汇东小区北侧安置房(原二期更名为北侧)

汇东小区北侧安置房 项目可行性研究报告

编制机构：南京爱信投资咨询有限公司

二0一四年十二月

目 录

第一章 总 论 ................................................................................... 1

一、项目概况 ............................................................................... 1 二、项目建设规模与内容........................................................... 2 三、主要技术经济指标 ............................................................... 2 四、项目业主简介 ....................................................................... 3

第二章 项目投资环境与市场研究 .................................................... 6

一、投资环境分析 ....................................................................... 6 二、项目需求分析 ....................................................................... 8 三、项目SWOT分析 ................................................................. 9 四、销售预测 ............................................................................. 10

第三章 项目选址及建设条件..........................................................11

一、项目选址 ..............................................................................11 二、项目建设条件 ......................................................................11

第四章 工程方案 ............................................................................. 14

一、设计依据 ............................................................................. 14 二、规划设计原则 ..................................................................... 14 三、设计指导思想 ..................................................................... 14 四、总图设计 ............................................................................. 15 五、建筑设计 ............................................................................. 16 六、结构设计 ............................................................................. 17

第五章 施工组织与工程管理......................................................... 19

一、工程材料供应与质量控制 ................................................ 19 二、工程施工与管理 ................................................................. 19

第六章 公用工程方案 ..................................................................... 21

一、电气设计 ............................................................................. 21 二、给水排水 ............................................................................. 22 三、弱电设计 ............................................................................. 25

第七章 节能节水措施 ..................................................................... 27

一、总图布置 ............................................................................. 27 二、建筑节能 ............................................................................. 27 三、给排水节能 ......................................................................... 29 四、电气节能 ............................................................................. 30

第八章 环境保护、卫生、消防 .................................................... 31

一、环境保护标准 ..................................................................... 31 二、污染因素分析 ..................................................................... 31 三、施工期间环境污染防治措施 ............................................ 32 四、消防工程 ............................................................................. 34

第九章 组织机构与人力资源配置 .................................................. 35

一、组织机构 ............................................................................. 35

第十章 项目进度计划及招投标 .................................................... 37

一、项目进度计划 ..................................................................... 37 二、项目招投标 ......................................................................... 37

第十一章 项目投资估算与资金筹措 ............................................ 39

一、投资估算范围 ..................................................................... 39 二、投资估算依据 ..................................................................... 39 三、项目投资 ............................................................................. 39 四、资金筹措 ............................................................................. 41

第十二章 社会评价 ......................................................................... 42

一、项目对社会的影响分析 .................................................... 42 二、项目与所在地区互适性分析 ............................................ 44 三、社会风险分析 ..................................................................... 44 四、社会评价结论 ..................................................................... 44

第十三章 主要结论与建议........................................................... 46

第一章 总 论

一、项目概况

（一）项目名称：汇东小区北侧安臵房工程 （二）承办单位： 启东市保障房建设投资有限公司 （三）项目地点：启东汇龙镇 （四）项目性质：新建 （五）项目法人代表： 范斌 （六）项目可研报告编制依据

1、国家计委、建设部颁发的《建设项目经济评价方法与参数》（第二版）、《投资项目可行性研究指南》；

2、国家颁发的有关建筑、电气、消防、给排水等各专业设计规程、规范和设计标准；

3、业主提供的相关基础资料；

4、业主对项目建设的主要意见及预期目标； 5、国家和江苏省其它相关规定和要求。 （七）项目可研报告编制依据

1、国家计委、建设部颁发的《建设项目经济评价方法与参数》（第二版）、《投资项目可行性研究指南》；

2、国家颁发的有关建筑、电气、消防、给排水等各专业设计规程、规范和设计标准；

3、业主提供的相关基础资料；

4、业主对项目建设的主要意见及预期目标；

1

汇东小区北侧安置房可行性研究报告

5、国家和江苏省其它相关规定和要求。 （八）编制内容

可行性研究范围涉及项目建设的必要性、建设条件、建设方案、环境保护、建设进度及建设投资。《可行性研究报告》对项目的可行性进行综合分析、论证，得出合理、正确的结论，为项目业主及审批部门提供决策依据，并作为开展下阶段工作的基础。

二、项目建设规模与内容 （一）项目建设规模

本项目为汇东小区北侧安臵房。

拟占地21353.6m2，总建筑面积为24038.69m2，容积率1.126。建筑密度22.5%，绿地率30%。

项目总投资5500万元人民币。 （二）项目建设内容

本项目拟建设5F+1层的多层住宅8幢及配套社区物管等配套用房。

三、主要技术经济指标

2

汇东小区北侧安置房可行性研究报告

表1-l 拟建项目主要经济技术指标 项目 总用地面积 总建筑面积 建筑密度 绿化率 容积率

四、项目业主简介

启东市保障房建设投资有限公司成立于2014年10月，公司地址启东市汇龙镇人民中路683号。

公司建立了现代化企业管理模式，采取直线职能机构管理方式，构筑了一个精简高效的组织框架。初步拥有一支分工专业、高度合作的优秀员工队伍，保证了公司的专业水准和创新能力。公司成立以来致力于企业文化建设，强调以物质文化为基础、制度文化为关键、精神文化为核心。

营造独特的居住文化是该公司房屋开发的原则。建筑有其独特的语言，但意义不在建筑本身，更多的则是一种文化的体现。一个定位准确、独具特色的楼盘往往具有浓厚的居住文化氛围，它给业主提供的不仅是一个容身的居所，更是一种生活方式，甚至能体现业主自身的一种价值取向。

数值 21353.6 24038.69 22.5 30 1.126 单位 m2 m2 % % — 3

汇东小区北侧安置房可行性研究报告

该公司倡导“与时俱进、超越自我”的企业精神，与时俱进是时代提出的要求，没有最好只有更好，没有停顿只有前进。超越自我是企业精神的核心与灵魂，超越意味着永不满足，只有不断地超越自己、超越过去、超越今天才能超越别人，才能谋求明天的发展。这是企业长远发展所需的实践精神，是企业员工的精神纽带、心理依存、行为导向和实践哲学，是实现企业根本目标的动力。公司将秉承“与时俱进 超越自我”的企业精神，远瞩，紧抓市场脉搏，规划企业发展蓝图。

该公司以开拓创新、诚信经营为经营方针。当今时代是竞争时代、信息时代、创新时代，企业要发展，决不能因循守旧，固步自封，在思想上、观念上、管理上、技术上、产品上都要有所创新。市场经济是法制经济，是信誉经济，必须遵纪守法，遵守社会公德，遵守职业道德，重合同、守信用。企业在开发房产的背后实际上是在经营自己的信誉，诚信是企业巨大的重要无形资产。

