法律分析：不动产登记中登记义务人是指承担房地产过户登记的一方，一般为房地产公司。与之相对应的是登记权利人，是指房产所有者，一般为买方。不动产登记是《中华人民共和国物权法》确立的一项物权制度，是指经权利人或利害关系人申请，由国家专职部门将有关不动产物权及其变动事项记载于不动产登记簿的事实 作为物权公示手段，不动产登记本质上为产生司法效果的事实行为而非登记机关的行政管理行为。
法律依据：《中华人民共和国民法典》 第二百一十七条 不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。
