便垃圾集运、堆放、处理等设施用地；

 （五） 施工与维修设施用地（U5），指房屋建筑工程、设备安装工程、市政工程、 绿化、地下构筑物等的施工及养护维修设施用地；  （六） 其他市政公用设施用地（U6），如：消防、防汛等设施用地。

第十五条 绿地（G），指市级、区级和居住区级的公共绿地和生产防护绿地（包括其范围内的水域）。  （一） 公共绿地（G1），指向公众开放、有一定游憩设施或装饰作用的绿化用地，包括各类公园和街头绿地；  （二） 生产防护绿地（G2），指用于园林生产、隔离、卫生和安全防护等的绿化用地。

第十六条 特殊用地（D）指军事用地、外事用地、保安用地等

第十七条 综合用地(Z)，包括产业与商业兼容(Z1)、商业与居住兼容(Z2)、商业与金融(Z3)兼容等三类用地。

第十 高新技术园区用地（H），指高新科学技术研究、开发以及高新技术产品生产经营用地。

第十九条 各类建设用地的划分应遵循土地使用相容性的原则，按经批准的详细规划执行； 尚无经批准的详细规划的，按分区规划（或地区结构规划）和本规定表一《各类建设用地适建范围表》（以下简称《表一》）的规定执行。 凡《表一》中未列入的建设项目，应由高新区规划建设局根据对周围环境的影响和基础设施的条件，具体核定适建范围。

凡需改变规划用地性质、超出《表一》规定范围的，应先提出调整规划，按规定程序和审批权限，报高新区规划建设局批准后执行；特殊情况，须报高新区管理委员会批准。

表一 各类建设用地适建范围表 公共设施用居住用地 地 高薪序用地类别建设项目 号 一二三类 商贸办公 教科文卫 一类 二类 产业施用地 用地 普通 危险品 公共绿地 生产防护绿地 市政设工业用地 仓储用地 绿地 类 类 西安高新技术产业开发区规划建设局 3 ²西安高新技术产业开发区城市规划管理技术规定 R1 1 2 3 4 5 6 小学幼托等） 居住小区商业服务设7 施 居住小区商业服务设8 施（青少年和老年活动室文化馆等） 9 10 施 居住小区市政公用设11 施 居住小区行政管理设12 施 居住小区日用品加工、13 修理场 14 15 16 公建筑 居住区级以上商业服17 务设施 居住区级以上文化设18 施 居住区级以上娱乐设19 施 居住区级以上体育设20 施 居住区级以上医疗设21 施 特殊病院（精神病院、22 传染病院等） 23 24 25 26 27 办公建筑、商办综合楼 ³ ○ 一般旅馆 旅游宾馆 商住综合楼 高等院校、中等专业学³ ○ ³ ○ ³ √ ³ ³ ○ ○ ○ √ ³ √ √ √ √ ³ ○ ○ ○ ○ √ ○ √ ○ ○ √ ³ ³ ³ ³ ³ √ √ √ ○ ³ ○ ○ ³ ³ ³ ³ ³ ³ ³ ³ ³ ³ ³ ³ ³ ³ ³ ³ ³ ³ ³ ³ ³ ³ ³ ³ ³ ³ ³ ○ ³ ³ √ ³ ³ ³ ³ ○ ³ ○ ○ √ √ ○ ³ √ ³ ³ ³ ³ ³ ³ ○ ³ √ √ √ ³ √ ³ ³ ³ ³ ○ ³ ³ ³ √ ³ ○ ³ √ ○ ³ ³ ³ ³ ³ ○ ○ ○ √ ³ ³ √ ³ ³ ³ ³ ³ ³ √ √ √ ³ ○ ³ √ ○ ³ ³ ³ ³ 小型农贸市场 小商品市场 居住区级以上行政办³ √ √ √ √ √ ³ √ ³ ³ ³ ³ ³ ³ √ ³ √ ○ ○ ³ ○ ³ ○ √ √ ³ ³ ○ ○ ○ ○ ³ ³ ³ ³ ³ ³ ○ ○ ³ √ ○ ○ ○ √ ○ √ ○ ³ ³ ³ ³ √ √ √ ○ √ √ ³ √ ○ ³ ○ ³ ³ √ √ √ √ √ √ √ √ √ ○ √ ³ ○ 居住小区体育设施 居住小区医疗卫生设√ √ √ √ √ ³ ³ √ ³ ³ ³ ³ ³ √ √ √ √ √ ○ ³ √ ³ ³ ³ ³ ○ ○ √ √ √ √ ³ ³ √ ³ ³ ³ ³ ³ ○ √ √ √ √ √ ³ √ ○ ³ ³ ³ ³ 低层式住宅 其他低层式住宅 多层居住建筑 高层居住建筑 单身宿舍 居住小区教育设施（中√ √ √ √ √ ○ ³ √ ³ ³ ³ ³ ³ R2 R3 ○ ○ √ √ √ C1C2 ³ ³ ³ ³ ³ C3-C6 ○ ○ ○ ○ √ M1 ³ ³ ○ ○ √ M2 ³ ³ ³ ³ ○ H ○ ○ ○ ○ √ W1 ³ ³ ³ ³ ○ W2 ³ ³ ³ ³ ³ U ³ ³ ³ ³ ○ C1 ³ ³ ³ ³ ³ C2 ³ ³ ³ ³ ³ √ √ √ √ ³ √ ³ ○ ³ √ 西安高新技术产业开发区规划建设局 4 ²西安高新技术产业开发区城市规划管理技术规定 校 职业学校、技工学校、28 成人学校、业余学校 29 30 染的工厂 对环境轻微干扰、污染31 的工厂 32 33 34 场 35 36 37 动车训练场 38 39 场 污水处理厂、殡仪馆、40 火葬场 41 其他市政公用设施 ³ ³ ³ ³ ³ √ ○ ○ √ ○ √ ³ ○ ³ ³ ³ ³ ³ ³ ³ ³ ○ ○ √ ³ ○ 客货运公司站场 施工维修设施及废品³ ³ ³ ³ ³ √ √ ○ √ ³ ○ ³ ³ ³ ³ ³ ³ ³ √ √ ○ √ ³ √ ³ ³ 社会停车场、库 加油站 汽修、专业保养场和机³ ³ ³ ³ ³ √ √ ○ √ ³ √ ³ ³ ³ ○ ³ ³ ○ ³ ○ ³ ○ ³ √ √ ○ √ ○ √ √ √ ³ ³ √ √ ³ ³ ○ ³ 普通储运仓库 危险品仓库 农、副、水产品批发市³ ³ ³ ³ ³ √ ○ ³ √ ³ ³ ³ ³ ³ ³ ³ ³ ³ ³ ³ ³ ³ ³ √ ³ ○ ³ ³ ³ √ ³ ³ √ ○ ³ ³ ³ ³ ³ ³ ³ ³ ³ ³ ○ √ ○ ○ ³ ○ ³ ³ 科研设计机构 对环境基本无干扰、污³ ○ ³ ³ ○ √ ○ ○ √ ³ ○ ³ ³ ³ ○ ○ ○ √ √ ³ ○ ³ ³ ³ ³ ³ ³ ○ ○ ○ √ √ ○ ○ ○ ³ ³ ³ ³ 备注：√为允许设置，×为不允许设置，Ο为当地规划管理部门根据具体条件和规划要求确定允许或不允许设置；未列入“建设用地适建范围表”的建设项目，由高新区规划建设环保局根据对周围环境影响和基础设施条件，具体核定适建范围。

第三章 建筑容量控制指标和规定

第二十条 地块控制

（一）建筑基地未达到下列最小面积的，不得单独建设： 1) 低层居住建筑基地为500平方米；

2) 多层居住建筑、多层公共建筑基地为1000平方米； 3) 高层居住建筑基地为2000平方米； 4) 高层公共建筑基地为3000平方米。

建筑基地未达到前款规定的最小面积，但有下列情况之一，且确实不妨碍城市规划实施的，城市规划管理部门可予核准建设：

1) 邻接土地已经完成建设或为既成道路、河道或有其他类似情况，确实无法调整、合并的；

2) 因城市规划街区划分、市政公用设施等的，确实无法调整、合并的； 3) 农村地区的村镇建设，因特殊情况，确实难以达到前款规定面积的。 （二）非产业用地面积小于5万平方米其建筑容积率和建筑密度按本规定表二《建筑容积率、建筑密度控制指标表》（以下简称《表二》）进行控制。