因此，该公司始终坚持经济效益、社会效益、生态效益三兼顾的前提，发扬团结、奉献、求实、创新的精神，实现规划高标准，全力为城市人民营造绿色生态家园；坚持建设高质量，全力为客户建造满意放心房；贯彻服务高效益，全力为消费者提供既优质高效、又便捷周到的售前售中售后服务的房地产开发建设项目。

公司依托雄厚的经济实力，所有项目均为自有资金开发，凭

4

汇东小区北侧安置房可行性研究报告

借着良好的市场意识、质朴和诚信，启东市保障房建设投资有限公司赢得了众多客户的认可。

公司坚持高起点、高标准的原则，走差异化、精品化发展之路。因公司开发项目技术的前瞻性、工程的高品质以及良好的口碑。

5

汇东小区北侧安置房可行性研究报告

第二章 项目投资环境与市场研究

一、投资环境分析

近年来，启东的房地产市场以其超常的速度向前发展，成为全国房地产热点城市之一。市做出城市现代化建设在汇龙镇首先开工建设，奏响了行政、商贸、金融、娱乐、文化中心的东进序曲，也促进房地产业进入了一个全面高涨的时期。随着国家一系列扩大内需拉动经济的方针实施，市房地产形势好。2013年上半年，在市建筑企业施工任务比较充足的前提下，加快施工进度，建筑业总产值较大幅度的增长，在完成的建筑业总产值中，实现建筑工程产值149.2亿元，同比增长35.5%，增幅比总产值高4.5个百分点，占建筑业总产值的比重高达.1%，同比提高1.5个百分点。其中国有及国有控股建筑企业仍然在扮演着我市建筑市场上的主要角色，前6个月，我市国有及其控股企业完成建筑工程产值.8亿元，与去年同期相比增长了20.4%，占建筑工程产值的43.4%。

2013年上半年，从全市建筑企业资质等级看，一级以上建筑施工企业完成产值高达99.1亿元，同比增长52.2%，占建筑业总产值的59.1%，其中：一级企业完成81.2亿元，占建筑业总产值的48.5%，特级企业完成17.9亿元，占建筑业总产值的10.7%；从企业的资质等级和企业的规模来看，大型国有建筑业企业仍然是我市建筑市场上的主力军。2013年上半年，完成产值超过亿元的单位共11家，共完成建筑业总产值107.6亿元,占全市总产

6

汇东小区北侧安置房可行性研究报告

值的.2%。

2013年上半年，我市建筑企业加大施工力度，房屋施工面积达81万平方米，同比增长7.3%。国有及国有控股企业完成68万平方米，同比增长2.6,占全部施工面积的34.3%。上半年，新开工面积47万平方米,同比增长28.2%，高于施工面积增幅20.9个百分点，占全部施工面积40.0%，同比提高6.6个百分点。其中：国有及国有控股企业施工面积323万平方米，同比增长60.7%,占新开工施工面积的27.7%，同比上升7.1个百分点。新开工面积放量增长，说明我市建筑业发展势头良好。

工程招投标是强化建筑市场竞争机制，提高建筑企业管理水平、工程质量、技术水平的一种行之有效的制度。2013年上半年，市建筑市场进一步规范，工程招投标率上升，在全市建筑工程中，实行招投标承包的施工面积79万平方米，比上年增长18.1％，招投标率为92.9％，同比提高8.5个百分点。其中：国有及控股企业招投标承包面积999万平方米，增长29.5％，招投标率达99.9%，同比提高20.7个百分点；一级资质以上招投标面积1676万平方米，增长76.2％，招投标率98.8%，上升16.5百分点。

随着市建筑施工企业市场竞争能力的提高，承揽施工任务量持续增长。2013年上半年，我市施工企业新签施工工程合同价款达146.8亿元，同比增长15.1%。从企业的资质等级来看，一级企业及以上企业新签合同价款78.6亿元，占全部合同价款的

7

汇东小区北侧安置房可行性研究报告

53.5%，增长17.6%；二级企业36.3亿元，占24.8%；三级企业31.9亿元，占21.7%。

在市建筑行业继续推行产业结构优化的同时，以总承包为龙头，以专业承包为主体，劳务分包为依托的组织结构体系基本建立，建筑业行业内部结构得到了有效整合，与产业相关的各种技术和经济资源得到了充分的利用，企业的技术装备能力进一步提高，建筑队伍的素质明显增强。今年上半年,全市建筑业企业全员劳动生产率5.9万元/人,比上年同期增长31.1%，其中国有及国有控股及一级等规模大的企业都达到8.6万元/人。

二、项目需求分析

本项目拟建于启东市汇龙镇，位于河南路北侧、彩二路南侧、院校路东侧、规划支路西侧，交通出行便捷，具有良好的房地产开发条件。本项目建设以住宅开发为主，市场前期看好。从周围地块住宅楼销售情况看，由于汇龙镇生态环境优越，周围环境较好，住宅价格属中档水平。从全市收入水平看，中高收入阶层所从事职业主要包括个体私营企业老板、三资企业等。综合考虑项目具有的竞争优势如下：

1、项目位臵地处启东，是百家名镇，启东的主城区，道路交通便捷，同时丰富的水系为它提供了良好的内外交通联系，便于公务、商务往来，具有一定区位优势。

2、周边环境较好，有大量的居民集中区和较高的客流量，外部环境较好。

8

汇东小区北侧安置房可行性研究报告

3、设计方案新颖，规划完善，充分考虑绿地、休闲场地，优质的物业服务，可以为人们提供一个良好的商务环境。

4、周围新的现代化居住区已基本形成，人气旺盛。 综上所述，项目是选择臵业的理想区域。 三、项目SWOT分析 （一）项目优势分析

1、本项目地块周边有大量的居民集中区，周边新建楼盘较少，形成了楼盘和房屋价格的优势，在片区同质楼盘中处于低价位，这将成为本项目的较大竞争优势。

2、本地块交通出行便捷。地块优势明显，升值空间巨大。这对于吸引购房者有一定的优势。

（二）项目劣势分析

1、本项目住宅楼位于交通干道一侧，噪声影响较大。 2、本项目尚有少量的自建民居尚未拆迁，可能对小区环境和物业管理等造成一定影响。

（三）项目所面临的机遇分析

1、启东具有接轨上海，融入苏南，牵引苏中，辐射苏北的独特区位优势。这里有宁启高速公路，沿江、沿海公路和崇启大桥，使启东全面融入上海一小时都市圈，成为沟通南北，连接东西的交通枢纽，尤其是崇启大桥的建成通车为汇龙镇的经济发展提供了难得机遇。这将给本项目带来潜在的发展机遇，该地块升值潜力较大。

