房地产开发与经营课程教案4

本课程是为适应本课程是为适应学院培养“宽口径”、“厚基础”、“重能力”的经济管理专门人才而开设的一门专业课程，是金融系房地产金融专业的核心课程之一。

本课程修读对象为金融系房地产金融专业本科生。《房地产开发与经营》课程充分应用现代经营管理理论，结合新世纪对房地产业发展提出的要求，探讨房地产开发与经营管理的理论与方法，旨在使学生了解和掌握房地产开发与经营管理策略及其制定，房地产开发用地取得、可行性分析、项目管理，房地产的交易与营销，物业管理及其在我国的发展。

本课程理论联系实际，既有相关理论知识的介绍，又有具体案例分析，全面阐述了房地产开发与经营的运行机制。

本课程的先导课程为货币银行学、房地产经济学、国际金融等专业基础课程。

《房地产开发与经营》教学大纲目录

教学内容

第一章 绪论 ……………………………………………………………………… 1 第二章 房地产开发与经营理论和策略 ………………………………………… 1 第三章 房地产开发项目可行性分析 …………………………………………… 3 第四章 房地产开发项目用地的获取 …………………………………………… 5 第五章 房地产开发项目管理 …………………………………………………… 6 第六章 房地产营销 ……………………………………………………………… 8 第七章 房地产交易 ……………………………………………………………… 9 第八章 房地产企业 ………………………………………………………………11 第九章 物业管理 …………………………………………………………………12 重点章节（重要问题） ………………………………………………………………14 参考书目 ………………………………………………………………………………15 课时分配 ………………………………………………………………………………16

《房地产开发与经营》 1

教学内容

第一章 绪论

教学要求：

本章讲述房地产开发与经营的相关概念、内容和特点，对学科的形成、研究内容和方法也作了介绍。要求掌握房地产开发与经营的基本含义、特点，把握房地产开发与经营的形式和内容，了解该学科的研究内容和方法。

内容结构：

第一节 房地产开发与经营及其特点 一、房地产开发与经营的基本含义 1 房地产开发 2 房地产经营 3 有关概念的讨论 二、房地产开发与经营的特点 1 房地产开发与经营难度较大 2 房地产开发与经营风险较大 3 房地产开发与经营性强 第二节 房地产开发与经营的形式和内容 一、房地产开发的形式与内容 二、房地产经营的形式与内容 三、房地产开发与经营的程序与内容 第三节 房地产开发与经营学科的建设 一、房地产开发与经营学科的形成和发展 二、房地产开发与经营学科的研究内容和方法 本章重点（重要问题）：

房地产开发与经营的基本含义 房地产开发与经营的形式和内容

第二章 房地产开发与经营理论和策略

《房地产开发与经营》 2

教学要求：

本章讲述收益最大原理、可行性分析、消费者市场购买行为、市场环境市场需求预测以及价格确定等原理，介绍了房地产开发与经营中的财务策略、生产策略、市场开发策略以及价格策略，讨论了最终的决策问题。要求掌握房地产开发与经营的基本理论，房地产开发与经营策略的主要内容，把握房地产开发与经营决策。

内容结构： 第一节

房地产开发与经营理论概述

一、收益（利润）最大原理 1 收益、成本指标的确定 2 项目最佳规模确定 3 经济效益分析方法 二、可行性研究 1可行性研究的过程 2 现金流量分析

三、消费者市场购买行为理论 1 消费者购买动机 2 购买决策过程 3消费者购买行为分析 四、市场环境分析 1 宏观环境 2 微观环境 五、市场需求预测 1 有关概念 2 影响因素分析 3 主要方法 六、价格确定理论 第二节

房地产开发与经营策略分析

一、房地产开发与经营策略的主要内容 1 生产策略

《房地产开发与经营》 3

2 市场开发策略 3 价格策略 二、房地产价格策略

1 房地产产品的生命周期和市场周期 2 不同时期房地产价格策略 第三节

房地产开发与经营决策

一、房地产开发与经营决策类型 1 构成决策问题的基本条件 2 决策类型开发与经营决策原则 二、房地产开发与经营决策准则 1 肯定型决策准则 2 风险型决策 3 不确定型决策

三、房地产开发与经营决策程序与方法 1 发现问题 2 确定目标 3 拟制方案 4 分析评价 5 选择方案 6实施追踪

本章重点（重要问题）：

收益（利润）最大原理 消费者市场购买行为理论 房地产开发与经营策略的主要内容 房地产开发与经营决策类型

第三章 房地产开发项目可行性分析

教学要求：

本章讲述房地产开发项目可行性研究的步骤和方法，包括开发方案的选择、项目的财务评价和国民经济评价以及不确定性分析等基本方法。要求掌握可行性研究的概念和作用、步骤和内容，把握财务评价方法，了解国民经济评价及不确定性分析。

《房地产开发与经营》 4

内容结构：

第一节 房地产可行性分析概述 一、可行性研究的概念和作用 二、可行性研究的步骤和内容 第二节 房地产市场调研 一、房地产市场调研步骤 1 市场分析数据的收集 2 对原始数据进行加工分析 3 加工信息在市场分析中的应用 第三节 房地产开发方案选择 一、开发方案选择程序

二、居住开发方案的技术经济指标 1 用地平衡表 2 技术经济指标 三、开发方案的综合评价 1 加法模型 2 乘法模型 3 加乘混合模型 4 除法模型 第四节 财务评价方法 一、成本数据预测与分析

二、房地产开发项目成本费用估算方法 三、成本费用估算结果的汇总

四、房地产开发项目租售方案及租售收入的测算 五、财务评价指标

六、房地产开发项目财务评估中所使用的基本报表 第五节 不确定性分析 一、敏感性分析 二、概率分析

《房地产开发与经营》 5

三、盈亏平衡分析 第六节 国民经济评价

一、国民经济评价与财务评价的主要区别 二、国民经济评价的基本步骤 本章重点（重要问题）：

可行性研究的概念和作用 可行性研究的步骤和内容 居住开发方案的技术经济指标 房地产开发项目租售方案及租售收入的测算

第四章 房地产开发项目用地的获取

教学要求：

本章讲述建设项目用地的三种取得方式以及项目的土地使用证、建设用地规划许可证和建设项目施工许可证的审办程序。要求掌握土地使用权出让、划拨、转让的概念、特点和程序，了解三种许可证获取的步骤。

内容结构： 第一节

土地使用权出让

一、土地使用权出让的概念 二、土地使用权出让的法律依据 三、土地出让的方式和程序 1 拍卖 2 招标 3 协议

4 三种出让方式的比较 四、土地使用权出让合同 第二节

土地使用权转让

一、土地使用权转让的概念 二、土地使用权转让的法律条件 三、土地使用权转让的特点 四、土地使用权转让的程序 五、土地使用权转让与出让的区别

《房地产开发与经营》 6

第三节 土地使用权划拨

一、土地使用权划拨的概念 二、土地使用权划拨的法律规定 三、土地征用的特点 四、土地征用（划拨）程序 五、土地征用的补偿与安置 第四节

房地产开发的前期工作

一、前期工作的内容和特点 1 前期工作的内容 2、前期工作的特点 3、前期工作的现状和问题 二、建设用地规划许可证的取得 三、建设工程规划许可证的取得 四、施工（开工）许可证的获取 本章重点（重要问题）：

土地使用权出让的概念 土地出让的方式 土地使用权转让的概念 土地使用权转让与出让的区别 土地使用权划拨的概念 土地征用的补偿与安置

第五章

教学要求：

房地产开发项目管理

本章讲述房地产开发项目的质量管理、进度管理、成本管理、合同管理，同时论述开发项目的协调管理、资料管理、现场管理以及信息管理等内容。要求掌握房地产开发项目的特点、房地产项目管理的概念、把握质量管理、进度管理、成本管理、合同管理的主要内容，了解协调管理、资料管理、现场管理以及信息管理。

内容结构：

第一节 房地产开发项目管理概述 一、房地产开发项目及特点 二、房地产开发项目管理的概念 三、房地产开发项目管理的任务

《房地产开发与经营》 7

第二节 房地产开发项目质量管理 一、工程项目质量管理的特点 二、质量管理的主要内容

1 施工前的准备阶段 2 施工过程中的质量管理

三、项目工程质量管理的主要途径和方法

1 审核有关技术文件、报告或报表 2 现场监督与检查 四、施工阶段质量监督控制手段 五、房地产开发项目的竣工验收 第三节 房地产开发项目进度管理 一、项目进度管理的概念 二、项目进度管理的主要任务 三、项目进度管理措施 四、房地产开发项目管理系统 第四节

房地产开发项目成本管理

一、开发项目成本管理的概念 二、开发项目成本管理原则 三、开发项目成本管理的主要内容 第五节 房地产开发项目其他管理 一、开发项目合同管理 二、项目协调管理 三、项目资料管理 四、开发项目现场管理

五、项目信息管理

第六节 房地产开发项目管理案例分析 一、案例简介

二、开发项目的工作安排 三、分析

《房地产开发与经营》 8

本章重点（重要问题）：

房地产开发项目及特点 房地产开发项目管理的概念 房地产开发项目管理的任务 工程项目质量管理的特点 项目进度管理的概念 项目进度管理措施

第六章

教学要求：

房地产营销

本章讲述房地产营销的有关概念、基本理论，房地产营销的策划与运作。要求掌握房地产营销的概念、4P理论、4C理论、5S规则，房地产营销的方式，把握房地产营销策划。

内容结构：

第一节 房地产营销概念与基本理念 一、房地产营销的概念 二、房地产营销的基本理念 1 房地产营销中的4P理论 2 房地产营销中的4C理论 3房地产营销中的5S 规则 三、房地产营销新观念 1 文化品位 2 品牌 3 生态环境 4 知识经济

第二节 房地产营销的策划与运作 一、房地产营销的方式

1 销售渠道基本类型 2 销售渠道的选择 二、房地产营销策划

1 房地产公开出售的策划与运作 2 大宗交易的策划与运作 三、房地产广告策划

《房地产开发与经营》 9

四、房地产市场营销中的物业代理

1 物业代理的作用 2 物业代理形式 3 物业代理佣金的收取 第三节 房地产营销案例分析 一、案例一 二、案例二

本章重点（重要问题）：

房地产营销的概念 4P理论 4C理论 5S 规则 房地产营销新观念 房地产营销的方式 物业代理的作用

第七章

教学要求：

房地产交易

本章讲述房地产交易的形式和特点、阐述房地产交易的特殊规律，重点讲授房地产的买卖、房地产租赁和土地交易。要求掌握房地产交易的概念、形式和特点，国有土地使用权出让的含义及出让方式，把握房屋买卖和租赁的程序及技巧。

内容结构：

第一节 房地产交易概述 一、房地产交易的概念及形式 1 房产交易 2 地产交易

二、房地产交易的特性及原则 三、房地产市场

四、房地产交易管理机构与房地产交易所 1 交易所固定化 2 交易活动公开化 3 服务内容全面化 第二节 土地交易 一、 国有土地使用权出让

《房地产开发与经营》 1 国有土地使用权出让的含义 2 国有土地使用权出让原则 3 国有土地使用权出让方式 4 国有土地使用权出让程序

5 国有土地使用权出让价格 6 国有土地使用权出让合同

二、土地年租制 1 土地年租制的含义

2 土地使用权年租制的合理性

3 土地使用权年租制租期及租金标准的确定 4 推行土地使用权年租制应注意的事项 第三节 房地产买卖 一、 房地产买卖市场细分 二、房地产买卖程序及操作技巧 三、房地产买卖价格 四、房地产买卖合同 第四节 房地产租赁 一、 房地产租赁市场细分

