城市更新视角下地下空间开发利用研究

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城市更新视角下地下空间开发利用研究夏　荣/北京华恒业房地产开发有限公司　北京　101100摘　要：随着我国城市化建设进程的不断推进，地上空间的开发利用逐渐趋于饱和，这就使得我国对于地下空间加快了开发速度，并逐渐成为解决城市矛盾的重要途径。城市地下空间的开发于利用在城市大规模开发过程中起到了重要的作用，在改善地面环境的同时，为城市建设提供充足的利用空间。针对目前，城市发展过程中不断出现的环境污染、资源短缺、交通拥堵、房价高等“大城市病”，开发城市地下空间成了推动城市化进程的最佳选择，但城市地下空间的开发于利用极容易受到地上建筑、交通、城市经济发展情况等多种因素的影响，是一项极为复杂的建设过程，需要城市建设相关工作人员分析了城市地下空间可持续开发的现状与条件，将城市地质环境作为地下空间开发利用的首要制约因素来进行后续相关工作的开展。基于此，文章通过现阶段城市的发展现状和地下空间的交叉影响为切入点，展开了关于城市更新视角下地下空间开发的意义以及城市中心区发展的困境的分析，进而对城市更新视角下地下空间开发利用进行研究探讨，为更好地做好城市地下空间开发利用工作提供微薄参考意见，期望未来城市具有良好的发展前景。关键词：城市更新；城市建设；地下空间；开发利用在城市快速发展、更新的背景之下，城市逐渐具备交通集中、建筑密集等一系列特征，空间利用问题成为阻碍城市化进程的最关键因素。为了有效缓解城市的发展压力，促进城市的可持续发展，地下空间开发与利用的地位日渐提升。城市地下空间的开发与利用打破了目前城市发展进程中空间格局，使其更具立体化，更好地展示了城市形象，为促进城市的可持续健康发展提供充足的动力1地下空间的交叉影响地下空间的开发与利用容易对地面造成极大的影响，具体表现在进行地下建筑工程建设时，容易影响地面建筑的地基，导致其稳定性有所下降，甚至容易出现不均匀的建筑下沉现象，这被称为地下空间的交叉影响。因此，在进行地下空间具体项目施工时，需要做好原有土层以及地下水的保护工作，是较差影响降到最低。在进行地下空间项目施工建设之前，施工单位需要安排相关人员对施工现场进行仔细、严谨的勘察，从而制定科学合理的施工方案，最大程度上保障项目施工的安全性。其中，在对岩层上方的土层进行勘察时，需要注重以下三个方面的要点：一是注意周围地质构造情况、岩石力学特征；二是注意地下水分布情况以及地质情况是否符合施工需求；三是针对位于地震带的地区，需要检查岩石层上的断裂带的构造情况，分析其受损程度，进而做出合理的评价[2][1]。。近年来，我国经济发展水平不断提升，城市化建设规模日渐扩大，开展地下空间工程项目建设的城市数量与日俱增，这些地下空间的利用为城市发展带来了巨大的帮助，但其所附加的消极影响也需要城市建设人员广为关注。2城市更新视角下地下空间开发的意义现阶段，城市地下空间开发与利用在城市更新层面具体所起到的积极作用还未有较为明确、统一的结论，但就结合近年来国内外的地下空间利用的影响来看，其具有以下两个方面的积极意义。2.1符合区位优势下的二次开发需求目前，随着我国城市化进程的不断推进，城市边界规模扩张速度逐渐降低、可扩展范围也逐渐趋向饱和，然而高密度城市的发展需求却仍在不断提升，需要通过更新来拓展城市规模以及提升城市空间品质，因此地下空间开发利用成了城市更新的新一轮浪潮。对于具有高密度、立体化的城市而言，其更新的重点区域往往集中在城市中心地带，其原因在于这一区域的交通条件、经济发展条件的成熟度较高，因此城市为了追求最大利益回报，选择土地资本二次开发的可能性以及可行性较大[3]。以位于法国巴黎的列阿莱商业综合体为例，其前身为巴黎商场，在1970年经过改造，即通过开发地下空间来缓解了当时交通拥堵的问题，并使其成为巴黎最大的地铁枢纽中转站。另外，其通过设置大型的地下停车场、人性化的地下室内空间，使得列阿莱地区转变了原来的单一发展模式，充分发挥了城市中心地带的土地，收获了二次开发的巨大收益。2.2促进城市功能完善在城市更新视角下，地下空间的开发和利用极大程度上促进了城市功能的完善，使得我国城市经济得以稳定发展，与此同时，城市功能的完善为城市居民提供了一个良好的居住环境。地下空间的利用，使得地铁、地下商场、地下商业街、地下停车场等诸多地下工程出现在我国各大城市的建设项目中，极大程度上促进了服务行业的发展，另外还起到了去城市环境的作用。其中，地铁这一工程项目的大规模建设，改善了城市的交通，甚至还带动了沿线地区的城市更新，起到相辅相成的作用。除此之外，由于地下空间具有良好的恒温性、恒湿性、遮光性，因此，地下空间的开发与利用在节约能源、降低环境污染等方面具有巨大积极意义。3城市发展面临的困境3.1中心区功能集中城市中心区作为城市发展的关键部分，其承担着发挥商业、商务、办公、交通、娱乐等多种混合功能的作用，与此同时，城市中心还是体现城市风貌的重要代表。但随着城市发展的进一步加快，中心区域的建筑密度不断增加、交通堵塞问题加剧等情况，严重影响了城市居民的公共活动，导致城市中心区的功能体系失调，难以发挥其真正功能。3.2中心区交通混乱