（三）非产业用地面积大于或等于5万平方米或建设用地位置特别重要的建设项目，必须先编制详细规划或城市设计，其建筑容积率和建筑密度，由经批准

西安高新技术产业开发区规划建设局 5 ²西安高新技术产业开发区城市规划管理技术规定 的详细规划和城市设计确定。

（四）对未列入《表二》的科研机构、大中专院校、中小学校、体育场馆以及医疗卫生、文化艺术、托幼等设施的建筑容积率和建筑密度控制指标，应执行有关专业设计规范的规定，但不得大于《表二》中居住建筑的控制指标。

（五）建设用地红线图是建设工程选址意见书的附图。建设用地红线图必须在比例为1：500或1：1000现状地形图上绘制，图上必须根据需要绘出规划用地范围线、拆迁范围线、道路红线、建筑红线及绿化、水系、文物、市政设施保护范围线，并用坐标限定。图上还须标明车辆出入口的方位或位置。建设用地范围线、规划用地范围线、拆迁范围线必须闭合，其面积计算精确到平方米。

表二 建筑密度和建筑容积率控制指标 项目 低层式住宅 其他低层居住建筑 多层 居住建筑 高层 多层 一般办公建筑 高层 公寓式办公建筑 高层 旅馆 多层 商业建筑 高层 多层 商住综合体 高层 工业建筑 一般通用厂房 低层 多层 低层 普通仓库 多层 公共绿地 35 1.5 25 4.0 25 40 35 40 3.5 1.0 1.5 1.0 25 30 30 3.5 1.5 1.5 40 35 5.0 2.5 35 35 4.5 2.5 30 35 4.0 2.2 40 3.0 35 2.5 35 2.2 40 5.0 40 4.5n 40 4.0 多层 40 40 6.0 2.5 40 40 5.0 2.5 40 40 4.5 2.0 20 40 3.6 3.0 20 40 3.5 3.0 20 40 3.5 2.5 一级中心区 D FAR % 22 25 28 0.5 0.8 2.0 % 22 25 28 0.5 0.8 1.8 D FAR % 20 22 28 0.4 0.6 1.7 二级中心区 D FAR 三级中心区 按国家、陕西省及西安市相关规定执行 第二十一条 非产业用地在符合消防、卫生、交通等有关规定和本章有关规定的前提下，可按下表的规定增加建筑面积。但增加的建筑面积总计不得超过核定建筑面积（建筑基地面积乘以核定建筑容积率）百分之十。 表三 提供公共空间增加建筑面积核定表 容积率控制指标(Far) Far <2 2≤Far <4 4≤Far <6 Far≥6 每提供1M开放空间，允许增加的建筑面积（M） 1 1.5 2 2.5 22 第二十二条 各设计阶段建筑面积计算均按国家有关建筑面积计算规则进行。

西安高新技术产业开发区规划建设局 6 ²西安高新技术产业开发区城市规划管理技术规定 施工图设计阶段较批准方案的建筑面积增加幅度不得超过1%。

第二十三条 原有建筑的建筑容量控制指标已超出规定值的，不得在原有建筑基地范围内进行扩建、加层。

第二十四条 建筑物之间因公共交通需要，架设穿越城市道路的空中人行廊道的，应报高新区规划建设局和交通管理部门批准，并应符合下列规定：  （一） 廊道的净宽度不大于6米，廊道下的净空高度不小于5.5米；但穿越宽度小于16米且不通行公交车辆的城市支路的廊道下的净空高度可不小于4.6米。  （二） 廊道内不得设置商业设施。

 凡符合前款规定的廊道，其建筑面积可不计入建筑容量控制指标范围。

第四章

建筑间距

第二十五条 新建、改建、扩建各类建筑的间距除必须符合消防、卫生、环保、工程管线和建筑保护等方面的要求外，应同时符合本章的规定。

第二十六条 根据日照、通风的要求和建设用地的实际情况， 居住建筑的间距应符合下列规定：

（一）相邻住宅建筑，主采光面相对平行布置时的间距：

 1、 朝向为南北向的，其间距应不小于南侧建筑高度的1.35倍。  2、 朝向为东西向的，其间距应不小于较高建筑高度的1.0倍。 （二） 居住建筑垂直布置时的间距：

南北向的间距，不小于南侧建筑高度的0.8倍。东西向的间距不小于较高建筑高度的0.8倍。垂直布置的居住建筑的山墙宽度必须不大于16米；山墙宽度大于16米的，间距按平行布置的居住建筑控制。

（三） 居住建筑既非平行也非垂直布置时的间距：

当建筑方位偏东或偏西时，则不同方位间距折减系数换算如下表：

表四 不同方位间距折减系数换算表

方位 折减系数 0°-15° 1.0L 15°-30° 0.9L 30°-45° 0.8L 45°-60° 0.7L >60° 0.75L 第二十七条 多层居住建筑底层有商店或其他非居住用房的，其间距计算不得扣除底层高度。

第二十 多层居住建筑的山墙间距不小于较高建筑高度的0.5 倍；低层居住建筑的山墙间距不小于4米。对按此规定不能满足消防间距或通道要求的 ，应按消防间距或通道要求控制，并由高新区规划建设局核定。

 点式居住建筑的东（西）侧有居室窗户的，其与相邻居住建筑东西向的间距不适用前款规定的山墙间距

裙房必须满足消防要求，并符合多层非居住建筑间距的规定

第二十九条 在第一类居住用地的低层式住宅地区及其紧邻地区进行新建、改建的，其间距不得小于南侧建筑高度的1.35倍。

第三十条 高层居住建筑与低层式住宅的间距，应保证受遮挡的低层式住宅的居室冬至日满窗日照的有效时间不少于连续两小时；与其他居住建筑的间距，应保证受遮挡的居住建筑的居室冬至日满窗日照的有效时间不少于连续一小时，并应符合下列规定：

 （一） 高层居住建筑与高层居住建筑平行布置时的间距：

西安高新技术产业开发区规划建设局 7 ²西安高新技术产业开发区城市规划管理技术规定  1、 南北向的，不小于南侧建筑高度的1.0倍且其最小值为24米；  2、 东西向的，不小于较高建筑高度的0.9倍且其最小值为18米。  （二） 高层居住建筑与多、低层居住建筑平行布置时的间距：

 1、 高层居住建筑与其北侧多、低层居住建筑的间距不小于高层建筑高度的0.5倍，且其最小值为24米；

 2、 高层居住建筑与其东（西）侧多、低层居住建筑的间距不小于13米。  （三） 高层居住建筑与高、多、低层居住建筑垂直布置时的间距不小于13米。

 （四） 高层居住建筑与高、多、低层居住建筑的山墙间距，按消防间距的规定控制 ，但山墙有居室窗户的，其间距应不小于13米。

第三十一条 非居住建筑的间距，应符合下列规定：  （一） 高层非居住建筑平行布置时的间距：

 1、 南北向的，不小于南侧建筑高度的0.9倍，且其最小值为18米。建筑物各退地界的一半。

 2、 东西向的，不小于较高建筑高度的0.6倍，且其最小值为13米。建筑物各退地界的一半。

 （二） 高层非居住建筑与多层非居住建筑平行布置时的间距最小值为13米；  （三） 多层非居住建筑平行布置时的间距最小值为10米；

 （四） 低层非居住建筑与高、多、低层非居住建筑平行布置时的间距按消防间距的规定控制，但最小值为6米。

第三十二条 两栋住宅建筑山墙均无窗户时，可以连接修建，但连接后长度必须符合消防规定。新建住宅不能与已建的带槽口的住宅对接，但可以错接。 两栋建筑连接以后的面宽，按整栋计算。

第三十三条 一幢建筑的主要采光面与另一幢建筑主要采光面的不开窗部分相对时，或两幢建筑主要采光面的不开窗部分相对时，均视为主要采光面与主要采光面相对。

第三十四条 建筑间距按建筑的外轮廓线（封闭式阳台、飘窗不能作为建筑间距计算）。

第三十五条 当建筑作退台时，按第二十六条至第三十四条的规定，视其不同高度分别确定间距。

第三十六条 其他各类建筑的间距，应遵守以下规定：

（一）新建、扩建的学校教学楼、托幼建筑、医院病房相互之间的距离，以及与相邻建筑、堡坎之间的间距，除应符合相应的设计规范，还应在第二十六条至第三十四规定的基础上增加3米；

（二）新建、扩建的公共建筑、工业建筑、仓储建筑与公寓式办公楼、住宅建筑相互之间的间距，除应符合相应的设计规范外，还应符合第三十一条的规定； （三）新建、扩建的公共建筑、工业建筑、仓储建筑相互之间的间距，应符合功能要求和相应的设计规范。