二、房地产租赁程序、方法与操作技巧 三、房地产租赁价格

四、房地产租赁法律条款与合同 五、租赁契约的建立、终止、调解与仲裁 六、租约的价值 七、租赁合同范本 第五节 案例分析 一、 案例一 二、案例二

本章重点（重要问题）：

房地产交易的概念及形式 房地产交易的特性及原则10

国有土地使用权出

《房地产开发与经营》 11

让的含义、原则、出让方式 土地年租制的含义 房地产买卖市场细分 房地产租赁市场细分

第八章

教学要求：

房地产企业

本章讲述房地产企业的性质、类型和特征，房地产业机构设置，房地产中介机构以及房地产行业的管理。要求掌握房地产企业的概念和性质，组建房地产企业的条件，把握房地产中介机构的业务，了解房地产行业管理。

内容结构：

第一节 房地产企业的性质和任务 一、房地产企业的概念和性质 二、房地产企业的类型 三、房地产企业的特征

四、房地产企业经营管理的任务与职能 第二节 房地产企业的建立与机构设置 一、 房地产企业的建立

1 组建房地产企业的条件

2 房地产开发经营企业的设立程序 3 房地产企业的资质管理 二、房地产企业的机构设置 三、房地产企业的规章制度 1 领导制度 2 内部管理制度 3 内部经济责任制度 四、房地产开发企业的登记 1 涉外房地产开发企业 2 内资开发企业 第三节 房地产中介机构 一、房地产中介机构的建立

《房地产开发与经营》 12

二、房地产中介机构的设置 1 中介机构的设置 2 英国房地产顾问机构简介 三、房地产中介机构的业务 四、房地产中介机构的完善 1 性质定位 2 功能定位 3 市场定位

第四节 房地产行业管理 一、房地产行业管理内容 1 建立有效的行业管理制度 2 健全行业自律组织 3 完善法规制度 二、房地产行业协会 1 房地产行业协会的特征 2 房地产行业协会的任务 3 房地产行业协会的组织 三、房地产行政管理 1 房地产行政管理的概念 2 房地产行政管理的内容 本章重点（重要问题）：

房地产企业的概念和性质 组建房地产企业的条件 房地产中介机构的业务 中介机构的设置

第九章

教学要求：

物业管理

本章讲述物业管理的基本概念、内容与程序、机构与人员等内容，要求掌握物业的含义、特点，物业管理公司与业主委员会的内容，把握物业管理机构模式，了解我国物业管理的现状。

内容结构：

《房地产开发与经营》 13

第一节 物业管理概述 一、物业管理的概念 1 物业的含义 2 物业管理

二、物业管理的目标与任务 三、物业管理的发展历程

第二节 物业管理的内容与程序 一、物业管理的内容

1 以生活资料为主的专向服务与管理 2 与业主相关的配套服务与管理 3 与所在社区相结合的服务与管理 二、物业管理的特点 三、物业管理程序 第三节

物业管理机构与人员

一、现有物业管理机构及其特点 1 物业管理公司 2 业主委员会 二、物业管理机构职责 1 物业管理公司的职责 2 业主委员会的职责 三、物业管理机构模式 第四节 物业管理案例分析 一、国内外物业管理的成功案例 二、经营型物业管理模式及案例分析 1 经营型物业管理模式

2 经营型物业管理模式的案例分析 本章重点（重要问题）：

物业管理的概念 物业管理的内容 现有物业管理机构及其特点

《房地产开发与经营》 14

教学要求：

本章讲述建设项目用地的三种取得方式以及项目的土地使用证、建设用地规划许可证和建设项目施工许可证的审办程序。要求掌握土地使用权出让、划拨、转让的概念、特点和程序，了解三种许可证获取的步骤。

内容结构： 第五节

土地使用权出让

一、土地使用权出让的概念 二、土地使用权出让的法律依据 三、土地出让的方式和程序 1 拍卖 2 招标 3 协议

4 三种出让方式的比较 四、土地使用权出让合同 第六节

土地使用权转让

一、土地使用权转让的概念 二、土地使用权转让的法律条件 三、土地使用权转让的特点 四、土地使用权转让的程序 五、土地使用权转让与出让的区别 第七节

土地使用权划拨

一、土地使用权划拨的概念 二、土地使用权划拨的法律规定 三、土地征用的特点 四、土地征用（划拨）程序 五、土地征用的补偿与安置 第八节

房地产开发的前期工作

一、前期工作的内容和特点 1 前期工作的内容

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2、前期工作的特点 3、前期工作的现状和问题 二、建设用地规划许可证的取得 三、建设工程规划许可证的取得 四、施工（开工）许可证的获取 本章重点（重要问题）：

土地使用权出让的概念 土地出让的方式 土地使用权转让的概念 土地使用权转让与出让的区别 土地使用权划拨的概念 土地征用的补偿与安置

第十章

教学要求：

房地产开发项目管理

本章讲述房地产开发项目的质量管理、进度管理、成本管理、合同管理，同时论述开发项目的协调管理、资料管理、现场管理以及信息管理等内容。要求掌握房地产开发项目的特点、房地产项目管理的概念、把握质量管理、进度管理、成本管理、合同管理的主要内容，了解协调管理、资料管理、现场管理以及信息管理。

内容结构：

第一节 房地产开发项目管理概述 四、房地产开发项目及特点 五、房地产开发项目管理的概念 六、房地产开发项目管理的任务 第二节 房地产开发项目质量管理 六、工程项目质量管理的特点 七、质量管理的主要内容

1 施工前的准备阶段 2 施工过程中的质量管理

八、项目工程质量管理的主要途径和方法

1 审核有关技术文件、报告或报表 2 现场监督与检查 九、施工阶段质量监督控制手段

《房地产开发与经营》 16

十、房地产开发项目的竣工验收 第三节 房地产开发项目进度管理 五、项目进度管理的概念 六、项目进度管理的主要任务 七、项目进度管理措施 八、房地产开发项目管理系统 第五节

房地产开发项目成本管理

一、开发项目成本管理的概念 二、开发项目成本管理原则 三、开发项目成本管理的主要内容 第五节 房地产开发项目其他管理 一、开发项目合同管理 二、项目协调管理 三、项目资料管理 四、开发项目现场管理

五、项目信息管理

第六节 房地产开发项目管理案例分析 一、案例简介

二、开发项目的工作安排 三、分析

本章重点（重要问题）：

房地产开发项目及特点 房地产开发项目管理的概念 房地产开发项目管理的任务 工程项目质量管理的特点 项目进度管理的概念 项目进度管理措施

第十一章

教学要求：

房地产营销

本章讲述房地产营销的有关概念、基本理论，房地产营销的策划与运作。要求掌握房地产营销的概念、4P理论、4C理论、5S规则，房地产营销的方式，把握房地产营销策划。

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内容结构：

第一节 房地产营销概念与基本理念 一、房地产营销的概念 二、房地产营销的基本理念 1 房地产营销中的4P理论 2 房地产营销中的4C理论 3房地产营销中的5S 规则 三、房地产营销新观念 1 文化品位 2 品牌 3 生态环境 4 知识经济

第二节 房地产营销的策划与运作 八、房地产营销的方式

1 销售渠道基本类型 2 销售渠道的选择 九、房地产营销策划

1 房地产公开出售的策划与运作 2 大宗交易的策划与运作 十、房地产广告策划

十一、 房地产市场营销中的物业代理

1 物业代理的作用 2 物业代理形式 3 物业代理佣金的收取 第三节 房地产营销案例分析 一、案例一 二、案例二

本章重点（重要问题）：

房地产营销的概念 4P理论 4C理论 5S 规则房地产营销新观念

《房地产开发与经营》 18

房地产营销的方式 物业代理的作用

第十二章

教学要求：

房地产交易

本章讲述房地产交易的形式和特点、阐述房地产交易的特殊规律，重点讲授房地产的买卖、房地产租赁和土地交易。要求掌握房地产交易的概念、形式和特点，国有土地使用权出让的含义及出让方式，把握房屋买卖和租赁的程序及技巧。

内容结构：

第一节 房地产交易概述 一、房地产交易的概念及形式 1 房产交易 2 地产交易

二、房地产交易的特性及原则 三、房地产市场

四、房地产交易管理机构与房地产交易所 1 交易所固定化 2 交易活动公开化 3 服务内容全面化 第二节 土地交易 一、 国有土地使用权出让

1 国有土地使用权出让的含义 2 国有土地使用权出让原则 3 国有土地使用权出让方式 4 国有土地使用权出让程序

5 国有土地使用权出让价格 6 国有土地使用权出让合同

二、土地年租制 1 土地年租制的含义

2 土地使用权年租制的合理性

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3 土地使用权年租制租期及租金标准的确定 4 推行土地使用权年租制应注意的事项 第六节 房地产买卖 一、 房地产买卖市场细分 二、房地产买卖程序及操作技巧 三、房地产买卖价格 四、房地产买卖合同 第七节 房地产租赁 一、 房地产租赁市场细分

二、房地产租赁程序、方法与操作技巧 三、房地产租赁价格

四、房地产租赁法律条款与合同

十二、 租赁契约的建立、终止、调解与仲裁 十三、 租约的价值 十四、 租赁合同范本 第八节 案例分析 一、 案例一 二、案例二

本章重点（重要问题）：

房地产交易的概念及形式 房地产交易的特性及原则 国有土地使用权出让的含义、原则、出让方式 土地年租制的含义 房地产买卖市场细分 房地产租赁市场细分

第十三章

教学要求：

房地产企业

本章讲述房地产企业的性质、类型和特征，房地产业机构设置，房地产中介机构以及房地产行业的管理。要求掌握房地产企业的概念和性质，组建房地产企业的条件，把握房地产中介机构的业务，了解房地产行业管理。

内容结构：

《房地产开发与经营》 20

第五节 房地产企业的性质和任务 一、房地产企业的概念和性质 二、房地产企业的类型 三、房地产企业的特征

四、房地产企业经营管理的任务与职能 第六节 房地产企业的建立与机构设置 一、 房地产企业的建立

1 组建房地产企业的条件

2 房地产开发经营企业的设立程序 3 房地产企业的资质管理 二、房地产企业的机构设置 三、房地产企业的规章制度 1 领导制度 2 内部管理制度 3 内部经济责任制度 四、房地产开发企业的登记 1 涉外房地产开发企业 2 内资开发企业 第七节 房地产中介机构 一、房地产中介机构的建立 二、房地产中介机构的设置 1 中介机构的设置 2 英国房地产顾问机构简介 三、房地产中介机构的业务 四、房地产中介机构的完善 1 性质定位 2 功能定位 3 市场定位

第八节 房地产行业管理

《房地产开发与经营》 21

一、房地产行业管理内容 1 建立有效的行业管理制度 2 健全行业自律组织 3 完善法规制度 二、房地产行业协会 1 房地产行业协会的特征 2 房地产行业协会的任务 3 房地产行业协会的组织 三、房地产行政管理 1 房地产行政管理的概念 2 房地产行政管理的内容 本章重点（重要问题）：

房地产企业的概念和性质 组建房地产企业的条件 房地产中介机构的业务 中介机构的设置

第十四章

教学要求：

物业管理

本章讲述物业管理的基本概念、内容与程序、机构与人员等内容，要求掌握物业的含义、特点，物业管理公司与业主委员会的内容，把握物业管理机构模式，了解我国物业管理的现状。

