瑞典的物业管理

在瑞典首都斯德哥尔摩西南效沃尔贝时地区,有一排掩映在绿树丛中的红色住宅群,它由12栋三层楼房组成,居住着210户人家。楼房外观都一样,而且是顺地势而建,显得错落有致。住宅区四周和道路两旁栽种了不少树木,楼房前后有大片的绿地。这就是“瑞典全国房客合作总社”所拥有的许多住宅小区之一,建于1965年。

据该住宅区物业管理委员会卡尔孙德贝里先生介绍,全国房客合作总社是通过向住户出售居住权和转让债务的形式将小区售出,它与住宅区已没有经济上的联系,实际上住宅区内的房产是这210家住户组成的住房合作协会集体所有。 按照瑞典全国房客合作总社的章程,其下属的各住房合作协会所拥有的都是向住户出售了居住权的住房,即住户所购买的只是房屋的使用权,而不是产权。任何人只要有钱都可以购买合作协会的住房,而且在购房后完全可以再把住房(使用权)按市场人格出售给其他人,或转租给其他人,不受任何。

会员交纳月规费

人们购买住房居住权后,便成为住房合作协会的成员,承担协会的一切责任与义务。所有住房每月必须承担住宅区运作和维护所需的一切费用,而且还要承担协会欠下的债务,两种费用统称月规费,就是说住户每月要按比例交纳一定的费用。

沃尔贝里住房合作协会是一个有着将近50年历史的老住宅区,建房和改造住房贷款已还得差不多了,债务比较轻,再加上管理有方,其住户交纳的月规费大大低于全国的平均数,如一套使用面积83平方米的三居室的月规费仅需3074瑞典克朗(瑞典人均月工资2万克朗),比全国平均月规费要低1/3,还不到全国租凭房平均月租金的一半。在瑞典,无论是租赁房,还是出售了居住权的住房,除电费外,自来水费、热水费、暖气费和清洁费等其他与住房有关的一切费用,都包括在了房租或月规费内,无须另行交纳。

专职“管家”仅一人

与其他住房合作协会一样,沃尔贝里住房合作协会对其物业实行的是自我管理的机制。其运作方式是:全体住户每年召开一次会议选举产生物业管理委员会,然后由这个委员会来全权负责自理整个住宅区内的各项事务,但管委会的重大决策仍需要获得全体住户大会的通过。管委会一般由8人组成,除1人来自斯德哥尔摩地区的住房合作协会外,其他成员均是住宅区内的住户,如管委会孙德贝里就是一个1975年搬进来的老住户,而且已在位置上干了14年。

管委会成员都有自己的工作,他们参加住宅区管理完全是业余兼职,大家虽然能从协会获得一些误工补贴,但也是象征性的,每人每年的补贴仅有1000克朗左右。整个住宅区常年只有一名拿薪水的全日制雇员,负责住宅区的维护工作。其职责范围还包括夏季修剪绿地草坪,冬天清扫道路和积雪,帮助住户进行一些简单的维修等。此外,管委会还要从住户中挑选一名兼职会计,管理协会的帐目。不过,最后的帐目还得经过正式的会计事务所的审计,才能送国家有关管理机构备案。

沃尔贝里住宅区虽然离市区有十几公里的路程,但由于离地铁和高速公路较近,效能很方便,特别是由于月规费较低,这里的住房相当抢手,一套三居室的居住权人格现已从1965年时的1.5万克朗涨到了近80万克朗,高出全国平均价格整一倍。

从最近几年的发展来看,住房由购买了居住权的住户集体拥有和由住户自己合作管理的形式方兴未艾,受到越来越多瑞典人的欢迎。

瑞典是世界上福利最好的国家之一,瑞典公房物业管理工作主要由公房经营公司负责。瑞典有150万居民居住在由300家经营公司管理的80万套公房中,占瑞典全部住房的21%。

