天津2016年上半年房地产估价师《房地产估价理论与方法》知识：
对房地产估价的基本认识考试试卷
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。 一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、建筑物的经过年数有实际经过年数和有效经过年数，它们之间的关系为__。 A．有效经过年数等于实际经过年数 B．有效经过年数短于实际经过年数 C．有效经过年数长于实际经过年数
D．有效经过年数可能短于或长于实际经过年数
2、运用收益法评估房地产价值时，要求利用与估价对象所在区域相同或相似房地产的客观收益来推算估价对象预期收益，这主要是依据房地产估价中的．【2003年考题】 A：合法原则
B：最高最佳使用原则 C：替代原则 D：公平原则
E：工业用地的监测点评估价格 3、房地产图的测绘顺序为__。
A．先测绘分户图，再测绘分丘图，最后测绘分幅图 B．先测绘分幅图，再测绘分丘图，最后测绘分户图 C．先测绘分丘图，再测绘分幅图，最后测绘分户图 D．先测绘分幅图，再测绘分户图，最后测绘分丘图 4、房地产估价从某种意义上讲是房地产的价值。 A：发明 B：发现 C：创造 D：确定
E：工业用地的监测点评估价格 5、某大厦总建筑面积10 000 ㎡，房地总价值6 000万元，其中，土地总价值2 500万元。某人拥有该大厦的某一部分，该部分的房地价值为180万元，建筑面积为240 ㎡如果按照土地价值进行分摊，则该人占有的土地份额为。 A：2．4％ B：3．O％ C：3．8％ D：7．2％
E：工业用地的监测点评估价格 6、先近似匡算工程量，配上相应的概预算定额单价和取费，近似计算项目投资，这种估算的方法叫做。 A：单元估算法 B：单位指标估算法
C：工程量近似匡算法 D：概算指标估算法 E：借款合同
7、某在建工程现拟拍卖，已知该在建工程是半年前通过一次性付款取得土地，目前已经完成地上一层结构部分，半年后开始预售，1年后可竣工，销售期为1年，销售收入在销售期内均匀实现，则采用成本法评估该在建工程价值中计算土地取得费用的投资利息的计息期和采用假设开发法评估该在建工程价值中对开发完成后的价值进行折现时的折现期分别为。 A：0.5年和1年 B：0.5年和1.5年 C：0.5年和2年 D：1年和1.5年
E：工业用地的监测点评估价格
8、将房地产开发划分为若干阶段，其中编制建设工程招标文件属于__的工作。 A．投资机会选择与决策分析阶段 B．前期工作阶段 C．建设阶段 D．租售阶段
9、产生房地产价格泡沫的直接诱因是（）。 A．土地稀缺 B．城市化进程快 C．投机需求膨胀 D．过度放贷
10、卖方物业代理从__收取佣金。 A．买方 B．卖方 C．买卖双方
D．协议中规定的一方
11、A房地产开发公司地址在B市市区內，且属于新设立单位，按照规定，该公司自住房公积金缴存登记之日起日内持住房公积金中心的审核文件，到受委托银行为本单位职工办理住房公积金账户设立手续。 A：20 B：30 C：45 D：60
E：执行层的组织协调
12、确定估价对象及其范围和内容时，应根据，依据法律法规，并征求委托人同意后综合确定．【2006年考题】 A：估价原则 B：估价目的 C：估价方法 D：估价程序
E：工业用地的监测点评估价格
13、某宗房地产是在有偿出让的土地上建造的，土地使用权剩余年限为50
年，预计未来第一年的净收益为50万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增加2%，该类房地产的报酬率为6%，该宗房地产的价格为__万元。 A．833 B．2500 C．1250 D．1067
14、某写字楼的建筑面积为8万㎡，可出租面积系数为80％，公用建筑面积系数为15％，则该写字楼出租单元内建筑面积是万㎡。 A：5.2 B：6.4 C：6.8 D：7.6
E：借款合同 15、具有投资开发或开发潜力的房地产的估价，应选用作为其中的一种估价方法。 A：市场法 B：假设开发法 C：收益法 D：成本法
E：工业用地的监测点评估价格
