抵押贷款资产评估应注意的问题

抵押贷款资产评估应注意的问题 产权问题

与其他的目的的资产评估一样，抵押贷款资产评估产权问题至关 重要。在确定了评估范围之后，评估人员必须对抵押资产的产权进 行仔细、谨慎和严格的界定。

1、 抵押人的名称必须与产权证书上的所有权人的名称一致。如 有差

异，必究其原因，弄清来龙去脉并予以说明。

2、 在抵押人最终产权文件尚未办妥之前，必须提供相应的替代 文件。

所有替代文件上的权益人必须与抵押人一致。如在房产证尚 未办妥之前，必须要有建设项目规划许可证、建设工程规划许可证、 建筑工程施工许可证及土地证等，以证明此项房地产或在建工程的 产权所有者。

3、 评估人员在验证抵押人的产权证书时，还要亲眼验证产权证 书原

件，并在复卬件上签字注明〃原件己审阅〃字样，以示负责。以 避免抵押人将资产重复抵押贷款而造成金融机构损失的情况发生。

4、 如果抵押人的产权是从别人手中转让过来的，但产权证书却 没有

过户，此时除了要验证转让合同及付款凭证之外，一定要在产 权证书原件上进行抵押登记和保留产权转让合同的原件，以防止产 权的重复抵押和虚假合同，或是根据金融机构的要求将抵押贷款改 为质押及贷款、而将不动产的产权凭证转移为债权人占人，最大限 度减低风险。

不能按市场价值评估的资产问题

在评估中，评估人员一般应注意到某些特定的、特别目的和特别 设计的资产，因其特有的性质、特殊的用途或限于特定的使用者， 所以，在不作为企业经营活动的一部分时，这种资产很少在公开的 市场上出售，因而在价值上受到严格的或没有市场价值。如专 门的炼油厂、发电厂或特殊生产企业中的一些专有资产，在抵押时 不能按照市场价值定义评估，而应采用重置成本折余法(DRC)评估。 某些市场价值极有限的专用

资产，一般不宜单独作抵押，比如说， 为军事工程设计的专门建筑或专用油库之类。当然，它们可以和其 他资产一起作为整体资产的抵押。此时我们可以评估其整体资产的. 价值。

以划拨方式取得的土地使用权问题

根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十条规定：设定 房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地 产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出 让金的款额后，抵押权人方可优先受偿。

所以，我们在对某些国有企业的资产进行抵押时，遇到以房地产 抵押的情况，而土地又是以划拨主式获得的，则评估人员一定要在 评估出整个房地产的市场价值之后，单独评估计算出土地使用权出 让金的数额，如此以整个房产地的市场价值减去该土地使用权出让 金数额手，才是借款人抵押的资产价值。评估人员须在报告中予以 解释说明。

资产再抵押的问题

正常的情况下，当借款人还清金融机构贷款后，抵押人与金融机 构的抵押贷款关系就告结束，抵押人重新获得完整的资产产权，此 时，己撤销抵押的资产与未曾抵押的资产一样，可以再进行抵押。 另外，如果抵押人已经抵押的资产是整个资产的一部分，如房屋的 某一层，则未曾抵押的其部分仍可再抵押。

如果抵押资产的现行市价为20万元，按金融机构抵押贷款额的 80%计可以贷款16万元，而借款人第一次仅贷款10万元，那未在这 种情况下，借款人还可以第二次向银行申请不超过6万元的贷款， 因为此种再抵押贷款情况，金融机构仍有收回贷款的保证。

在抵押期间，如果市场行情变化，如房地产价格己明显大幅上涨, 经重新评估，原抵押资产的价值也大大增值，只要此重新估值被金 融机构认可为正确、合理，一般金融机构也会同意进行再抵押，增 加贷款额度重新估值的比例。

法律审查

由于抵押贷款的风险性，评估人员在确定资产的产权之后，还须 加

强对抵押贷款其他方而的法律审查。首先，根据《担保法》一些 社会公益设施及产权归属上有争议的财产、依法被查封、扣押、监 管的资产一律不得抵押。其次，审查抵押人在办理抵押6个月后是 否申请破产，如己申请，则不得贷款。再次，是审查抵押人其他债 务情况，不能将企业全部资产进行抵押，否则侵犯了其他债权人的 利益，不受法律保护。最后，还须注意抵押资产是否投保。借款人 需将抵押资产向保险公司投保并在抵押期间向保险按时支付保险金, 才能有效地避免抵押资产的风险损失。同时保险单的正本应由贷款 机构保管，以保证贷款机构为保险事故赔偿的第一受益人。