第五章

建筑物退让

第三十七条 沿建筑基地边界和沿城市道路、公路、河道、铁路 两侧以及电力线路保护区范围内的建筑物，其退让距离除必须符合消防、防汛和交通安全等方面的要求外，应同时符合本章的规定。

西安高新技术产业开发区规划建设局 8 ²西安高新技术产业开发区城市规划管理技术规定 第三十 沿城市道路新建、改建建筑物，建筑退让距离按下表执行：表五 建筑物退让城市道路红线控制表 建筑物退让距离 用地性质 道路红线宽度 高度24M以下 高度24以上 30M以上 10M 15M 产业 20M-30M 10M 15M 20M以下 10M 15M 30M以上 15M 20M 居住 20M-30M 10M 15M 20M以下 10M 15M 30M以上 20M 25M 公建 20M-30M 15M 20M 20M以下 10M 15M 第三十九条 临街与支道平行布置的板式建筑（含高层建筑的裙房），其高度（从人行道标高起算）在新建区不得大于规划道路中心线与建筑外缘线之间宽度的2倍；在旧城改造区不得大于道路中心线与建筑外沿线之间宽度的2.5倍。超过上述宽度的部分，应从建筑外缘线相应按比例后退。

第四十条 沿建筑基地边界的建筑物，其离界距离按以下规定控制，但离界距离小于消防间距时，应按消防间距的规定控制。

 （一） 各类建筑的离界距离，按建筑物高度的0.5倍数的间距控制，但不得小于最小间距。

 （二） 界外是居住建筑的，除须符合第（一）项离界距离的规定外，须同时符合第四章建筑间距的有关规定。

 （三） 界外是公共绿地的，各类建筑的最小离界距离按第（一）项非居住建筑的离界距离控制。

 （四） 地下建筑物的离界距离，不小于地下建筑物深度（建筑基地边界至地下建筑物底板的底部的距离）的1.0倍，且其最小值为10米。

第四十一条 位于20米及20米以上城市道路交叉口的建筑物转弯处，后退道路规划红线的距离，除按第三十七和三十的有关规定执行外，还须作较多的退让。

第四十二条 新建影剧院、游乐场、体育馆、展览馆、大型商场等有大量人流、车流集散的多、低层建筑（含高层建筑裙房），其面临城市道路的主要出入口后退道路规划红线的距离 ，除经批准的详细规划另有规定外，不得小于10米，并应留出临时停车或回车的场地。

第四十三条 新建、改建、扩建的建（构）筑物其用地边线外是公共绿地、运动场地、学校、托幼、医院时，其外墙与用地边线的距离，应在第四章建筑间距的有关规定的基础上增加3米。

第四十四条 除城市基础设施外的其他新建、改建、扩建的建（构）筑物，沿城市道路布置时，其地下建（构）筑物不准超越建筑红线。

第四十五条 除需要与城市管线接口的上、下水管道以外，建筑物、构筑物的围墙、基础、地下建筑、踏步、阳台、雨棚、水表井、化粪池及附属设施不得突入规划道路红线。

第四十六条 新建、改建、扩建的建（构）筑物的地下部分与用地红线的

西安高新技术产业开发区规划建设局 9 ²西安高新技术产业开发区城市规划管理技术规定 距离，必须满足安全的要求，并不得小于5米。

第四十七条 建设用地用地与城市道路相连接时，基地的出入口和地下停车库出入口距相邻城市主干路交叉口，自道路红线起，不少于80米，次干路不少于70米。

第四十 临街建筑墙外设施的设置，应符合下列规定：

（一）外包柱、门廓、踏步、花台、采光井、橱窗、污水处理设施等，不得超越建筑红线；

（二）车道变坡线、工程内部管网，不得超越道路红线；

（三）雨篷、挑檐、阳台、招牌等外墙设施，不得超越道路红线。

第六章

建筑物的高度控制

第四十九条 建筑物的高度除必须符合日照、建筑间距、消防等方面的要求外，应同时符合本章的规定。

第五十条 在有净空高度的飞机场、气象台、电台和其他无线电通讯（含微波通讯）设施周围的新建、改建建筑物，其控制高度应符合有关净空高度的规定。

第五十一条 在文物保护单位和建筑保护单位周围的建设控制地带内新建、改建建筑物，其控制高度应符合建筑和文物保护的有关规定，并按经批准的详细规划执行。尚无经批准的详细规划的，应先编制城市设计或建筑设计方案，进行视线分析，提出控制高度和保护措施，经建筑和文物保护专家小组评议后，由市城市规划管理部门会同有关部门具体核定。

第五十二条 沿城市道路两侧新建、改建建筑物的控制高度应符合下列规定：

 （一） 沿路一般建筑的控制高度（H）不应超过道路规划红线宽度（W）加建筑后退距离（S）之和的1.5倍， 即： H1.5(WS)

 （二） 沿路高层组合建筑的高度 ，按下式控制：  AL(WS)

 式中：A——沿路高层组合建筑以1:1.5（即56.3度）的高度角在地面上投影的总面积，

L——建筑基地沿道路规划红线的长度， W——道路规划红线宽度， S ——沿路建筑的后退距离。

第五十三条 建筑物临接两条以上道路的，可按较宽的道路规划红线计算其控制高度。

建筑物直接临接或其面前道路临接广场、河道、电力线路保护区的，在计算控制高度时，可将广场、河道、电力线路保护区的二分之一宽度计为道路规划红线宽度。

第五十四条 被高新区各分区或园区的控制性详细规划中确认为高度控制点的地块，可报高新区规划建设局同意，该地块的一至二栋建筑的实施建设可以在分区或园区的控制性详细规划中控制指标的基础上上浮30%，具体位置可与高新区规划建设环保局协商解决。

西安高新技术产业开发区规划建设局 10 ²西安高新技术产业开发区城市规划管理技术规定 第七章 绿地控制

第五十五条 各类建设用地内的绿化用地面积占用地总面积的比例（以下称绿地率），应当符合《西安市城市园林绿化条例》及其他有关规定的指标。其中，新建区产业用、居住用地地绿地率（净）不低于35%。

第五十六条 建设用地内应有集中绿地，集中绿地不得小于建设用地总面积的10%。

第五十七条 建设用地内按规划保留的自然水体周围，按设计控制水位线算起，应留出不小于25米宽的绿带。

第五十 架空高压电力线附近，新建、改建、扩建的建（构）筑物工程，应按规定留出与架空电力线的安全距离，这些用地宜作为绿地使用，绿化种植必须满足安全要求。

第五十九条 经地质勘查部门确定为地裂缝的地带，建（构）筑物必须满足建构筑物退后的要求，这些用地宜作为绿地使用。

第六十条 屋顶、平台绿化属建（构）筑物附属绿化，不计入绿地率。 第六十一条 城市绿地禁建区内，不准建设与绿地规划无关的项目，但经许可的管线工程及其附属设施除外。绿地控建区内，只能以低层建筑和多层建筑为主，绿地率不得低于50%，建筑密度不得高于20%。

第六十二条 位于城市绿地保护禁建区边缘，或城市道路一侧的地块，在其拆迁范围或征地范围内为公园、绿化隔离带等公共绿地提供了用地的，城市规划行政主管部门可根据其贡献大小和可能，在编制详细规划或核发设计条件时，对建筑容积率、建筑密度、绿地率等指标予以相应奖励性调整。

第六十三条 居住区内的绿地规划，应根据居住区的规划组织结构类型、不同的布局方式、环境特点及用地的具体条件，采用集中与分散相结合，点、线、面相结合的绿地系统。并宜保留和利用规划或改造范围内的已有树木和绿地。

第六十四条 居住区内的公共绿地，应根据居住区不同的规划组织结构类型，设置相应的中心公共绿地，包括居住区公园(居住区级)、小游园(小区级)和组团绿地(组团级)，以及儿童游戏场和其它块状、带状公共绿地等，并应符合以下规定：

（一） 中心公共绿地的设置应符合以下规定：

(1)符合表六的规定，表内“设置内容”可视具体条件选用； 表六 各级中心公共绿地设置规定 中心绿地名称 设置内容 要 求 最小规模(ha) 1.0 居住区花木草坪、花坛水面、凉亭雕塑、小卖茶座、园内布局应有明公园 老幼设施、停车场地和铺装地面等 确的功能划分 花木草坪、花坛水面、雕塑、儿童设施和铺装园内布局应有一小游园 地面等 定的功能划分 组团绿地 花木草坪、桌椅、简易儿童设施等 灵活布局 0.4 0.04 (2)至少应有一个边与相应级别的道路相邻； 西安高新技术产业开发区规划建设局 11 ²西安高新技术产业开发区城市规划管理技术规定 (3)绿化面积(含水面)不宜小于70%；