受到城市化建设的影响，城市人口不断增多，据相关数据表明，截至2018年我国城镇人口总量达到83137万人，再加上城镇居民的生活质量要求不断提高，使得现有的城市道路资源与城市范围私家车辆保有量的增长速度产生矛盾，从而使得城市拥堵情况不断加剧，加重了城市的运行负担。

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3.3中心区质量下降

城市中心区质量下降表现在多个方面，例如城市生态环境、基础设施建设等。随着城市的不断发展与更新，在城市生态环境方面出现了一个较为严重的问题——城市热岛效应。热岛效应即因城市化所引起的城市地表及大气温度高于周边非城市环境的现象，现阶段，我国多个大城市的热岛效应加剧。据相关数据表明，近年来，上海市出现热岛的天数频率为均超过85%；武汉市热岛面积整体扩大

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另外，内涝同样成为城市发展面临的重要问题。例如，2012年北京“7.21暴雨”导致的城市内涝，造成了190万人受灾、致使多处交通瘫痪，损失惨重；2016年武汉“7.6强暴雨”引发的城市内涝，导致武汉火车站、城市地铁多处被淹瘫痪、󰀁2017年7月份，南京、长沙等城市也出现严重内涝情况；2020年，我国多地遭遇强暴雨，正处于抗洪防涝阶段󰀁。4城市更新视角下地下空间开发利用研究4.1注重功能的合理性

城市地下空间的开发与利用，重在促进城市的发展与更新，因此，在这一背景下，地下空间建筑项目的设计与建设需要充分考虑到功能的合理性，最大程度上保障相关项目的使用的舒适性与科学性。功能合理性的保障，具体需要关注以下几个方面：一是采光。不同于地上空间，地下空间的采光直接排除了自然采光方式，从而使得地下空间的封闭感、暗空间感加剧，针对这一问题，城市规划以及项目涉及人员可以进行建筑入口扩大处理，即形成入口广场，从而使得阳光能够最大程度上对地下空间进行照射，与此同时还能形成自然通风，保障地下建筑空间的空气流通，增加了建筑空间的舒适感。二是通风。地下空间建筑的通透性较差，致使其自然通风功能作用低下，若人长期处于这一环境下，容易影响其身体健康。加大建筑入口处理，一定程度上保障了地下空间的自然通风，但其作用有限，需要采取其他有效的通风措施。例如，城市地下空间可以采取合理布置通风空调系统来进行辅助通风或者设计建设下沉式广场、庭院等建筑进行自然通风，以此改善地下空间通风质量。三是除湿。由于地下空间通风困难且接近地下水(或地下潮气)，使得空气湿度较大，容易对建筑造成一定的影响。因此，规划设计人员、施工人员需要从专业角度出发，做好防、排水系统设计于施工同时还需要做好除湿工作。4.2统筹地上地下开发

