保障房工程管理要点

【摘 要】保障房建设是以为主导的一项惠民工程，为了实现“居者有其屋”的目的，缩小中低收入家庭同经济发展较快家庭在居住条件方面的差距，进而从根本上解决中低收入家庭居住问题而在住房建设方面出台的优惠。但是在施工管理中存在一些不容忽视的问题，需要在施工管理的实践中加以解决。本文立足于保障房施工管理的现状，针对保障房施工管理中存在管理主体失位、管理人员素质亟待提高、管理手段相对落后等问题，提出了设立专门的保障房施工管理机构、不断提高施工管理人员的综合素质、进行管理手段的创新的建议，希望能为我国保障房施工管理的健康发展有所帮助。

【关键词】保障房施工管理；基本概况；存在问题；建议 一、保障房住房概述 1.1经济适用房保障

1991年，颁布《关于深化城镇住房制度改革的决定》，确立了“建立以中低收入家庭为对象，具有社会保障性质的经济适用房供应体系”的住房制度改革思路，标志着中国住房保障的开始。建设部、财政部等部门将经济适用房定义为：由相关部门向中低收入家庭住房困难户提供按照国家住房建设标准而建设的价格低于市场价的普通型住房。经济适用房由行政划拨土地，享受优惠，以保本微利为原则，面向中低收入职工家庭。对经济适用住房的要求是，一般中低收入家庭买得起，功能齐全，有超前性。

它具有一般商品住房的属性，但在价格上给购房者予以优惠，与同类商品房比较，其价格要低得多，使中低收入家庭买得起。 1.2廉租住房保障

具体来说，廉租住房制度是指由起主导作用，采取租金补贴、实物配租等不同形式，给城镇居民中的弱势群体等解决住房困难问题而建立的住房生产、供应、管理体系，运作程序和原则。廉租住房制度具有以下特点：一是供应方式的固定性。因弱势群体家庭无力购买商品房或经济适用房，只有采用租赁的方式解决住房困难。二是供给对象的确定性。对申请租住的弱势群体对象进行资格确定，只有经过有关单位认定符合条件的家庭或个人才能租住。三是运作过程的封闭性。租户经严格资格确认后才能入住，并且不得转让、转租，并随家庭经济状况的变化而改变。 1.3性租赁房

指通过或委托的机构，按照市场租价向中低收入的住房困难家庭提供可租赁的住房，同时，对承租家庭按月支付相应标准的租房补贴。其目的是解决家庭收入高于享受廉租房标准而又无力购买经济适用房的低收入家庭的住房困难。这个概念正好被定格在新出炉的“租赁型经济适用房”。经济适用房以租代售，可以说是将经济适用房变成“扩大版的廉租房”。 二、保障房施工管理中存在的问题 （一）管理主体的失位

管理主体的失位是保障房施工管理中存在的首要问题，我国加强

保障房建设是立足于我国城市化速度较快、农业经济向工业经济转型、城市现有居住人口增多、中低收入家庭居住需求得不到满足、城市居民可支配收入用于购房的能力较弱的基本国情，为了实现“居者有其屋”的目的，缩小中低收入家庭同经济发展较快家庭在居住条件方面的差距，进而从根本上解决中低收入家庭居住问题而在住房建设方面出台的优惠，并且在土地征用、税收、贷款等方面也给予了优惠。这是一项以为主导惠民工程，但是，在保障房施工管理中却存在管理主体失位的现象，致使保障房的质量、工期及居民关心的房屋价格受到了严重的影响。既然是主导的惠民工程，有关部门就要设立专门的管理机构，加强对保障房建设的每一个阶段、每一个环节加强管理，对保障房的施工管理也不例外，从而真正让中低收入家庭得到实惠。但是，纵观保障房的施工管理现状，不难发现，对保障房的施工管理基本上是由开发商完成的。由于追求利润最大化是开发商在保障房建设中首要的目标，在施工管理中也是以利润最大化为目标的，在将管理职能交由开发商的过程中，开发商很难保证不利用这个权限进行利润扩大的各种尝试，结果只能造成对保障房的工期及质量的损害。而作为保障房的管理主体处于缺位状况，从而造成保障房施工管理监管失控的结果，致使保障房在施工阶段的保障性功能丧失。 （二）管理人员素质亟待提高