(4)便于居民休憩、散步和交往之用，宜采用开敞式，以绿篱或其它通透式院墙栏、杆作分隔；

(5)组团绿地的设置应满足有不少于1/3的绿地面积标准的建筑日照阴影线范围之外的要求，并便于设置儿童游戏设施和适于成人游憩活动。其中院落式组团绿地的设置还应同时满足表七各项要求，其面积计算起止界应符合居住区设计规范。

（二）其它块状带状公共绿地应同时满足宽度不小于8米、面积不小于400平方米和本条第1款(2)、(3)、(4)项及第(5)项中的日照环境要求；

（三） 公共绿地的位置和规模，应根据规划用地周围的城市级公共绿地的布局综合确定。

表七 院落式组团绿地设置规定 封闭型绿地 南侧多层楼 L≥1.5L2 L≥30M S1≥800M2 S1≥1000M2 南侧高层楼 L≥1.5L2 L≥50M S1≥1800M2 S1≥2000M2 开敞型绿地 南侧多层楼 L≥1.5L2 L≥30M S1≥500M2 S1≥600M2 南侧高层楼 L≥1.5L2 L≥50M S1≥1200M2 S1≥1400M2 注：①L——南北两楼正面间距（m）；L2——当地住宅的标准日照间距（m）；S1——北侧为多层楼的组团绿地面积（m2）；S2——北侧为高层楼的组团绿地面积（m2）。

第八章

产业、居住用地配套设施

第六十五条 本章所指高新区内产业、居住用地的配套设施只包括公共设施。

第六十六条 地块划分对发展商业、金融业、服务业、旅馆业、娱乐业等设施的用地，地块大小宜为1.5公顷左右。对于行政机构、社会福利机构、文化机构、医疗卫生、体育康乐、文教、科研等设施的用地地块大小宜根据实施项目而定。

第六十七条 产业、居住用地内公共配套设施配建水平应与实际用地规模、规划人口容量和居住人口分布情况相对应。

第六十 各街坊、地块内的公共配套设施和市政公用设施是必须提供的基本设施，不得随意减少，并应与土地开发同步规划、同步建设和同时投入使用；如有变更，须申报高新区规划建设局批准。

第六十九条 规划中配套设施是依据规划确定的人口规模所确定的，当实际人口规模超过一定限度时，需对此进行相应调整。

第七十条 居住区配建居住区级服务中心，每3万人设置一处，每处建筑面积不少于300平方米，其功能为居住区提供多种便民服务，宜与其它公建合建。

第七十一条 工商所每3-10万人设一处，每处建筑面积300—500平方米，宜与其它公共建筑合建。

西安高新技术产业开发区规划建设局 12 ²西安高新技术产业开发区城市规划管理技术规定 第七十二条 社会福利机构老年人活动站每0.7-1.5万人设一处，每处建筑面积150-170平方米；老年人活动站应设于低层楼面，宜结合绿地设置。老年人服务及护理中心、社区管理机构、文化活动站等设施应尽量与其它建筑合建，不宜单独占地。

第七十三条 文化中心分三级设置，即区级文化中心、片区级文化中心、居住区级或园区级文化中心。

（一）区级文化中心应设置会展中心、文化交流中心、科技图书馆、书城、

影剧院、音乐厅、演奏厅、少年宫、美术馆、水族馆等文化设施

（二）片区级文化中心应设置文化交流站、科技服务站、书店、文化站等。 （三）居住区级文化中心主要有图书室、娱乐室、书画陈列室等。 第七十四条 医院按服务范围可分为片区级和邻里级。

（一）片区级医院按2.5床/千人。建筑面积按50-60平方米/床，用地面积按

80-130平方米/床的标准计算。片区级医院每处规模为300-500床，最小用地规模为2.4万平方米。

（二）居住区级健康服务中心，建筑面积60-120平方米，每3万人设一处，可

结合邻里中心设置，也可以设在邻里其它建筑物内，但不可与肉菜副食及饮食业铺位相邻。

第七十五条 体育设施分三级布置：区级体育运动中心，设置田径场馆、体育馆以及为运动休闲提供的设施：冰球馆、击剑馆、壁球馆、健身中心等室内场馆：片区级体育没施，设置400米田径和足球场，以及篮球场、乒乓球场、游泳馆、溜冰馆等群众性的体育活动设施；居住区级体育设施结合邻里中心和邻里公园设置，设置网球场、游泳池、乒乓球室、保龄球馆等。

（一）运动场地每0.3-0.7万人设2个羽毛球场，1个篮球场，0.7-1.5万人设2-4

个羽毛球场；篮(排)球场或2个网球场，一座健身房；每15-20万人设一处体育中心，占地2-3万平方米。

（二）体育中心内应设标准足球场、篮球场、网球场、羽毛球场和乒乓球室，

场地宜邻近绿地或地段，应位于人们活动集中的区域。游泳池每4-5万人设一处，每处建筑面积300平方米，用地面积2000-3000平方米，可与体育中心集中布置，宜设在人口规模较大的住宅区和工业生活区内。

第七十六条 非公益性公共设施

（一）市场：综合市场每3-5万人设一处，服务半径800-1000米，每处用地

3000-5000平方米市场宜设置在底层楼面，并配建公厕、垃圾收集站及停车场，市场内应设市场管理所，每处面积不少于20平方米。肉菜市场结合居住区中心布置，服务半径300-500米，每处用地面积1500-3000平方米。

（二）商业服务网点：商业服务设施应与区级、片区级、邻里级中心结合布

置。区级、片区级中心亦可设大型超市、百货商店、餐馆、酒店，居住区中心可设置中型超市或百货商店，以及若干餐饮、旅馆、娱乐设施宜结合区级中心布置，可采用综合楼混合布置的方式。

第七十七条 供居民直接倾倒垃圾的小型垃圾收集站、转运站，其收集服务半径不大于200米，用地面积不小于40平方米。

第七十 公共厕所在流动人口高度密集的街道和商业闹市区道路上按间距300~500米左右设置一处，一般街道设置间距不小于800米，其建筑面积一

西安高新技术产业开发区规划建设局 13 ²西安高新技术产业开发区城市规划管理技术规定 般为30~50平方米。

表八 小区等级的公共设施配建表 公共设施 商业 小区/商业中心 肉类/蔬菜市场 教育 小学 初中 高中 诊疗所 社区活动/文化中心 办事处 行政办事处 派出所 物业与公用事业 管理与维修办事处 其他办事处 公园和康乐 邻里公园 运动场 其他 备用地 加油站 规划标准 每小区一个 每小区一个 一处/20000人 一处/40000人 一处/50000人 每小区一个 每小区一个 每小区一个 每小区一个 每小区一个 每小区一个 每小区一个 每小区一个 每小区三个 一处/20000人 每处建筑面积（M2） 5000 500 N/A N/A 2500 5000 1000 900 1800 500 - - - - 每处用地面积（HA） 2.5-30 0.2 1.5 2.4 0.4 0.4 0.4 附注 500米服务区范围。含2.5公顷商业、文化、娱乐及服务设施用地 每所小学24-36班，服务半径500米，每所初中30-36班，服务半径1000米，每所高中30-48班，服务半径800米. 在小区中心设50平方米的小诊疗所，包括在青年和老龄邻里中心内设200平方米的文化中心。 2.0-3.0 1.0 0.5 0.2 备用地其中0.5公顷位于小区中心，另有1.0公顷可位于居住用地内。 表九 组团等级的公共设施配建表 公共配套设施 托儿所 幼儿园 物业管理中心 社区服务中心 组团绿地 市政公用设施 组团商店 规划参数 1处/5000人 1处/10000人 每组团1个 每组团1个 1：组团 1：组团 每处建筑面积 （平方米） 500 / 50 50 - 9-10m2/千人 300m2/千人 每处用地面积 （平方米） / 3000-5000 / / 400 - - 备注 托儿所可设在 住宅底层 服务半径500米 可设在住宅楼底层 可设在住宅楼底层 含配电房、泵站等 位于住宅底层，含音像出租店、烟酒日杂店、面包房、奶站等 建议建筑基底面积为30³70米 停车场 3000 第七十九条 产业用地应配置公共设施，产业区的公共设施应包括商业设施、办公设施、文化设施、医疗卫生设施等，这类设施宜结合园区中心建设，鼓励在园区中心建设适当公共设施。

