维普资讯 http://www.cqvip.com Ｔｅｃｈｎｉｃａｌ Ｅｘｃｈａｎｇｅ Ｉ技术交流 关于如何做好房地产开发项目环境影响报告的探讨 李雪梅，董鹏华 （中国电子工程设计院，北京１００８４０） 摘要：本文对房地产开发类项目存在的主要环境问题，如选址问题、生态问题、设计方案合 理性问题、施工期环境污染问题和营运期环境污染问题等等，进行了分析和论述，对于做好房地 产开发项目的环境影响评价报告具有现实指导意义。 关键词：环境问题；影响评价；报告书 随着我国经济的迅猛发展，房地产开发项目越来越多、越 来越复杂。在其项目实施过程中会给环境带来相关的问题，而 环境问题已成为大家日益关注的焦点，因此该类项目的环境影 响评价工作对于项目的建设将起到重大作用。 环境影响评价不但要评价项目对环境产生的影响，同时还 要评价周边环境对项目建设的适宜条件和制约因素，并提出相 应的保护措施。 城市规划法》、《中华人民共和国建筑法》、《中华人民共房地产 管理法》、《中华人民共和国土地管理法》、《基本农田保护条 例》等。同时，应执行地方有关法规和规定，例如北京市的《北 京市“十五”时期环境保护规划》、《北京市城市自来水厂地下 水水源保护管理办法》、《关于城市干道两侧划定隔离带的规 定》等。 项目选址必须符合城市规划，符合相应功能区规划。环评 房地产开发项目的类型主要包括住宅、公寓、写字楼、酒 店、商业、公建等等。项目建设内容一般可分为主体建筑工程 报告中须提供项目选址的相关依据，如开发区用地意向文件、 规划审批部门的意见。对于城市规划区以外的项目和涉及风景 和配套工程（给排水、供热、通信、交通、绿化和市政共用１ 程）。虽然不同类型的项目使用功能各不相同，但分析房地产 名胜区等特殊功能区的项目，还应符合相应功能区规划（如风 景名胜区规划等）。 开发建设项目的环境问题时，都应贯彻“以人为本”的思想、 “预防为主”的原则，保护和改善环境质量。 现状调查是环评的基础，通过现状调查判断选址的适宜 性。 房地产开发项目环境影响报告书内容一般包括总论、工程 分析、区域环境现状调查、环境影响预测与评价、环境保护措 施、环境经济分析、施工期环境影响分析、营运期环境影响预 首先，必须判断拟建设场址是否已受到污染，即原有场地 是否给建设项目带来环境问题，场址是否适宜建设对环境质量 要求较高的房地产开发项目。例如过去的企业搬迂，将原来的 测与评价、景观生态影响分析、环境管理与监测计划、公众参 与、结论与建议。 工业用地转变为居住用地，在不加处置的情况下可能会对未来 居住的人群产生不良影响通过分析编制报告和对环保局、专家报告在审查报告过程 中提出的问题，总结主要环境问题包括：项目选址问题、生态 问题、设计方案合理性问题、施工期环境污染问题和营运期环 境污染问题。针对具体问题应进行充分的分析和评价，以确保 其结论的；隹确可靠，这样才能做好房地产开发项目的环境影响 胖价 苔。 所以，必须按照国家环境保护总局 发布的《关于切实做好企业搬迁过程中环境污染防治工作的通 。知》的规定核实土壤地下水环境质量现状，若存在环境问题 则必须根据监测报告分析并提出治理措施彻底消除不良影 、，响。 其次，必须调查房地产开发项目周围存在的各种污染源情 况，分析评价其对建设项目的影响程度并提出治理措施，消除 在接到项目时，首先，应根据项目大小及项目的特点确定 评价重点。其次，根据项目所在区域的特点确定评价范围及标 不良影响例如交通噪声污染、微波发射塔和输电线路等产生 的电磁辐射污染周边是否存在较大的工业污染源，餐饮业产 。，准等相关法律法规条件，这样就会对项目有所把握，然后，再 反复推敲工程分析部分，确定相应的、可行的环保措施。下面 对主要问题进行探讨。 生的油烟各种异味污染源等，将调查情况列表统计，明确与 项目的距离和对影响程度进行分析评价，。 二、生态环境影响分析 一、项目选址分析 在市区内建设房地产开发项目对生态环境的影响较小，但 项目选址必须遵守法律、法规，主要有《中华人民共和国 仍存在生态问题。如建筑密度偏高，就会增加能耗、水耗、交 ＣＨＩＮＡ ＨＯＵＳＩＮＧ ＦＡＣＩＬＩＴＩＥＳ圜 维普资讯 http://www.cqvip.com