16、某旅馆共有300张床位，平均每张床位每天向客人实收50元，年平均空房率为30％，该旅馆营业平均每月花费14万元．当地同档次旅馆一般床价为每床每天45元，年平均空房率为20％，正常营业每月总费用平均占每月总收入的30％．该类房地产的资本化率为10％．该旅馆的价值为。 A：2759．4万元 B：27．3万元 C：2843．6万元 D：2987．6万元
E：工业用地的监测点评估价格
17、某投资商欲进行写字楼置业投资，其目标收益率为12％，当前整个市场的平均收益率为15％，国家债券的收益率为3．5％。此时，该地区写字楼市场相对于整个投资市场的风险相关系数是。 A：0．57 B：0．74 C：0．80 D：1．04 E：借款合同
18、关于城市规划审批的下列说法中，不正确的是。
A：城市和县级在向上级报请审批城市总体规划前，需经同级人民代表大会或其常委会审查同意
B：城市分区规划经当地城市规划主管部门审核后，报城市审批 C：城市详细规划由城市审批
D：县级所在地城镇总体规划，报所在地市审批 E：执行层的组织协调
19、评估某宗房开发用地2005年10月16日的价值，要将在未来发生的支出和
收入都折算到2005年10月16日。如果预测该宗土地2008年10月15日开发完成后的房价为3000万元，折现率为12%，则需将这3000万元折现到2005年10月16日，即在2005年10月16日的房价实际为（）万元。 A．2526 B．2241 C．2135 D．2985
20、估价上的折旧注重的是。 A：原始取得价值的减价修正 B：原始取得价值的摊销与回收 C：重置价值的摊销与回收 D：价值的减价修正
E：工业用地的监测点评估价格 21、__是开发利润与总开发成本的比率，是初步判断房地产开发项目财务可行性的一个经济评价指标。 A．开发利润率 B．财务利润率 C．项目利润率 D．成本利润率
22、在同一商业辐射区域内，各商场位置的优劣，主要取决于__。 A．交通的通达程度 B．物业的规模大小 C．人口的分布密度 D．居民的购买能力
23、某建筑物实际经过年数为10年，估价人员现场查勘后认为该建筑物建筑设计过时和维护保养差造成功能折旧和物质折旧高于正常建筑物，判断其有效经过年数为18年，剩余经济寿命为22年，残值率为4％，用直线法计算该建筑物的成新率为。 A：43．8％ B：50％ C：56．8％ D：70％
E：工业用地的监测点评估价格
24、运用假设开发法中的现金流量折现法估价时，无须做的是．【2007年考题】 A：估算后续开发经营期
B：估算后续开发的各项支出、收入
C：估算后续开发的各项支出、收入在何时发生 D：估算开发期中的利息和利润 E：工业用地的监测点评估价格
25、划拨土地使用权可以出租，租赁时间超过__的，应办理租赁合同，合同期限不得超过出让年限。 A．3个月 B．6个月 C．1年
D．2年
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、下列情形中会导致房地产当前需求增加的有__。 A．消费者的收入增加
B．作为替代品的房地产的价格上升 C．作为互补品的房地产的价格上升 D．消费者预期其未来的收入增加 E．消费者预期未来的房地产价格上升 2、保险合同的关系人有。 A：被保险人 B：受益人 C：保险人 D：投保人 E：保险代理人
3、房地产估价报告中专门列出估价的假设和条件的目的是。 A：说明估价报告的合法性、真实性 B：说明估价的、客观、公正性 C：规避估价风险
D：保护估价报告使用者
E：防止委托人提出高估或低估要求 4、下列税种中，采用比例税率的有。 A：契税 B：房产税
C：耕地占用税 D：土地 E：城镇土地使用税
5、城市房地产管理法规定的房地产交易不包括__。 A．房地产转让 B．房地产抵押 C．房地产买卖 D．房屋租赁
6、建筑剖面图的内容包括。
A：各层楼面的标高，窗台、窗上口、顶棚的高度，以及室內净空尺寸 B：建筑从屋面至地面的内部构造特征
C：注明一些装修做法，楼、地面做法，对其所用材料等加以说明 D：出入口处的做法及其装修
E：有时也可以标明屋面做法及构造，屋面坡度以及屋顶上女儿墙、烟囱等构造物的情形等
7、下列房地产中，不得拍卖的是。 A：共有房地产
B：集体土地上的厂房
C：尚在诉讼中权属有争议的房地产 D：划拨用地上的住宅
