2019年中级经济师《房地产》试题及答案(卷七)

1 在同一块土地上连续追加投资，由于每次投入资本的生产率不同而产生的超额利润所转化的地租是

(A)级差地租I (B)级差地租Ⅱ(C)绝对地租(D)垄断地租

2 扇形理论的核心是( )。

(A)城市土地利用过程中并非只形成一个商业中心区，而会出现多个商业中心

(B)各类城市用地趋向于沿主要交通线路和沿自然障碍物最少的方向由市中心向市郊呈扇形发展

(C)如何最佳、最有效地使用城市土地

(D)居民区要沿着城市交通主干道或河岸、湖滨、公同高地向外发展

3 建设用地审查应当实行( )内部会审制度。(A)土地行政主管部门(B)土地运营主管部门(C)土地税收管理部门(D)

4 被征收土地的所有权人、使用权人应当在公告规定的期限内，

( )。

持( )到公告指定的土地行政主管部门办理征地补偿登记。

(A)土地所有证明(B)土地权属证书(C)房产证明(D)土地使用许可证

5 《土地管理法》第四十四条规定，征收农用地的，应先办理________，再办理________。( )

(A)农用地转用审批;征地审批手续(B)征地审批手续;农用地转用审批(C)土地使用许可证;土地征用许可证(D)土地征用许可证;土地使用许可证6 3公顷基本农田征收的审批权在( )。(A)(B)省级(C)直辖市(D)县级