内容结构：

第一节 物业管理概述 一、物业管理的概念 1 物业的含义 2 物业管理

二、物业管理的目标与任务 三、物业管理的发展历程

第二节 物业管理的内容与程序 一、物业管理的内容

1 以生活资料为主的专向服务与管理

《房地产开发与经营》 22

2 与业主相关的配套服务与管理 3 与所在社区相结合的服务与管理 二、物业管理的特点 三、物业管理程序 第四节

物业管理机构与人员

一、现有物业管理机构及其特点 1 物业管理公司 2 业主委员会 二、物业管理机构职责 1 物业管理公司的职责 2 业主委员会的职责 三、物业管理机构模式 第四节 物业管理案例分析 一、国内外物业管理的成功案例 二、经营型物业管理模式及案例分析 1 经营型物业管理模式

2 经营型物业管理模式的案例分析 本章重点（重要问题）：

重 点 章 节

第一章： 第1、2节； 第二章： 第1、2节； 第三章： 第1、3、4节； 第四章： 第 1、2、3节； 第五章： 第 2、3、4节； 第六章： 第 1、2节； 第七章： 第 1、2、3、4节； 第八章： 第 1、3节；

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第九章： 第 1、2节。

教学要求：

本章讲述建设项目用地的三种取得方式以及项目的土地使用证、建设用地规划许可证和建设项目施工许可证的审办程序。要求掌握土地使用权出让、划拨、转让的概念、特点和程序，了解三种许可证获取的步骤。

内容结构： 第一节

土地使用权出让

一、土地使用权出让的概念 二、土地使用权出让的法律依据 三、土地出让的方式和程序 1 拍卖 2 招标 3 协议

4 三种出让方式的比较 四、土地使用权出让合同 第二节

土地使用权转让

一、土地使用权转让的概念 二、土地使用权转让的法律条件 三、土地使用权转让的特点 四、土地使用权转让的程序 五、土地使用权转让与出让的区别

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第三节 土地使用权划拨

一、土地使用权划拨的概念 二、土地使用权划拨的法律规定 三、土地征用的特点 四、土地征用（划拨）程序 五、土地征用的补偿与安置 第四节

房地产开发的前期工作

一、前期工作的内容和特点 1 前期工作的内容 2、前期工作的特点 3、前期工作的现状和问题 二、建设用地规划许可证的取得 三、建设工程规划许可证的取得 四、施工（开工）许可证的获取 本章重点（重要问题）：

土地使用权出让的概念 土地出让的方式 土地使用权转让的概念 土地使用权转让与出让的区别 土地使用权划拨的概念 土地征用的补偿与安置

第五章

教学要求：

房地产开发项目管理

本章讲述房地产开发项目的质量管理、进度管理、成本管理、合同管理，同时论述开发项目的协调管理、资料管理、现场管理以及信息管理等内容。要求掌握房地产开发项目的特点、房地产项目管理的概念、把握质量管理、进度管理、成本管理、合同管理的主要内容，了解协调管理、资料管理、现场管理以及信息管理。

内容结构：

第一节 房地产开发项目管理概述 一、房地产开发项目及特点 二、房地产开发项目管理的概念 三、房地产开发项目管理的任务

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第二节 房地产开发项目质量管理 一、工程项目质量管理的特点 二、质量管理的主要内容

1 施工前的准备阶段 2 施工过程中的质量管理

三、项目工程质量管理的主要途径和方法

1 审核有关技术文件、报告或报表 2 现场监督与检查 四、施工阶段质量监督控制手段 五、房地产开发项目的竣工验收 第三节 房地产开发项目进度管理 一、项目进度管理的概念 二、项目进度管理的主要任务 三、项目进度管理措施 四、房地产开发项目管理系统 第一节

房地产开发项目成本管理

一、开发项目成本管理的概念 二、开发项目成本管理原则 三、开发项目成本管理的主要内容 第五节 房地产开发项目其他管理 一、开发项目合同管理 二、项目协调管理 三、项目资料管理 四、开发项目现场管理

五、项目信息管理

第六节 房地产开发项目管理案例分析 一、案例简介

二、开发项目的工作安排 三、分析

《房地产开发与经营》 26

本章重点（重要问题）：

房地产开发项目及特点 房地产开发项目管理的概念 房地产开发项目管理的任务 工程项目质量管理的特点 项目进度管理的概念 项目进度管理措施

第六章

教学要求：

房地产营销

本章讲述房地产营销的有关概念、基本理论，房地产营销的策划与运作。要求掌握房地产营销的概念、4P理论、4C理论、5S规则，房地产营销的方式，把握房地产营销策划。

内容结构：

第一节 房地产营销概念与基本理念 一、房地产营销的概念 二、房地产营销的基本理念 1 房地产营销中的4P理论 2 房地产营销中的4C理论 3房地产营销中的5S 规则 三、房地产营销新观念 1 文化品位 2 品牌 3 生态环境 4 知识经济

第二节 房地产营销的策划与运作 一、房地产营销的方式

1 销售渠道基本类型 2 销售渠道的选择 二、房地产营销策划

1 房地产公开出售的策划与运作 2 大宗交易的策划与运作 三、房地产广告策划

《房地产开发与经营》 27

四、房地产市场营销中的物业代理

1 物业代理的作用 2 物业代理形式 3 物业代理佣金的收取 第三节 房地产营销案例分析 一、案例一 二、案例二

本章重点（重要问题）：

房地产营销的概念 4P理论 4C理论 5S 规则 房地产营销新观念 房地产营销的方式 物业代理的作用

第七章

教学要求：

房地产交易

本章讲述房地产交易的形式和特点、阐述房地产交易的特殊规律，重点讲授房地产的买卖、房地产租赁和土地交易。要求掌握房地产交易的概念、形式和特点，国有土地使用权出让的含义及出让方式，把握房屋买卖和租赁的程序及技巧。

内容结构：

第一节 房地产交易概述 一、房地产交易的概念及形式 1 房产交易 2 地产交易

二、房地产交易的特性及原则 三、房地产市场

四、房地产交易管理机构与房地产交易所 1 交易所固定化 2 交易活动公开化 3 服务内容全面化 第二节 土地交易 一、 国有土地使用权出让

《房地产开发与经营》 1 国有土地使用权出让的含义 2 国有土地使用权出让原则 3 国有土地使用权出让方式 4 国有土地使用权出让程序

5 国有土地使用权出让价格 6 国有土地使用权出让合同

二、土地年租制 1 土地年租制的含义

2 土地使用权年租制的合理性

3 土地使用权年租制租期及租金标准的确定 4 推行土地使用权年租制应注意的事项 第九节 房地产买卖 一、 房地产买卖市场细分 二、房地产买卖程序及操作技巧 三、房地产买卖价格 四、房地产买卖合同 第十节 房地产租赁 一、 房地产租赁市场细分

二、房地产租赁程序、方法与操作技巧 三、房地产租赁价格

四、房地产租赁法律条款与合同 五、租赁契约的建立、终止、调解与仲裁 六、租约的价值 七、租赁合同范本 第十一节 案例分析 一、 案例一 二、案例二

本章重点（重要问题）：

房地产交易的概念及形式 房地产交易的特性及原则28

国有土地使用权出

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让的含义、原则、出让方式 土地年租制的含义 房地产买卖市场细分 房地产租赁市场细分

第八章

教学要求：

房地产企业

本章讲述房地产企业的性质、类型和特征，房地产业机构设置，房地产中介机构以及房地产行业的管理。要求掌握房地产企业的概念和性质，组建房地产企业的条件，把握房地产中介机构的业务，了解房地产行业管理。

内容结构：

第九节 房地产企业的性质和任务 一、房地产企业的概念和性质 二、房地产企业的类型 三、房地产企业的特征

四、房地产企业经营管理的任务与职能 第十节 房地产企业的建立与机构设置 一、 房地产企业的建立

1 组建房地产企业的条件

2 房地产开发经营企业的设立程序 3 房地产企业的资质管理 二、房地产企业的机构设置 三、房地产企业的规章制度 1 领导制度 2 内部管理制度 3 内部经济责任制度 四、房地产开发企业的登记 1 涉外房地产开发企业 2 内资开发企业 第十一节 房地产中介机构 一、房地产中介机构的建立

《房地产开发与经营》 30

二、房地产中介机构的设置 1 中介机构的设置 2 英国房地产顾问机构简介 三、房地产中介机构的业务 四、房地产中介机构的完善 1 性质定位 2 功能定位 3 市场定位

第十二节 房地产行业管理 一、房地产行业管理内容 1 建立有效的行业管理制度 2 健全行业自律组织 3 完善法规制度 二、房地产行业协会 1 房地产行业协会的特征 2 房地产行业协会的任务 3 房地产行业协会的组织 三、房地产行政管理 1 房地产行政管理的概念 2 房地产行政管理的内容 本章重点（重要问题）：

房地产企业的概念和性质 组建房地产企业的条件 房地产中介机构的业务 中介机构的设置

第九章

教学要求：

物业管理

本章讲述物业管理的基本概念、内容与程序、机构与人员等内容，要求掌握物业的含义、特点，物业管理公司与业主委员会的内容，把握物业管理机构模式，了解我国物业管理的现状。

内容结构：

《房地产开发与经营》 31

第一节 物业管理概述 一、物业管理的概念 1 物业的含义 2 物业管理

二、物业管理的目标与任务 三、物业管理的发展历程

第二节 物业管理的内容与程序 一、物业管理的内容

1 以生活资料为主的专向服务与管理 2 与业主相关的配套服务与管理 3 与所在社区相结合的服务与管理 二、物业管理的特点 三、物业管理程序 第五节

物业管理机构与人员

一、现有物业管理机构及其特点 1 物业管理公司 2 业主委员会 二、物业管理机构职责 1 物业管理公司的职责 2 业主委员会的职责 三、物业管理机构模式 第四节 物业管理案例分析 一、国内外物业管理的成功案例 二、经营型物业管理模式及案例分析 1 经营型物业管理一、物业管理的概念 1 物业的含义 2 物业管理

二、物业管理的目标与任务 三、物业管理的发展历程

《房地产开发与经营》 32

第二节 物业管理的内容与程序 一、物业管理的内容

1 以生活资料为主的专向服务与管理 2 与业主相关的配套服务与管理 3 与所在社区相结合的服务与管理 二、物业管理的特点 三、物业管理程序 第六节

物业管理机构与人员

一、现有物业管理机构及其特点 1 物业管理公司 2 业主委员会 二、物业管理机构职责 1 物业管理公司的职责 2 业主委员会的职责 三、物业管理机构模式 第四节 物业管理案例分析 一、国内外物业管理的成功案例 二、经营型物业管理模式及案例分析 1 经营型物业管理模式

2 经营型物业管理模式的案例分析 本章重点（重要问题）：

物业管理的概念 物业管理的内容 现有物业管理机构及其特点

《房地产开发与经营》 33

教学要求：

本章讲述建设项目用地的三种取得方式以及项目的土地使用证、建设用地规划许可证和建设项目施工许可证的审办程序。要求掌握土地使用权出让、划拨、转让的概念、特点和程序，了解三种许可证获取的步骤。

