上海市经济管理干部学院学报 Ｊｏｕｒｎａｌ ｏｆ Ｓｈａｎｇｈａｉ Ｅｃｏｎｏｍｉｃ Ｍａｎａｇｅｍｅｎｔ Ｃｏｌｌｅｇｅ 第１５卷第３期２０１７年５月 Ｖｏ１．１５ Ｎｏ．３ Ｍａｙ．２０１７ ＤＯＩ：１０．１６５３８／ｊ．ｃｎｋｉ．ｊｓｅｍｃ．２０１７．０３．００６ 商品房转为保障房进入机制博弈分析 郑禄飞 刘友平 （１．浙江财经大学工商管理学院，浙江杭州３１００１８；２．浙江理工大学经济管理学院，浙江杭州３１００１８） 摘要：文章研究的目的是构建地方与开发商之间的博弈模型，找出促使商品房转为保障房进入机制 的均衡合理化因素的变化关系。研究方法是博弈论（纳什均衡）。研究结果发现：应提高开发商不诚信进 入被查出后缴纳的罚款数额和严格审查与惩罚时查出不诚信的概率，减小不诚信进入的开发商若没被查 出获得的收益增加幅度。 关键词：商品房转型保障房开发商完全信息博弈 中图分类号：Ｆ２７９．２４１文献标识码：Ａ文章编号：１６７２・３９８８（２Ｏ１７）０３—００４１—０９ 一、引言 自２０世纪９Ｏ年代中后期开始，中国经济跨人飞速发展的轨道，住房改革启动后，房地产市场双轨制 的模式促进了房地产市场的蓬勃发展。然而双轨制下商品房和保障房的发展并不平衡，而近十几年来市 场化的商品房价格日益上涨和国内低收入者的购买力形成强烈反差，从而保障性住房的供应被提到新的 高度，形成了必要需求的格局。针对保障性住房的研究也风生水起，有关传统保障房研究的文献相对较 为丰富，主要集中在目前我国保障房存在的问题上以及相应的建议研究方面。保障性住房旨在为中 低收入住房困难家庭提供限定标准、限定价格或租金的住房，一般由廉租住房、经济适用住房和性租 赁住房构成。从其房屋属性来看，欧帅（２０１１）认为保障性住房不仅从投资、规划再到建筑与居住使用的 主体都具有特殊性，在房屋产权和租售方面也存在着特殊的法律规定。至于保障房的供应与房地产 市场之间的关系，陈健和邹琳华（２０１２）通过跨期消费模型发现，保障房供给增加对房地产财富效应的影 响呈现非线性的区制转换形式，即保障房供给存在一个最优的区间，使得房地产价格的财富效应朝着促 进消费的方向收敛，说明合理的双轨制房地产供应是有利于住房市场发展的。 自２０１４年起，中国楼市盘面上出现库存积压特征，尤其是在二三线城市，而保障房也出现供需结构 上的矛盾，在这一背景下，出台供给侧改革，去库存进入国家工作基本任务层面。在地方政 府贯彻的同时，相关施政方针亦层出不穷，其中部分地方试图通过回购符合条件的商品房 转为保障房分配，打通这一以往封闭的渠道，从而促进商品房库存积压问题的缓解，同时促进低收入群体 居住问题的解决。学术界在该出台之前，主要相关研究都是集中在回购商品房的举措上。易宪 容（２００８）认为在房价下行的情况下，收购商品房定价基线是不容易确定的。且这种回购在收购过程 收稿日期：２０１６—１２—２４ 作者简介：郑禄飞（１９９２一），男，浙江省衢州人，浙江财经大学工商管理学院管理学硕士，研究方向：房地产投资与评价； 刘友平（１９７８－－），男，江西省抚州人，浙江理工大学经济管理学院副教授，注册咨询工程师，研究方向：房地产经济与管理。 经营管理 郑禄飞等商品房转为保障房进入机制博弈分析 第１５卷第３期 中很难保证是否能公开透明，并且回购的预算一般也很难审批。