7 关于《城市房屋拆迁管理条例》规定的房屋拆迁管理的分工，下列说法正确的是( )。

(A)国家一级的城市房屋拆迁管理部门是指建设行政主管部门，其管理职责是负责全国城市房屋拆迁工作的监督管理

(B)地方一级的房屋拆迁管理部门是指县级以上地方负责管理房屋拆迁工作的部门，其管理职责是保证房屋拆迁管理工作的

顺利进行

(C)县级以上地方有关部门，是拆迁的协管部门，负责与城市房屋拆迁有关的土地管理工作

(D)县级以上土地行政主管部门应当依照有关法律、行规的规定，对本行政区域内的城市房屋拆迁工作实施监督管理

8 房屋拆迁的法律凭证是( )。(A)房屋拆迁计划(B)房屋拆迁方案(C)房屋拆迂许可证(D)房屋拆迁申请

9 下列各项属于次级资料来源的是(A)学术单位

(B)实地调查得到的资料(C)处理分析得到的资料(D)客户

10 ( )是指投资者将资金投入房地产相关证券的行为，接参与其投资相关的房地产开发经营和管理过程。

(A)房地产直接投资(B)房地产置业投资(C)房地产开发投资(D)房地产间接投资

11 租赁型房地产投资是指( )。

投资者不直

( )。

(A)投资者获取房地产的使用权，通过经营或转租获取预期收益(B)形成房地产增量资产的行为(C)获取房地产的所有权

(D)通过出租或经营获取长期收益

12 一项具体的房地产投资，其投资价值不仅仅取决于投资本身，还深受其他因素变化的影响。这体现房地产

(A)投资区域的差异性(B)投资变现的复杂性(C)投资价值的附加性(D)投资品种的多样性

13 房地产投资决策的专业性特点，要求投资者

( )。

( )的特点。

(A)在经营管理过程中，构建一支专业化程度较高，知识结构互补的决策队伍

(B)对不同的市场区域和项目区位进行宏观和微观上的分析(C)在投资决策过程中进行科学缜密的可行性研究

(D)有较强的部门资源综合能力和对房地产市场的综合判断能力14 目前，我国房地产开发投资活动主要由(A)国家(B)外资机构(C)房地产开发企业(D)个人

15 下列各项属于风险组合的是( )。

( )承担。

(A)主动放弃风险大的房产项目(B)提前套期保值预防价格波动风险(C)成立房产投资信托机构

(D)房产投资者同时投资住宅和办公楼

16 互斥方案1、2、3、4的现金流量如表7—2所示。则在基准收益率为10%的条件下，最优方案为( )。

(A)方案1 (B)方案2 (C)方案3 (D)方案4

17 工程建设项目是指在一定时间、费用和质量要求下，为形成一定生产能力(或使用功能)的固定资产，而按特定的程序完成的

(A)承包合同(B)一次性任务(C)管理工作(D)施工过程

18 在其他条件不变的情况下，下列策略中不属于直接调整价格策略的是( )。

(A)调整楼宇基价

( )。

(B)提高前期付款的比例(C)增大楼层之间的差价(D)增大朝向之间的差价

19 一般而言，同幢楼的朝向差价额代数和必须为(A)10 (B)5 (C)1 (D)0

20 房地产促销工作中，需要长期积累才能对企业经营产生积极影响的方式是( )。

(A)房地产广告(B)公共关系推广(C)营业推广(D)人员促销

21 房地产交易日期修正实际上是对(A)不同日期的市场汇率(B)房地产状况(C)房地产市场状况(D)非正常交易情况

22 一厂房建成后8年被改造为超级市场，并补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为

40年，建筑物的经济寿命为50年，( )年。

( )进行的修正。

( )。

则计算该建筑物折旧的经济寿命应为

(A)40 (B) 42 (C) 48 (D) 50

23 ( )是指白估价报告出具日期起算，使用估价报告不得超过的时间。

(A)估价报告使用期限(B)估价作业日期(C)估计报告的起止日期(D)估价报告出具日期

24 不得计入物业服务成本或物业服务支出的费用是(A)共用部位、共用设施设备专项维修基金(B)物业管理处办公费

(C)共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用(D)物业管理企业固定资产折旧

25 物业管理服务期限由双方约定，通常为(A)1～3 (B)3～5 (C)5～7 (D)7～10

26 房地产抵押贷款关系中，提供抵押房地产的借款人或者第三人被称为( )。

( )年。

( )。

(A)贷款人(B)借款人(C)抵押人(D)抵押权人

27 信托投资公司办理房地产信托业务时应当遵循的原则不包括( )。

(A)有明确的投资目标、投资策略及投资风险控制措施(B)不得损害国家利益和社会公共利益(C)公开、公平进行

(D)委托基金经理人担任房地产信托资金的保管人28 耕地占用税的基本特点不包括( )。(A)强调对耕地的保护(B)实行一次性征收

(C)以省级行政区域为单位，分别规定单位税额(D)税额标准在不同地区不一样

29 某公司2009年5月以3000万元购入一旧写字楼作为办公用房使用，该写字楼原值6000万元，累计折旧2000万元。适用的契税税率为3%，该公司应缴契税为( )万元。

(A)30 (B)90 (C)120 (D)1 80

二、多项选择题

30 形成房地产有效需求必须具备的条件有(A)消费者有购买房地产的意愿

(B)消费者能够承受并支付得起房地产价格(C)城市经济高速发展(D)人口急剧增长

(E)房地产供给大于房地产需求31 地租与地价的关系为( )。(A)地价是地租的资本化(B)地租是地价的基础

(C)对于永久租期土地，地价是每年的地租的简单加和(D)对于永久租期土地，地价是每年的地租折现值的加和

(E)若每年取得地租额为定值并且折现率不变，则地价等于地租除以折现率或利息率

32 评标小组由( )组成。(A)出让人代表(B)投标申请人代表(C)市代表(D)有关专家(E)竞买人

33 建设用地使用权抵押登记制度的作用有(A)有效地保护抵押双方当事人的合法权益

( )。( )。

(B)防止重复抵押(C)保证债权人实现债权(D)保证债务人履行债务(E)管理方便

34 访谈指南主要包括( )。

(A)解释小组访谈法及其基本规则，着重说明小组访谈法的性质，强调小组访谈重在阐述个人的观点，没有正确与否的问题

(B)按一定的逻辑顺序组织的提问及操作步骤，提问尽可能全部、简明，操作步骤逻辑性强且注意不要给被访者任何倾向性的意见

(C)对访淡中提供的各种备选方案，从总的角度进行评价，排列出优劣与差异，并说明各自的理由

(D)向被访者提供一个无的并且模糊的情景，要求其做出反应

(E)确定被访者人数

35 房地产投资风险识别的特点有( )。(A)客观性(B)相关性(C)系统性(D)连续性(E)制度性：

36 下列关于房地产投资项目可行性研究作用的说法正确的有( )。

(A)是申请项目核准的依据(B)是项目投资决策的依据(C)是筹集建设资金的依据

(D)是房地产开发企业与有关部门签订协议、合同的依据

(E)可行性研究报告批准后，规划设计工作可据此进行，同时需要另作方案比较选择和重新论证

37 房地产开发项目施工承包商的主要合同关系的有(A)分包合同(B)运输合同(C)融资合同(D)加工合同(E)租赁合同

38 房地产租售采用参与代理方式时，参与代理人可能与直接经济关系。

(A)委托代理人(B)授权的共同代理人(C)授权的独家代理人(D)自由代理人(E)其他参与代理人

39 成本法中，新开发土地价格在实际测算下的步骤为(A)计算开发区全部土地的平均价格(B)计算开发区可转让土地的平均价格

( )。( )发生( )。

(C)计算开发区某宗土地的价格(D)计算新开发区某宗土地的单价(E)计算开发土地的总管理费用40 物业管理招标中物业服务的需方有( )。

(A)业主委员会(B)业主大会(C)建设单位(D)物业所有权人(E)物业管理企业

41 在房地产抵押贷款中，抵押期内的抵押房地产( )。

(A)占有权属于抵押权人(B)未经抵押权人同意，不得变卖(C)使用权归属抵押人

(D)未经抵押权人同意，可以出租(E)收益权归属抵押权人

42 房地产保险就是指在房屋( )环节中以房屋及相关利益与：责任为保险标的的保险。

(A)设计(B)营建(C)销售(D)消费(E)应急

43 根据我国《印花税暂行条例》的规定，印花税的纳税人不包括( )。

(A)合同的证人(B)合同的担保人(C)合同的鉴定人(D)合同的立据人(E)立账簿人三、案例分析

43 2005年4月，某房地产开发公司通过出让方式取得了40年的土地使用权。依据相关规划要求，该公司准备在

A地块

A地块上兴

建一座多功能商务大厦，但由于自身资金有限，急需通过外部融资筹措资金1亿元人民币。经该公司高层商议，决定向当地银行申请房地产抵押贷款。2005年7月，该公司与某银行签订了抵押贷款合同，贷款金额为5000万元人民币、贷款期限还款方式为按月等额还款。