内容结构： 第五节

土地使用权出让

一、土地使用权出让的概念 二、土地使用权出让的法律依据 三、土地出让的方式和程序 1 拍卖 2 招标 3 协议

4 三种出让方式的比较 四、土地使用权出让合同 第六节

土地使用权转让

一、土地使用权转让的概念 二、土地使用权转让的法律条件 三、土地使用权转让的特点 四、土地使用权转让的程序 五、土地使用权转让与出让的区别 第七节

土地使用权划拨

一、土地使用权划拨的概念 二、土地使用权划拨的法律规定 三、土地征用的特点 四、土地征用（划拨）程序 五、土地征用的补偿与安置 第八节

房地产开发的前期工作

一、前期工作的内容和特点 1 前期工作的内容

《房地产开发与经营》 34

2、前期工作的特点 3、前期工作的现状和问题 二、建设用地规划许可证的取得 三、建设工程规划许可证的取得 四、施工（开工）许可证的获取 本章重点（重要问题）：

土地使用权出让的概念 土地出让的方式 土地使用权转让的概念 土地使用权转让与出让的区别 土地使用权划拨的概念 土地征用的补偿与安置

第十章

教学要求：

房地产开发项目管理

本章讲述房地产开发项目的质量管理、进度管理、成本管理、合同管理，同时论述开发项目的协调管理、资料管理、现场管理以及信息管理等内容。要求掌握房地产开发项目的特点、房地产项目管理的概念、把握质量管理、进度管理、成本管理、合同管理的主要内容，了解协调管理、资料管理、现场管理以及信息管理。

内容结构：

第一节 房地产开发项目管理概述 四、房地产开发项目及特点 五、房地产开发项目管理的概念 六、房地产开发项目管理的任务 第二节 房地产开发项目质量管理 六、工程项目质量管理的特点 七、质量管理的主要内容

1 施工前的准备阶段 2 施工过程中的质量管理

八、项目工程质量管理的主要途径和方法

1 审核有关技术文件、报告或报表 2 现场监督与检查 九、施工阶段质量监督控制手段

《房地产开发与经营》 35

十、房地产开发项目的竣工验收 第三节 房地产开发项目进度管理 五、项目进度管理的概念 六、项目进度管理的主要任务 七、项目进度管理措施 八、房地产开发项目管理系统 第二节

房地产开发项目成本管理

一、开发项目成本管理的概念 二、开发项目成本管理原则 三、开发项目成本管理的主要内容 第五节 房地产开发项目其他管理 一、开发项目合同管理 二、项目协调管理 三、项目资料管理 四、开发项目现场管理

五、项目信息管理

第六节 房地产开发项目管理案例分析 一、案例简介

二、开发项目的工作安排 三、分析

本章重点（重要问题）：

房地产开发项目及特点 房地产开发项目管理的概念 房地产开发项目管理的任务 工程项目质量管理的特点 项目进度管理的概念 项目进度管理措施

第十一章

教学要求：

房地产营销

本章讲述房地产营销的有关概念、基本理论，房地产营销的策划与运作。要求掌握房地产营销的概念、4P理论、4C理论、5S规则，房地产营销的方式，把握房地产营销策划。

《房地产开发与经营》 36

内容结构：

第一节 房地产营销概念与基本理念 一、房地产营销的概念 二、房地产营销的基本理念 1 房地产营销中的4P理论 2 房地产营销中的4C理论 3房地产营销中的5S 规则 三、房地产营销新观念 1 文化品位 2 品牌 3 生态环境 4 知识经济

第二节 房地产营销的策划与运作 八、房地产营销的方式

1 销售渠道基本类型 2 销售渠道的选择 九、房地产营销策划

1 房地产公开出售的策划与运作 2 大宗交易的策划与运作 十、房地产广告策划

十一、 房地产市场营销中的物业代理

1 物业代理的作用 2 物业代理形式 3 物业代理佣金的收取 第三节 房地产营销案例分析 一、案例一 二、案例二

本章重点（重要问题）：

房地产营销的概念 4P理论 4C理论 5S 规则房地产营销新观念

《房地产开发与经营》 37

房地产营销的方式 物业代理的作用

第十二章

教学要求：

房地产交易

本章讲述房地产交易的形式和特点、阐述房地产交易的特殊规律，重点讲授房地产的买卖、房地产租赁和土地交易。要求掌握房地产交易的概念、形式和特点，国有土地使用权出让的含义及出让方式，把握房屋买卖和租赁的程序及技巧。

内容结构：

第一节 房地产交易概述 一、房地产交易的概念及形式 1 房产交易 2 地产交易

二、房地产交易的特性及原则 三、房地产市场

四、房地产交易管理机构与房地产交易所 1 交易所固定化 2 交易活动公开化 3 服务内容全面化 第二节 土地交易 一、 国有土地使用权出让

1 国有土地使用权出让的含义 2 国有土地使用权出让原则 3 国有土地使用权出让方式 4 国有土地使用权出让程序

5 国有土地使用权出让价格 6 国有土地使用权出让合同

二、土地年租制 1 土地年租制的含义

2 土地使用权年租制的合理性

《房地产开发与经营》 38

3 土地使用权年租制租期及租金标准的确定 4 推行土地使用权年租制应注意的事项 第十二节 房地产买卖 一、 房地产买卖市场细分 二、房地产买卖程序及操作技巧 三、房地产买卖价格 四、房地产买卖合同 第十三节 房地产租赁 一、 房地产租赁市场细分

二、房地产租赁程序、方法与操作技巧 三、房地产租赁价格

四、房地产租赁法律条款与合同

十二、 租赁契约的建立、终止、调解与仲裁 十三、 租约的价值 十四、 租赁合同范本 第十四节 案例分析 一、 案例一 二、案例二

本章重点（重要问题）：

房地产交易的概念及形式 房地产交易的特性及原则 国有土地使用权出让的含义、原则、出让方式 土地年租制的含义 房地产买卖市场细分 房地产租赁市场细分

第十三章

教学要求：

房地产企业

本章讲述房地产企业的性质、类型和特征，房地产业机构设置，房地产中介机构以及房地产行业的管理。要求掌握房地产企业的概念和性质，组建房地产企业的条件，把握房地产中介机构的业务，了解房地产行业管理。

内容结构：

《房地产开发与经营》 39

第十三节 房地产企业的性质和任务 一、房地产企业的概念和性质 二、房地产企业的类型 三、房地产企业的特征

四、房地产企业经营管理的任务与职能 第十四节 房地产企业的建立与机构设置 一、 房地产企业的建立

1 组建房地产企业的条件

2 房地产开发经营企业的设立程序 3 房地产企业的资质管理 二、房地产企业的机构设置 三、房地产企业的规章制度 1 领导制度 2 内部管理制度 3 内部经济责任制度 四、房地产开发企业的登记 1 涉外房地产开发企业 2 内资开发企业 第十五节 房地产中介机构 一、房地产中介机构的建立 二、房地产中介机构的设置 1 中介机构的设置 2 英国房地产顾问机构简介 三、房地产中介机构的业务 四、房地产中介机构的完善 1 性质定位 2 功能定位 3 市场定位

第十六节 房地产行业管理

《房地产开发与经营》 40

一、房地产行业管理内容 1 建立有效的行业管理制度 2 健全行业自律组织 3 完善法规制度 二、房地产行业协会 1 房地产行业协会的特征 2 房地产行业协会的任务 3 房地产行业协会的组织 三、房地产行政管理 1 房地产行政管理的概念 2 房地产行政管理的内容 本章重点（重要问题）：

房地产企业的概念和性质 组建房地产企业的条件 房地产中介机构的业务 中介机构的设置

第十四章

教学要求：

物业管理

本章讲述物业管理的基本概念、内容与程序、机构与人员等内容，要求掌握物业的含义、特点，物业管理公司与业主委员会的内容，把握物业管理机构模式，了解我国物业管理的现状。

内容结构：

第一节 物业管理概述 一、物业管理的概念 1 物业的含义 2 物业管理

二、物业管理的目标与任务 三、物业管理的发展历程

第二节 物业管理的内容与程序 一、物业管理的内容

1 以生活资料为主的专向服务与管理

《房地产开发与经营》 41

2 与业主相关的配套服务与管理 3 与所在社区相结合的服务与管理 二、物业管理的特点 三、物业管理程序 第七节

物业管理机构与人员

一、现有物业管理机构及其特点 1 物业管理公司 2 业主委员会 二、物业管理机构职责 1 物业管理公司的职责 2 业主委员会的职责 三、物业管理机构模式 第四节 物业管理案例分析 一、国内外物业管理的成功案例 二、经营型物业管理模式及案例分析 1 经营型物业管理模式

2 经营型物业管理模式的案例分析 本章重点（重要问题）：

重 点 章 节

第一章： 第1、2节； 第二章： 第1、2节； 第三章： 第1、3、4节； 第四章： 第 1、2、3节； 第五章： 第 2、3、4节； 第六章： 第 1、2节； 第七章： 第 1、2、3、4节； 第八章： 第 1、3节；

《房地产开发与经营》 42

第九章： 第 1、2节。

教学要求：

本章讲述建设项目用地的三种取得方式以及项目的土地使用证、建设用地规划许可证和建设项目施工许可证的审办程序。要求掌握土地使用权出让、划拨、转让的概念、特点和程序，了解三种许可证获取的步骤。

内容结构： 第九节

土地使用权出让

一、土地使用权出让的概念 二、土地使用权出让的法律依据 三、土地出让的方式和程序 1 拍卖 2 招标 3 协议

4 三种出让方式的比较 四、土地使用权出让合同 第十节

土地使用权转让

一、土地使用权转让的概念 二、土地使用权转让的法律条件 三、土地使用权转让的特点 四、土地使用权转让的程序 五、土地使用权转让与出让的区别

《房地产开发与经营》 43

第十一节 土地使用权划拨 一、土地使用权划拨的概念 二、土地使用权划拨的法律规定 三、土地征用的特点 四、土地征用（划拨）程序 五、土地征用的补偿与安置 第十二节 房地产开发的前期工作 一、前期工作的内容和特点 1 前期工作的内容 2、前期工作的特点 3、前期工作的现状和问题 二、建设用地规划许可证的取得 三、建设工程规划许可证的取得 四、施工（开工）许可证的获取 本章重点（重要问题）：

土地使用权出让的概念 土地出让的方式 土地使用权转让的概念 土地使用权转让与出让的区别 土地使用权划拨的概念 土地征用的补偿与安置

第十五章

教学要求：

房地产开发项目管理

本章讲述房地产开发项目的质量管理、进度管理、成本管理、合同管理，同时论述开发项目的协调管理、资料管理、现场管理以及信息管理等内容。要求掌握房地产开发项目的特点、房地产项目管理的概念、把握质量管理、进度管理、成本管理、合同管理的主要内容，了解协调管理、资料管理、现场管理以及信息管理。

内容结构：

第一节 房地产开发项目管理概述 七、房地产开发项目及特点 八、房地产开发项目管理的概念 九、房地产开发项目管理的任务

《房地产开发与经营》 44

第二节 房地产开发项目质量管理 十一、 工程项目质量管理的特点 十二、 质量管理的主要内容

1 施工前的准备阶段 2 施工过程中的质量管理

十三、 项目工程质量管理的主要途径和方法

1 审核有关技术文件、报告或报表 2 现场监督与检查

十四、 施工阶段质量监督控制手段 十五、 房地产开发项目的竣工验收 第三节 房地产开发项目进度管理 九、项目进度管理的概念 十、项目进度管理的主要任务 十一、 项目进度管理措施 十二、 房地产开发项目管理系统 第三节

房地产开发项目成本管理

一、开发项目成本管理的概念 二、开发项目成本管理原则 三、开发项目成本管理的主要内容 第五节 房地产开发项目其他管理 一、开发项目合同管理 二、项目协调管理 三、项目资料管理 四、开发项目现场管理