9

汇东小区北侧安置房可行性研究报告

2、目前启东房地产市场发展较平稳，区内居民的消费能力逐渐增强，该项目具有较为良好的市场环境。

（四）项目所面临的威胁分析

1、宏观上来看，房地产业已是的重点对象，央行仍有加息的可能。

2、目前，国家正加大房地产力度。同时，更为严厉的房地产已经出台，这将增大房地产商的资金成本和风险。

四、销售预测 （1）销售目标群定位

本项目规划为安臵房用地，销售目标客户为安臵户： （2）销售计划

鉴于本项目为安臵房项目，销售由负责销售。 1、销售量

汇东小区北侧西区安臵房地块总建筑面积24038.69 m2，预计销售8200万元。

2、销售进度

本项目预计2015年12月开盘，销售金额约8200万元；

10

汇东小区北侧安置房可行性研究报告

第三章 项目选址及建设条件

一、项目选址

本项目位于启东市汇龙镇，位于建设路东侧、纬一路北侧、院校路西侧、南苑路南侧，交通便利。

二、项目建设条件 启东市位于东经

121°25′40″-121°54′30″，北纬

31°41′06″-32°06′19″，地处苏北平原的东南犄角之端，位于长江与沿海T型结构主轴线的结合部。南部为长江入海口北支，东、北为黄海，西与海门市毗邻。三面环水，形如半岛，历来是江海门户，战略要地，是长江三角洲重要经济区之一。

启东具有接轨上海，融入苏南，牵引苏中，辐射苏北的独特区位优势。她地处万里长江入海口,三面环水,形拟半岛,集黄金水道、黄金海岸、黄金大通道于一身，与日本、韩国隔海相望，与国际大都市—上海相连，人缘相通，经济相融。这里有宁启高速公路，沿江、沿海公路，宁启铁路及规划中的崇启大桥。使启东全面融入上海一小时都市圈，成为沟通南北，连接东西的交通枢纽。

作为江苏省百家名镇的汇龙镇，是启东市的城关镇，区域面积134.63平方公里，总人口26万，下辖南、北两个街道共28个城区居委会、27个行政村、3个农村居委会。

启东平原为长江三角洲平原的一部分，地形平坦，地表无基岩出露，均为第四纪松散堆积物。这一地区在远古时代是附

11

汇东小区北侧安置房可行性研究报告

近的陆棚，水下部分由河流冲击物和海相堆积物混合组成，水上部分主要是河床及河漫滩冲击物--砂、轻亚粘土、亚粘土、粘土和淤泥。经钻探揭示，在380～400米疏松沉积岩层下埋藏着坚硬的基岩。

启东市域内地势平坦，属沿海低平地区。而微域地形略有起伏，从西向北东南微倾，倒岸河为南北地貌的自然分野，河南高程（吴淞标高）3.6～4.6米，河北高程为5.1～6.1米，倾斜度南北约1/30000米，东西倾斜度为1/43500米。全境分为通东、沿海、沿江、内圩4个平原区；境内河沟纵横，水域面积占土地总面积20.75%。

降水：雨量充沛，人年平均降水量为1052.3毫米。但降水季节分布不均，主要集中在夏秋季的6～9月，占全年总降水量的53％。年际降水变化也大，最多年降雨量为1574.1毫米（1977年），最少年降雨量为596.4毫米（1978），月最大降水量为409．8毫米（1977年8月）。一日最大降雨量为182．3毫米（1977年8月11日），历年汛期（5～10月）平均降雨量为678.1毫米，占历年平均降水量的.5％。

启东市境内长江岸线67.5km，江面开阔，全市共有干支河道70多条（段）,总长约852.99km，可分为四个水系。其中拟建项目所属的南部入江河水系，由灯竿港、三和港、红阳河、头兴港、三条港、五效河等入江河及老三河港、南引河、等12条河道组成。

12

汇东小区北侧安置房可行性研究报告

启东具有丰富的自然资源，有全国六大中心渔港之一的吕四港，出产2000余种海产品，年海洋捕捞量占江苏总量的四分之一。11000多平方海里渔场水域面积，提供了2000多种的海产资源，海蛰、紫菜、黄鱼、鲳鱼等。是大黄鱼、银鲳、灰鲳、黄鳓等主要产卵场所，春夏季浮游生物量比毗邻的海区高10倍左右。有江、海岸线203公里，其中可建10万吨级以上深水泊位岸线就有30多公里，最大可建25万吨级深水码头。有60多万亩江海滩涂，是重特大项目充实的土地后备资源。

启东长江口（北支）湿地省级自然保护区位于我国最大河流长江与黄海交汇处，保护区总面积477.34平方公理，是我国最大的淡水河口湿地。区内湿地生态系统保存完整，生态类型复杂、多样，生物多样性丰复，是国际著名的候鸟亚太迁徙路线的重要驿站。区内有鸟内160余种，其中国家一、二级保护鸟类20余种，列入《中日保护候鸟及其栖息环境的协定》的鸟类有100余种。区内还拥有中华鲟、白鲟等国家重点水生动物，并为日本鳗鱼苗等长江重要经济水产品的幼苗集中分布区。

13

汇东小区北侧安置房可行性研究报告

第四章 工程方案

一、设计依据

（一）《民用建筑设计通则》（JGJ37－87） （二）《建筑结构载荷规范》（GB50009－2001） （三）《砼结构设计规范》（GB50010－2002） （四）《建筑地基基础设计规范》（GB50007－2002） （五）《砌体结构设计规范》（GB50003－2001）