根据题意，回答下列问题：

44 该公司取得A地块的可能方式是( )。(A)招标(B)拍卖(C)协议(D)挂牌

45 在房地产抵押贷款关系中，该公司被称为

( )。

15年、贷款年利率4.8%，

(A)抵押权人(B)担保人(C)抵押人(D)委托人

46 采取按月等额还款方式，该公司的月还款额最接近(A)390207 (B)420000 (C)421200 (D)436000

47 还款方式还有按月等本金还款方式，其特点有(A)借款人每月支付的本金是均等的(B)每月偿还利息越来越少(C)每月偿还利息越来越多(D)每月付款越来越多一、单项选择题1 【正确答案】B

【试题解析】级差地租I是等量资本和等量劳动投在等面积不同肥沃程度和位置的土地上所产生的不同级差生产力带来的级差超额利润的转化形态;绝对地租是指土地所有者凭借对土地所有权的垄断所取得的地租;垄断地租是由产品的垄断价格带来的超额利润而转化成的地租。

【知识模块】房地产经济基本理论

( )。

( )元。

2 【正确答案】B

【知识模块】房地产经济基本理论3 【正确答案】A

【知识模块】房地产征收征用4 【正确答案】B

【知识模块】房地产征收征用5 【正确答案】A

【知识模块】房地产征收征用6 【正确答案】A 【试题解析】

所有的基本农田无论大小都必须经批准方

禁止一般性项目

可征收。这主要是为了切实加强对基本农田的保护，和城市、村庄、集镇建设占用基本农田。

【知识模块】房地产征收征用7 【正确答案】A 【试题解析】

地方一级的房屋拆迁管理部门是指县级以上地方

负责管理房屋拆迁工作的部门，其管理职责是对本行政区域内的城市房屋拆迁工作实施监督管理

;县级以上地方有关部

门，是拆迁的协管部门，其在拆迁管理中的职责是保证房屋拆迁管理工作的顺利进行;县级以上土地行政主管部门应当依照有关法律、行规的规定，负责与城市房屋拆迁有关的土地管理工作。

【知识模块】房地产征收征用8 【正确答案】C

【试题解析】《房屋拆迁许可证》是房屋拆迁的法律凭证。获

得许可证后，拆迁申请人就成为合法的拆迁人，其拆迁行为受法律保护。

【知识模块】房地产征收征用9 【正确答案】A 【试题解析】

内部次级资料来源主要包括房地产开发企业或销

;外部次级资料

售代理机构每个项目方案的执行过程报告或分析报告

来源主要包括官方、学术单位、产业三大部分，官方以统计资料居多，学术单位以调研报告或论文居多，产业以房地产市场资料居多。

【知识模块】房地产市场调研10 【正确答案】

D

【知识模块】房地产投资项目经济评价11 【正确答案】【试题解析】

A

房地产置业投资主要有购买型房地产投资和租赁

型房地产投资两种。其中，租赁型房地产投资是投资者获取房地产的使用权，通过经营或转租获取预期收益。

【知识模块】房地产投资项目经济评价12 【正确答案】

C

【知识模块】房地产投资项目经济评价13 【正确答案】【试题解析】

A

房地产投资决策的专业性特点，要求投资者在经

营管理过程中，要构建一支专业化程度较高，知识结构互补的决策队

伍，同时要具有较强的对企业内外专业机构和专业人才的整合能力。

【知识模块】房地产投资项目经济评价14 【正确答案】

C

【知识模块】房地产投资项目经济评价15 【正确答案】【试题解析】

D

风险组合是将那些类似的但不会同时发生的风险

集中起来考虑，例如，房地产投资者分别将资金投入住宅与办公楼，如果投入住宅的部分遭受损失，而投入办公楼的部分不但没有遭受损失，而且获得较高的收益，则投入力、公楼部分的收益就可以补偿投资于住宅遭受的损失。A项属于风险同避;B项属于风险预防;C项属于风险转移。