4.2.1开展地质调查

为了保障地下空间的顺利开发，需要对开发地区进行地质调查，稳定的地质条件是确保地下空间开发的关键，而进行城市地质调查工作则是地下空间开发建设的首要任务，有利于更好地开展城市规划。首先，主管部门安排相关工作人员对待开发地区进行地质调查，并根据地质调查的成果进行地下空间开发适宜性评价指标体系以及评价标准的制定，从而更加科学地开展地下空间开发于利用适宜性的评价。其次，在进行地下空间开发于利用适宜性评价之后，根据其结果与相关规划来对城市地下空间的开发范围进行合理划分，保障开发范围的安全性与合理性。与此同时，城市规划人员还需要注重拟建地下空间项目所处地质的稳定性以及土地利用总体规划及城市总体规划的建设要求

4.2.2编制开发规划

编制城市地下空间的开发规划，是在拿到批准的土地利用总体规划、城市总体规划、控制性详细规划的基础上，在根据相关行业标准和技术规范等进行制定的，与此同时，需要保障该规划应与城市战略发展规划、产业规划、防灾、环保、交通、生态环境保护等各项规划相衔接，从而更好地保证城市地上、地下空间的协同发展建设用地综合利用率的基础，有利于完善城市的功能，进而推动城市的健康发展。4.3建设高效空间网络

城市的更新促使城市空间层级系统逐渐多元化、立体化，因此，在地下空间的实际开发过程中，城市规划人员可以根据不同城市的等级、规模、发展状况等因素来完善和发展城市空间层级系统，进而实现城市空间用地与城市互动之间的高效链接，进一步推动高效空间网络的构建。地下空间作为城市更新进程中极为重要的可用资源，加强地下空间建设与地上中心区更新之间的联系有着重大的现实意义。例如，在进行地下空间道路线规划时，一方面需要紧密结合城市的生活道路，即为城市居民提供最大的交通便利性；另一方面则需要确保城市地下交通与城市快速机动交通廊道分离，形成“双快交通”系统，从而更好地缓解城市的交通压力。4.4加强人性化的设计

地下空间人性化设计的加强，可以从以下几个方面开展：一是空间感。一般情况下，地下空间与地上空间在布局、结构上往往具有相似性，多为单中心紧凑型、单中心多组团型以及多中心组团型，而在在设计手法上，两者同样具有相同的构成要素，即通道、标志、景观、边界等，需要进行具体分析。对于通道而言，地下空间的通道和垂直交通与城市的公共通道类似，具有开放性和互通性；对于标志而言，城市分为标志建筑和标志景观两种，地下空间的标志则极具多样化，商店、雕塑、装饰、中庭等，都可以成为地下空间的标志；对于景观而言，引入下沉广场、下沉庭院等景观，能够有效加强封闭的地下环境与地上空间的连通感；对于边界而言，地下空间的边界即为其周边，往往需要经过精心策划才能感知。二是人性化尺度。在进行地下空间建筑项目设计时，需要保障其空间体积大小应尽量与地上环境的空间尺度保持一致，同时保障其比例的协调性，确保这一尺寸符合人体科学。三是多样空间。另外，在进行地下空间建筑项目设计时，为了丰富其空间结构，可以充分利用玻璃墙、镜面来达到对水平空间进行分割与限定目的，以此形成大范围的视觉通透，减少地下空间的压迫感；还可以通过扶梯、夹层的错落来营造中庭空间的层次感，取得中庭空间在垂直方向的渗透效果。4.5创新更新融资渠道

现阶段，我国城市地下空间的开发利用的资金来源主要以投资为主，，这一传统且单一的融资渠道容易加大的财政压力，进而出现地下空间项目建设资金周转困难的现象。为了进一步缓解或解决这一问题，我国应积极创新地下空间开发利用的融资渠道。以目前广受欢迎的PPP模式为例，其作为较新的融资模式，采取结合社会资本的融资方式，向社会资本开放基础设施和公共服务项目。将PPP模式应用于地下空间开发建设项目中，能够有效缓解的财政压力，进而更好地推动城市的更新。