Ｔｅｃｈｎｉｃａｌ Ｅｘｃｈａｎｇｅ Ｉ技术交流 通流量和地面不透水性面积，增大了城市的热岛效应。在小区 和绿地在夏季具有消暑降温的作用，特别是城市建筑完成区 内的水体周围，在夏季常常是城市热岛中的一个低温区。冬 季的水体各点的气温比不受水影响或影响很小的各点平均要 高１．２６。Ｃ。因此，大型房地产建设项目可通过保留原有的水 面，以及尽可能地扩大绿化覆盖率来减缓建设对局地小气候 的不利影响。 绿化带或小区院落内密集排列的再建居民楼会带来相关问题， 与小区生态化的建设方向产生矛盾，将严重破坏小区的生态建 设。在城市建成区域内单纯建一幢楼，现状生态评价～般不是 重点。 随着国家经济发展、城市发展、人口的增加和生活水平的 提高，房地产开发也逐渐从市区向郊区发展，尤其大面积的区 域房地产开发项目必须考虑生态影响。这些用地原来为农用地 或是荒野地、水洼地，如果进行持续大面积的改造，将会对整 个生态带来较大的影响，应引起环评单位的重视，报告中应结 合项目进行分析。对于生态环境影响问题分析，主要遵循《非 污染生态环境影响评价导则￣（ＨＪ／Ｔ１ ９—１ ９９７）的原则进行。 工程建设直接占地导致土地利用现状的改变。大型房地产 项目工程占用土地的影响在过去的环评中往往很难实现量化分 析，主要困难在于原土地利用现状的调查，项目所在地原有的 田地、鱼塘、砖木结构民居等往往呈不规则分布，面积的统计 分析很难做到准确量化。现阶段随着计算机手段的进步，尤其 是地理信息系统应用的成熟，借助ａ ｒｃｖｉｅｗ可以根据图形，量 算不规则区域面积，较方便的实现土地利用现状的调查。 通过调查，掌握评价区植被情况、植物种类等，特别是项 目占用场地目前是农田、林地或其他用地，分析项目建成后植 被和绿化率变化，项目建设是否对古大珍稀树木造成破坏，需 要提出处置措施。 在大型房地产环评中，评价对生态质量的影响关键是建立 合适生态质量评价指标体系，选择评价指标应突出城市生态的 特点，体现能量和物质的循环，与城市生态质量相关的因子， 如：人口密度、经济密度、耗能密度、用水密度、路网密度、 建筑密度、土地类型指数、绿化覆盖率、风向指数、环境敏感 区位指数、用地指数、位置、废水污染密度、废气污染密度、 废渣污染密度、噪声扰民程度、大气环境质量指数等。其中， 与房地产影响密切相关的主要为以下六项指标：（１】人口密度； （２）经济密度：（３）路网密度：（４）绿化覆盖率；（５）噪声扰民程度；（６） 大气环境质量指数。但是这六项指标对生态质量的影响程度是 不同的。在选择好评价指标后，采用层次分析法可确定各指标 的权重值。 大型房地产的开发建设、城市的发展，导致人工建筑物和 构筑物高度集中，砖石、沥青等坚硬、密实、干燥而不透水的 建筑材料代替了原来疏松和覆盖植物的潮湿土壤。高耸的屋顶 和低平的路面，使城市的轮廓线忽升忽降，几何形状与郊区大 不相同。加之密集的人群活动所散发的大量热量及污染物，将 加剧城市的热岛效应，影响局地小气候。由于一定面积的水面 －圈巾国住宅设施 水土流失强度，一般对平原地区影响较小，对丘陵及山 区影响较大，应根据项目规模大小进行分析。大型项目或特 别敏感项目（涉及特殊环境功能区）应根据气象和地理条件 进行定量预测，提出较详细的水土保持措施，小项目可不进 行定量分析。 暴雨地面径流高峰流量的变化。建设大面积的建筑和人工 地表将扩大城市地表的不透水面积，增加地表径流，减少地下 水的补给，降低水位流量，使汛期的洪水量及洪峰值增加，非 汛期的流量减少。可采用极限强度法计算最大雨水径流量，比 较项目建设前后暴雨地面径流高峰流量的变化。 另外，作为一个大型的房地产建设项目，除了对外的影 响，项目本身的布局合理性、居住适宜度也是生态环境的一个 重点。其中布局合理性可以从布局分区、道路交通、园林绿化、 景观美学几个方面进行分析，居住适宜度可以从居住环境质 量、通风、日照、设施配套、厨房卫生间的排污、建筑材料的 选用等几个方面进行分析。对于一些具有玻璃幕墙、无线发射 基站等的特殊建筑还应考虑光污染和电磁波辐射的影响。 三、设计方案合理性分析 项目设计布局合理性和具有景观、美学价值是做好房地产 项目环境保护工作的目的。项目的设计布局合理性与景观、美 学价值问题直接关系到项目对人居的舒适度。项目的设计布局 合理性分析应考虑内部和外部环境情况，主要分析停车场、垃 圾收运站、备用发电机房、污水处理站、道路等布局是否对内 部和外部居民生活造成影响，还需分析项目对外部居民通风、 采光及交通等造成的影响，做出结论，提出建议。 根据建设方案，项目分为主题工程和附属工程。主要经济 技术指标包括征地面积、总占地面积、总建筑面积、建筑高度、 建筑密度、容积率、绿地率等控制指标及交通出入口、停车场、 建筑退让红线距离、建筑物平面距离等。所有指标应以列表形 式叙述，可直观检查比较其整体指标的技术经济合理性。 总体布局应遵循的基本原则：符合城市总体规划的要求： 符合统一规划、合理布局、因地制宜、综合开发、配套建设的 原则：综合考虑所在城市的性质、气候、民族、传统风貌等地 方特点和规划用地周围的环境条件，充分利用规划用地内有保 维普资讯 http://www.cqvip.com