【知识模块】房地产投资项目不确定性分析16 【正确答案】【试题解析】

C

净年值法是通过计算各方案净效益的等额年值

(NAV)：进行比较，以净年值较大的方案为优。计算过程如下：通过比较，方案3的净年值最大，为75.65万元，是最优方案。

【知识模块】房地产投资项目方案比选17 【正确答案】【试题解析】

B

工程建设项目是指在一定的质量、时间和费用要

按照特定的程序

求下，为形成一定生产能力或使用功能的固定资产，

完成的一次性任务。房地产开发项目是一种类型的工程建设项目。

【知识模块】房地产开发项目管理

18 【正确答案】【试题解析】

B

直接调整价格是指房屋价格的直接上升或下降，

它给客户的信息是最直观明的，一般来说，价格上调，是说明物有所值，买气旺盛。直接调整价格的途径有：①调整基价数。B项属于调整付款方式。

【知识模块】房地产市场营销19 【正确答案】【试题解析】

D

;②调整差价系

朝向差价是指同幢楼不同朝向商品房之间的加价

额和减价额。一般而言，同幢楼的朝向：差价额代数和必须为零。

【知识模块】房地产市场营销20 【正确答案】【试题解析】

B

公共关系本身不是一次或几次广告所能概括的，

它依赖于企业长期形象的积累，而公共关系活动的效果通常也不是立刻见效的，需要一定时期的积累才能产生相应的效果。

【知识模块】房地产市场营销21 【正确答案】【试题解析】

C

由于可比实例的成交日期与估价时点通常不同，

房地产市场状况可能发生了变化，导致了被估价房地产或可比实例这类房地产的市场供求关系发生了变化，以至于即使两宗完全相同的房地产，在这两个不同时间的价格也会不同。因此，交易日期修正实际上是对房地产状况进行的修正。

【知识模块】房地产估价

22 【正确答案】【试题解析】

C

建筑物的经济寿命是指从建筑物竣工之日开始到

故该建筑物折旧的经济

建筑物对房地产价值不再有贡献为止的时间，寿命为：40+8=48(年)。

【知识模块】房地产估价23 【正确答案】

A

【知识模块】房地产估价24 【正确答案】【试题解析】

A

物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更

新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或物业服务成本。

【知识模块】物业管理25 【正确答案】【试题解析】

B

物业服务合同的有效期限由合同双方协议商定，

以年为单位，一般为3～5年。

【知识模块】物业管理26 【正确答案】【试题解析】

C

在房地产抵押贷款关系中，借款人为债务人，贷

i人为抵押人，贷款人

款人为债权人;提供抵押房地产的借款人或者第为抵押权人。

【知识模块】房地产金融27 【正确答案】D

【试题解析】信托投资公司办理房地产信托业务，应当遵循的

;②有明确的投资目标、投资策略及投

;④维

原则包括：①公开、公平进行

资风险控制措施;③委托商业银行担任房地产信托资金的保管人护委托人和受益人的最大利益益。

【知识模块】房地产金融28 【正确答案】

C

;⑤不得损害国家利益和社会公共利

【试题解析】耕地占用税具有下列基本特点：①属于财产税;②

实行一次性征收;③以县级行政区域为单位，以人均耕地面积为标准，规定不同的税额标准;④税额标准在不同地区可能不同。

【知识模块】房地产税收29 【正确答案】【试题解析】

B

国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买

=3000×3%=90(万

卖的，计税依据为成交价格。则该公司应缴纳契税元)。

【知识模块】房地产税收二、多项选择题30 【正确答案】【试题解析】

A,B

房地产需求是指消费者在某一特定的时间内，在

形成房

每一价格水平下，对某种房地产所愿意并且能够购买的数量。

地产有效需求必须具备的条件有：①消费者愿意购买，即有购买欲望;②消费者能够购买，即有支付能力。

【知识模块】房地产经济基本理论31 【正确答案】【试题解析】

A,B,D,E

C项，对于永久租期的土地，地租与地价的关系

为：。式中，P0为第1年初的地价;R1为第t年末的地租(t=1，2，3，…，n);i为折现率。若每年取得地租额为定值

R，并且折现率i不变，则地

租与地价的关系为：P0=R/i，并不是简单相加的关系。

【知识模块】房地产经济基本理论32 【正确答案】【试题解析】

A,D

评标小组由出让人代表、有关专家组成评标小组

5人以上的单数组成。

进行评标，评标小组人数为

【知识模块】建设用地使用制度33 【正确答案】【试题解析】

A,B,C,D

建设用地使用权抵押登记是建设用地使用权抵押

发生法律效力的必要条件之一。通过建设用地使用权抵押登记，可以有效地保护抵押双方当事人的合法权益，

防止重复抵押，保证债权人

实现债权和债务人履行债务。房地产抵押合同自抵押登记之日起生效。

【知识模块】建设用地使用制度34 【正确答案】

A,B,C

【试题解析】D项，投射法在具体操作中，一般是向被访者提供一个无并且模糊的情景，要求其作出反应，根据被访者的反应进行判断;E项，在小组访谈法的准备过程中要选择适当的被访者人

数，一般不宜超过10人。

【知识模块】房地产市场调研35 【正确答案】C,D,E

【试题解析】

房地产投资风险识别的特点有系统性、连续性和

制度性。系统性是指房地产投资项目的风险识别不能局限在投资过程的某个阶段、某个环节中，而是要把投资项目作为一个完整的系统，去识别其所具有的全部风险

;连续性：是因为房地产投资过程相对较

长，面临的投资环境又处于不断变化之中，

风险的质和量也在不断发

生变化，若非连续性的工作，就很难及时发现投资项目所面临的潜在风险;制度性是指房地产投资风险分析作为一项科学的管理活动，本身要有组织、有制度。

【知识模块】房地产投资项目不确定性分析36 【正确答案】

A,B,C,D

【试题解析】除ABCD四项外，房地产投资项目可行性研究的作用还包括：①是下阶段规划设计工作的依据。可行性研究报告批准后，规划设计工作就可据此进行，不必另作方案比较选择和重新论证②是项目考核和后评价的依据。