管理人员素质亟待提高是保障房施工管理中存在的人力资源方面的问题，部分保障房的施工管理人员存在专业技术知识不够扎

实、广泛、综合素质偏低、不能适应施工管理实际的情况，这些问题的存在，严重影响到保障房施工管理的质量和效果，为保障房的安全使用埋下了隐患。有些管理人员不能严格按照施工管理程序进行施工管理、管理资料存在缺、假、乱现象等，这些问题如果得不到解决，直接影响到保障房建设的质量和效果。

（三）管理手段相对落后管理手段相对落后是制约保障房施工管理健康发展的又一个问题，随着科学技术以及自动化技术的迅猛发展，整个社会对保障房施工管理的要求也越来越高，与此不相适应的是保障房施工管理手段落后。很多管理人员满足于现状，致使保障房施工管理工作技术薄弱、方式单一。不想也不愿提高保障房施工管理的技术含量，致使保障房施工管理跟不上时代的需求，从而无法为保障房建设这项惠民工程的的发展产生推动作用。 三、解决保障房施工管理中存在问题的建议 （一）设立专门的保障房施工管理机构

设立专门的保障房施工管理机构是解决保障房施工管理管理主体失位的关键。要在保障房管理机构设置专门的施工管理机构，抽调业务水平高、工作能力强、有高度责任感、工作态度认真负责的同志组成，由该机构统一进行保障房的施工管理，真正承担起保障房施工监管的重任。保障房是民心工程，民心的得失是衡量保障房施工管理成败的关键。因此，要充分调动监管机构的积极性和创造性，创新管理方式、方法，不断提高保障房施工管理的质量和水平，以高度负责的态度和一流的工作业绩凝聚民心。

（二）不断提高施工管理人员的综合素质

不断提高施工管理人员的综合素质是解决保障房施工管理存在问题的重要举措。保障房施工管理人员的综合素质决定保障房建设的质量和效果。保障房的建设目的要求管理人员不但要拥有广泛、扎实的专业技术知识、敏锐的洞察力和较强的分析能力，而且还要能够熟练运用与施工管理相关的专业知识，对保障房施工管理的立足点和管理方向作出准确的预判。因此，加强对施工管理人员的管理就要在提高他们的综合素质上狠下工夫。不但要加强施工管理专业知识的更新与学习，而且要统筹学习社会科学、自然科学等与施工管理密切相关的专业知识努力将施工管理人员塑造成复合型人才。

（三）进行管理手段的创新

进行管理手段的创新是加强保障房施工管理的有效措施。借助现代化的信息技术和数字化技术，构筑施工管理自动化系统，实现资源共享。只有有效地吸取传统的施工管理的成功经验，结合现代化的管理模式，创新管理手段，才能保证保障房的施工管理与时俱进，健康发展.

（四）加强保障房建设质量监督，提高保障房使用价值 严格执行工程招标投标、施工图审查、施工许可、质量监督、工程监理、竣工验收备案等建设程序，落实项目法人制、招标投标制、工程监理制、合同管理制等规定，依法取得土地使用、规划、施工等许可文件。严格执行施工公示牌制度和永久性标牌制度，主动接

受社会监督。全面实行住宅工程质量分户验收制度，未进行分户验收或分户验收不达标的，建设单位不得组织工程竣工验收。建设单位和施工单位要严格按照有关规定，对保障性安居工程质量实施保修。

总之，近年来，保障房建设进入了快速、有序的发展阶段，作为一项惠民工程，保障房工作的各个方面都备受社会各界的密切关注，施工管理也不例外。因此，在这项工作中，我们必须认真解决制约保障房施工管理健康发展的管理主体失位、管理人员素质亟待提高、管理手段相对落后等问题，建立健全专门的保障房施工管理机构，不断提高施工管理人员的综合素质，进行管理手段的创新，我国的保障房施工管理一定能够得到健康、有序的发展。 参考文献：

[1]高波：《现代房地产经济学》，南京，南京大学出版社，2010.8 [2]姚玲珍：《中国公共住房模式研究》，上海，上海财经大学出版社，2003

[3]陈伯庚：《城镇住房制度改革的理论与实践》，上海，上海人民出版社，2003