若高价买入，低价卖出，其中的资金 缺口更是巨大。 该出台之后，部分学者肯定其重要性。易娱竹（２０１５）认为计划推出的房地产去库存措施， 在保障房和商品房之间打通一条轨道，一方面是房地产有去库存需要，是民生工程的一大亮点；另一 方面，该符合房地产转型升级，是解决好老百姓的住房需求的重大举措。从其特征来看，韩之江 （２０１４）认为此举和２００８年的商品房回购在目标设定上有相似之处，比如，作为棚户安置房，解决保障性 住房空缺等。但是，对此举的质疑也是不胜枚举。也许商品房转为保障房对于解决保障性住房和棚户改 造都是必要的，回购商品房也并无不可，但时间节点上的选择过于恰当，让人质疑为这是在“托市”。且在 的推行中，李宇嘉（２ｏ１５）认为打通商品住房和保障性住房流通的渠道，涉及混淆和市场边界，进 而导致两者关系错位，并且还会助长随意插手市场的行为，滋生出行业新，断送了房地产完成市 场化改革的良好开端。葛丰（２ｏ１５）￣，Ｊ从转型后的保障房去向角度阐述这一始终处在艰难探索及试 错过程中，并且迄今为止的事实案例表明，基于产权而展开的保障房分配在现阶段国情之下很难仅靠监 督审核而完全屏蔽道德风险，重新再分配或许有可能因为房源本身品质更佳，导致暗含的福利补贴更多， 而使得财政更为棘手。国外早在２０世纪９Ｏ年代，Ｍｕｌｇａｎｒ（１９９７）认为购买服务等市场化手段绝非 改善绩效的魔力药方，所以我们在观念上需要克服欧美国家早期对民营化改革的热情过度而理性不 足的缺陷，而以更加理性与务实的态度，积极稳妥地推动购买服务工作。 综上所述，在本阶段商品房转为保障房的施行下，肯定其保障民生以及去房地产库存重要性的 同时还应兼顾各类频出的潜在风险，乃至背后各色利益相关者错综复杂的关系。本文试图先从完全信息 博弈的角度进行利益相关者之间的关系分析，基于平衡多方主体利益的目标构建利益均衡模型，并在每 一种假设情况下提出最合理化的策略建议。 二、利益相关者关系界定 １９６３年，斯坦福大学研究所明确提出了利益相关者的定义：“利益相关者是这样一些团体，没有其支 持，组织就不可能生存。”这个定义在今天看来是不全面的，它只考虑到利益相关者对企业单方面的影响， 并且利益相关者的范围仅限于影响企业生存的小部分群体。但是，它让人们认识到，除了股东以外，企业 周围还存在其他的一些影响其生存的群体。 在本文研究的商品房转为保障房进入机制的切人点下，主要利益相关者包括开发商、、地方 、低收入者四类群体。其中与地方的行为主要基于出台的去库存和商品房转 为保障房的背景，而地方为贯彻与落实这一必须因地制宜、因城施策。而的引导 必然存在合理与不合理的导向，例如一刀切等问题的存在。对此，即使在合理的下，地方也 必须在贯彻落实中进行严格的把控以防止跃出红线。而地方与低收入者方面，地方在对商 品房转为保障房之后，必然存在再出售或者分配给符合要求的低收入者的情况，在该背景下，无论是新转 成的保障房进入机制还是退出机制，双方都是存在着博弈或者协同关系的，如何才能真正有效地推进这一 的施行，很大程度上由这一系列利益相关者关系处理决定的，这也是商品房转为保障房的目的要求之 所在。至于地方与开发商作为商品房转为保障房的推行起点，这一对利益相关者更是本文的主要 关注点。