【知识模块】房地产投资项目方案比选37 【正确答案】A,B,D,E 【试题解析】

在房地产开发项目合同体系中，施工承包商的主

要合同关系有：①分包合同;②货物采购合同;③运输合同;④加工合同⑤租赁合同;⑥劳务供应合同;⑦保险合同。

;

;【知识模块】房地产开发项目管理38 【正确答案】【试题解析】

B,C

参与代理是指房地产经纪机构参与已授权独家或

代理成功后，由独家代理机

参与代理人与授权

共同代理的房地产经纪机构的代理业务，

构或共同代理人按参与代理协议分配佣金的行为。的代理人或共同代理人发生经济关系。

委托人与参与代理人之间

没有直接的关系，委托人的协调工作量取决于具体采用的独家代理或者共同代理的形式。

【知识模块】房地产市场营销39 【正确答案】【试题解析】

A,B,C

新开发的土地在实际测算时，通常分为三个步骤

;②计算开发区可转让土地

进行：①计算开发区全部土地的平均价格

的平均价格，这是用第一步计算出的平均价格除以可转让土地面积的比率;③计算开发区某宗土地的价格，这是将第二步计算出的平均价格，根据宗地的规划用途、具体位置、使用期限、容积率等做适当的增减价调整。

【知识模块】房地产估价40 【正确答案】【试题解析】

B,C,D

物业管理招标是指由物业建设单位、业主大会或

物业所有权人根据物业服务内容，制订符合其管理服务要求和标准的招标文件，由多家物业服务企业参与竞投，从中选择最符合条件的竞投者，并与之订立物业服务合同的一种交易行为。

物业管理招标中物

业管理服务的需方是建设单位、业主大会或物业所有权人。

【知识模块】物业管理41 【正确答案】

B,C

【知识模块】房地产金融42 【正确答案】【试题解析】

A,B,C,D

房地产保险就是指在房屋设计、营建、销售、消

费和服务等环节中以房屋及其相关利益与责任为保险标的的保险。

【知识模块】房地产金融43 【正确答案】【试题解析】

A,B,C

印花税的纳税人是在中同境内书立、领受《印花

税暂行条例》所列举的凭证的单位和个人，具体有立合同人、立据人、立账簿人、领受人。

【知识模块】房地产税收三、案例分析

【知识模块】房地产金融44 【正确答案】

A,B,D

【试题解析】获取土地使用权的方式有招标、拍卖和挂牌。【知识模块】房地产金融45 【正确答案】【试题解析】

C

在房地产抵押贷款关系中，提供抵押品的一方称

为抵押人，贷款方称为抵押权人。该公司以房地产作为抵押物进行贷款，公司为抵押人，当地银行为抵押权人。

【知识模块】房地产金融46 【正确答案】

A

a=，已知贷款

【试题解析】根据等额还款抵押贷款盼计算公式

本金p=5000万元，贷款月利率i=0.4%(4.8%÷12)，贷款期数n=15×12=180，则该公司的月还款为

【知识模块】房地产金融47 【正确答案】A,B 【试题解析】

按月等本金还款方式的规律是：借款人每月支付

的本金是均等的，每月偿还利息越来越少，每月付款也越来越少。一、单项选择题

1 韦伯认为，社会集聚是( )。(A)特殊集中因素(B)一般集中因素(C)固定的外在因素(D)固定的内在因素

2 在1954年墨菲(Murphy)和万斯(Vance)对美国9市的CBD调研中，认为CBD最明显的特点是( )。

(A)地价峰值区(PLVI) (B)物价峰值区(C)地价低值区(D)物价低值区

3 在房地产市场调研中搜集有关房地产市场参与者的基本特征、

倾向性、感觉、动机和态度等资料的调研方法属于

( )。

(A)定性调研(B)定量调研(C)随机抽样调研(D)非随机抽样调研

4 下列不属于出售型房地产开发项目土地取得成本的是( )。

(A)城市基础设施建设费(B)基础没施建没费(C)土地使用权出让金(D)土地使用权取得税费

5 经营型房地产开发项目的现金流出主要由固定资产投资和( 组成。

(A)开发费用(B)人工费(C)经营成本(D)土地取得成本

6 下列关于房地产置业投资项目的现金流量的表述错误的是( )。

(A)购买房地产的资金可能全部来自于投资者的自有资金

(B)从现金流入来看，购买型房：地产置业投资项目与出售型房地产开发项目基本相同

(C)房地产置业投资包括购买型置业投资和租赁型置业投资(D)从现金流出来看，购买型房地产置业投资由购买房地产的投

)