五、项目信息管理

第六节 房地产开发项目管理案例分析 一、案例简介

二、开发项目的工作安排 三、分析

《房地产开发与经营》 45

本章重点（重要问题）：

房地产开发项目及特点 房地产开发项目管理的概念 房地产开发项目管理的任务 工程项目质量管理的特点 项目进度管理的概念 项目进度管理措施

第十六章

教学要求：

房地产营销

本章讲述房地产营销的有关概念、基本理论，房地产营销的策划与运作。要求掌握房地产营销的概念、4P理论、4C理论、5S规则，房地产营销的方式，把握房地产营销策划。

内容结构：

第一节 房地产营销概念与基本理念 一、房地产营销的概念 二、房地产营销的基本理念 1 房地产营销中的4P理论 2 房地产营销中的4C理论 3房地产营销中的5S 规则 三、房地产营销新观念 1 文化品位 2 品牌 3 生态环境 4 知识经济

第二节 房地产营销的策划与运作 十五、 房地产营销的方式

1 销售渠道基本类型 2 销售渠道的选择 十六、 房地产营销策划

1 房地产公开出售的策划与运作 2 大宗交易的策划与运作 十七、 房地产广告策划

《房地产开发与经营》 46

十八、 房地产市场营销中的物业代理

1 物业代理的作用 2 物业代理形式 3 物业代理佣金的收取 第三节 房地产营销案例分析 一、案例一 二、案例二

本章重点（重要问题）：

房地产营销的概念 4P理论 4C理论 5S 规则 房地产营销新观念 房地产营销的方式 物业代理的作用

第十七章

教学要求：

房地产交易

本章讲述房地产交易的形式和特点、阐述房地产交易的特殊规律，重点讲授房地产的买卖、房地产租赁和土地交易。要求掌握房地产交易的概念、形式和特点，国有土地使用权出让的含义及出让方式，把握房屋买卖和租赁的程序及技巧。

内容结构：

第一节 房地产交易概述 一、房地产交易的概念及形式 1 房产交易 2 地产交易

二、房地产交易的特性及原则 三、房地产市场

四、房地产交易管理机构与房地产交易所 1 交易所固定化 2 交易活动公开化 3 服务内容全面化 第二节 土地交易 一、 国有土地使用权出让

《房地产开发与经营》 1 国有土地使用权出让的含义 2 国有土地使用权出让原则 3 国有土地使用权出让方式 4 国有土地使用权出让程序

5 国有土地使用权出让价格 6 国有土地使用权出让合同

二、土地年租制 1 土地年租制的含义

2 土地使用权年租制的合理性

3 土地使用权年租制租期及租金标准的确定 4 推行土地使用权年租制应注意的事项 第十五节 房地产买卖 一、 房地产买卖市场细分 二、房地产买卖程序及操作技巧 三、房地产买卖价格 四、房地产买卖合同 第十六节 房地产租赁 一、 房地产租赁市场细分

二、房地产租赁程序、方法与操作技巧 三、房地产租赁价格

四、房地产租赁法律条款与合同

十九、 租赁契约的建立、终止、调解与仲裁 二十、 租约的价值 二十一、 租赁合同范本 第十七节 案例分析 一、 案例一 二、案例二

本章重点（重要问题）：

房地产交易的概念及形式 房地产交易的特性及原则47

国有土地使用权出

《房地产开发与经营》 48

让的含义、原则、出让方式 土地年租制的含义 房地产买卖市场细分 房地产租赁市场细分

第十八章

教学要求：

房地产企业

本章讲述房地产企业的性质、类型和特征，房地产业机构设置，房地产中介机构以及房地产行业的管理。要求掌握房地产企业的概念和性质，组建房地产企业的条件，把握房地产中介机构的业务，了解房地产行业管理。

内容结构：

第十七节 房地产企业的性质和任务 一、房地产企业的概念和性质 二、房地产企业的类型 三、房地产企业的特征

四、房地产企业经营管理的任务与职能 第十八节 房地产企业的建立与机构设置 一、 房地产企业的建立

1 组建房地产企业的条件

2 房地产开发经营企业的设立程序 3 房地产企业的资质管理 二、房地产企业的机构设置 三、房地产企业的规章制度 1 领导制度 2 内部管理制度 3 内部经济责任制度 四、房地产开发企业的登记 1 涉外房地产开发企业 2 内资开发企业 第十九节 房地产中介机构 一、房地产中介机构的建立

《房地产开发与经营》 49

二、房地产中介机构的设置 1 中介机构的设置 2 英国房地产顾问机构简介 三、房地产中介机构的业务 四、房地产中介机构的完善 1 性质定位 2 功能定位 3 市场定位

第二十节 房地产行业管理 一、房地产行业管理内容 1 建立有效的行业管理制度 2 健全行业自律组织 3 完善法规制度 二、房地产行业协会 1 房地产行业协会的特征 2 房地产行业协会的任务 3 房地产行业协会的组织 三、房地产行政管理 1 房地产行政管理的概念 2 房地产行政管理的内容 本章重点（重要问题）：

房地产企业的概念和性质 组建房地产企业的条件 房地产中介机构的业务 中介机构的设置

第十九章

教学要求：

物业管理

本章讲述物业管理的基本概念、内容与程序、机构与人员等内容，要求掌握物业的含义、特点，物业管理公司与业主委员会的内容，把握物业管理机构模式，了解我国物业管理的现状。

内容结构：

《房地产开发与经营》 50

第一节 物业管理概述 模式

2 经营型物业管理模式的案例分析 本章重点（重要问题）：

参 考 书 目

1．陈章武．管理经济学．北京：清华大学出版社，1996

2．[美]雷利·巴洛维．土地资源经济学——不动产经济学，北京农业大学出版社，19

3．吕萍．房地产经营．北京：中国人民大学出版社，1997 4．孟晓苏．房地产投资与交易．北京：中国大地出版社，1993 5．刘洁林．房地产市场营销．北京：中国环境科学出版社，1994 6．蔡育天等．房地产综合开发．上海：上海社会科学出版社，1992 7．王军生．北京房地产开发实务与运作．北京：经济科学出版社，1998 8．张建坤等．房地产市场营销学．南京：东南大学出版社，1994

9．中国房地产估价师学会．房地产开发经营与管理．北京：中国物价出版 1995 10． 杨翠友等 ，房地产开发经营管理学．北京：中国物价出版社，1998 11． 聂卫平等 ，房地产综合开发，北京：中国建筑工业出版社，1997 12． 符启林，1997司法部法学教材编辑部编审．房地产法．北京：法律出版社 13． 王立国等．投资项目管理学．大连：东北财经大学出版社，1998： 14． 国家计划委员会，建设部发布．建设项目经济评价方法与参数．中国计划出版社，1993

《房地产开发与经营》 51

15． 全国监理工程师培训教材编写委员会，工程建设质量控制，建筑工业出版社，1997

16． 全国监理工程师培训教材编写委员会，工程建设质量控制，知识产权出版社，2000

17． 全国监理工程师培训教材编写委员会建筑工业出版社，1997 18． 林增杰主编．网络时代的房地产业．天津：天津大学出版社，2000 19． 王超主编．项目决策与管理．北京：中国对外经济贸易出版社，1999 20． 方芳等．物业管理．上海：上海财经大学出版社，1997

教学要求：

本章讲述建设项目用地的三种取得方式以及项目的土地使用证、建设用地规划许可证和建设项目施工许可证的审办程序。要求掌握土地使用权出让、划拨、转让的概念、特点和程序，了解三种许可证获取的步骤。

内容结构：

第十三节 土地使用权出让 一、土地使用权出让的概念 二、土地使用权出让的法律依据 三、土地出让的方式和程序 1 拍卖 2 招标 3 协议

4 三种出让方式的比较 四、土地使用权出让合同 第十四节 土地使用权转让 一、土地使用权转让的概念 二、土地使用权转让的法律条件 三、土地使用权转让的特点 四、土地使用权转让的程序 五、土地使用权转让与出让的区别

《房地产开发与经营》 52

第十五节 土地使用权划拨 一、土地使用权划拨的概念 二、土地使用权划拨的法律规定 三、土地征用的特点 四、土地征用（划拨）程序 五、土地征用的补偿与安置 第十六节 房地产开发的前期工作 一、前期工作的内容和特点 1 前期工作的内容 2、前期工作的特点 3、前期工作的现状和问题 二、建设用地规划许可证的取得 三、建设工程规划许可证的取得 四、施工（开工）许可证的获取 本章重点（重要问题）：

土地使用权出让的概念 土地出让的方式 土地使用权转让的概念 土地使用权转让与出让的区别 土地使用权划拨的概念 土地征用的补偿与安置

第二十章

教学要求：

房地产开发项目管理

本章讲述房地产开发项目的质量管理、进度管理、成本管理、合同管理，同时论述开发项目的协调管理、资料管理、现场管理以及信息管理等内容。要求掌握房地产开发项目的特点、房地产项目管理的概念、把握质量管理、进度管理、成本管理、合同管理的主要内容，了解协调管理、资料管理、现场管理以及信息管理。

内容结构：

第一节 房地产开发项目管理概述 十、房地产开发项目及特点 十一、 房地产开发项目管理的概念 十二、 房地产开发项目管理的任务

《房地产开发与经营》 53

第二节 房地产开发项目质量管理 十六、 工程项目质量管理的特点 十七、 质量管理的主要内容

1 施工前的准备阶段 2 施工过程中的质量管理

十八、 项目工程质量管理的主要途径和方法

1 审核有关技术文件、报告或报表 2 现场监督与检查

十九、 施工阶段质量监督控制手段 二十、 房地产开发项目的竣工验收 第三节 房地产开发项目进度管理 十三、 项目进度管理的概念 十四、 项目进度管理的主要任务 十五、 项目进度管理措施 十六、 房地产开发项目管理系统 第四节

房地产开发项目成本管理

一、开发项目成本管理的概念 二、开发项目成本管理原则 三、开发项目成本管理的主要内容 第五节 房地产开发项目其他管理 一、开发项目合同管理 二、项目协调管理 三、项目资料管理 四、开发项目现场管理

五、项目信息管理

第六节 房地产开发项目管理案例分析 一、案例简介

二、开发项目的工作安排 三、分析

《房地产开发与经营》 54

本章重点（重要问题）：

房地产开发项目及特点 房地产开发项目管理的概念 房地产开发项目管理的任务 工程项目质量管理的特点 项目进度管理的概念 项目进度管理措施

第二十一章 房地产营销

教学要求：

本章讲述房地产营销的有关概念、基本理论，房地产营销的策划与运作。要求掌握房地产营销的概念、4P理论、4C理论、5S规则，房地产营销的方式，把握房地产营销策划。

内容结构：

第一节 房地产营销概念与基本理念 一、房地产营销的概念 二、房地产营销的基本理念 1 房地产营销中的4P理论 2 房地产营销中的4C理论 3房地产营销中的5S 规则 三、房地产营销新观念 1 文化品位 2 品牌 3 生态环境 4 知识经济

第二节 房地产营销的策划与运作 二十二、 房地产营销的方式

1 销售渠道基本类型 2 销售渠道的选择 二十三、 房地产营销策划

1 房地产公开出售的策划与运作 2 大宗交易的策划与运作 二十四、 房地产广告策划

《房地产开发与经营》 55

二十五、 房地产市场营销中的物业代理

1 物业代理的作用 2 物业代理形式 3 物业代理佣金的收取 第三节 房地产营销案例分析 一、案例一 二、案例二

本章重点（重要问题）：

房地产营销的概念 4P理论 4C理论 5S 规则 房地产营销新观念 房地产营销的方式 物业代理的作用

第二十二章 房地产交易

教学要求：

本章讲述房地产交易的形式和特点、阐述房地产交易的特殊规律，重点讲授房地产的买卖、房地产租赁和土地交易。要求掌握房地产交易的概念、形式和特点，国有土地使用权出让的含义及出让方式，把握房屋买卖和租赁的程序及技巧。