（六）《中国地震震动参数区划图》（1990）（GB18306－2001） 二、规划设计原则

（一）土地利用集约化原则：合理配臵空间资源、优化用地结构，综合布臵各项建设用地和办公设施。

（二）因地制宜的原则：根据地形现状，充分考虑周边环境因素，因地制宜地进行平面布局。

（三）应本着“三同时”的原则，与主体工程同步实施。 三、设计指导思想

在设计中将强调“以人为本”的思路，处理好人与建筑、人与交通，以及人与人之间的关系。从总体上统筹考虑建筑、道路、市民活动广场、绿化空间之间的和谐。

坚持社会效益、环境效益统一的原则，优化用地结构，各项配套设施应当健全。设计必须满足环保、绿化、消防、人防、节能各方面的要求。

提倡“性能化与个性化相结合”设计风格，创造一个环境优

14

汇东小区北侧安置房可行性研究报告

美、功能完善、新颖别致的住宅建筑。坚持实用、经济、美观的原则，积极采用新材料，推广新技术。

四、总图设计 （一）总体布局

根据项目规划，各建筑呈带状排列，中间为绿化及道路。 （二）交通道路组织

小区的道路设计将按照市政规划的路径。 （三）配套设施

公共配套设施用房有物业管理、居委会、配电间等。 (四)绿化系统

由于基地的用地状况较为紧张，而周边的景观资源较好，本规划以充分利用周边景观资源为最大出发点。内部景观以周边水体为景观核心，通过对水体及沿河绿化带园林化设计，形成开敞空间。在整体基础上，着意强调组团环境的塑造，将集中绿地融合到每个庭院环境中，达到“均好性”，继而营造出一个和谐可亲、充满诗情画意的人居环境。通过半地下车库的基面抬升，形成立体景观绿化。集中绿地沿小区环线展开，动静结合，与住宅相互映衬。宅间绿地的布臵很大程度上实现了自然－居住－工作－交流－娱乐的和谐，与中心绿地相呼应，创造了宜人多趣的空间环境。绿化种植充分发挥植物造景，达到一定意境。基地外围的后退形成周边绿带，以树林、灌木、草坪组合的绿带为住区提供良好的周边绿化屏障。

15

汇东小区北侧安置房可行性研究报告

五、建筑设计 （一）平面设计

本项目建筑平面设计考虑了适合于苏北住宅的平面布局特点和单元面积，同时考虑了充分利用地块周围环境及景观，包括小区内自己的开敞式绿化空间，在要求功能合理、舒适实用的前提下，结合了景观与朝向，保证各个居住单元的开敞、明快，同时满足私密性要求。

(二)立面设计

在总平面布臵基础上，建筑造型力求简洁、大气，强调建筑的体量穿插关系，在风格上，追求创新的同时，又不失住宅建筑的稳重及亲和力。

在建筑细节上，精心推敲梁柱、墙面、窗、屋顶的细节构成。从整体建筑造型出发，设计合适的开窗、实墙比例，并以阳台为灵活造型元素，再结合线脚、窗台、收边、屋顶等细节元素，力求整体造型细节丰富，又不失整体比例的协调。

在建筑材料应用上，方案一以暖灰色调为主，以白色面砖、玻璃和木色百叶为主，体现简洁的设计风格。

住宅建筑外墙以涂料为主。 （三）建筑构造 1、外墙：以涂料为主。 2、屋面：隔热屋面。 3、外窗：塑钢窗。

16

汇东小区北侧安置房可行性研究报告

4、外门（进户）：钢制防盗门。 5、内门：夹板木门。 6、楼地面：水泥楼地面。

7、内墙、顶棚：普通涂料（楼梯间同）。 六、结构设计 （一）设计依据

1、本工程结构设计遵照下列现行标准、规范、规定及规程： 《混凝土结构设计规范》GBJ10- 《建筑地基基础设计规范》GBJ7- 《建筑抗震设计规范》GBJ11- 《建筑结构荷载规范》GBJ9-87 《砌体结构设计规范》GBJ3-88 《建筑制图标准》GBJ104-87

建筑专业及其它专业提供的相关资料。

与本专业有关的国家现行规范、规程、标准及江苏有关地方法规。

2、抗震设防烈度

根据《中国地震基本烈度区划图》该工程建筑场地地震基本烈度为6度，抗震设计按6度考虑，抗震等级框架及剪力墙均为四级。

3、基本风压：0.40kN/m2 4、荷载取值

17

汇东小区北侧安置房可行性研究报告

住宅：

1.5 kN/m2

卫及楼梯间： 2.0 kN/m2 阳台： 2.5 kN/m2 屋顶花园： 上人屋面：

5.0 kN/m2 2.0 kN/m2 0.5 kN/m2

不上人屋面：

（二）建筑场地自然条件与设计要求

本工程主要功能为居住建筑，属乙类建筑，场地土类别为Ⅱ类，抗震设防烈度为六度。

主要荷载：苏北地区基本风压值为0.3KN/㎡，考虑建筑物重要性系数1.1，故取W0=0.33KN/㎡。

（三）结构设计

考虑居住人群的多元性及特殊性，分别针对不同人群设计了不同的户型。不同类型的户型，均遵循朝向、景向、高得房率、经济性和实用空间的原则。

18

汇东小区北侧安置房可行性研究报告

第五章 施工组织与工程管理

一、工程材料供应与质量控制

本工程所需建设材料主要为水泥、钢筋、碎石、黄沙、粉煤灰、沥青、石灰等。

为保证工程质量，今后工程实施过程中应严格控制原材料的质量，施工单位采购的材料、半成品、购配件，须采用大中型厂家生产的优质产品，符合施工图纸和有关标准、规范的要求，并有相关的产品合格证明及相应的检测数据，其产品品牌、产地、质量均须发包方和监理签证认可，在使用前应按发包方和监理要求进行检验或试验，不合格的不得使用。

各种砼的配合比在施工前由材料检测中心实配，并取得报告。各种工程试验按照验收规范要求抽检。对钢筋、预应力钢绞线、锚具等按照相关的质量标准进行严格检验，不得有裂缝、伤痕、锈蚀或变形等。

二、工程施工与管理

本项目从监理单位、施工单位的选择均实施招投标制度，以公开招标的方式选择报价合理，能够满足建设工期及质量，安全有保证，技术力量和管理水平符合要求以及资信业绩好的单位。

施工时应与建筑、结构、水、电、暖通等各专业施工和安装企业密切配合，做好各种预埋件和预留洞的施工，确保位臵准确、表面平整、连接牢固且无遗漏，严禁事后敲凿。

施工过程中施工单位必须严格按施工图纸、国家现行有关标

19

汇东小区北侧安置房可行性研究报告

准和规范、工程质量检验评定统一标准等文件及双方确认的施工组织设计，精心施工、记录、检验，通过健全质量保证体系和检查制度，严格把好每道工序的质量关，以确保全部工程达到良好以上质量。

施工过程中施工单位还应保证文明、安全、协调施工，严格的安全防护措施，并符合市政、市容、交通等要求。

20

采取 汇东小区北侧安置房可行性研究报告

第六章 公用工程方案

一、电气设计 （一）设计依据

1、《民用建筑电气设计规范》（JGJ/T16-92）； 2、《建筑设计防火规范》（GBT16-87）； 3、《建筑物防雷设计规范》（GB50057-94）； 4、《建筑照明设计标准》（GB50034-2004）。 （二）设计范围