（一）产业用地公共设施的服务半径为600M

（二）产业用地公共设施应根据产业的性质、规模、职工数量等确定公共服

务设施的规模和布局。

表十 工业园区的公共设施配建表 产业类别 公共设施配套 高新技术产业 规划参数 每处建筑面积（M2） 一类工业 规划参数 每处建筑面积（M2） 二类工业 规划参数 每处建筑面积（M2） 商业设施 办公设施 文化设施 1处/10ha 1处/8ha 1处/20ha 200 200 50 1处/10ha 1处/8ha 1处/20ha 200 200 50 1处/20ha 1处/15ha 1处/30ha 200 200 50 西安高新技术产业开发区规划建设局 14 ²西安高新技术产业开发区城市规划管理技术规定 医疗设施 1处/20ha 30 1处/20ha 30 1处/30ha 30

第八十条 工业园区内应配置居住用地或职工宿舍，配置居住用地或职工宿舍应符合以下要求，一类、二类工业用地及高新产业用地内，经高新区规划建设环保局批准，可以兴建少量非赢利性住宅和单身宿舍，用地的比例不得超过总用地的20%。

第八十一条 本规划未涉及的其它配套公用设施应参照国家、陕西省及西安市有关规定执行。

第九章

特殊使用用地

第八十二条 本章所称的特殊使用用地，指在土地使用和规划管理上有特殊要求的用地。在这些区域内进行建设，必须符合其保护性规划的要求。

第八十三条 航空港、气象台、电台、电视发射台和无线电通信（含微波通讯）及监测设施周围新建、改建、扩建建（构）筑物，其高度应符合有关净空保护控制的规定

第八十四条 应按《西安市城市总体规划》中的有关规定，对城市天际轮廓线予以保护。凡新建、改建和扩建对城市天际轮廓线有影响的建（构）筑物，其高度和体量必须经过严格的科学论证和专家评审会评审。

第八十五条 在各级文物保护单位和有保护规定的建筑周围，新建、改建、扩建建（构）筑物，其建筑形式、高度和距离，均应符合《西安历史文化名城保护条例》、历史文化名城保护规划及其他相关规定。

第八十六条 地裂缝地区的建筑物建设应严格按照地质勘察部门的要求，后退地裂缝控制线。

第十章

市政公用设施与工程管线综合

第八十七条 在高速公路两侧新建、改建、扩建的建设工程，其建筑红线距道路路肩外缘的距离为50米，路肩与建筑之间为公路防护带。 旧城改造项目的防护带宽度若需调整，应由市城市规划行政主管部门组织论证，且其宽度不得少于36米。

防护带内可以耕种、造林、绿化、挖建池塘；经办理建设工程规划许可证（或临时规则许可证），也可架设杆路、埋设管线、修建道路、停车场、公厕、垃圾站等市政设施以及该高速公路的工程配套设施。

第八十 沿铁路两侧新建、改建、扩建建筑工程应符合以下规定： （一）除铁路管护必需的少量建（构）筑物外，在铁路干线两侧的建（构）筑物，其外边线与最外侧钢轨的距离不小于20米，铁路支线、专用线两侧不小于15米； （二）在铁路干线两侧修建高层建筑、高大构筑物（如水塔、烟囱等）、可能危及铁路运输安全的建（构）筑物、危险品仓库和厂房，当其建设用地进入距离最外侧铁轨30米以内时，其与轨道的距离须经论证后确定；

（三）铁路两侧20米内修建围墙，其高度不得大于3米，与最外侧钢轨的距离不得小于10米；

（四）涉及铁路道口、桥梁、隧道、高砌坡路段的工程设计，须符合铁路管理的有关规定。

西安高新技术产业开发区规划建设局 15 ²西安高新技术产业开发区城市规划管理技术规定 第八十九条 在河道两侧新建、改建、扩建建筑工程，不得侵占主行洪断面。 城市的主要、次要河流的主流、主要支流及其蓄水水面均应严格保护。 （一）除修建道路、桥梁可以横跨河道外，禁止封盖水面； （二）在河道两侧和水面四周，应按规定留出污水截留管道和绿化带的位置以及供人行或车行的道路用地和公共绿地；

（三）新建、改建、扩建建筑工程，其建筑边线距主行洪区边缘的距离不得小于20米，其防洪设计还应满足相应防洪标准的要求；

（四）按照水务行政主管部门认可的防洪标准渠化后的河道两侧新建、改建、扩建的建筑工程，其建筑边线与渠壁的距离不得小于25米。有专门规定的地段，从其规定； （五）各种管道不得在主行洪河道内布设，横向穿越河道的，不得阻碍河道行洪。

第九十条 现有城市道路用地处于城市道路规划红线之外时，在该规划道路未实施前，相关建设项目的建设用地不得超越该规划道路红线，同时其建筑物还应按相关规定退让现有城市道路用地。

第九十一条 在高速公路、城市河道上规划、建设桥梁，必须按经批准的该桥梁可行性研究报告确定的安全控制区域及其控制规定进行规划控制。对现有的桥梁，应按规定的安全管理区域予以保护，在其安全区域内，除该桥养护必需的设施外，不得新建其他建（构）筑物。

第九十二条 规划城市主次干道，应布置供公共交通车辆使用的停车港。 同侧停车港的间距宜为500米至800米。港湾式停车港直线段长度不应小于25米，宽度不宜小于9米；划线式停车港直线段长度不应小于15米，宽度不宜小于3.5米。

第九十三条 新建、改建、扩建有较大客运车流需求的大型公共建筑，应在其建设用地范围内设置专用的小型客车候客车道，每个候客车道宽度不应小于3米，每条车道长度不宜小于30米。

第九十四条 规划4车道以上的城市道路平面交叉口的进出口，双向均应设置展宽段。展宽段的长度自路缘石半径的端点起为50～80米。展宽段的宽度不应小于3.5米。

第九十五条 建设用地内的道路与城市道路进行衔接时，其变坡点必须设在建设用地的道路红线之内。

第九十六条 在城市道路上为满足公共交通需要架设人行天桥时，天桥的宽度宜为3.5～4.5米，天桥下的净空高度不得小于4.8米。天桥上及其梯道下，均不得设置经营性设施以及其他与人行交通无关的设施。

第九十七条 设计城市道路时，必须遵循设置无障碍设施的有关规定。 第九十 新建、改建、扩建的建（构）筑物的基础与现有的给水、排水、燃气管（沟）道的净距不应小于3.0米，与已有的电力电缆或其管道、通信电缆或其管道的净距不应小于1.5米。

第九十九条 在已有220千伏及其以下电压等级的架空电力线附近，新建、改建、扩建的建（构）筑物工程，应按规定留出与架空电力线的距离。在满足有关法律规定及技术规范的条件下，建（构）筑物的外边线，距已有架空电力线边导线的最小水平距离为：

（一）1千伏至10千伏的不小于5米； （二）35千伏至110千伏的不小于10米； （三）110千伏至220千伏的不小于15米。

西安高新技术产业开发区规划建设局 16 ²西安高新技术产业开发区城市规划管理技术规定 在城市规划区内的建筑密集区，建（构）筑物外边线，与已有架空电力线路边导线的水平距离，可以减至以下数值： （一）1千伏至10千伏的为3米； （二）35千伏至110千伏的为4米； （三）110千伏至220千伏的为5米。

在电压等级超过220千伏的超高压架空线路两侧，新建、扩建建（构）筑物工程，与该架空线路的间距，须经论证后确定。

第百条 新建、改建、扩建的架空电力线，与已有建筑物之间的垂直距离，应符合国家有关法律和设计规范的要求。在城市规划区，其导线在最大计算弧垂条件下，与现状地面的垂直距离应按照城市规划的要求适当增加： （一）1千伏至10千伏的不小于9米； （二）35千伏至110千伏的不小于15米； （三）110千伏至220千伏的不小于18米。

在电压等级超过220千伏的超高压架空线路两侧，新建、扩建建（构）筑物工程，与该架空线路的间距，须经论证后确定。

第百一条 新建、改建、扩建建设工程时，自身应配置的附属设备用房及设施（如：电力开闭所、配电房，通信、联通、有线电视、计算机网络等音频及视频信息网交接间，天然气调压间或调压器，供水泵房、储水池、水箱、水表间，垃圾收集间，污水处理池等），不得超出建筑红线；消防结合器、消火栓、室外消防环管、各类检查井等，不得超越道路红线。