资和运营期内的经营成本组成

7 ( )的目的是考察项目全部投资的盈利能力。(A)投资各方现金流量表(B)项目资本金现金流量表(C)投资流向现金流量表(D)项目投资现金流量表

8 关于利用最小公倍数法进行方案比选，下列说法错误的是(A)当互斥方案的计算期不同时，可以采用最小公倍数法确定方案比选的共同计算期

(B)最小公倍数法假设各备选方案在其计算期结束后，方案计算期内完全相同的现金流量循环至共同计算期结束

(C)最小公倍数法可以有效地解决计算期不同的方案之间净现值的可比性问题

(D)最小公倍数法的使用没有条件

9 招标人想把工程建设的资金风险转移给承包商时，( )。

(A)成本加利润合同(B)成本加酬金合同(C)单价合同(D)总价合同

10 某房地产开发项目建设周期较长，开发企业希望从项目动工开始，即在项目所在地一定半径范围内进行长时间的广告宣传，

此时

一般会采用均按与其原

( )。

宜选用的广告媒体是( )。

(A)电视(B)路牌(C)广播(D)网络

11 ( )一般适用于房地产市场状况稳定的Ⅸ域内的销售，房地产开发项目销售量小，项目销售期短时采用。

(A)低价策略(B)稳定价格策略(C)低开高走定价策略(D)高开低走定价策略

12 市场法是选取一定数量的( )并将它们与被估价房地产进行比较，然后对其成交价格进行适当的处理来求取被估价房地产价值的方法。

(A)买卖实例(B)成交案例(C)交易实例(D)可比实例

13 采用定基价格指数进行交易日期修正的公式为

( )。

或者是在

14 以收益法求取的房地产价格可简称为( )。

(A)收益价格(B)成本价格(C)积算价格(D)比准价格

15 业主作为业主大会的成员，享有提议召开业主大会会议的权利。经( )以上业主提议，业主委员会就应当组织召开业主大会临时会议。

(A)40% (B)30% (C)20% (D)10%

16 某人申请住房贷款20万元，贷款期5年，贷款月利率为0.5%，采用每月等额偿还本息法归还，每月应归还的贷款本息为

(A)4877 (B)3920 (C)3876

( )元。

(D)3867

17 以信用交易中债务人的信用为保险标的，在债务人未能如约履行债务清偿而使债权人遭受经济损失时，由保险人向债权人提供风

险保障的一种保险属于( )。

(A)信用保险(B)房地产责任保险(C)综合保险(D)财产损失保险

18 下列情况中，不属于契税征税对象的是( )。

(A)固有土地使用权出让(B)土地使用权转让

(C)农村集体土地承包经营权转移(D)房屋买卖与赠与

19 北京城Ⅸ某企业为专门销售不动产的企业，其营业额为万元，则该企业应纳城市维护建设税税额为

( )万元。

(A)2.1 (B)3.6 (C)6.0 (D)8.4 二、多项选择题

20 下列各项属于城市土地一般共性的有( )。(A)数量上的有限性

600

(B)位置上的固定性(C)使用上的永续性(D)利用上的高度集约性(E)区位上的极端重要性

21 划拨土地转让的规定主要有( )。

(A)所划拔的土地，使用者均不需向国家缴纳任何费用

(B)报有批准权的审批准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金

(C)可不办理出让手续，但转让方应将所获得的收益中的土地收益上缴国家

(D)土地使用权划拨，需经县级以上土地管理部门审查批准

(E)已划拨土地使用权的可以直接转让

22 建设用地使用权租赁合同是土地使用权出租人将土地连同交于承租人使用，承租人支付租金，租赁双方各自承担自己的义务，享有各自的权利。

(A)地上建筑物(B)地上其他附着物(C)地下文物(D)地下资源(E)地下通信设施

23 对房地产市场上竞争产品的调研主要包括

( )。

( )

(A)竞争企业的生产能力(B)竞争产品的区位、质量(C)竞争产品的市场反应状况(D)竞争产品的市场占有率

(E)对房地产企业术来市场竞争情况的分析24 房地产项目线性盈亏平衡分析建立在(A)项目收益和成本是产量的线性函数(B)产量等于销售量

(C)所采用的数据均为过去所有年份的平均数据

(D)产量变化，单位变动成本不变，从而总成本费用是产量的线性函数

(E)在所分析的产量范围内，总固定成本保持不变

25 房地产开发项目投资管理主要由两个并行、各有侧重又互相联系和相互重叠的工作过程所构成，包括

(A)投资规划(B)投资预算(C)投资概算(D)投资估算(E)投资控制

26 房地产市场营销面临的市场环境包括(A)宏观政治环境(B)自然环境

( )。( )。

( )成立的基础之上。

(C)竞争状况(D)客户需求(E)宏观经济环境

27 下列各项属于房地产开发企业进行活动推广的时机的有( )。

(A)市场竞争特别激烈时

(B)企业想加强广告力度时配合广告进行的活动时(C)企业想要获得更多客户或路径等方面的情报时(D)主要竞争对手积极举办活动推广时(E)市场竞争趋缓时

28 搜集的交易实例应包括( )。(A)交易双方的基本情况和交易目的(B)交易实例房地产的状况(C)成交日期

(D)成交价格和付款方式(E)进行交易情况修正29 假设开发法适用于( )。(A)待开发的土地(B)在建工程(C)可装修改造的旧房(D)可改变用途的旧房

(E)已建成并不改变用途的房地产

30 业主作为房屋的所有权人，应该履行的义务有

。

( )(A)遵守管理规约、业主大会议事规则(B)按时缴纳物业服务费用

(C)按照国家有关规定缴纳专项维修资金(D)监督物业服务企业履行物业服务合同

(E)按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务31 公司债券按其发行是否委托证券发行中介机构，可分为(A)间接发行债券(B)公募发行债券(C)直接发行债券(D)债券(E)私募发行债券