基于上述商品房转为保障房中的利益相关者分析，本文从理论上建立相关的博弈关系，见图ｌ。 本文认为开发商与地方是其中最为核心的一对利益关系主体。一方面是由于其小众性导致其 中的利益变化最容易引发道德风险；另一方面一旦出现利益输送，造成的不良后果也最为庞大。因此，本 ４２一一 经营管理 郑禄飞等商品房转为保障房进入机制博弈分析 第１５卷第３期 图１商品房转为保障房博弈关系图 文从商品房转为保障房进人机制这一层面对地方与开发商的博弈关系进行研究。主要围绕开发商 是否诚信进入转型而地方是否严格审查与惩罚进行展开，即进行进人机制博弈关系的讨论。主要战 略集是开发商在申请一些商品房转为保障房是否会有作假、寻租等不诚信行为，从而导致其被严格 审查、被罚款，如严格审查与否会使其被查出不诚信行为的概率大小出现变化，从而其最终会出现逃 过罚款获得超额收益还是罚款就会出现不确定性。 三、地方与开发商的博弈模型 （一）博弈模型要素 博弈模型主要由参与人、参与人战略集等要素构成，主要假设包括博弈静动态类型、信息完全性、参 与人效用与支付。商品房转为保障房进入机制中开发商与地方的博弈中参与人主要包括开发商、地 方（假设都是具有理性经济人的思维）。参与人战略指地方出台商品房转为保障房，开发商 通过诚信或者不诚信行为进入地方相关转型项目，地方严格或者不严格审查与惩罚。依据调研 获取的山西大同市某小区实施的商品房转为保障房案例发现，在商品房转型保障房这一实施中 是采用一次性招标方案，招标信息公开透明，但开发商的材料申报行为中存在虚报面积和成本的做法。 结合文献综述可以假设，本文研究中双方博弈时不存在先后次序关系，且博弈双方博弈行为信息完全披 露，符合完全信息静态博弈。 （二）博弈模型的假设 在相关文献理论和实际案例研究的前提下，本文在参与人效用与支付主要基于以下假设： １．开发商的不诚信行为包括资料造假、串标、寻租等。 ２．开发商不诚信的概率为Ｐ，严格审查与惩罚的概率为ｑ。 ３．地方严格审查与惩罚时查出不诚信的概率Ｍ。 ～４３— 经营管理 郑禄飞等商品房转为保障房进入机制博弈分析 第１５卷第３期 ４．不严格审查与惩罚时查出不诚信申请的概率为Ｈ，显然Ｍ＞Ｈ。 ５．严格审查时增加监督成本为ａ１，但查出不诚信行为公信力损失为Ｌ，收益会增加ａ２，假 设查出不诚信行为情况下，公信力损失Ｌ＞收益ａ２，则ａ２～Ｌ＜０。 ６．不诚信进人开发商若没查出，开发商获得的收益增加ｂｌ，不诚信进人被查出后缴纳的罚款为Ｅ。 假设ｂｌＵＥ，即ｂ１一Ｅ＜０。且ｂｌ￣ＥＭ，否则理性开发商必然选择不诚信进入，因为在严格审查下不诚 信成本更低。 （三）博弈收益矩阵 因此基于以上假设，可以建立地方与开发商在进入机制中的博弈收益矩阵，参见表１。 表１地方与开发商博弈收益矩阵 ～＼ 开发商 部门～＼—＼ 不诚信进入（ｐ） 诚信进入（１ ｐ） 不严格审查与惩罚（１一ｑ） （ａ２一Ｌ）×Ｈ —Ｅ×Ｈ＋ｂ１Ｘ（１一Ｈ） ０ Ｏ 严格审查与惩罚（ｑ） 一ａ１＋（ａ２一Ｉ ）×Ｍ —Ｅ×Ｍ＋ｂｌＸ（１一Ｍ） ——ａｌ ０ （四）建立效用函数： 依据博弈支付矩阵可建立如下效用函数： １．开发商不诚信情形下效用： Ｇ１一（ａ２一Ｌ）×Ｈ×（１－－ｑ）＋［一ａ１＋（ａ２一Ｌ）×Ｍ］×ｑ （１） ２．