内容结构：

第一节 房地产交易概述 一、房地产交易的概念及形式 1 房产交易 2 地产交易

二、房地产交易的特性及原则 三、房地产市场

四、房地产交易管理机构与房地产交易所 1 交易所固定化 2 交易活动公开化 3 服务内容全面化 第二节 土地交易 一、 国有土地使用权出让

《房地产开发与经营》 1 国有土地使用权出让的含义 2 国有土地使用权出让原则 3 国有土地使用权出让方式 4 国有土地使用权出让程序

5 国有土地使用权出让价格 6 国有土地使用权出让合同

二、土地年租制 1 土地年租制的含义

2 土地使用权年租制的合理性

3 土地使用权年租制租期及租金标准的确定 4 推行土地使用权年租制应注意的事项 第十八节 房地产买卖 一、 房地产买卖市场细分 二、房地产买卖程序及操作技巧 三、房地产买卖价格 四、房地产买卖合同 第十九节 房地产租赁 一、 房地产租赁市场细分

二、房地产租赁程序、方法与操作技巧 三、房地产租赁价格

四、房地产租赁法律条款与合同

二十六、 租赁契约的建立、终止、调解与仲裁 二十七、 租约的价值 二十八、 租赁合同范本 第二十节 案例分析 一、 案例一 二、案例二

本章重点（重要问题）：

房地产交易的概念及形式 房地产交易的特性及原则56

国有土地使用权出

《房地产开发与经营》 57

让的含义、原则、出让方式 土地年租制的含义 房地产买卖市场细分 房地产租赁市场细分

第二十三章 房地产企业

教学要求：

本章讲述房地产企业的性质、类型和特征，房地产业机构设置，房地产中介机构以及房地产行业的管理。要求掌握房地产企业的概念和性质，组建房地产企业的条件，把握房地产中介机构的业务，了解房地产行业管理。

内容结构： 第二十一节

房地产企业的性质和任务

一、房地产企业的概念和性质 二、房地产企业的类型 三、房地产企业的特征

四、房地产企业经营管理的任务与职能 第二十二节

房地产企业的建立与机构设置

一、 房地产企业的建立

1 组建房地产企业的条件

2 房地产开发经营企业的设立程序 3 房地产企业的资质管理 二、房地产企业的机构设置 三、房地产企业的规章制度 1 领导制度 2 内部管理制度 3 内部经济责任制度 四、房地产开发企业的登记 1 涉外房地产开发企业 2 内资开发企业 第二十三节

房地产中介机构

一、房地产中介机构的建立

《房地产开发与经营》 58

二、房地产中介机构的设置 1 中介机构的设置 2 英国房地产顾问机构简介 三、房地产中介机构的业务 四、房地产中介机构的完善 1 性质定位 2 功能定位 3 市场定位 第二十四节

房地产行业管理

一、房地产行业管理内容 1 建立有效的行业管理制度 2 健全行业自律组织 3 完善法规制度 二、房地产行业协会 1 房地产行业协会的特征 2 房地产行业协会的任务 3 房地产行业协会的组织 三、房地产行政管理 1 房地产行政管理的概念 2 房地产行政管理的内容 本章重点（重要问题）：

房地产企业的概念和性质 组建房地产企业的条件 房地产中介机构的业务 中介机构的设置

第二十四章 物业管理

教学要求：

本章讲述物业管理的基本概念、内容与程序、机构与人员等内容，要求掌握物业的含义、特点，物业管理公司与业主委员会的内容，把握物业管理机构模式，了解我国物业管理的现状。

内容结构：

《房地产开发与经营》 59

第一节 物业管理概述 一、物业管理的概念 1 物业的含义 2 物业管理

二、物业管理的目标与任务 三、物业管理的发展历程

第二节 物业管理的内容与程序 一、物业管理的内容

1 以生活资料为主的专向服务与管理 2 与业主相关的配套服务与管理 3 与所在社区相结合的服务与管理 二、物业管理的特点 三、物业管理程序 第八节

物业管理机构与人员

一、现有物业管理机构及其特点 1 物业管理公司 2 业主委员会 二、物业管理机构职责 1 物业管理公司的职责 2 业主委员会的职责 三、物业管理机构模式 第四节 物业管理案例分析 一、国内外物业管理的成功案例 二、经营型物业管理模式及案例分析 1 经营型物业管理模式

2 经营型物业管理模式的案例分析 本章重点（重要问题）：

《房地产开发与经营》 60

课 时 分 配

章次 1 2 3 4 5 6 7 8 9 绪论 房地产开发与经营理论和策略 房地产开发项目可行性分析 房地产开发项目用地的获取 房地产开发项目管理 房地产营销 房地产交易 房地产企业 物业管理 章 节 名 称 总计课时 授课课时 辅导练习 课时 3 5 6 6 5 6 6 5 6 合 计

48 3 5 4 4 5 3 4 5 6 39 2 2 3 2 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 《房地产开发与经营》 61

说明：本课程为学期课，按每学期16教学周、 3 课时/周计算，共 48 课时。其中：讲授39课时，占81％，实践环节9课时，占19 ％。

一、单项选择题（共70题，每题1分。每题的备选项中，只有1个符合题意）

1.能够反映项目管理班子内部项目经理。各工作部门和各式作岗位在各项管理工作中所应承担的策划、执行、控制等职责的组织工具是（ ）。 A．管理职能分工表 B．组织结构图 C．工作任务分工表 D．工作流程图 【答案】A

【解析】管理职能分工表是用表的形式反映项目管理班子内部项目经理、各工作部门和各工作岗位对各项工作任务的项目管理职能分工。表中用拉丁字母表示管理职能。

2.某工作项目施工采用施工总承包模式，其中电气设备由业主指定的分包单位采购和安装，则在施工中分包单位必须接受（ ）工作指令，服从其总体项目管理。 A．业主 B．设计方

C．施工总承包方 D．项目监理方 【答案】C

【解析】施工总承包方对所承包的建设工程承担施工任务的执行和组织的总的责任，分包施工方承担合同所规定的分包施工任务，以及相应的项目管理任务。若采用施工总承包或施工总承包管理模式，分包方（不论是一般的分包方，或由业主指定的分包方）必须热爱施工总承包方或施工总承包管理方的工作指令，服从其总体的项目管理。

3.对项目的结构进行逐层分角所采用的组织工具是（ ）。 A．项目结构图 B．组织结构 C．合同结构图 D．工作流程图 【答案】A 【解析】项目结构图是一个组织工具，它通过树状图的方式对一个项目的结构进行逐层分解，以反映组成该项目的所有工作任务。项目结构图中，矩形框表示工作任务（或第一层、第二层子项目等），矩形框之间的连接用连线表示。 4.线性组织结构模式的特点之一是（ ）。

A．组织内每个工作部门可能有多个矛盾的指令源 B．组织内每个工作部门有横向和纵向两个指令源 C．能促进组织内管理专业化分工

D．组织内每个工作部门只接受一个上级的直接领导 【答案】D

【解析】在纯情组织结构中，每一个工作部门只能对其直接的下属部门下达工作指令，每一个工作部门也只有一个直接的上级部门，因此，每一个工作部门只有惟一个指令源，避免了由于矛盾的指令而影响组织系统的运行。

5.下列关于项目管理工作任务分工表的说法，正确的是（ ）。 A．工作任务分工表反映组织系统的动态关系 B．一个工程项目只能编制一张工作任务分工表

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C．工作任务分工表中的具体任务不能改变

D．工作任务分工表是项目的组织设计文件之一 【答案】D

【解析】每一个建设项目都应编制项目管理任务分工表，这是一个项目的组织设计文件的一部分。A项，组织结构模式和组织分工都是一种相对静态的组织关系；B项，业主方和项目各参与方都有各自的项目管理的任务，各方都应该编制各自的项目管理任务分工表；C项，在工作任务分工表中应明确程式工作任务由哪个工作部门（或个人）负责、由哪些工作部门（或个人）配合或参与，无疑，在项目的进展过程中，应视必要性对工作任务分工表进行调整。 6.项目管理的核心任务是项目的（ ）。 A．组织协调 B．目标控制 C．合同管理 D．风险管理 【答案】B

【解析】项目管理的核心任务是项目目标控制，按项目管理学的基本理论，没有明确目标的建设工程不是项目管理的对象。

7.能反映项目组织系统中各项工作之间逻辑关系的组织工作是（ ）。 A．项目结构图 B．工作流程图 C．工作任务分工表 D．组织结构图 【答案】B

【解析】工作流程图用图的形式反映一个组织系统中各项工作之间的逻辑关系，它可用以描述工作流程组织。工作流程图矩形框表示工作，箭线表示工作之间的逻辑关系，菱形框表示判别条件。也可用两个矩形框分别表示工作和工作的执行者。

8.某施工企业在编制施工组织总设计时，已完成的工作有：收集和熟悉有关资料和图纸、调查项目特点和施工条件、计算主要工种的工程量、确定施工的总体部署和施工方案，则接下来应该进行的工作是（ ）。 A．主要技术经济指标 B．编制施工总进度计划 C．编制资源需求量计划 D．施工总平面图设计 【答案】B

【解析】施工组织设计的编制通常采用的程序包括：①收集和熟悉编制施工组织总设计所需的有关资料和图纸，进行项目特点和施工条件的调查研究；②计算主要工种工程的工程量；③确定施工的总体部署；④拟订施工方案；⑤编制施工总进度计划；⑥编制资源需求量计划；⑦编制施工准备工作计划；⑧施工总平面图设计；⑨计算主要技术经济指标。 9.下列项目目标控制工作中，属于主支控制的是（ ）。 A．事前分析可能导致目标偏离的各种影响因素 B．目标出现偏离时采取纠偏措施 C．进行目标的实际值与计划值的比较

D．分析目标的实际值与计划值之间存在偏差的原因 【答案】A

【解析】项目目标动态控制过程，为避免目标偏离的发生，应重视事前的主动控制。即事前

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分析可能导致项目目标偏离的各种影响因素，并针对这些影响因素采取有效的措施。

10.运用动态控制原理控制施工进，质量目标除各分部分项工程的施工外，还包括（ ）。 A．建筑材料和有关设备的质量 B．设计文件的质量 C．施工环境的质量

D．建设单位的决策质量 【答案】A

【解析】运用动态控制原理控制施工质量时，质量目标不公是各分部分项的施工质量，它还包括材料、半成品、成品和有关设备等的质量。在施工活动展前，首先应对质量目标进行分解，也即对上述组成工程质量的各元素的质量目标作出明确的定义，它就是质量的计划值。在施工过程中则应收集上述组成工程的各元素质量的实际值，并定期地对施工质量的计划值和实际值进行跟踪和控制。

11.对建设工程项目管理而言，风险是指可以出现的影响项目目标实现的（ ）。 A．不确定因素 B．错误决策 C．不合理指令 D．设计变更 【答案】A

【解析】风险指的是损失的不确定性，对建设工程项目管理而言，风险是指可能出现的项目目标实现的不确定因素。

12.建设工程施工过程，可能会出现不利的地质条件（如地勘未探明的软弱层）而使施工进度延误、成本增加，这种风险属于（ ）。 A．经济与管理风险 B．组织风险

C．工程环境风险在 D．技术风险 【答案】C

【解析】工程环境风险包括：①自然灾害；②岩土地质条件和水文地质条件；③气象条件；④引起火灾和爆炸的因素等。

13.下列防范土方开挖过程中塌方风险而采取的措施，属于风险转移对策的是（ ）。 A．投保建筑工程一切险 B．设置警示牌

C．进行专题安全教育 D．设置边坡护壁 【答案】A

【解析】常用的风险对策包括风险规避、减轻、自留、转移及其组合等策略。对难以控制的风险向保险公司投保是风险转移的一种措施。防范土方开挖过程中塌方风险属于难以控制的风险。