32 房地产税收的特征包括( )等。(A)征税对象特定，即土地和房屋(B)征收体系复杂，税种数量多(C)税源集中于城市(D)税收基础稳定(E)税收收入主要归地方一、单项选择题1 【正确答案】A 【试题解析】

韦伯认为，生产集聚是一般集中因素，社会集聚

( )。

则是特殊集中因素。前者是集聚的固定内在因素，而后者则是偶然的外在因素。

【知识模块】房地产经济基本理论2 【正确答案】A

【知识模块】房地产经济基本理论3 【正确答案】A

【知识模块】房地产市场调研4 【正确答案】B

【试题解析】出售型房地产开发项目中土地取得成本主要包括：①土地使用权出让金;②城市基础设施建设费;③征地拆迁补偿安置费④土地使用权取得税费。B项属于开发成本。

【知识模块】房地产投资项目经济评价5 【正确答案】C 【试题解析】

经营型房地产开发项目是房地产开发商将开发建

设完成后的房地产出租或自行经营，房地产开发商拥有房地产的所有权，其投资实际上转换成了项目的同定资产。

经营型房地产开发项目

的现金流出主要由固定资产投资和经营成本两大部分组成。

【知识模块】房地产投资项目经济评价6 【正确答案】B 【试题解析】

从现金流入来看，购买型房地产置业投资项目与

经营型房地产开发项目基本相同，主要包括租金收入、自营收入和转让收入;出售型房地产开发项目的现金流入主要以房地产产品的销售收入实现。

【知识模块】房地产投资项目经济评价

;7 【正确答案】D 【试题解析】

按照投资基础的不同，现金流量表可分为项目投

其中，为各

资现金流量表、项目资本金现金流量表和投资各方现金流量表。编制项目投资现金流量表目的是考察项目全部投资的盈利能力，个投资方案进行比较建立共同基础。

【知识模块】房地产投资项目经济评价8 【正确答案】D 【试题解析】

利用最小公倍数法有效地解决了计算期不同的方

案之间净现值的可比性问题。但这种方法所依赖的方案重复实施的假定不是在任何情况下都适用。对于某些不可再生资源开发项目，方案可重复实施的假定不成立，这时就不能用最小公倍数法确定计算期有时最小公倍数法求得的计算期过长，甚至远远超过所需的项目寿命期或计算期的上限，这就降低了所计算方案经济效果指标的可靠性和真实性，因此也不适合用最小公倍数法。

【知识模块】房地产投资项目方案比选9 【正确答案】D 【试题解析】

总价合同要投标人按照招标文件的要求，对建设

;

项目报一个总价，合同履行后，工程款的结算以总价作为依据。工程量的风险、物价上涨的风险由承包人承担。因此，它只适用于工程规模小、工期短和风险不大的房地产项目。

【知识模块】房地产开发项目管理10 【正确答案】

B

【试题解析】路牌是户外广告的一种形式。户外广告具有长期

性、圊定性、集中性效应，符合题中的要求。电视和广播广告的时间短，且分散;网络广告的效果难以测定。

【知识模块】房地产市场营销11 【正确答案】【试题解析】

B

稳定价格策略是指在整个营销期间，售价始终保

持相对稳定，既不大幅提价，也不大幅降价。稳定价格策略一般：适用于房地产市场状况稳定的区域内的销售，销售量小，项目销售期短时采用。

【知识模块】房地产市场营销12 【正确答案】【试题解析】

D

或者是在房地产开发项目

市场法又称比较法、市场比较法、交易实例比较

(通

法，是选取一定数量、符合一定条件、发生过交易的类似房地产常称为可比实例)，然后将它们与被估价房地产进行比较，对它们的实际成交价格进行适当处理来求取被估价房地产价值的方法。

【知识模块】房地产估价13 【正确答案】

B

【试题解析】价格指数有定基价格指数和环比价格指数。其中，采用定基价格指数进行交易日期调整的公式为：

可比实例在其成交日

=可比实

期的价格×估价时点时的价格指数÷成交日期时的价格指数例在估价时点的价格。

【知识模块】房地产估价

14 【正确答案】【试题解析】

A

收益法的本质是以房地产的预期未来收益为导向

来求取房地产的价值，通常把收益法测算出的价值简称为收益价格。

【知识模块】房地产估价15 【正确答案】【试题解析】

C

业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议

的情况有：①20%以上业主提议;②发生重大事故或者紧急事件需要及时处理;③业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情况。