第百二条 在新建的城市道路上，行道树距路缘石的距离，一般不应小于2.5米。各种管道应与行道树等道路绿化统筹布置。人行道上的草地可与市政工程管道（线）复合布置。

车行道宽度为4车道以上时，在道路两侧都应布置雨水管道。 新建城市道路，宜建设多种管道（线）共用的共同沟。 各种城市地下管线宜布置在人行道或道路绿化下。当管径或检查井平面尺寸较大，管道沿途接口很少或无接口时，亦可布置在车行道下。

第百三条 在城市主、次干道中埋设管道，必须按照城市规划要求的规模埋设，除临时施工管道和直埋电力、通信电缆外，不得少于、小于以下数量及规模：电力电缆不少于6条，音频和视频电缆不少于6孔，天然气管道直径不小于100毫米，供水管道直径不小于200毫米，排水管道直径不小于400毫米。

第百四条 各种地下管道横向穿越车行道时，其覆土厚度应满足相关技术规范要求，并不得小于0.75米。

沿城市道路路缘石埋设的城市公共照明系统的低压电源线路，其覆土厚度不小于0.5米。

与城市道路中心线平行埋设的其他地下管道（线），其覆土厚度应满足管道最小覆土的技术规定，并不得小于1米。

在人行道下设置的管线沟道，顶板装饰应与人行道铺砌统一，其顶面标高应与人行道设计标高一致。

各种检查井、手孔等附属设施，其顶面标高应与地面设计标高一致。

第百五条 在城市道路上，若需新架设110千伏及其以上电压等级的高压电力杆路，必须进行论证并经市级相关管理部门共同审查同意。在城市道路上，一律不得新设其他架空线路杆。

新设置的各种电力变压器、通信交接箱、燃气调压器（箱）等设施，不允许

西安高新技术产业开发区规划建设局 17 ²西安高新技术产业开发区城市规划管理技术规定 占用现有城市道路人行道。

现有人行道上的架空线杆路和设施，应结合道路改造，按本条要求逐步规范。

第百六条 高新区范围内的新区建设、旧城改造，应按下列规定设置环境卫生：

（一）公共厕所设置：

1.居住小区内6-10M2/千人设置一座。 2.车站、机场、体育场（馆）、加油站及农贸市场按集散人流12-25M2/千人设置一座。

3.购物中心、文化娱乐中心15-20M2/千人一座。4.公共厕所的相隔距离或服务范围：主要繁华街道公共厕所之间的距离为300-500 M，流动人口高度密集的街道宜小于300 M，一般街道公厕之间的距离约750-1000 M为宜，未改造的老居民区为100-150 M，新建居民区为300-500 M。 5.公共厕所按2500-3000人设置一

2

座，建筑面积30-50M。

（二）生活垃圾收集点设置

1.住宅区及街坊内每隔70 M应设置垃圾收集点一个，用地面积不小于40M2。 2.废物箱的设置间隔：商业大街25-50 M；交通干道50-80 M；一般道路80-100 M。

3.垃圾收集点的位置应设置在既方便居民又不影响市容观瞻的非临街位置。 （三）垃圾转运站、垃圾堆场

1.小型转运站每0.7-1KM2设置一座，用地面积不小于100M2，与周围的建筑间隔不小于5M。

2.大中型转运站每10-15KM2设置一座，用地面积根据日转运量确定，详见下表：

表十一 转运站、垃圾堆场配建表 日运转量（T） 用地面积（M2） 附属建筑面积（M2） 150 1000-1500 100 150-300 1500-3000 100-200 300-450 3000-4500 200-300 >450 >300 3.城市生活垃圾堆场应设置在城市郊区，拟选位置应注意城市风向，要避开城市水源保护范围、道路、绿化和管理用房，应有环境保护的处理措施，使用时间不少于10年。

（四）汽车洗车场一般在入城道路口、城郊结合部设置洗车场，按照统一规划、合理布局的原则设置，应符合环境保护和市容环境卫生的有关规定。

第百七条 城市各类停车场（库）应执行下列规定：

1.公共建筑、公共服务设施及一、二类住宅应按（附表二）规定执行。 2.停车场（库）应根据就近布置、节约用地的原则，宜采用地下或多层车库。

3.停车场出入口应距离道路交叉口，桥隧坡道起止线50M以远，50个车位的停车场可设一个出入口，宽度不小于7M，50-300个车位的停车场，应设两个出入口，大于300个车位的停车场，出口和入口分开设置，两出入口距离应大于20米。 4.停车库的设计应按建设部CJJ15-87汽车库设计规范执行。

第百 产业用地停车场的配置： （一）新建工业园区应设置公共停车场

西安高新技术产业开发区规划建设局 18 ²西安高新技术产业开发区城市规划管理技术规定 （二）建筑面积大于1500平方米 的厂房，应设一处装卸位，每增加4000平

方米，应增设一处，装卸位长度不得小于13米，宽度不得小于4米，净空不得小于4.2米；

（三）工业园区停车位可采用下列方法计算：工业用地总面积每900M2应设一

个停车位；工厂建筑基底面积450平方米应设一个停车位。

第百九条 每个工业园区的停车场地中，应有50%用于小汽车和轻型货车的停车；50%用于货车的停车或装卸。

第百十条 汽车加油站：汽车加油站的服务半径应为0.9-1.2KM，总平面图及建筑设计须符合城市经景观、交通、消防的规定。

表十二配建停车场库停车标准一览表（参考）：

序号 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 类 别 高中档旅馆（宾馆、招待所） 普通旅馆（招待所） 饭店、酒家、茶楼 市机关 主要外贸，金融，合资企业办公楼 普通办公楼 商业大楼、商业区 购物中心 肉菜，农贸市场 大型体育场馆（场）>15000座 馆>4000座 小型体育场馆（场）<15000座 馆<4000座 市级影剧院 会议中心 一般影剧院 展览馆 旅游区，度假村 城市公园 医院 火车站 旅客口岸 车辆口岸 中学，技术学校 单 位 车位/100m2建筑面积 车位/100m2建筑面积 车位/100m2建筑面积 车位/100m2建筑面积 车位/100m2建筑面积 车位/100m2建筑面积 车位/100m2建筑面积 车位/100m2建筑面积 车位/100m2建筑面积 车位/100座 机动车 0.5~0.7 0.4~0.6 1.11~1.18 2.5~3.0 0.9~1.2 0.4~0.6 0.26~0.58 0.39~0.58 0.6~0.9 2.5~3.0 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 车位/100座 车位/100座 车位/100座 车位/100座 车位/100m2建筑面积 车位/1公顷占地面积 车位/1公顷占地面积 车位/100m2建筑面积 车位/高峰日千旅客 车位/高峰日千旅客 车位/100标准车 车位/100学生 1.0~1.5 2.0~3.5 3.0~3.5 0.8~1.0 0.7~1.0 6.0~15.0 2.0~5.0 0.2~3.0 2.2~3.0 2.2~3.0 15.0~18.0 0.5~0.8 19 西安高新技术产业开发区规划建设局 ²西安高新技术产业开发区城市规划管理技术规定 23 24 25 26 27 小学 幼儿园 住宅 工业厂房区 仓储区 车位/100学生 车位/100m2建筑面积 车位/100m2建筑面积 车位/100m2建筑面积 车位/100m2建筑面积 0.4~0.6 0.15~0.20 0.5~0.6 0.2~0.6 0.4~0.6 第十一章 城市设计控制

第百十一条 高新技术产业开发区需营造一个具有地方特色、现代化的城市新区，

因此要求本区内的任何开发建设活动均应遵循下列原则：从整个高新技术产业开发区的空间环境、景观结构着手进行设计。符合对土地开发强度、建筑密度、建筑高度的控制要求。有利于环境的舒适和安全；并与周围环境互相呼应，相得益彰。

第百十二条 城市设计控制

（一）编制各个阶段的城市规划均应重视创造良好的城市景观，确定城市的景观体系，包括：主要的景观地区，景观地带，景观结点；城市的轮廓线、制高点、标志物、城市雕塑地以及视线通道等景观要素。

（二）重要地区应专门编制城市景观规划和城市设计。

（三）编制景观规划的地区内的各项建设均需符合景观规划的要求，不专门编制景观规划地区的建设，在提供规划设计条件和进行技术审查时亦应充分重视。

（四）城市景观要注意城市的整体效果，提高城市整体环境质量；注意形成地方特色，同时要体现时代特征。

（五）城市景观规划应对景观地区或地带、景观保护范围、节点的建筑物、构筑物、城市小品等的体量、形式、风格、高度、色彩等方面提出相应的技术要求。

第百十三条 各园区应安排开敞空间，加强绿化，保证皂河及沣惠渠水清流畅，形成清水穿流的景观格局。皂河及沣惠渠沿岸控制25-35M的用地进行绿化建设，绿化配植时宜采用乔木绿化。