开发商诚信情形下效用： Ｇ２—０Ｘ（１一ｑ）－－ａｌ×ｑ （２） ３．严格审查与惩罚下开发商效用： ＤＩ＝ｒ—Ｅ×Ｍ＋ｂ１×（１一Ｍ）］×Ｐ＋０×（１一Ｐ） （３） ４．不严格审查与惩罚下开发商效用： Ｄ２一ｒ—Ｅ×Ｈ＋ｂ１×（１一Ｈ）］×Ｐ＋０×（１－－ｐ） （４） （五）求纳什均衡 依据收益矩阵，发现在不同假设条件下得到的纳什均衡策略是不同的，故采用分假设讨论，讨论内容 如下： １．在前提条件Ｍ＞Ｈ，ｂｌ＜Ｅ×Ｍ和假设条件（１）： ＥＸＨ＞ｂｌ×（１一Ｈ）；（ａ２～Ｉ ）ＸＨ一（一ａｌ＋（ａ２一Ｌ）×Ｍ）＜Ｏ下，采用划线法可求出纳什均衡策 略为：不严格审查与惩罚，诚信进入。参见表２。 表２假设条件下纯策略１均衡结果 一 部门—不诚信进入（ｐ） 诚信进入（１一ｐ） 、、～ 不严格审查与惩罚（１ ｑ） 二 旦 －Ｅ￣Ｈ＋ｂ１ｘ（１一Ｈ） ０ Ｏ 严格审查与惩罚（ｑ） 一ａ１＋（ａ２一Ｌ）×Ｍ —Ｅ×Ｍ＋ｂｌ×（１一Ｍ） ——ａｌ ０ ２．在前提条件Ｍ＞Ｈ，ｂｌ＜ＥＸ Ｍ和假设条件（２）：Ｅ×Ｈ＜ｂｌ×（１～Ｈ）；（ａ２一Ｌ）×Ｈ一（一ａｌ＋ （ａ２一【 ）×Ｍ）＜０下，即开发商不诚信进入下，部门严格审查的效用大于不严格审查效用；开发商 不诚信进入下，部门严格审查的效用小于不严格审查效用。若－－ＥＸＭ＋ｂ１×（１一Ｍ）＞Ｏ，即部 一４４— 经营管理 郑禄飞等商品房转为保障房进入机制博弈分析 第１５卷第３期 门严格审查下，开发商不诚信进于诚信进入的效用，则采用划线法可求出纳什均衡纯策略为：严格审 查与惩罚，不诚信进入。参见表３。 表３假设条件下纯策略２均衡结果 、、＼ 开发商 部门—～～＼ 不诚信进入（ｐ） 诚信进入（１一ｐ） 不严格审查与惩罚（１一ｑ） （ａ２一Ｌ）×Ｈ ＥＸＨＨ－—ｂｌＸ！ ＝旦２ ０ ０ 严格审查与惩罚（ｑ） 一ａ１＋（ａ２一Ｌ）ＸＭ－Ｅ￣Ｍ＋ｂｌ￣（１－－Ｍ） ——ａｌ ０ —————３．若－－Ｅ￣Ｍ＋ｂ１Ｘ（１－－Ｍ）＜０，即部门严格审查下，开发商不诚信进入小于诚信进入的效用， 则不出现纳什均衡策略，则考虑混合策略。 此时混合策略情形下采用概率法可求出纳什均衡概率策略矩阵如下，参见表４。 表４假设条件下混合策略均衡结果 Ｐ一０ １一Ｐ一１ １一ｑ一１一（ａ２一Ｌ）／［ａ１一（ａ２一Ｌ）×Ｍ］＋（ａ２一Ｌ）ＸＨ］ ｑ一（ａ２－－Ｌ）／［ａｌ一（ａ２一Ｌ）×Ｍ］＋（ａ２一Ｌ）×ＨＩ ４．在前提条件Ｍ＞Ｈ，ｂｌ＜ＥＭ和假设条件（３）： Ｅ×Ｈ＞ｂｌ（１一Ｈ）；（ａ２一Ｌ）×Ｈ一（一ａ１＋（ａ２一Ｌ）×Ｍ）＞Ｏ下，即开发商不诚信进入下，部门 严格审查的效用小于不严格审查效用；开发商不诚信进人下，部门严格审查的效用大于不严格审查 效用。采用划线法可求出纳什均衡策略：不严格审查与惩罚，诚信进入。参见表５。 表５假设条件下纯策略３均衡结果 ～～部门～～～＼＼ 开发商 不诚信进入（ｐ） 诚信进人（１一ｐ） 不严格审查与惩罚（１－－ｑ） （ａ２一Ｌ）×Ｈ —Ｅ×Ｈ＋ｂ１×（１一Ｈ） Ｏ Ｏ 严格审查与惩罚（ｑ） 一ａ１＋（ａ２一Ｌ）×Ｍ —Ｅ×Ｍ＋ｂ１Ｘ（１一Ｍ） ——ａｌ ０ ５．在前提条件Ｍ＞Ｈ，ｂ１％ＥＭ和假设条件（４）：Ｅ×Ｈ＜ｂｌ×（１一Ｈ）；（ａ２一Ｌ）×Ｈ一（－－ａｌ＋（ａ２ Ｌ）×Ｍ）＞Ｏ下，即开发商不诚信进入下，部门严格审查的效用大于不严格审查效用。