14.项目监理机构处理业主和承包方的利益冲突或矛盾时，应坚持的原则是（ ）。 A．无条件维护业主的权益 B．无条件维护承包方的权益

C．在不损害业主合法的前提下，维护承包方的权益 D．在维护业主的权益时，不损害承包方的合法公益 【答案】D

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【解析】工程监理机构受业主的委托进行下程建设的监理活动，当业主方和承包商发生利益冲突或矛盾时，工程机构应以事实为依据，以法律和有关合同为准绳，在维护业主的合法权益时，不损害承包商的合法权益，这体现了建设工程监理的公正性。

15.对于需要施旁站监理的施工关键部位、关键工序、施工企业应在进行施工前（ ）小时，书面通知项目监理机构。 A．12 B．24 C．36 D．48 【答案】B

【解析】施工企业根据监理企业制定的旁站监理方案，在需要实施旁站监理的关键部位、关键工序进行施工前24小时，应当书面通知监理企业派驻工地的项目监理机构。项目监理机构应当安排旁站监理人员按照旁站监理方案实施旁站监理。 16.根据《建筑安装工程费用项目组成》（建标[2003]206号）施工中手忙脚乱建筑材料的一般鉴定、检查费用应计入建筑安装工程（ ）。 A．材料费 B．经费 C．措施费

D．企业管理费 【答案】A

【解析】材料费是指施工过程中耗用的构成工程实体的原材料、辅助材料、构配件、零件、半成品的费用、包括：①材料原价（或借应价格）；②材料运杂费；③运输损耗费；④采购及保管费；⑤检验试验费，是指对建筑材料、构件和建筑安装物进行一般鉴定、检查所发生的费用，包括自设试验室进行试验所耗用的材料和化淡定药品等费用。 17.根据《建筑安装费用项目组成》（建标[2003]206号），施工企业为保障安全施工搭讪的防护网的费用应计入建筑安装工程（ ）。 A．直接工程费 B．措施费 C．经费

D．企业管理费 【答案】B

【解析】措施费是指为完成工程项目施工，发生于该工程施工前和施工过程中非工程实体项目的费用，一般包括①环境保护费；②文明施工费；③安全施工费；④临时设施费；⑤夜间施工增加费；⑥二次搬运费；⑦大型机械设备进出场及安拆费；⑧混凝土、钢盘混凝土模板及支架费；⑨脚手架费；⑩已完工程及设备保护费；⑾施工排水、降水费。 18. 根据《建筑安装费用项目组成》（建标[2003]206号），施工企业生产工人的劳动保护费应计入建筑安装工程工（ ）。 A．直接工程费中的人工费 B．措施费

C．企业管理费中的劳动保险费 D．社会保障费 【答案】A

【解析】人工费是指直接从事建筑安装工程施工的生产工作开支的各项费用，主要包括：①基本工资；②工资性补贴；③生产工人辅助工资；④职工福利费；⑤生产工人劳动保护费。

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19.根据《建筑安装工程费用项目组成》（建标[2003]206号），施工中使用的钢盘混凝土模板的支、拆、运输费用或租赁费应计入建筑安装工程（ ）。 A．直接工程费中的人工费 B．措施费 C．经费

D．企业管理费 【答案】B

【解析】措施费是指为完成工程项目施工，发生于该工程施工前和施工过程中非工程实体项目的费用，一般包括①环境保护费；②文明施工费；③安全施工费；④临时设施费；⑤夜间施工增加费；⑥二次搬运费；⑦大型机械设备进出场及安拆费；⑧混凝土、钢盘混凝土模板及支架费，是指混凝土施工过程中需要的各种钢模板、木模板、支架等的去、拆、运输费用及模板、支架的摊销（或租赁）费用；⑨脚手架费；⑩已完工程及设备保护费；⑾施工排水、降水费。 20.根据《建筑安装工程费用项目组成》（建标[2003]206号），施工企业发生的下列费用中，应计入企业管理费的是（ ）。 A．劳动保险费 B．医疗保险费 C．住房公积金 D．养老保险费 【答案】A

【解析】企业管理费的指建筑安装企业组织施工生产和经营管理所需费用，包括①管理人员工资；②差旅交通费；③固定资产使用费；④工具用具使用费；⑤劳动保险费；⑥工会经费；职工教育经费；⑦职工教育经费；⑧财产保险费；⑨财务费；⑩税金；⑾其他，包括技术转术让费、技术开发费、业务招待费、广告费、公证费、法律顾问费、审计费、咨询费等。BCD三项应计入规费。

21.某土方工程直接工程费为1000万元，直接费为基础计算建筑安装工程费：相关费用和费率如下：措施费100万元，间接费费率为10%，利润率为5%，综合税率为3.41%，则该土方工程的含税总造价为（ ）万元。 A．1194.39 B．1251.26 C．1302.97 D．1313.82 【答案】D

【解析】计算过程如下： 序号 费用项目 计算方法 1 直接工程费 1000 2 措施费 100

3 小计（直接费） （1）+（2）-1000+100-1100 4 间接费 （3）×10%-1100×10%-110

5 利润 [（3）+（4）-60.5] ×5%-[1100+110] ×5%

6 合计（不含税造价） （3）+ （4）+（5）-1100+110+60.5-1270.5 7 含税造价 （6） ×（1+3.41%）-1270.5×（1+3.4%）-1313.82

22.若施工作业所能依据的定额齐全，则在编制施工作业计划时宜采用的定额是（ ）。 A．概算指标

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B．概算定额 C．预算定额 D．施工定额 【答案】D

【解析】施工定额是以同一性质的施工过程一工序，作为研究对象，表示生产产品数量与时间消耗综合关系编制的定额。施工定额是施工企业（建筑安装企业）组织生产和在企业内部使用的一种定额，属于企业定额的性质。施工定额直接应用于施工项目的施工管理，用来编制施工作业计划签发施工任务单、签发限额领料单，以及结算计件工资或计量奖励工资等。 23.某施工工序的人工产量定额为4.56m3，则该工序的人工时间定额为（ ）。 A．0.22工日/ m3 B．0.22工日 C．1.76/ m3

D．4.56工日/ m3 【答案】B

【解析】时间定额是某种专业、某种技术等级工作班或个人，在合理的劳动组织和合理使用材料的条件下，完成单位合格产品所必需的工作时间。包括准备与结束时间。基本工作时间，辅助工作时间。不可避免的中断时间及工作必需的休息时间。时间定额与产量定额之间的关系是：时间定额-1/产量定额，则时间定额-1/产量定额-1/4.56-0.22工日。 24.编制施工机械合班使用定额时，施工机械必须消耗时间包括有效工作时间，不可避免的中断时间以及（ ）。

A．施工本身造成的停工时间 B．非施工本身造成的停工时间 C．低负荷下的工作时间

D．不可避免的无负荷工作时间 【答案】D

【解析】施工机械时间定额，是指在合理劳动组织与合理使用机械条件下，完成单位合格产品所改天的工作时间，包括有效工作时间（正常负荷下的工作时间和降低负荷下的工作时间）、不可避免的中断时间，不可避免的无负荷工作时间。机械时间定额以“台班”表示，即一台机械工作一个作业班时间。

25.以项目实施方案为依据，落实项目经理责任目标为出发点，采用企业施工定额，通过编制施工预算而形成的施工成本计划一种（ ）成本计划。 A．竞争性 B．参考性 C．实施性 D．战略性 【答案】C

【解析】实施性计划成本即项目施工准备阶段的施工取自成本计划，它是以项目实施方案为依据，落实项目经理责任的目标为出发点，企业的施工通过施工预算的编制而形成的实施性施工成本计划。

26.以工程承包合同、施工组织设计、要素市场价格等为依据编制，对实现降低施工成本任务具有直接指导作用的文件是（ ）。 A．施工成本分析报告 B．施工成本计划 C．施工成本核算资料

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D．施工成本预测报告 【答案】B

【解析】施工成本计划是施工项目成本控制的一个重要环节，是降低施工成本任务的指导性文件，编制施工成本计划，需要广泛收集相关资料并进行整理，以作为施工成本计划编制的依据。在此基础上，根据有关设计文件、承包合同、施工组织设计、施工成本资料等，按照施工项目应投入的生产要素，结合各种因素的变化和拟采取的各种措施，估算施工项目生产费用支出的总水平，进而提出施工项目的成本计划控制指标，确定目标总成本。

27.若按项目组成编制施工成本计划，项目应按（ ）的顺序依次进行分解。 A．单项工程-单位工程-分部工程-分项工程 B．单项工程-分部工程-单位工程-分项工程 C．单位工程-单项工程-分部工程-分项工程 D．单位工程-单项工程-分项工程-分部工程 【答案】A 【解析】大中型工程项目通常是由若干单项工程构成的，而每个单项工作包括多个单位工程，每个单位工程又是由若干个分项工程所构成。因此，首先要把项目总施工基本到单项工程和单位工程中，再进一步分解为分部工程和分项工程。

28.施工成本控制需要进行实际成本情况与施工成本计划的比较，其中实际成本情况是通过（ ）反映的。

A．工程变更文件 B．进度报告 C．施工组织设计 D．分包合同 【答案】B 【解析】进度报告提供了每一时刻工程实际完成量、工程施工成本实际支付情况等重要信息，进度报告还有助于管理者及时发现工程实施中存在的问题，并在事太还未重大损失之前采取有效措施心理避免损失。

29.施工成本控制的正确工作步骤是（ ）。 A．预测-比较-分析-检查-纠偏 B．预测-分析-比较-检查-纠偏 C．检查-比较-分析-预测-纠偏 D．比较-分析-预测-纠偏-检查 【答案】D

【解析】在确定了施土成本计划之后，必须定期地进行施土成本计划值与实际值的比较，当实际值偏离计划值时，分析产生念头的原因，采取适当的纠偏措施，以确保施工成本控制目标的实现。步骤是：①比较；②分析；③预测；④纠偏；⑤检查。

30.某土方工程，计划总工程量为4800m3预算单价为580元/ m3，计划6个月内均衡完成，开工后，实际单价为600元/ m3，施工至第3个月底，累计实际完成工程量3000m3，若运用赢得值法分析，则至第3个月底的费用偏差为（ ）万元。 A．-34.8 B．-6 C．6 D．34.8 【答案】D

【解析】计算过程如下：

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已完工作预算费用（BCWP）-已完成工作量×预算单价-3000×580-174（万元）； 计划工作预算费用（BCWP）-计划工作量×预算单价-2400×580-139.2（万元）； 费用偏差（CV）-已完成工作预算费用（BCWP）-已完工作实际费用（ACWP）-174-139.2-24.8（万元）。

当费用偏差（CCV）为负值时，即表示项目运行超出预算费用；当费用偏差（CCV）为正值时，表示项目运行节支，实际费用没有走出预算费用。因此，此项目节支34.8万元。 31.根据《建设工程工程量清单计规范》（GB50500-2008），对工程施工过程中因修改设计而新增的工程量清单项目，在合同中没有适用似的综合单价时，其综合单价应（ ）。 A．由发包人提出，经工程师确认 B．由工程师提出，经发包人确认 C．由承包人提出，经发包人确认 D．由发包人提出，经承包人确认 【答案】C