Ｔｅｃｈｎｉｃａｌ Ｅｘｃｈａｎｇｅ Ｉ技术交流 留价值的河湖水域、地形地貌、植被、道路、建筑物与构筑物 等：适应居民的活动规律，综合考虑日照、采光、通风、防灾、 配套设施及管理要求，创造方便、舒适、安全、优美的居住生 活环境：为老年人、残疾人的生活和社会活动提供良好的条 件；建筑应体现地方风俗民情、突出个性，群体建筑与空间层 次应在协调中求变化；合理设计公共服务设施，避免烟、气 析。需特别指出的是，废水排放能否进入城市污水处理厂，若 能进入污水处理厂则只需经化粪池处理后达到《Ｇ Ｂ ８９７８— １ ９９６》三级标；隹既可，若不能进入污水处理厂（即使进入城市 污水管网）则必须提出达到相应水域功能要求排放标；隹的污水 处理措施，并进行经济技术论证。项目的废气应包括居民供热 和食堂油烟两部分产生的废气，其中供热废气为燃气锅炉废 （味）、尘及噪声等对居民的污染和产生干扰；景观和空间的完 整性，市政共用站点、停车库等小建筑宜与住宅或公建结合并 合理安排，供电、电讯、路灯干管宜采用地下埋设；公共活动 空间的环境设计应处理好建筑、道路、广场、院落、绿地和建 筑小品之间及其与人的活动之间的相互关系。 设计方案的重点要素：建筑的实用性、设施的完善性和方 便性、道路系统的畅通、安全性和小区域划分、环境清洁和安 静性因素、人员交流、景观设计、经济因素。 四、施工期环境污染分析 施工期环境污染问题是房地产项目环境评价的重点。主要 包括施工弃土、扬尘、废水、噪声、废气五个问题。 施工弃土可根据挖、填方量平衡计算弃土产生量，落实弃 土堆存场地，分析弃土运输线路合理性，提出防护措施。施工 扬尘的影响分析，对于大项目应根据挖、填方量定量预测扬尘 对大气环境的影响，小项目可简化只作一般性分析。对于扬尘 的影响评价，应按照国家环境保护总局、建设部环发（２ＯＯ１）１６号 文《关于控制城市扬尘的通知》的要求，提出切实可行的减轻 扬尘污染的措施。 废水影响分析，应包括施工人员生活废水和施工废水两部 分。施工人员生活废水可根据施工场地情况分析，如位于城区 可进入污水管道，位于农村可采用旱厕等。对于施工废水一般 应提出回用要求，不得排放。 施工噪声影响分析，对于大项目应根据施工机械的种类和 数量，分析声源强度，定量预测对场界和敏感点的影响，小项 目可从简只作一般性分析。施工噪声影响评价中，应按照《建 筑施工场界噪声限值 ＧＢ１ ２５２３—９０）要求，提出具体的对策措 施。 对于施工废气，主要是提出施工机械废气排放要求。 五、营运期环境污染分析 营运期环境污染问题主要包括生活废水、废气、垃圾、噪 声。位于城区内的房地产项目，一般废水进入城市污水管道， 可不进行定量的环境影响预测，如果废水直接排入地表水，对 于大项目，则应进行定量环境影响预测。小项目作一般性分 气，因天然气为清洁燃料，所以环境影响较小，对于食堂油烟， 需提出处理措施，采用油烟净化装置。营运期生活垃圾一般处 理措施是送垃圾场处理，但需重视选择垃圾收运站位置是否合 理，确定规模是否合适进行分析。营运期噪声包括地下停车 场、备用发电机房、空调机组产生的噪声等，环评中应列出声 源位置、设备名称、源强，采用公式进行计算，大项目需进行 定量分析噪声对环境的影响，小项目进行定性分析，提出合理 的声源布置方案和控制要求。 综上所述，重视房地产开发建设项目的环境管理，做好环 境影响评价工作，对促进房地产业健康发展，实现环境、经济 同步增长，具有积极的现实意义。同时对保护和改善城市及城 市周围环境质量具有重要意义。国口 参考文献 ［１】（ＨＪ／Ｔ１．９—１９９７），环境影响评价技术导则非污染生 态影响 【２１（ＨＪ／Ｔ２ ２—９３），环境影响评价技术导则大气环境 【３】（ＨＪ／Ｔ２ ３—９３），环境影响评价技术导则地面水环境 【４】（ＨＪ／Ｔ２ ４—１ ９９５），环境影响评价技术导则声环境 作者简介 李雪梅，女，工程师，研究方向：环境科学。 ＣＨＩＮＡ ＨＯＵＳＩＮＧ ＦＡＣＩＬＩＴＩＥＳ囫