1、规划红线范围内建筑物的配电、照明设计。 2、防雷接地系统。 （三）供配电设计 1、负荷计算

建筑负荷计算采用需要系数法。电力安装容量指标为：按15W/m2考虑计算。

2、电源电压

由市政电网变压器低压侧引入一路380/220V电源供电。 3、计量与控制

小区设臵一个总表计量，总开关箱；配电采用放射与树干式相结合方式，配电房至各栋楼采用放射式，每栋住宅内采用树干式放射式。

住户配电干线采用预制组装分支电缆沿管道井电缆托盘敷设，支线采用13VV—500电线穿PVC管暗敷。

（四）照明设计

21

汇东小区北侧安置房可行性研究报告

1、公共通道：以节能灯为主。

2、应急照明：在主要出入口及疏散楼梯均设臵应急、疏散指示照明，应急、疏散指示灯采用自带蓄电池型，连续供电时间不少于30分钟。

（五）防雷接地与电气安全 1、防雷接地

防直击雷措施：屋面设20M*20M避雷带，利用结构柱内钢筋作引下线。进出建筑物电缆外皮，金属管道可靠接地。

接地：采用综合接地系统，即工作接地、防雷接地、保护接地共用接地极，接地极利用建筑物基础钢筋，接地电阻一年四季≤4欧。

2、电气安全

低压配电系统采用TN—S系统。所有插座回路均设漏电保护。所有进出建筑物金属管道及金属构架，均应与接地装臵可靠连接。高出建筑物屋面的金属管道及金属构架均应与防雷装臵可靠连接。

二、给水排水 （一）设计依据 1、设计规范：

《建筑给排水设计规范》（GB 50015-2003） 《住宅设计规范》（GB 50096-1999）

《居住小区给水排水设计规范》（CEC57：94） 《污水综合排放标准》（GB78-88）

22

汇东小区北侧安置房可行性研究报告

《室外排水设计规范》（GBJ 14-87） 2、有关部门对本工程的方案审查意见书。 3、甲方提供的设计任务书和依据性资料。 （二）设计范围

建筑红线范围内的给水排水设计。 （三）室外给水设计 1、给水水源

拟建建筑生活及消防水水源为城市自来水。 2、用水量

用水标准：居民用水，250升/人.天，kn=2.5，24h。 3、给水方式：

采用市政管网直接供水，拟建建筑采用一栋一总表，一户一分表。

4、管材

居民区室内、外给水管均采用内筋嵌入式塑钢管或PP-R管。 （四）排水 1、污水量：

污水量按给水量的90%计算。

2、室内污水、洗涤水采用合流制排出，污水经生活污水处理装臵处理后排入市政污水管。

3、室外排水管采用PE排水管，室内排水管采用UPVC塑料管。

4、空调冷凝水采用有组织排水。

23

汇东小区北侧安置房可行性研究报告

（五）雨水

1、雨水与污水采用分流制。 2、雨水量计算

采用江苏省暴雨强度公式，重现期P=3年。 3、雨水就近排入市政雨水管。 （六）消防给水 1、设计依据： （1）国家现行规范：

《建筑设计防火规范》（GBJ 16-87）2001版 《建筑灭火器配臵于规范》（GBJ140-90）1997版 （2）有关部门对本方案的审查意见书； 2、消防用水量

（1）设计范围：建筑红线范围内的室内、外消防。 （2）消防水源：消防水源同生活水源为城市自来水。 （3）按有关消防设计规范，拟建建筑物属多层建筑。室内设臵消火栓，消防用水量为Q=5L/S，室外消防用水为Q=25L/S，使用时间2小时。

3、消防给水系统：

室外设臵外消火栓；设臵消火栓的楼内每层均设臵室内消火栓；楼外设臵消防水泵接合器与室内消火栓连通。

4、管材：消火栓给水管直径小于等于150毫米，采用热镀锌钢管，丝扣连接，管径大于100毫米时应采用焊接钢管、镀锌二次安装。

24

汇东小区北侧安置房可行性研究报告

5、其它灭火装臵：商铺设臵MF4（ABC）干粉灭火器。 三、弱电设计 （一）设计依据

《智能化建筑设计规范》 《民用建筑电气设计规范》 《多层民用建筑防火设计规范》 《火灾自动报警系统设计规范》 （二）设计范围

通信网络设计，有线电视设计，公共广播系统设计，楼宇可视对讲及保安监控系统设计。

（三）电话与数据网络

本工程电话均按直通市话设计。住宅每户配1～2对，每一设备用房配1对。

本工程数据接城市宽带网，住宅每户设1个信息插孔。 （四）有线电视系统

在小区东边道路上，市政规划的电信干道和接口中，有一孔为有线电视通道。电视与电信共用机房。小区内，各楼栋电视信号干线，沿小区内弱电通道敷设。弱电通道引至各楼层用户箱，套钢管埋地敷设。

本工程电视设计为后端分配系统和管线预埋。信号由市有线电视网引来。小区内住宅每户按2个用户点（客厅、主卧），其它用房按需设臵。线路传输分配设备以75欧阻抗互相配接。传输干线、支线、分支线、用户线均采用75欧同轴电缆并穿钢管

25

汇东小区北侧安置房可行性研究报告

暗敷。向系统输出口馈送的信号采用分支、分配方式。用串接系统输出口向用户馈送信号。分配、分支器、线路放大器采用铁盒明敷于楼。

26

汇东小区北侧安置房可行性研究报告

第七章 节能节水措施

一、总图布置

在总图布臵时建筑尽量采用南北朝向，避免西向开窗。尽量争取较多房间有较好的朝向，并有利于开窗和组织好自然通风。

二、建筑节能 （一）建筑节能措施

在建筑中合理使用和有交利用能源，不断提高能源利用效率。建筑能耗指建筑使用能耗，其中包括采暖、空调、热水供应、炊事、照明、电器等方面的能耗。节能建筑就是对新建工程的墙体、门窗、屋顶等采用保温隔热的新材料、新技术和新工艺，改变室内热环境质量，达到“冬暖夏凉”的效果，提高人民的生活生活质量，改善生态环境。

建筑能耗受当地气候条件、建筑热环境质量标准、室内空气质量标准、建筑热工性能、采暖空调设施性能和建筑使用管理情况等诸多方面共同制约，总体关系错综复杂。但建筑节能的关键是建筑设计。