开发商不 诚信进人下，部门严格审查的效用大于不严格审查效用。采用划线法可求出纳什均衡策略：不严格 审查与惩罚，不诚信进入。参见表６。 表６假设条件下纯策略４均衡结果 ～＼ 开发商 部门——～＼ 不诚信进入（ｐ） 诚信进入（１一ｐ） 不严格审查与惩罚（１一ｑ） （ａ２一Ｌ）×Ｈ —Ｅ×Ｈ＋ｂ１Ｘ（１一Ｈ） Ｏ Ｏ 严格审查与惩罚（ｑ） 一ａ１＋（ａ２一Ｌ）ＸＭ —Ｅ×Ｍ＋ｂｌ×（１一Ｍ） —ａｌ ０ （六）基于均衡策略和效用函数的开发商与地方效用分析 讨论内容如下： １．由纯策略（１）和（３）发现，只要Ｅ×Ｈ＞ｂｌ（１一Ｈ），则出现纳什均衡策略：不严格审查与惩罚，诚信 进入。在此情况下 ４５— 经营管理 郑禄飞等商品房转为保障房进入机制博弈分析 第１５卷第３期 （１）不严格审查与惩罚下开发商效用为（参见图２）： Ｄ２＝［一Ｅ×Ｈ＋ｂ１（１一Ｈ）］×Ｐ＋０×（１一Ｐ）一［一Ｅ×Ｈ＋ｂ１×（１一Ｈ）］ＸＰ ＼ 图２不严格审查与惩罚下开发商效用函数 （２）开发商诚信情形下效用（参见图３）： Ｇ２一ｏ×（１一ｑ）－－ａｌ×ｑ一－－ａｌ×ｑ Ｇ２ ＼ 一ｑ 图３开发商诚信情形下效用函数 由上述函数图像可发现均为递减函数，故可以得出结论：ｐ一０，ｑ－－０，即开发商趋向于诚信进入， 趋向于不严格审查与惩罚，双方效用最高。但该情况基于前提１：部门不严格审查下，开发商不诚信 进入的效用小于诚信进人的效用。 ２．由纯策略（２）发现，只要：ＥＸＨ＜ｂｌ×（１～Ｈ）；（ａ２一Ｌ）×Ｈ一（一ａ１＋（ａ２一Ｌ）×Ｍ）＜Ｏ，且一Ｅ ×Ｍ＋ｂｌ×（１一Ｍ）＞Ｏ，则出现纳什均衡策略：严格审查与惩罚，不诚信进入；若一Ｅ×Ｍ＋ｂ１×（１一Ｍ） ＜Ｏ，则出现结果为纳什均衡概率矩阵如图３所示，可得到的结论为：Ｐ＝０，ｑ一（ａ２～Ｉ ）／［ａｌ一（ａ２一Ｉ ）× Ｍ］＋（ａ２一Ｌ）×Ｈ，即开发商趋向于不诚信进入，趋向于（ａ２一Ｌ）／Ｅａｌ一（ａ２一Ｌ）×Ｍ３＋（ａ２～Ｉ ）× Ｈ的概率严格审查与惩罚，效用最高。 但这两种情况都基于前提： （１）部门不严格审查下，开发商不诚信进入的效用大于诚信进入的效用。 （２）开发商不诚信进人下，部门严格审查的效用小于不严格审查效用。 其中前提１明显不符合实际案例事实，属于虚假前提，为此在后面建议章节专门对此提出解决方案。 （３）由纯策略（４）发现，只要：ＥＸ Ｈ＜ｂｌ×（１一Ｈ）且（ａ２一Ｌ）×Ｈ～（一ａ１＋（ａ２～Ｌ）×Ｍ）＞０则 出现纳什均衡策略：不严格审查与惩罚，不诚信进入。在此情况下，Ｐ＝０，ｑ—Ｏ，即开发商趋向于不诚信进 人，趋向于不严格审查与惩罚，效用最高。但该情况基于的前提是： （１）部门不严格审查下，开发商不诚信进入的效用大于诚信进入的效用。 （２）开发商不诚信进人下，部门严格审查的效用小于不严格审查效用。 这两项明显不符合实际案例事实，属于虚假前提，为此在后面建议章节专门对此提出解决方案。 