【解析】 建设工程工程量清单诗人规范规定，合同中综合单价因工程量变量更需调整时，除合同另有约定外应按照下列办法确定：①工程量清单漏项或设计变更引起的新的工程量清单项目，其相应综合单价由承包人提出，经发包人后作为结算的依据；②由于工程量清单的工程数量有误或设计变更引起工程时增减，必合同约定国度以内的，应执行原有的综合单价；属合同约定幅度以外的，其增加部分的工程量或减少后剩余部分的工程量的综合单价由承包人提出，经发包人确认后作业结算的依据。

32.由于监理工程师原因引起承包商向业主索赔施工机械闲置费时，承包商自有设备闲置费一般按设备的（ ）计算。 A．台班费 B．台班折旧费

C．台班费与进出场费用 D．市场租赁价格 【答案】B

【解析】施工机械使用费的索赔包括：由于完成额外工作增加的机械使用费；非承包商责任工效降低增加的机械使用费；由于业主或监理工程师原因导致机械停土的窝土费。窝土费的计算，如系租赁设备，一般按实际租金和调进调 出费的分摊计算；如系承包商自有设备，一般按台班折旧计算，而不能按台班费计算。因台班包括了设备使用费。

33.对于采用建设项目总承包模式的建设工程，项目总进度目标的控制是（ ）项目的任务。 A．业主 B．总承包方 C．设计方 D．监理方 【答案】A

【解析】建设工程项目的总进度目标指的是整个项目的进度目标，它是在项目决策阶段项目定义时确定的，项目管理的主要任务是在项目的实施阶段对项目目标进行控制。建设工程项目总目标的控制是业主方项目管理的任务（若采用建设项目总承包的，协助业主进行项目总进度目标的控制也是建设项目总承包方项目管理的任务）。

34.下列关于施工方编制建设工程项目施工进度计划的说法，错误的是（ ）。 A．施工条件和资源利用的可行性是编制项目试工进度计划的重要依据 B．编制项目施工进度计划属于工程项目管理的范畴

C．项目施工进度计划应符合施工企业施工生产计划的总体安排

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D．项目施工进度计划安排应考虑监理机构人员的进场计划 【答案】D

【解析】施工方所编制的与施工进度有关的计划包括施工企业的施工生产计划和建设工程项目施工进度计划；①施工企业的施工生产计划，属企业计划的范畴；②建设工程项目施工进度计划，属工程项目管理的范畴，它以每个建设工程项目的施工为系统，依据企业的施工生产计划的总体安排和发行施工合同的要求，以及施工的条件和资源利用的可能性，合理安排一个项目施工的进进度。

35.控制性施工进度计划的内容不包括（ ）。 A．对承包合同的进度目标进行分析论证 B．确定施工的总体部署

C．划分各作业班组进度控制的责任 D．确定控制节点的进度目标 【答案】C

【解析】控制性施工进度计划编制的主要目的是通过计划的编制，以对施工承包合同所规定的施工进度目标进行再认证，并对进度目标进行分解，确定施工的总体部署，并确定为实现目标的里程碑事件的进度目标（或称其为控制节点的进度目标），作为进度控制的依据。 36.工程项目的月度施工计划和旬施工作业计划属于（ ）。 A．控制性 B．指导性 C．实施性 D．竞争性 【答案】C

【解析】项目施工的月度施工计划和旬施工作业计划是用于直接组织施工作业的计划，它是实施性施工进度计划。旬施工作业计划是月度施工计划在一个旬中的具体安排：实施性施工进度计划的编制应结合工程施工的具体条件，并以控制性施工进度计划所确定的里程碑事件的进度目标为依据。

37.下列关于横道图进度计划法特点的说法，正确的是（ ）。 A．工序（工作）之间的逻辑关系表达清楚 B．适用于手工编制进度计划 C．可以适应大的进度计划系统

D．能够直观确定计划的关键工作、关键线路与时差 【答案】B

【解析】横道图进度计划法表达方式较直观，易看懂计划编制的意图。其缺点包括：①工序（工作）之间的逻辑关系可以高法表达，但不易表达清楚；②适用于手工编制计划；③没有通过严谨的进度计划时间参数计算，不能确定计划的关键工作、关键路线与时差；④计划调整只能用手工方式时行，其工作时较大；⑤验证以适应大的进度计划系统。 38.工程网络计划执行过程中，如果某项工作实际进度拖延的时间超过其自由时差，则该工作（ ）。

A．心定影响其紧后工作的最早开始 B．必定变为关键工作

C．必定导致其后工作的完成时间推迟 D．心定影响工程总工期 【答案】A

【解析】工作的自由时差（FFi-j）是指在不影响其紧后工作最早开始的前提下，工作i-j可

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以利用的机动时间。如果某项工作实际进度拖延的时间超过其自由时差，则该工作闺怨影响其紧后工作的最早开始时间。

39.施工方编制施工进度计划的依据之一是（ ）。 A．施工劳动力需求计划 B．施工物资需要计划 C．施工任务委托合同 D．项目监理规划 【答案】C

【解析】施工方进度控制的任务是依据施工任务委托合同对施工进度的要求控制施工工作。施工方进度控制的主要工作环节包括：①编制施工进度计划及相关的资源需求计划；②组织施工进度计划的实施；③施工进度计划的检查与调整。为确保施工进度计划能行以实施，施工方还应编制劳动力需求计划、物资需求计划以及资金需求计划等。

40.根据GB/T19000-2000质量管理体系标准，质量管理就是确定和建立质量方针、质量目标及职责，并在质量管理体系中通过（ ）等手段来实施和实现全部质量管理职能的所有活动。 A．质量规划、质量控制、质量检查和质量改进 B．质量策划、质量控制、质量保证和质量改进 C．质量策划、质量检查、质量监督和质量审核 D．质量规划、质量检查、质量审核和质量改进 【答案】B

【解析】我国GB/T19000-2000质量管理体系标准关于质量的定义是：在质量方面指挥和控制组织的协调活动。与质量有关的活动，通常包括质量方针和质量目标的建立、质量策划、质量控制、质量合格证和质量改进行等。所以，质量管理就是确定和建立质量方针，质量目标及职责，并在质量体系中通过质量策划、质量控制、质量保证和质量改进等手段来实施全部质量管理职能的所有活动。

41.项目施工方编制施工质量计划的依据是项目质量目标和（ ）。 A．施工企业的质量手册 B．施工质量成本计划 C．项目施工质量控制方法 D．项目施工质量记录 【答案】A

【解析】项目质量保证体系应有可行的质量计划。质量计划应岔气企业的质量手册和项目目标来编制。工程项目质量计划可以按内容分为施工质量工作计划和施工质量成本计划。 42.在质量管理体系的系列文件中，属于质量手册的支持文件的是（ ）。 A．程序文件 B．质量计划 C．质量记录 D．质量方针 【答案】A

【解析】程序文件是质量手册的支持性文件，是企业落实先是工作而建立的各式管理标准，规章制度，是企业和职能为贯彻落实质量手册要求而规定的实施细则。程序文件一般至少应包括文件控制程序。质量记录管理程序，不合格品控制程序，审核程序，预防措施控制程序，纠正措施控制序等。

43.施工现场混凝土坍落度试验属于现场质量检查方法中的（ ）。 A．目测法

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B．实测法 C．现货试验法 D．无损检测法 【答案】B

【解析】实测法是通过实测数据与施工规范、质量标准的要求及允许念头值进行对照，以此判断质量是否符合要求。其手段可概括为\"靠、量、吊、套\"四个字。其中量是指用测量工具和计量仪表等检查断面尺寸。轴线、标高、湿度、温度等的偏差。例如，大理石板拼缝尺寸与超差数量，摊铺沥青拌合料的温度，混凝土坍落度的检测等。

44.从建设工程施工质量验收的角度来说，最小的工程施工质量验收单位是（ ）。 A．检验批 B．工序 C．分部工程 D．分项工程 【答案】A

【解析】为了便于控制、检查、评定和监督每个工序和工种的工作质量，就要把整个工程逐级划分为单位工程，分部工程、分项工程和检验批，并分级进行编号，据此来进行质量控制和检查验收。最小的工程施工质量验收单位是检验批。

45.施工项目竣工质量验收时，如参与验收的建设、勘察、设计、施工、监理等各方不能形成一致意见时，正确的做法是（ ）。

A．协商提出解决方法，待意见一致后作出验收结论

B．协商提出解决方法，待意见一致后重新组织工程竣工验收 C．由建设单位作出验收结论 D．由监理单位作出验收结论 【答案】B

【解析】参与工程竣工验收的建设、勘察、设计、施工、监理等各方不能形成一致意见时，应当协商提出解决方法，待意见一致后，重新组织工程竣工验收，必要时可提请建设行政主管部门或质量监督站调解。 46.某工程施工过程中，由于朝霞材料的检验不严密而引发质量事故，如按质量事故产生的原因划分，该质量事故是由（ ）原因引发的。 A．技术 B．社会 C．管理 D．经济 【答案】C

【解析】管理原因引发质量事故指管理上的不完善或失误引发的质量事故。例如，施工单位或监理单位的质量体系不完善；检验制度不严密；质量控制不严格；质量管理措施落实不力；检测仪器设备管理不善而失准；进料检验不严等原因引起的质量问题。 47.某钢盘混凝土结构工程的框架柱表面出现局部蜂窝麻面，经调查分析，其承载力满足设计要求，则对该框架柱表面质量问题一般的处理方式是（ ）。 A．加固处理 B．修补处理 C．返工处理 D．不作处理 【答案】B

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【解析】当工程某些部分的质量虽未达到规定的规范，标准或设计的要求，存在一定的缺陷但经过修补后可以达到要求的质量标准，又不影响使用或外观的要求，可采取修补处理的方法。例如，某些混凝土结构表面出现蜂窝、麻面，经调查分析，该部分经修补处理后，不会影响其使用及外观。

48.在工程项目开工前，建设工程质量监督机构在施工现场召开监督会议，分布监督方案，提出要求，并时行第一次监督检查工作，其监督检查的重点是（ ）。 A．工程质量控制资料的完成情况 B．特殊工种作业人员的操作质量 C．分部分项工程实体的施工质量

D．参与工程建设的各方主体的质量行为 【答案】D

【解析】在工程项目开工前，监督机构首先在施工现场召开由参与工程建设各方代表参加的监督方案，提出监督要求，并进行第一次的监督检查工作。检查的重点是参与工程建设各方主体质量行为。

49.项目经理部应根据 工程特点和规模设置安全管理领导小组，其第一责任人是（ ）。 A．专职安全员 B．总工程师 C．技术负责人 D．项目经理 【答案】D

【解析】项目经理是施工现场第一线机构，应根据工程特点和规模，设置以项目经理为第一责任人的安全领导小组，其成员由项目经理、技术负责人、专职安全员、工长和工种班组长组成。 50.施工安全管理目标策划中，施工现场应实现各类人员的安全教育，并要求特种作业人员物证上岗率和操作人员三级安全教育率分别达到（ ）。 A．95%，95% B．95%，100% C．100%，95% D．100%，100% 【答案】D

【解析】施工安全管理目标策划中的工作目标包括：①施工现场实现全员安全教育，要求特种作业人员持证上岗达到100，操作人员三级安全教育率100%；②按期开展安全检查活动，隐患整改达到\"五定\"要求，即定整改责任人，定整改验收人；③必须把好安全生产的\"七关\"要求，即：教育关、措施关、交底关、防护关、文明关、验收关、检查；④认真开展重大安全活动和施工项目的日常安全活动；⑤安全生产达标合格率100%，优良率80%以上。