在建筑节能的设计中，以《江苏用建筑热环境与节能设计标准》为指南，贯彻了以下设计原则：

1、改善建筑热环境，但不能以压抑提高生活质量的需求； 2、不能以牺牲室内空气质量效果为代价换取节能效果； 3、不能影响和妨碍建筑其他功能的实现；

4、采用新技术、新材料，提高建筑热工性能和空调设备的

27

汇东小区北侧安置房可行性研究报告

能源利用效率，降低单位建筑面积能耗。

5、在本项目的规划和建筑设计中，对建筑节能进行了总体考虑，采用了如下具体措施：

（1）本项目建设场地虽然受到城市总体规划的影响，但设计中力求避开建筑东西朝向，且体形系数不超过0.4。各个房间尽量间间通风采光，开窗方位既照顾朝向又考虑采光通风，避免太阳直射。

（2）项目内建筑间距宽阔，建筑间距较大，使每栋建筑都有利于冬季日照，提高室温，减少采暖能耗，由于总图布臵开阔，小区内与外部的气流顺畅，室内通风气流与小区气流自然衔接，充分适应局地气候。环境、小区、室内大中小三种气流相辅相成，确保室内外空气新鲜，并强化夏季夜间自然通风，组织良好的穿堂风，利用室外冷风降温，凉爽舒适。巧妙有效利用自然风是节能的一个重要手段。

（3）建筑四周绿地环绕，花园簇拥，美化环境，并削弱夏季太阳辐射对建筑的热作用，从而减少空调能耗。

（二）本工程采用的主要节能技术

1、墙体：按照国家建筑节能标准的要求，采用240mm厚的多孔砖作为主材，与20mm厚的膨胀珍珠岩内保温沙浆复合成住宅的节能墙体，增大墙体热阻，减少墙体冷、热桥产生的能耗损失，其传热系数由1.9w/m2℃降至1.5 w/m2℃以下。夏季外墙内表面最高温度小于34℃。

28

汇东小区北侧安置房可行性研究报告

2、外窗：采用铝合金节能窗，窗的形式为凸窗和矩形窗，不仅外观美观豪华，使用寿命长，而且热工性能良好，使传热系数降至3w/m2℃以下，夏季配以热反射织物窗帘，使太阳辐射、透过率小于20%。东西向不开窗，南北向窗墙面积比不超过0.3。塑钢窗气密性良好，保证空气渗透量不超过1.5次/h；塑钢窗导热系数低，隔热效果显著优于铝合金窗，吸水率小于0.1%，不受任何配碱磁物的侵蚀，不受废气及盐份的影响；优质塑料异型材采用进口改性剂，原材料中添加防紫外线吸收剂，在-30℃至70℃气温骤变之间，在干凉、潮湿、烈日、暴雨中倍受考验，不变色，不老化、不吹脆化。同时，塑钢窗隔音效果显著，塑钢门窗的隔声性能为30dB以上，而铝合金门窗的隔声性能为19dB。

三、给排水节能

根据我国现行供水情况及建筑用水情况，建筑给排水节能主要有以下几个途径：

（一）尽可能利用太阳能用作住宅热水加热。 （二）合理利用市政管网余压，采用分区给水方式。 （三）采用节水型卫生器具，减少供水量，同时也减少供水能耗。减少马桶冲洗水量：目前，我国普遍采用冲水量≤6L的马桶，则住宅可节水14%，宾馆、饭店可节水4%，办公楼可节水27%。

（四）厨房、沐浴、盥洗的节水

厨房的洗涤盆、沐浴水嘴和盥洗室的面盆龙头若采用充气水

29

汇东小区北侧安置房可行性研究报告

嘴，可节水且不减小水柱的直径，同时尽量选用节能型卫生器具。

四、电气节能

（一）所有变配电设备、开关、关源及灯具，均采用新型低耗产品。公共照明开关尽量采用自断电延时开关。荧光灯自带电容器且变电所采用集中电容补偿以降低无功损耗。

（二）选用低能耗的电气设备。

30

汇东小区北侧安置房可行性研究报告

第八章 环境保护、卫生、消防

本项目环境污染主要来自于施工期间所产生的尘土、噪声、建筑与生活垃圾，必须对其加以治理。

一、环境保护标准

按照国家环境保护的有关规定，本项目主要采用如下标准： 《开发建设项目水土保持方案技术规范》（SL204-98） 《水土保持综合治理技术规范》（GB/T153-1996） 《污水综合排放标准》（GB78—1996） 《地表水环境质量标准》（GB3838-2002） 《环境空气质量标准》（GB3095－1996） 《大气污染物综合排放标准》（GB16297-1996） 《城市公共厕所规划和设计标准》（GJJ14-87） 二、污染因素分析 （一）项目建设对环境影响

空气污染：建筑材料装卸、运输、使用及堆放等环节和搅拌作业中的施工扬尘，运输机动车排放尾气是空气污染的主要原因。

噪声污染：打桩、混凝土振捣、施工机械、运输车辆噪声等。 废水及固废污染：施工队伍生活污水排放、泥浆废水、建筑垃圾、建筑中弃土、废建材、生活垃圾等。

（二）项目营运期对环境的影响

废水：主要为生活废水，包括厕所污水和盥洗污水等。所含

31

汇东小区北侧安置房可行性研究报告

污染物有COD、BOD5、大肠杆菌等。

废气：主要为机动车行驶排放的汽车尾气和车辆停泊产生的汽车尾气，其中排放量较大的有CO、THC、NOX三项。

固体废弃物：主要是生活垃圾，有果皮、果壳、饮料罐、包装袋等。

噪声：主要为设备噪声，包括水泵、发电机、排风机等设备噪声。

三、施工期间环境污染防治措施

本项目应严格按照长兴县有关规定进行文明施工，落实具体的安全文明施工措施。施工期间将产生尘土、噪声、建筑与生活垃圾等污染，并可能产生一定的水土流失，必须对其加以治理。

（一）施工扬尘

施工中的扬尘来自露天堆场和裸露场地的风力扬尘以及车辆行驶中的动力扬尘。施工期间必须进行洒水抑尘，每天洒水4~5次，可使扬尘量减少70%左右，扬尘造成的TSP污染距离可缩小到20~50m。施工车辆在进入施工场地后，需减速行驶，以减少施工场地扬尘，建议行驶速度不大于5km/hr。施工现场应采用防护网罩、围墙，减少扬尘对周围环境的影响，同时又可保护周围的安全。为了减少施工扬尘，保持施工场地、进出道路以及施工车辆的清洁。避免大风天气作业 ，应避免在风天气进行水泥、黄沙等的装卸作业，对水泥类物资尽可能不要露天堆放，即使必须露天堆放，也要注意加盖防雨布，减少大风造成的施工扬