经营管理 郑禄飞等商品房转为保障房进人机制博弈分析 第１５卷第３期 四、结论与讨论 基于上述博弈分析，综合结论如下（见表７）： 表７博弈分析综合结论 综合假设 策略 假设条件 均衡点 结论 （１） （２） （３） 纯策略１ Ｅ×Ｈ＞ｂ１ （ａ２一Ｌ）ＸＨ 不严格审查与惩 开发商趋向于诚信进入， （一ａ１＋（ａ２ 无 罚，诚信进入 趋向于不严格审查与惩罚，效 （１一Ｈ） 用最高 Ｌ）×Ｍ）＜０ —（１一Ｍ）＞Ｏ 罚，Ｅ×Ｍ＋ｂ１ 严格审查与惩 不诚信进入 严格审查与惩罚，不诚信进入 纯策略２ ｂ１（１一Ｈ）Ｅ×Ｈ＜ 一（一ａｌ＋（ａ２（ａ２一Ｌ）×Ｈ 开发商趋向于不诚信进入，政 前文已述 一Ｌ）ＸＭ）＜Ｏ 一Ｅ×Ｍ＋ｂｌ 考虑混合策略 府趋向于（ａ２一Ｌ）／［ａｌ一（ａ２ （１一Ｍ）＜Ｏ －Ｌ）×Ｍ］＋（ａ２一Ｌ）×Ｈ］的 概率严格审查与惩罚 纯策略３ Ｅ×Ｈ＞ｂ１ （１一（一ａｌ＋（ａ２ （ａ２一Ｌ）×Ｈ 无 不严格审查与惩 趋向于不严格审查与惩罚开发商趋向于诚信进入， Ｈ） Ｌ）×Ｍ）＞Ｏ 罚，诚信进入 ，效 用最高 纯策略４ Ｅ×Ｈ＜ｂ１ （ａ２一Ｌ）ＸＨ 不严格审查与惩 开发商趋向于不诚信进入（１，政 一Ｈ） （一ａ１＋（ａ２ 无 Ｌ）×Ｍ）＞Ｏ 罚，不诚信进入 府趋向于不严格审查与惩罚 五、应对方案 基于前述虚假前提，结合山西大同市某小区具体实际调研结果提出如下建议与方案： （一）否定ＥＸＨ＜ｂ１×（１一Ｈ），使得在部门不严格审查的情况下，开发商不诚信进人的效用大 于诚信进入的效用。 １．要使ＥＸ Ｈ＞ｂ１×（１一Ｈ），Ｈ不变情况下，提高Ｅ，减小ｂ１。即不严格审查与惩罚时，在查出不诚 信申请的概率不变的情况下，应提高不诚信进人被查出后缴纳的罚款额，以减小不诚信进入开发商若没 被查出开发商获得的收益增加幅度。 ２．要使ＥＸ Ｈ＞ｂ１×（１一Ｈ），即（Ｅ＋ｂ１）Ｘ Ｈ＞ｂ１，ｂｌ不变情况下，提高Ｅ，提高Ｈ。即提高不诚信 进人被查出后缴纳的罚款和不严格审查与惩罚时查出不诚信申请的概率。 ３．要使ＥＸ Ｈ＞ｂ１ Ｘ（１一Ｈ），Ｅ＞ｂ１／Ｈ—ｂｌ，Ｅ不变情况下，提高Ｈ，减小ｂ１，即在不诚信进入被查 出后缴纳的罚款不变的前提下，应该提高不严格审查与惩罚时查出不诚信申请的概率，减小不诚信进入 开发商若没查出、开发商获得的收益增加幅度。 ４．要使ＥＸ Ｈ＞ｂ１×（１一Ｈ），Ｈ和ｂ１不变情况下，提高Ｅ。即不严格审查与惩罚时，查出不诚信申 请的概率；在不诚信进人开发商若没被查出，开发商获得的收益增加幅度不变的情况下，应该提高不诚信 进入被查出后缴纳的罚款数额。 ５．要使ＥＸ Ｈ＞ｂｌ×（１一Ｈ），在Ｈ和Ｅ不变情况下，减小ｂ１。即不严格审查与惩罚时查出不诚信 申请的概率和不诚信进入被查出后缴纳的罚款不变的情况下，应该减少不诚信进人的开发商若没查出而 获得的收益增加幅度。 ６．要使ＥＸ Ｈ＞ｂ１×（１一Ｈ），在ｂ１和Ｅ不变情况下，提高Ｈ。 ４７— 经营管理 郑禄飞等商品房转为保障房进入机制博弈分析 第１５卷第３期 ７．要使ＥＸ Ｈ＞ｂ１×（１一Ｈ），在三个参数都变化的情况下，应该提高Ｅ和Ｈ，减小ｂ１。 （二）否定－－ＥＸＭ＋ｂｌ×（１一Ｍ）＞０使得部门严格审查与惩罚下，开发商不诚信进入的效用大 于诚信进入的效用。 １．要使一Ｅ×Ｍ＋ｂ１×（１一Ｍ）＜０，Ｅ不变情况下，减小ｂ１，提高Ｍ。 ２．要使－－ＥＸＭ＋ｂｌ×（１一Ｍ）＜０，ｂｌ不变情况下，提高Ｅ，提高Ｍ。 ３．要使－－ＥＸＭ＋ｂｌ×（１一Ｍ）＜０，Ｍ不变情况下，提高Ｅ，减小ｂ１。 ４．要使－－ＥＸＭ＋ｂｌ×（１一Ｍ）＜０，Ｅ和ｂｌ不变情况下，提高Ｍ。 ５．