第百十四条 高新区的入口处和中心区等应设置景观节点，入口处应形成较开敞的城市空间形象，中心区可以布置高层建筑，屋顶需设置明显的标志。

第百十五条 建筑的色彩控制以调和色彩为主，以对比色彩为辅，工业建筑色彩宜采用高明度，中等纯度的色彩，色彩宜以园区或企业为单位，采用大面积色彩为主，不宜过于细碎，鼓励运用新材料。公共建筑色彩宜采用中等明度、中等纯度的色彩，不同功能区可以采用不同的色彩基调。

第百十六条 城市主、次干道两侧建筑的规定

（一）沿街建筑群体要形成活泼有变化的天际线，协调而丰富的街道立面，沿街建筑的建筑红线在符合有关退让规定的前提—下，应结合交通、绿化和人流集散需要，灵活设置，以利于变化街道的空间，丰富城市景观。

（二）城市主干道两侧原则上不建住宅楼，确需建造时，立面设计、装饰应达到与所处建筑环境协调的效果，并不得设置突出的开敞式阳台。

（三）沿街不得设置锅炉房、烟囱、烧火道、垃圾道、污水池、化粪池、厨房间、储藏室等有碍景观、市容的附属设施。配、变电室、泵房一般宜布置在地下室或底层，确需设置的，要根据消防、防噪音、间距等规定进行布置，其外部形象应与周围景观环境协调，进出线路应埋入地下。

（四）沿街建筑立面原则上不得设置空调，确需设置的必须进行隐蔽处理，以免影响

西安高新技术产业开发区规划建设局 20 ²西安高新技术产业开发区城市规划管理技术规定 建筑立面效果。沿人行道的底层立面不得设置空调。

（五）沿街缓冲带内，要布置绿化、城市小品，在人流量大的公建前，要安排人流疏散、社会临时停车场地。缓冲带内不得建造任何永久性设施，不得作为单位内部职工停车用地。

（六）沿街不得设置实体围墙。特殊单位确需砌筑的实体围墙，形式要美化，要与周围景观协调，高度一般不得超过2.2米。

第百十七条 沿街室外装修

（一）装修的造型、尺度、色彩、材料应符合城市街景总体要求。 （二）最大沿街悬挑宽度：建筑红线至规划道路红线距离的1／30 （三）沿街悬挑部分以下净空高度≥3米。

（四）建筑沿街立面装修不得增没突出原建筑红线的立柱、台阶。 （五）高层建筑消防登高面上不得作悬挑装修。

（六）室外装修不得增加使用面积，屋顶装修不得违反有关间距、景观的规定。 第百十 城市雕塑和建筑小品 （一）交通性广场不宜设置城市雕塑。

（二）雕塑和小品的没计应考虑设置环境的人文景观， 自然景观和尺度、色彩、质感等因素。城市雕塑和建筑小品还必须符合现代城市建设要求，城市雕塑和建筑小品既具有时代性，又要具有地域性。

第百十九条 设置广告、灯箱、指示牌、户外合用电活等规定。 （一） 广告、灯箱、指示牌的造型应健康、优美、选材精致。

（二） 沿道路布置的落地灯箱、广告、指示牌一般宜沿道路侧面平行布置，并尽量压

缩。

（三） 与人行道垂直方向立柱布置的，其净空高度不得低于2.5米，总高度不得人于3.5

米，不得侵入车道，立柱不得影响行人交通。

（四） 在道路交叉口和绿化隔离带内不得设置影响交通视线的灯箱、广告、指示牌。 （五） 教育文化没施、行政办公用地范围内不得设置商业性广告。

（六） 高层建筑的顶部和外墙面、建筑物消防登高面不得设置广告构筑物，高层建筑

的裙房屋顶不得设置破坏建筑空间格局的广告构筑物。

（七） 主次干道两侧不得设置影响行车安全的闪烁照明广告，确需设置的，应经有关

部门审查同意。

（八）户外公用电话要按建筑小品要求设计，其位置不得影响行人交通，并不得在道

路交叉口影响交通视线处设置。

（九）设置屋顶广告的背面不允许加建任何临时建筑物。

第十二章 地下空间的利用

第百二十条 修建防空地下室，要贯彻\"全面规划、突出重点、平战结合、质量第一\"的方针，坚持与城市建设相结合的原则，坚持按基本建设程序办事 坚持战备效益、社会效益和经济效益的统一。

第百二十一条 高新区内新建住宅、宾（旅 ）馆、饭店、招待所、商店、影剧院、大专院校教学楼和办公、科研、医疗用房等民用和公共建筑，必须按标准修建平战结合的防空地下室。

第百二十二条 修建防空地下室的标准： （一）、新建十层以上或基础开挖深度三米以上（含三米）的九层以下民用建筑，必须修建满堂式防空地下室。 （二）、新建居民小区和统建住宅（含商品房），必须按总建筑面积的百分之二统一规划修建防空地下室。

西安高新技术产业开发区规划建设局 21 ²西安高新技术产业开发区城市规划管理技术规定 （三）、和地方各企业、事业、行政单位、以及外资和中外合资新建九层以下、基础开挖深度小于三米的民用建筑项目，其总建筑面积（包括规划面积）达七千平方米以上的按地面总建筑面积的百分之二修建防空地下室。

第百二十三条 结合民用建筑修建防空地下室，一般按五级人防工程标准修建；需提高或降低防护标准时，须经市人防部门批准。

第百二十四条 对按规定应修建防空地下室的民用建筑项目，任何单位和部门都不得借故不建或拖建。确无条件结合修建的，须经市规划管理部门和市人防部门审查同意，并由建设银行根据工程造价扣取补建费，交市人防部门按规划安排易地补建。不经批准、擅自开工的，要追究有关部门或有关人员的责任。

第百二十五条 在主要干道且交通流量较大时，需建设横道路的地下通道来解决城市交通问题。

第十三章 附则

附录一： 名词解释

1、 建筑容积率（净容积率）

指建筑物地面以上各层建筑面积的总和与建筑基地面积的比值。 2、 建筑密度

指建筑物底层占地面积与建筑基地面积的比率（用百分比表示）。 3、 低层建筑

指高度小于、等于10M的建筑，低层居住建筑为一层至三层。 4、 多层建筑

指高度大于10M，小于、等于24M的建筑，多层居住建筑为四层至八层。 5、 高层建筑

指高度大于24M的建筑，高层居住建筑为八层以上（不含八层）。 6、 公寓式办公建筑

指单元式小空间划分，每个单元平均建筑面积大于、等于150M2，有卫生设备的办公建筑。每个单元平均建筑面积小于150M2的，按居住建筑处理。 7、 一般办公建筑

指非单元式小空间划分，按层设置卫生设备的办公建筑。 8、 商业建筑

指综合百货商店、商场、经营各类商品的专业零售和批发商店，以及饮食等服务业的建筑。 9、 商住综合楼

指商业和住宅混合的建筑。 10、 商办综合楼

指商业和办公混合的建筑。 11、 裙房

指与高层建筑紧密连接，组成一个整体的多、低层建筑。 裙房的最大高度不超过24米，超过24米的，按高层建筑处理。

计算规则

1、 建筑面积计算

按国家有关建筑面积的计算规则计算。对高度在2.2米以下（含2.2米）的设备层，

西安高新技术产业开发区规划建设局 22 ²西安高新技术产业开发区城市规划管理技术规定 可不计建筑面积；对设备层兼作避难层的，其高度可适当放宽，由城市规划管理部门核定。

2、 建筑容积率计算

（1） 在计算容积率时，地下室的建筑面积不计；屋顶层建筑面积不超过标准层建筑面积1/8的不计；用作开放空间的建筑面积不计；半地下室在室外地面以上部分的高度不超过1米的不计。

（2） 半地下室在室外地面以上部分的高度超过1米的，按下式计算建筑面积： A'KA

式中：A’——折算的建筑面积，

Ｋ——半地下室地面以上的高度与其层高之比， Ａ——半地下室建筑面积。

（3） 商办综合楼的容积率控制指标，按不同性质的建筑面积比例换算合成，其建筑密度控制指标可按商业建筑的指标执行。

（4） 商住综合楼的容积率控制指标，按不同性质的建筑面积比例换算合成，其建筑密度 控制指标按(表二)的规定执行。高层商住综合楼商业用房的建筑面积应至少占总建筑面积的10%，不足10%的，其容积率和建筑密度的控制指标按高层居住建筑的规定执行；多层商住综合楼商业用房应至少占两层以上（含两层），仅设底层商店的，其容积率和建筑密度控制指标按多层居住建筑的规定执行。