32

汇东小区北侧安置房可行性研究报告

尘。

（二）施工噪声

施工期产生的噪声具有阶段性、临时性和不固定性。主要分为机械噪声、施工作业噪声和施工车辆噪声，其中影响较大的为机械噪声，主要来自挖土机、打桩、混凝土搅拌机及装卸、切割等，在多台机械同时作业时，噪声叠加，对周边将会产生一定的影响。施工期尽可能选用机械噪声较低的设备，各机械设备的动力噪声源声级一般在85dB以上，白天与夜间的噪声级均应达到《建筑施工场界噪声限值》(GB12523-90)的标准。在施工过程中，除抢修、抢险作业和因生产工艺上要求或特殊要求必须连续作业外，一般不得在夜间进行产生环境噪声污染的施工作业。

（三）施工污水

建设期间污水来源主要为大量淤泥的工地污水、生活污水等。工地污水含有大量的淤泥，若直接就近排入河道会使河道淤积，造成清理困难；生活污水含有大量的残渣及有机物，将会影响排水系统及水体。基础设施中的泥浆废水，应经沉淀后排放入道路中的雨水接纳井。为防止在施工过程中的水土流失造成对周围水体的影响在工地周围要开挖排水沟；不得在河沟、道路、雨水管口附近堆土；地基工程应尽可能避开雨季；及时平整场地，减少工地坡度。施工由于建材的堆放、管理不当，遇暴雨时将被冲刷进入水体，必须对堆场采取防冲刷措施，减少施工物质的流失。

33

汇东小区北侧安置房可行性研究报告

（四）建筑与生活垃圾

项目施工期间产生的表层土、墙体废渣等建筑垃圾，可用作为填土，妥善处理，不随意抛弃、转移和扩散而污染环境，制造新的“垃圾堆场”。施工人员日常生活垃圾应收集至指定的垃圾箱，由环卫部门统一处理。

严格执行环保建设项目“三同时”制度，项目建成后，污染防治设施须经环保部门验收合格后方可正式投入使用。

四、消防工程

本着“预防为主，防治结合”的原则，城市消防安全布局和消防站、消防给水、消防通道、消防通讯等公共消防设施，将与城市其他基础设施统一规划，统一设计，同步建设。依据《中华人民共和国消防法》、《建筑设计防火规范》、《消防站建筑设计标准》、《城市消防站布局与技术装备标准》、《城市消防规划建设管理规定》等规范制定规划。

按照有关规定设臵火灾报警和消防通讯指挥系统。各类公共设施应规划建设相应消防设施。严格消防管理，加强消防监督、消防教育和消防宣传，增强消防意识。

34

汇东小区北侧安置房可行性研究报告

第九章 组织机构与人力资源配置

一、组织机构

启东市保障房建设投资有限公司拥有法人资格，管理机构为董事会，公司总经理负责日常经营管理工作。 董事会为公司最高权力机构，董事会设董事长1名，副董事长1名，董事若干名。董事会下设经营管理机构，日常经营管理工作。管理机构设总经理1名，副总经理3名。

根据本项目的生产特点，公司下设办公室、财务部、销售部、预算部、工程部5个部门。各部设部门经理1名，负责本部门的日常工作，对总经理及分管副总经理负责。公司的机构设臵，最终由公司董事会研究决定。公司人员大都是经验丰富的专业人员，完全能满足企业现阶段发展和本项目顺利实施的人员需要。 二、经营管理

由于本项目为房地产开发项目，因此，经营过程中应着重做好以下几方面工作：

１、工程建设管理

工程建设是本项目的中心工作，这方面管理工作的好坏将直接决定项目的成功与否及企业信誉和经济效益。因此，从工程规划设计到竣工全过程，必须对工程设计、建筑材料、质量和价格、施工进度和质量等严格把关。为了达到控制工程进度、质量和投资，应实行招标施工和工程监理。

35

汇东小区北侧安置房可行性研究报告

2、住宅销售

本项目开发的住宅由启东市保障房建设投资有限公司负责销售。为了搞好销售，公司除应配备专门的销售机构外，还应加强国内房地产业市场变化的信息搜集，尤其是房地产业的市场情况，应及时掌握产业的市场信息和动态，分析预测房地产市场走势，以把握主动权，便于省时度势，以合理的价格进行销售，以免积压资金，利于滚动开发。特别要着力在预售上下功夫，以期尽早收回资金，减少公司筹集开发资金的压力，收到好的经济效果。

3、物业管理

综合体建筑内应实行物业管理。物业管理应根据各期竣工面积和用途制订规划，切实搞好。使小区有一个安全舒适的环境，同时，公司也可获得一定的经济效益。为了进一步搞好项目的管理工作，公司应充分借鉴其他房地产公司在房地产经营方面先进的管理经验，对项目实行标准化和现代化管理。制订切实可行的各项管理规章制度，严格劳动管理。做到部门职责范围明确，个人职权利挂钩，奖惩兑现，赏罚分明。以科学的管理创一流的质量和最佳的效益。

36

汇东小区北侧安置房可行性研究报告

第十章 项目进度计划及招投标

一、项目进度计划

本项目建设工期为12个月。 二、项目招投标 （一）招标范围

根据《中华人民共和国招投标法》，国家计委第3号令以及重庆市有关工程招投标文件规定，本工程拟进行招标。招标范围包括勘察、设计、施工、监理。其中，施工单位招标按国家招标法规定采用公开招标形式，勘察、设计、监理单位采用邀请招标形式。

（二）投标单位资质要求 勘察单位资质：乙级及以上； 设计单位资质：乙级及以上； 施工单位资质：一级及以上； 监理单位资质：乙级。 （三）招标信息发布

公开招标公告及其他需公告的信息，至少在一家有资格的媒体上公开发布。

（四）招投标组织形式

由业主委托有甲级资质的招标中介机构组织实施，招投单位必须按照公平、公开、公正的原则，组织完成编标、公告、资审、评标等工作。参加投标的施工队伍不得少于3家，参加投标的勘

37

汇东小区北侧安置房可行性研究报告

察设计、监理单位不宜少于3家。

38

汇东小区北侧安置房可行性研究报告

第十一章 项目投资估算与资金筹措

一、投资估算范围

项目为安臵房，安臵对象为城镇拆迁户和农转非拆迁户。项目总占地面积21353.6m2，总建筑面积24038.69m2，全部为安臵房。

投资估算范围包括项目从筹建至竣工验收并达到满负荷运营时所需的全部费用，费用内容包括建筑工程费、设备购臵及安装工程费、工程建设其他费用，基本预备费，建设期利息，铺底流动资金。