【知识模块】物业管理16 【正确答案】【试题解析】

D

根据等额还款抵押贷款计算公式：，已知贷款本

金p=20万元，贷款月利率i=0.5%，贷款期数n=5，则每月应归还的贷款本息为：

【知识模块】房地产金融17 【正确答案】【试题解析】

A

B项，房地产责任保险主要承保在房屋使用过程

中产生的赔偿责任;C项，综合保险是将财产和责任组合在一张保险单上，具有综合职能：D项，财产损失保险是指以各种有形资产及其栩关利益为保险标的，在约定条件下造成财产损失时由保险人提供风险保障的财产保险。

【知识模块】房地产金融18 【正确答案】

C

【试题解析】下列行为属于转移土地、房屋权属的行为，列入

;②土地使用权转让，包括

;③房屋

契税的征税对象：①国有土地使用权出让

出售、赠与和交换，不包括农村集体土地承包经营权的转移买卖、赠与和交换。

【知识模块】房地产税收19 【正确答案】

A

【试题解析】对于销售不动产，营业税税率为设税的计税依据是纳税人实际缴纳的营业税税额。税人所在地为市区的，税率为额=600×5%×7%=2.1(万元)。

【知识模块】房地产税收二、多项选择题20 【正确答案】

A,B,C

5%，城市维护建城市维护建设税纳

7%。则该企业应纳城市维护建设税税

【试题解析】城市土地一般共性有：①数量上的有限性;②位置

上的固定性;③使用上的永续性等。DE两项属于城市土地的特殊性。

【知识模块】房地产经济基本理论21 【正确答案】

B,C

【知识模块】建设用地使用制度22 【正确答案】

A,B

【知识模块】建设用地使用制度23 【正确答案】【试题解析】

B,C,D

对房地产市场上竞争产品的调研主要包括：①竞

争产品的区位、质量、功能、服务等状况;②竞争产品的市场定价及

市场反应状况;③竞争产品的市场占有率;④消费者对竞争产品的态度和接受情况等。AE两项属于对竞争企业的调研。

【知识模块】房地产市场调研24 【正确答案】

A,B,D,E

【试题解析】线性盈亏平衡分析需满足的假设条件包括：①线性盈亏平衡分析中项目的收益与成本都是产量的线性函数②产量等于销售量;

③产量变化，单位变动成本不变，从而总成本费用是产量的线性函数;

④产量变化，产品售价不变，从而销售收入是销售量的线性函数⑤在所分析的产量范围内，总固定成本保持不变

;

; ;

⑥按单一产品计算，当生产多种产品时，应换算为单一产品，不同产品的生产负荷率的变化应保持一致

;

⑦所采用的数据均为正常年份(即达到设计能力生产期)的数据。【知识模块】房地产投资项目不确定性分析25 【正确答案】【试题解析】

A,E

房地产开发项目投资管理主要由两个并行、各有

即投资规划和投资控

;在房地产项目

侧重又互相联系和相互重叠的工作过程所构成，

制。在房地产开发项目的建设前期，以投资规划为主实施的中后期，投资控制占主导地位。

【知识模块】房地产开发项目管理

26 【正确答案】【试题解析】

A,C,D,E

房地产开发企业对营销活动的管理应当实施动态

客户单

控制。房地产市场营销面临的市场环境包括宏观政治经济环境、需求和竞争状况三大方面，这三大方面处在不断的发展变化之中，个房地产开发企业无法对其进行干预和控制。

【知识模块】房地产市场营销27 【正确答案】A,B,C,D 【试题解析】

企业进行活动推广的时机有：①市场竞争特别激

;③企业想加强广告力度时

;⑤企业

烈时;②新项目进入市场的速度必须加快时

配合广告进行的活动时;④主要竞争对手积极举办活动推广时想要获得更多客户或路径等方而的情报时。

【知识模块】房地产市场营销28 【正确答案】【试题解析】

A,B,C,D

在搜集交易实例时应尽可能搜集较多的内容，一

般包括：①交易实例房地产的状况;②交易双方;③成交日期;④成交价格;⑤付款方式;⑥交易情况，如交易目的、交易方式、交易税费负担方式等。

【知识模块】房地产估价29 【正确答案】【试题解析】

A,B,C,D

假设开发法适用于评估具有开发或再开发潜力的

(包括生地、毛地、熟地)、在

房地产价值，例如可供开发建设的土地

建工程(包括房地产开发项目)、可装饰装修改造或可改变用途的旧的

房地产(包括装饰装修、改建、扩建，如果是重建就属于毛地的范畴)。

【知识模块】房地产估价30 【正确答案】【试题解析】

A,B,C

业主作为房屋的所有权人，应该履行下列义务：

;②遵守物业管理区域内物业共

①遵守管理规约、业主大会议事规则

用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;③执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;④按照国家有关规定缴纳专项维修资金用;⑥法律、法规规定的其他义务。

【知识模块】物业管理31 【正确答案】【试题解析】

A,C

;⑤按时缴纳物业服务费

DE两项属于业主享有的权利。

按不同的分类标准，房地产债券有不同的分类。

公司债券可分为直接发

其中，按其发行是否委托证券发行中介机构，行债券和间接发行债券。

【知识模块】房地产金融32 【正确答案】

A,B,D,E

【试题解析】房地产税收的特征除分布零散。

ABDE四项外，还包括税源