要使一ＥＳ＜Ｍ＋ｂｌ×（１－－Ｍ）％０，Ｅ和Ｍ不变情况下，减小ｂ１。即不诚信进入被查出后缴纳的罚 款和严格审查与惩罚时查出不诚信的概率不变的情况下，应该减小不诚信进入开发商若没查出而获得的 收益增加幅度。 ６．要使一Ｅ×Ｍ＋ｂ１×（１一Ｍ）＜０，ｂｌ和Ｍ不变情况下，提高Ｅ。 ７．要使一Ｅ×Ｍ＋ｂ１×（１一Ｍ）＜０，提高Ｅ与Ｍ，减小ｂｌ。 从上述１４个策略方案组成的两个策略集主要可以得出３条结论性措施：（１）提高不诚信进入被查出 后缴纳的罚款数额。（２）减小不诚信进入开发商若没查出开发商获得的收益增加幅度。（３）提高不严格 审查与惩罚时查出不诚信申请的概率。 六、建议 （一）始终把稳定房价作为商品房转为保障房项目的首要前提 通过商品房转为保障房博弈关系研究，可发现转型关系中受市场不确定性风险的影响最突出，开发 商作为市场主体代表必然会做出利益最大化的选择，甚至会出现一些违法乱纪行为。其中周边房价的稳 定是转型成功与否的关键的市场要素。转型后的保障房的价格如何确定受多方因素影响，宏观区域房价 或者微观周边房价随之变化出现的涨跌对其都影响甚重。伴随着房屋产权类型的变更，价格维持在一定 范围内是的重要目标，否则将无法达到施惠于民的初衷。 （二）转型过程中应保证公正、公开、公平，严惩不诚信和寻租行为 在招投标过程中，或者在材料审核中以及后期项目监督中，必须借助专家学者和民众的意见，制定详 细的运作流程和原则规范，不能一味依靠传统的项目运作流程，要借助电子化办公和网络化的流通，实现 合理高效的项目运行。高效的监督是另外一个重要举措，主要基于广泛的监督主体和科学的监督体系， 其中，主体包括、民众、社会团体等。监督体系要做到自下而上，要将广泛充分的民众意见通过科学 的计算机程序以及数据模型进行数据分析，从而生成一个量化的标准进行寻租风险的程度衡量，最终达 到及时杜绝与规避风险的目标。 （三）增大管理机制财政预算，提高审查效率 宏观对房地产行业的影响始终是主导性的，目前对非资金投资新建或收购的保障房主要减 免的是土地使用税、印花税、营业税和房产税以及部分土地，但仍有许多问题尚不明确。在商品房 转为保障房过程中明显可看出，管理机制的高效与否起着重要的推动或者抑制作用，这一环节直接影响 转型房屋定价、后续的管理。因此，应该改变以往忽视保障房的开发管理的做法，将保障房的建设工 作纳入工作的主要范围内，自上而下制定科学的保障房供应体系和运作机制，充分结合本地区民情 和社情，合理计划保障房的规划范围、规划类型、规划客户群，从而最大程度上使得商品房转为保障房、低 收入者居者有其屋的愿景得以尽快实现。 ４８— 经营管理 郑禄飞等商品房转为保障房进入机制博弈分析 第１５卷第３期 （四）建立好转型房屋定价指标化运转，简化中间环节 建议设立转型公租房信息查询和商品房信息管理两大平台，通过建立多级专业的评估团队，科学合 理地评估房屋是否符合转型标准，并且在定价上实施指标化管理，更为精准地设置转型成本，使不诚信进 入开发商难以逃脱惩罚。 参考文献： ［１］Ｍｕｌｇａｎｒ．Ｃｏｎｔｒａｃｔｉｎｇ ｏｕｔ ａｎｄ Ａｃｃｏｕｎｔａｂｉ１ｉｔｙ＿Ｊ］．Ａｕｓｔｒａｌｉａｎ Ｊｏｕｒｎａｌ ｏｆ Ｐｕｂｌｉｃ Ａｄｍｉｎｉｓｔｒａｔｉｏｎ，１９９７，（Ｏ４）：５６～５８． ［２］陈健，邹琳华．