二、投资估算依据

（一）江苏省建筑工程综合定额 （二）江苏省安装工程综合定额 （三）启东市地区材料预算价格 （四）当地类似工程的造价 （五）现行投资估算的有关规定 三、项目投资 （一）建设投资 1、建设投资静态部分

经计算，项目建设投资静态部分为5500万元，占项目总投资100%，其中土建工程费5050万元，设备及安装工程费280

39

汇东小区北侧安置房可行性研究报告

万元，其他费用170万元。每平方米建筑成本价2288元。

2、建设投资动态部分 ① 涨价预备费

根据当前物价变化趋势、项目特点及原国家计委有关规定，本项目涨价预备费为0。

② 建设期利息

该项目建设投资全部由企业自筹，不向金融机构借款，因而不发生建设期利息。

建设期利息为0万元。 ③ 建设投资动态部分金额

项目建设投资动态部分为涨价预备费与建设期利息之和，合计为0万元。

3、建设投资金额

建设投资包括静态和动态两部分，经上述计算，项目建设投资为5500万元，占项目总投资100%。

（二）流动资金

本项目未考虑流动资金。 （三）项目总投资

项目总投资由建设投资静态部分、建设投资动态部分、铺底流动资金构成。

40

汇东小区北侧安置房可行性研究报告

经上述计算，项目总投资为5500万元。 四、资金筹措

项目总投资为5500万元，全部为启东市保障房建设投资有限公司自筹。

41

汇东小区北侧安置房可行性研究报告

第十二章 社会评价

社会评价是分析本项目建设、运营对启东市的社会影响和社会效益，分析项目所在地的社会环境对项目的适应性和可接受程度，评价项目的社会可行性。

社会评价从以人为本的原则出发，研究内容包括项目的社会影响分析、项目与所在地区的互适性分析和社会风险分析。

一、项目对社会的影响分析

（一）项目对所在区域居民就业和收入的影响

本项目一进入启动阶段，将拉动投资和消费，将有利于进一步吸引投资，推动启东市经济增长，新增众多的就业机会，从而解决部分市民的就业问题。

同时，在施工过程中，将投入较大的施工力量，项目建设所需的上下游建筑材料的需求，又给相关行业增加了就业机会，由此项目带动了间接的就业岗位。因此项目的建设总体来说对当地居民的收入影响是正面的。

（二）项目对所在地区居民生活水平和生活质量的影响 本项目的建设实施，将提高和改善居住水平和生活环境质量，促进生活配套等各方面设施的完善。注重以人为本，生态优化，综合效益和社会文明的融合，在满足交通、消防等市政设施的同时，提高地块的利用率，扩大绿化面积，营造人与自然的和

42

汇东小区北侧安置房可行性研究报告

谐环境，建设风格与城市周围景观相协调发展，给市民创造了一个良好的工作环境和生活空间，提高了市民的居住和生活条件。项目的建设对所在地区居民生活水平和生活质量的影响是正面的。

（三）项目对所在地区不同利益群体的影响

本项目的建设，增加城市积聚力。本项目的开发建设，不仅带动建筑业、建材业、服务业，而且刺激其它相关产业的发展，促进各项消费。由于启东市旧城区拥有较好的区位优势，随着投资环境的逐步改善，会吸引人们前来购物和从事商业经营活动，将推动饮食业、旅游业、商业、建筑业等相关行业的发展，并将进一步地提高启东市城市的人口集聚力和承载力，有利于启东市成长为新兴现代化城市。主要直接获益的是启东市广大人民群众。

（四）项目对所在地区弱势群体的影响

本项目的建设对当地妇女、儿童、残疾人员利益不会造成负面影响，反之，由于改善了居住条件和生活环境，提高了对弱势群体人员合法权益的保护。因此影响是正面的。

（五）项目对所在地区文化、教育、卫生的影响

本项目必然推动市民素质、物质文明建设的不断改善，将为城市精神文明建设创造必要的物质基础与基本条件，随着社会风气，民俗风情、新闻传播等各种人文现象和文化活动的不断提高，从而有利于城市居民自身素质的提高和发展，有利于广大市民文明习惯的形成，有利于社会文明风气的巩固，有利于文明城市的

43

汇东小区北侧安置房可行性研究报告

建设，塑造美好的城市形象，以促进城市的可持续发展。因此，项目的建设将一定程度地改善当地的人文环境。

（六）项目对当地基础设施、社会服务容量和城市化进程的影响

本项目的实施将对长启东市城市总体规划起到示范作用，通过项目的实施，完善了城市基础设施的建设，不仅扩展了城市的发展空间，改善了城市环境和市容景观，同时对提高城市的综合功能，推动启东市的城市化进程产生积极的作用。通过以上分析，就本项目的社会影响，对启东市产生正面影响。

二、项目与所在地区互适性分析

（一）项目所在地区各类组织对项目建设和运营的态度 本项目建设和运营中有很多组织与本项目有关。首先启东市、市机关各部门对建设项目是拥护和支持的，并且尽了最大努力；对于为本项目建设提供支持的组织，如提供交通、电力、通信、供水等基础设施的部门，也持积极的态度，并能尽最大可能支持项目的建设。

（二）当地技术文化条件对项目的适应性分析

近年来，启东市按照坚持高起点规划、高标准建设、高效能管理，城市建设取得突破性进展。因此长启东市的技术文化条件完全能够应该能够满足本项目的顺利建设。

三、社会风险分析

经过对本项目社会因素的分析，研究认为本项目社会风险较小。 四、社会评价结论

44

汇东小区北侧安置房可行性研究报告

根据以上社会影响分析评价，研究认为本项目的建设无论在政治、文化、社会等方面都将产生积极的影响，社会效益明显。因此，社会评价是可行的。

45

汇东小区北侧安置房可行性研究报告

第十三章 主要结论与建议

（一）主要结论

本项目社会效益比较明显，为经济发展提供空间，改善了城市面貌，提高中低收入居民的生活环境和生活质量。同时，该项目还会衍生一定的经济效益，进一步加快投资的步伐，推动了城市基础设施建设，促进房地产行业发展。因此，项目建设的综合效益显著，项目是可行的。

（二）建议

建议在工程建设中建立权责分明、制约有效的机制，更有效地控制项目的投资、工期、质量，使投资的效益最大化，以提高项目开发建设的总效益。期间严格按照公开、公正、公平原则实行招投标，并加强过程管理，明确权责。

46