瑞典全国有一个住房经营公司协会,主要任务是加强地区之间联系和信息交流,研究如何改进管理技能。各城市公房经营公司属市管辖,公司经理由指派,公司既承担公房建设,也负责公房经营管理和维修。

住宅小区内直接为住房服务的市政配套工程和洗衣房、汽车房、公共用房和儿童娱乐设施,由建设住房单位负责费用,商店等营利项目由营利单位承担,幼儿园、医疗站、老年之家等社会福利事业由市政当局建设,住宅小区外的市政配套工程按法律规定由主管部门负责,如果有关方面发生争执由市协调。住宅小区在规划设计和施工阶段,物业管理人员参与意见,目的是保证住宅质量投资效益,并保证交付使用后便于使用和管理。这是一条成功的有利于物业管理的经验,值得我国借鉴。

公房经营公司的主要任务是对公房进行管理和维修。公司分区分片建立管理机构,下则设管理所和管理点,管理员多数经过专业培训。每个管理员管房100-300户,管理设在居民楼内,点上设有专业维修人员;管理所设在住宅区内,负责日常维修和管理工作,难度较大的修缮项目或重大修缮技术问题,由公司技术人员协助解决;各级管理维修人员按少而精的原则配备,用工量小的工种(如换玻璃工、油漆工)不配备人员,需要时从社会上雇佣。

公房租金与维修方式有很大灵活性。住户可以自由选择室内装修的材料标准和厨房,卫生设备由管理所负责安装,其超标准部分摊在住房的房租内。对维修方式,住户可以自行决定,如果室内维修由住户自修,房租内就可以减去室内维修费用。

公房经营公司充分发挥自己的优势和特长,其新建单元式公房比重大、比较集中,维修点分布合理,能充分利用现代化手段管房。住户电话通知,维修车随叫随到;公司与房客联合会保持经常联系,听取意见,改进服务,同时定期谈判制定合理租金标准,一般比私人出租房的租金低;力求住宅区环境饲养和美化,如增添绿地、花木、艺术小品或公共活动场地等;为不同的房客提供不同内容的服务,如为老年人提供代购物品、医疗服务等。他们通过不断改进管理工作,提高服务质量,使所管公房质量越来越好,住房数量和住户越来越多。

合作社住宅物业管理瑞典全国合作社住宅的物业管理主要由全国住房合作社联盟(简称HSB)负责。HSB是一个全国性的住房合作社组织,由63个省、市级的住房合作协会组成。

HSB按照会员入会时间长短和储蓄额的多少,决定住户取得住房的次序。住房费用由住户采取分期付款的方式偿还。房价的70%为抵押贷款,利率按市场利率计算,偿还抵押贷款的钱是用个人所得税前的工资支付,这部分钱国家予以减免所得税,实际上是对买房人的补贴。分期付款的钱加上住房外部的维修费(室内维修自理)、集中供热费、公用水电费、污水处理费、卫生服务费、保险费以及设备维修费合起来,构成每年需交付的住房费用。住户搬进合作社住宅,就等于获得了永久的使用权。如住房需转让、转租、交换、买卖时,需要经过基层合作社的批准,价格可以由双方自由协议。HSB规定了\"买回\"制度(收购会员要出卖的住房),以协助防止住宅方面的投机倒把。

HSB大多数工作人员都从事管理工作,并注意不断提高管理技能和管理手段的现代化。住房属于合作社会员所有和使用。所以他们很重视发挥会员的作用。会员迁入新居后,就选举他们所信任的人参加管理委员会,其中有一名委员由HSB协会指派熟悉业务有经验的人承担,以便与其他委员一起,有效地进行管理工作。管理委员会的成员都是兼职的。大的合作社(50户以上)有时雇佣一名专职管理员,维修工作由协会和住户分别承担,室内的一些设备维修由住户自己修理养护或委托协会维修,室外,管理等比较复杂部件的维修由协会负责。此外,协会还为会员提供各种服务和咨询,开展各种技术培训,培养居民爱护住宅和环境的习惯。