3、建筑基地面积计算

建筑基地的面积以城市规划管理部门正式划定用地范围的面积为准；城市道路规划红线和河道蓝线内的面积不得计入。 4、开放空间的条件和计算

（1） 开放空间是指在建筑基地内，为社会公众提供的广场、绿地、通道、停车场（库）等公共使用的室内外空间（包括平地、下沉式广场和屋顶平台）。 开放空间必须同时符合下列条件： a、 沿城市道路、广场留设；

b、 任一方向的净宽度在6米以上，实际使用面积不小于150平方米； c、 以净宽1.5米以上的开放性楼梯或坡道连接基地地面或道路，且与基地地面或道路的高差在±5.0米以内（含±5.0米）；

d、 提供室内连续开放空间的，其最大高差为－5.0米至＋12.0米，且开放地面层；

e、 向公众开放绿地、广场的，应设置座椅等休息设施；

f、 建设竣工后，应设置相应的标志，并交有关部门管理或经批准由建设单位代行管理；

g、 常年开放，且不改变使用性质。 （2） 开放空间有效面积的计算公式如下： FMN

式中：F——开放空间的有效面积

M——开放空间向公众开放的实际使用面积， N ——有效系数。

有效系数（Ｎ）按下列条件确定：

a、 室外开放空间在地面层的，其地坪标高与道路或基地地面的高差在±1.5米以 内（含±1.5米）时，Ｎ＝1.0；

西安高新技术产业开发区规划建设局 23 ²西安高新技术产业开发区城市规划管理技术规定 b、 室外开放空间在屋面上或为下沉式广场的，其标高与道路或基地地面的高差在＋ 1.5 米至＋5.0米（含＋5.0米）或－1.5米至－5.0米（含－5.0米）时，Ｎ＝0.7；

c、 提供室内开放空间，其标高与室外基地地面的高差在±5.0米以内，或提供室 内连续开放空间，其标高与室外基地地面的高差在－5.0米至＋12.0米时，N＝1。

5、建筑间距计算

除另有规定外，建筑间距是指两幢建筑的外墙面之间的最小垂直距离。 坡度大于45度的坡屋面建筑，其建筑间距是指自屋脊线在地面上的垂直投影线至被遮挡建筑的外墙面之间最小的垂直距离。 6、建筑高度计算

在计算建筑间距时，建筑高度按下列规定计算： （1） 平屋面建筑：挑檐屋面自室外地面算至檐口顶，加上檐口挑出宽度（见图一 ）；有女儿墙的屋面，自室外地面算至女儿墙顶（见图二）。

（2） 坡屋面建筑：屋面坡度小于45度（含45度）的，自室外地面算至檐口顶加上檐口挑出宽度；坡度大于45度的，自室外地面算至屋脊顶（见附表一）。 （3） 水箱、楼梯间、电梯间、机械房等突出屋面的附属设施，其高度在6米以内 ，且水平面积之和不超过屋面建筑面积1/8的，不计入建筑高度。 附表一 建筑高度计算附图

挑檐屋面 女儿墙屋面 平 屋 面 图1 HC室外地面至檐口顶 B檐口挑出宽度 H=HC+B 坡 屋面坡度小于45° H自室外地面算至女儿墙顶 屋面坡度大于45° 图2 西安高新技术产业开发区规划建设局 24 ²西安高新技术产业开发区城市规划管理技术规定 屋 面 图3 HC室外地面至檐口顶 B檐口挑出宽度 H=HC+B 图4 H自室外地面算至屋脊顶

７、 沿路建筑高度

（1） 沿路一般建筑高度的控制  H1.5(WS)

（2） 沿路高层组合建筑高度的控制  a.AL(WS)

 图中斜线部分Ａ为1：1.5（即56.3°）高度角的投影面积。  H1、H2、H3为组合建筑各部分实际高度。  b. 在实际应用中，为了简化作图和计算方法，也可采用下列演化而来的算式和图七 的作图方法控制建筑高度。  A'1.5L(WS)

 式中Ａ’为沿路建筑以1:1（即45°）高度角在地面上投影的面积。L、W、S的意义同前。

 图中斜线部分A’为1:1（即45°）高度角的投影面积；H1、H2、H3为组合建筑各部分实际高度。

 ８、 建筑高度控制视线分析方法

 根据建筑文物保护单位的周围环境，选择适当视点确定视线走廊，进行视线分析。视点的距离应大于或等于3H。因现状条件难以按3H视点距离控制高度的，视点距离可适当缩小，但不得小于2H。 附表二 条、款、项 示意图 建筑间距 备注 第二十六条（一）1(居住建筑南北向平行布置) 西安高新技术产业开发区规划建设局 LX≥1.3H 点式住宅与条式住宅同样要求。 25 ²西安高新技术产业开发区城市规划管理技术规定 第二十六条（一）2(居住建筑东西向平行布置) LX≥1.0H LX≥0.8H 第二十六条（二）3(居住建筑垂直布置) B≤16M LX≥0.8H LX按南北向平行布置的建筑计算 LY按东西向平行布置的建筑计算 第二十六条（三）4(居住建筑既非垂直也非平行布置) 第二十六条（三）4(居住建筑既非垂直也非平行布置) 第二十六条（一） (居住建筑山墙间距) 西安高新技术产业开发区规划建设局 第二十六条（三） (居住建筑既非垂直也非平行布置) LX（LY）必须LX（LY）≥0.8H 为最窄处的间距。 LX（LY）按垂直LX（LY）必须布置的建筑计为最窄处的算 间距。 同时符合 1、LZ≥1.0H。 2、LZ满足消防或通道要求 26 ²西安高新技术产业开发区城市规划管理技术规定 同时符合 1、LZ≥0.9M 2、LZ满足消防或通道要求 第二十六条（一）1(低层式住宅) 第二十六条（一）1(高层居住建筑南北向平行布置) 同时符合 1、满足北侧住宅居室冬至日满窗日照有效时间不少于连续三小时。 2、LX≥1.0H 3、LX≥24M 同时符合 1、满足北侧住宅居室冬至日满窗日照有效时间不少于连续三小时。 2、LX≥0.8H 3、LX≥18M 同时符合 1、满足北侧住宅居室冬至日满窗日照有效时间不少于连续三小时。 2、LX≥0.3H 3、LX≥21M 同时符合 1、满足北侧住宅居室冬至日满窗日照有效时间不少于连续三小时。 2、LX≥13M 仅使用于一类居住建筑 LX≥1.5H 第二十六条（一）2(高层居住建筑南北向平行布置) 第二十六条（二）1(受遮挡的多、低层居住建筑朝向为南北方向) 第二十六条（二）2(受遮挡的多、低层居住建筑朝向为南北方向) 西安高新技术产业开发区规划建设局 27 ²西安高新技术产业开发区城市规划管理技术规定 第三十条（三）1(垂直布置的高层居住建筑与居住建筑) 第二十(高层居住建筑山墙与居住建筑山墙) 同时符合 1、满足北侧住宅居室冬至日满窗日照有效时间不少于连 续三小时。 2、LX≥13M 同时符合 1、按消防间距执行。 2、山墙有居室窗户的按 LX≥13M 同时符合 1、LX≥1.35H 2、LX≥6M 第二十（低、多层居住建筑与北侧居住建筑的最小间距） 同时符合 1、LX≥1.35H 2、LX≥8M 同时符合 1、LX≥1.35H 2、LX≥13M 南北向平行布置时同时符合 1、LX≥0.5H 2、LX≥18M 南北向平行布置时同时符合 1、LX≥0.5H 2、LX≥13M 第三十一条非居住建筑与非居住建筑（高层与高层） 西安高新技术产业开发区规划建设局 28 ²西安高新技术产业开发区城市规划管理技术规定 第三十一条（多层与高层） 第三十一条（多层与多层） 第三十一条（低层与高层、低层与多层、低层与低层） LX≥13M 东西向间距按消防间距控制。 LX≥10M 东西向间距按消防间距控制。 LX按消防间距计算 山墙间距按消防间距计算 山墙间距

附表三 图例 南北向建筑间距 高层建筑 东西向建筑间距 多层建筑 建筑端距 低层建筑 南侧建筑高度 低层式住宅 低层或多层建筑 低层或多层或高层建筑 建筑山墙高度 B H 相邻建筑中较高高度 HS LZ LY LX 西安高新技术产业开发区规划建设局 29 ²西安高新技术产业开发区城市规划管理技术规定

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