扩大内需下保障房的最优供给区间研究——基于财富效应的分析视角［Ｊ］．财贸经济，２０１２：ｏ４一ｏ６ ｆ３３葛丰．地方统购商品房要过三道坎［Ｊ］．中国经济周刊，２０１５，（ｚ１）：Ｏ２—０３． ［４］欧帅．我国保障性住房法律制度的研究［Ｄ］．北京：民族大学，２０１２，（Ｏ１）：１１５—１２２． ［５］易宪容，回购商品房，利大弊大［ 口．产业，２００８，（Ｏ２）：５３—５４． ［６］易娱竹．去库存，不能蛮干，聚焦房地产去库存战［Ｊ］．中华建设，２０１６，（０３）：１Ｏ一１３． Ｔｈｅ Ｔｒａｎｓｆｏｒｍａｔｉｏｎ ｏｆ Ｃｏｍｍｅｒｃｉａｌ Ｈｏｕｓｉｎｇ Ｓｅｃｕｒｉｔｙ Ｈｏｕｓｉｎｇ Ａｃｃｅｓｓ Ｍｅｃｈａｎｉｓｍ Ｇａｍｅ Ａｎａｌｙｓｉｓ Ｚｈｅｎｇ Ｌｕｆｅｉ Ｌｉｕ Ｙｏｕｐｉｎｇ （１．Ｄｅｐａｒｔｍｅｎｔ ｏｆ ｗｏｒｌｄ ｅｃｏｎｏｍｙ ａｎｄ ｔｒａｄｅ，Ｚｈｅｊｉａｎｇ Ｆｉｎａｎｃｅ ａｎｄ Ｅｃｏｎｏｍｉｃ Ｕｎｉｖｅｒｓｉｔｙ， Ｈａｎｇｚｈｏｕ Ｚｈｅｊｉａｎｇ ３１００８；２．Ｄｅｐａｒｔｍｅｎｔ ｃｆ ｅｃｏｎｏｍｉｃｓ ａｎｄ ｍａｎａｇｅｍｅｎｔ， Ｚｈｅｊ ｉａｎｇ Ｓｃｉｅｎｃｅ ａｎｄ Ｔｅｃｈｎｏｌｏｇｙ Ｕｎｉｖｅｒｓｉｔｙ，Ｈａｎｇｚｈｏｕ Ｚｈｅｊ ｉａｎｇ ３ １ ００８） Ａｂｓｔｒａｃｔ：Ｒｅｓｅａｒｃｈ ｐｕｒｐｏｓｅｓ：ｔｏ ｃｏｎｓｔｒｕｃｔ ｔｈｅ ｇａｍｅ ｍｏｄｅｌ ｂｅｔｗｅｅｎ ｔｈｅ ｌｏｃａｌ ｇｏｖｅｒｎｍｅｎｔ ａｎｄ ｄｅｖｅｌｏｐ— ｅｒｓ，ｆｉｎｄ ｆａｃｔｏｒｓ ｌｅａｄｉｎｇ ｔｏ ｔｈｅ ｅｑｕｉｆｉｂｒｉｕｍ ｒａｔｉｏｎａｌｉｚａｔｉｏｎ ｏｆ ｔｈｅ ｃｏｍｍｅｒｃｉａｌ ｈｏｕｓｉｎｇ ｔｒａｎｓｆｏｒｍｉｎｇ ｉｎｔｏ ｔｈｅ ｓｅｃｕｒｉｔｙ ｈｏｕｓｉｎｇ． Ｍｅｔｈｏｄｓ：ｇａｍｅ ｔｈｅｏｒｙ（Ｎａｓｈ ｅｑｕｉｌｉｂｒｉｕｍ）．Ｒｅｓｅａｒｃｈ ｒｅｓｕｌｔｓ：ｔｈｅ ｔｒａｎｓｉｉｔｏｎ ｇａｍｅ ｄｅｖｅｌｏｐｅｒｓ ａｎｄ ｇｏｖｅｒｎｍｅｎｔ ｍａｉｎｌｙ ｉｎｆｌｕｅｎｃｅｄ ｂｙ ｄｅｖｅｌｏｐｅｒｓ’ｈｏｎｅｓｔ ｂｅｈａｖｉｏｒ ｏｒ ｎ ｏｔ ａｎｄ ｇｏｖｅｒｎｍｅｎｔ ｓｔｒｉｃｔ ｃｅｎｓｏｒｓｈｉｐ ａｎｄ ｐｕｎｉｓｈｍｅｎｔ ｏｒ ｎｃ ｔ．Ｗｅ ｓｈｏｕｌｄ ｉｍｐｒｏｖｅ ｔｈｅ ｉｔｎｅｇｒｉｔｙ ｏｆ ｔｈｅ ｄｅｖｅｌｏｐｅｒ ｉｆ ｉｔ ｉｓ ｆｏｕｎｄ ｔｏ ｐａｙ ａ ｆｉｎ ｅ ａｆｔｅｒ ｂｅｉｎｇ ｄｅｔｅｃｔｅｄ ａｎｄ ｔｈｅ ｐｒｃ ｂａｂｉｉｌｔｙ ｏｆ ｆｉｎｄｉｎｇ ｏｕｔ ｔｈｅ ｂａｄ ｆａｉｔｈ ｂｙ ｓｔｒｉｃｔ ｅｘａｍｉｎａｔｉｏｎ ａｎｄ ｐｕｎｉｓｈｍｅｎｔ．ｂｅｓｉｄｅｓ，ｉｆ ｄｅｖｅｌｏｐｅｒ’Ｓ ｄｉｓｈｏｎｅｓｔ ｗａｓ Ｅ ｏｔ ｆｏｕｎｄ，ｗｅ ｓｈｏｕｌｄ ｒｅｄｕｃｅ ｔｈｅｉｒ ｐｒｏｆｉｔ． Ｋｅｙｗｏｒｄｓ：ｃｏｍｍｅｒｃｉａｌ ｈｏｕｓｉｎｇ ｔｒａｎｓｆｏｒｍａｔｉｏｎ ｇｏｖｅｒｎｍｅｎｔ ｄｅｖｅｌｏｐｅｒｓ ｃｏｍｐｌｅｔｅ ｉｎｆｏｒｍａｔｉｏｎ ｇａｍｅ 一４９—