E：执行层的组织协调
8、下列关于假设开发法的表述中，不正确的是__。
A．假设开发法在形式上是评估新开发完成的房地产价格的成本法的倒算法 B．运用假设开发法可测算开发房地产项目的土地最高价格、预期利润和最高费用
C．假设开发法适用的对象包括待开发的土地、在建工程和不得改变现状的旧房 D．假设开发法通常测算的是一次性的价格剩余 9、临界点分析和保本点分析的主要差异在于__。 A．变动成本的设置 B．平衡点的设置 C．同定成本的设置 D．产销售量的不同 10、在其他条件不变的前提下，建设一条铁路对居民区的房地产价格和对仓储或者工业用地房地产价格可能产生的变动方向，下面描述正确的为__。 A．居民区的房地产增值，工业用地房地产贬值 B．居民区的房地产增值，工业用地房地产增值 C．居民区的房地产贬值，工业用地房地产增值 D．居民区的房地产贬值，工业用地房地产贬值 11、商品房预售合同应当由__向房产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。 A．预售人 B．预购人
C．预售合同约定的一方 D．预售人和预购人共同
12、根据《城市房地产开发经营管理条例》规定，下列不征收土地闲置费的情形有。
A：因不可抗拒力造成开工延期
B：因的行为而不能如期开工的或中断建设一年以上的
C：因动工开发必需的前期工作(发现地下文物)而延期动工开发的 D：因有关部门的行为而不能如期开工的或中断建设一年以上的 E：因房地产资金问题而不能如期开工的 13、拍品展示的方式主要有。 A：固定展示 B：巡回展示 C：现场展示 D：资料展不 E：定期展示 14、《注册房地产估价师管理办法》适用中华人民共和国境內的管理。 A：房地产估价师的注册管理 B：注册房地产估价师的执业管理 C：房地产估价机构的监督管理 D：注册房地产估价师的继续教育 E：注册房地产估价师的监督管理
15、在运用收益法求取净收益时，要考虑房地产的。 A：客观收益
B：实际收益 C：有形收益 D：无形收益 E：潜在收益
16、某房地产经纪机构承担一个技术难度大、情况复杂、耗用人员和时间多的房地产项目的全程咨询服务，项目的总投资额为1亿元，按照有关规定，则该机构可以收费万元。 A：20 B：30 C：50 D：80 E：100
17、房地产开发项目竣工后，按规定应移交给城市档案馆的竣工档案应包括__。 A．工程质量保修书 B．可行性研究报告 C．竣工图
D．住宅使用说明书 E．竣工验收备案表
18、制订物业策略计划，持有或出售分析，检讨物业重新定位的机会、审批主要的费用支出属于的工作内容。 A：物业管理 B：设施管理
C：房地产资产管理
D：房地产组合投资管理 E：借款合同
19、临时使用土地的期限，最多不得超过__，并不得改变批准的用途，不得从事生产性、营业性或其他经营性活动，不得修建永久性建筑。 A．1年 B．2年 C．3年 D．4年
20、超过出让合同约定的动工开发日期满2年未开工的，可__。 A．征收相当于出让金20%的土地闲置费 B．征收相当于出让金30%的土地闲置费 C．征收相当于出让金40%的土地闲置费 D．无偿收回 21、一个物业管理区域应当成立一个委员会，业主委员会一般由名的单数业主担任。 A：3—9 B：5—11 C：3—7 D：5—13
E：执行层的组织协调
22、廉租住房租金由__构成。
A．维修费和管理费 B．维修费和利润
C．维修费、管理费和利润 D．维修费、利润和税金
23、质量检查报告应经该审核签字。 A：项目勘察、设计负责人
B：项目勘察、设计负责人和勘察、设计单位有关负责人 C：勘察、设计单位有关负责人
D：项目勘察、设计负责人或者勘察、设计单位有关负责人 E：执行层的组织协调
24、职工对住房公积金享有__。 A．占有权 B．使用权 C．收益权 D．处分权 E．支配权
25、针对某个估价对象，下列关于估价方法选用的说法中，正确的有。 A：理论上适用的估价方法，都必须选用 B：在适用的估价方法中，选用两种即可
C：理论上适用的估价方法因客观原因不能用的，可以不用 D：必须选用两种以上的估价方法，不能只选用一种估价方法 E：仅有一种估价方法适用的，可只选用一种估价方法