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。统筹城市地上、地下开发，是为城市提高

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完善基准地价法规，对我国进行地下空间开发利用有着巨大的积极意义。在《城市地下空间开发利用管理规定》（1997年由人民共和国建设部出台，2001年修编）中，就有针对地下空间开发利用的明确条例。近二十年间，杭州、武汉、南京、南昌等地方也分别出台了关于地下空间开发利用的相关制度，为开发城市地下空间提供了法律依据。除了这一系列法律法规之外，还应推进有偿使用制度，以此促进地下空间的合理开发。地下空间作为城市发展更新的重要土地资源，但其用地估价方式却并不受重视，存在较大的缺陷，例如：在房地产估价规范中虽然具有地下空间用权价格的评估方法，但由于缺少实际的评估案例，导致地下空间用权估价难以得到保障，因此，推进完善的地下空间有偿使用制度就显得极为重要。推进土地有偿使用制度首先需要以城市土地基准地价为指导依据，在此基础上制定地下空间基准地价，同时还要结合地下空间分布层次、规划用途、建设目的、公共交通便利度等因素。4.7人防工程建设结合城市地下空间开发利用

在城市更新的视角下，进行城市地下空间开发利用的过程中，还需要注重其与人防工程的建设的有机结合，即在满足一般建筑使用功能的基础上，同时满足人防工程的建设需求以及后续的使用需求，以此提升我国城市化建设的质量。因此，在进行城市地下空间开发利用时，需要在做好资源节约、缓解地面压力、改善生态环境污染等一系列工作的基础上，增加防空减灾作用，极大程度上增加城市更新发展的安全性。例如，针对上文中所提及的内涝灾害，通过加强并完善地面及地下排水系统，将洪涝来临时受损程度控制在最小范围内，保障居民人身安全的同时，较少了经济损失。所以在实际建设过程中，城市规划人员应注重地下空间的综合开发利用，协调地下空间开发利用与人防工程建设两者之间的平衡性，从而为城市更新提供强大动力。参考文献󰀡

[1]徐响, 季翔. 城市更新视角下地下空间开发利用研究[J]. 中外建筑, 2018.

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[6]赵景伟, 张晓玮, 王太亮. 现代城市居住区地下空间开发利用研究[J]. 华中建筑, 2018, 036(007):1-4.作者简介󰀡

夏荣（1981.01.29）女，民族：汉，学历：本科，籍贯：北京市，研究方向：房地产项目投拓、城市更新等。

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筏板基础解压孔地下室顶板土方回填沉降变形观测沉降变形观测

仪器监测方式主要利用水准仪或全站仪持续性监测地下室柱位、墙位及地板等固定位置，分析是否出现持续性上拱现象及主要发生位置。6防上浮方案实施效果分析

地下室筏板基础发生上浮后，通过基坑周边抽水、地下室底板解压泄水、土方回填后，通过监测数据表明，有效应急措施使得地下室的上浮趋势得到了有效控制，并使地下室基本恢复到原设计标高。7施工结语

工程中的基坑降水是必要的、必不可少的，引起地下室上浮的原因是地下水浮力大于建筑物当时的上部荷重，造成这种情况可能是设计上的疏失，也可能是施工的大意。设计人员忽视了大体积地下室主体建筑外上部荷重较轻的受力单元的浮力验算或浮力的设计地下水位标高取值有误、施工过程太早停止人工降水的措施、地下室顶板没有及时回填、施工场地排水不畅地表水倒灌等是地下室发生上浮事故的主要原因。因此，对于地下室底板上浮后应仔细分析其原因，并针对性采取相应的应急处理措施与技术处理措施，以最大程度减小其对结构造成的不利影响。作者简介󰀡

王青辉（1982-11），男，民族：汉, 江苏泰州人 ,高级工程师,学位:学士,学历：本科,研究方向：建筑施工技术创新管理、四新技术应用。

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