商品房逾期强制执行

开发商逾期交房是否免责取决于是否存在不可抗力或合同约定的免责事由。若存在免责事由且及时告知购房者，则开发商不承担责任。若无免责事由，则开发商需支付逾期违约金并购房者有权解除合同。逾期违约金应按合同约定或按相关标准计算。若合同未约定解除条件，则购房者可在催告后三个月内解除合同并要求赔偿损失。

法律分析

开发商已经逾期交房，首先开发商是否存在免责事由是关键，即开发商是否遇到不可抗力及合同约定的其他免责事由。所谓不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。是否构成不可抗力，需具体情况具体分析，不能一概而论。如果开发商逾期交房是因为发生了不可抗力或存在合同约定的其他免责事由，并及时履行了告知义务，则开发商可以不承担逾期交房的责任。但如果开发商没有在《商品房买卖合同》约定的期限内将发生了不可抗力或合同约定的其他免责事由告知购房者，开发商仍然要承担逾期违约责任。

如果开发商逾期交房不存在免责事由，则开发商需承担商品房逾期交付的责任。这个责任包括开发商支付逾期违约金和在一定条件下购房者有权解除合同。通常在《商品房买卖合同》合同中对开发商支付逾期违约金数额的计算方法和支付条件及购房者解除合同的条件都有约定，则应按合同约定。对使用按揭贷款的购房者，计算违约金时的房价款是整个房屋的价款总额。当然，约定的违约金太高或太低，可以请求变更，但需请求方举证。另外，有时在《商品房买卖合同》中既约定有定金又约定有违约金，二者只能选择其中一个主张权利。

如果双方在开发商支付逾期违约金数额的计算方法上没有约定时，商品房买卖司法解释规定：按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。

如果《商品房买卖合同》中对开发商逾期交房购房者解除合同的条件没有约定时，商品房买卖司法解释规定：经购房者催告后三个月，开发商仍然没有交房，则购房者有权解除合同。解除权应当在一定期限内行使，逾期不行使的，解除权消灭。购房者解除合同后可以要求开发商赔偿损失。

结语

根据以上情况分析，对于开发商逾期交房的责任划分，主要取决于是否存在免责事由。如果开发商能够证明存在不可抗力或合同约定的其他免责事由，并及时履行告知义务，则可免除逾期交房责任。否则，开发商需承担逾期违约责任，包括支付逾期违约金和购房者解除合同的权利。对于逾期违约金数额的计算方法，应按合同约定或相关法规进行确定。如果合同中没有约定，则可参考相关主管部门公布的同地段同类房屋租金标准。购房者在催告后三个月内，如开发商仍未交房，有权解除合同并要求赔偿损失。但购房者需在一定期限内行使解除权，否则解除权将消失。

法律依据

中华人民共和国行政强制法：第四章行政机关强制执行程序第一节一般规定第四十条有下列情形之一的，终结执行：

（一）公民死亡，无遗产可供执行，又无义务承受人的；

（二）法人或者其他组织终止，无财产可供执行，又无义务承受人的；

（三）执行标的灭失的；

（四）据以执行的行政决定被撤销的；

（五）行政机关认为需要终结执行的其他情形。

中华人民共和国行政强制法：第四章行政机关强制执行程序第一节一般规定第三十九条有下列情形之一的，中止执行：

（一）当事人履行行政决定确有困难或者暂无履行能力的；

（二）第三人对执行标的主张权利，确有理由的；

（三）执行可能造成难以弥补的损失，且中止执行不损害公共利益的；

（四）行政机关认为需要中止执行的其他情形。

中止执行的情形消失后，行政机关应当恢复执行。对没有明显社会危害，当事人确力履行，中止执行满三年未恢复执行的，行政机关不再执行。

中华人民共和国行政强制法：第三章行政强制措施实施程序第三节冻结第三十三条有下列情形之一的，行政机关应当及时作出解除冻结决定：

（一）当事人没有违法行为；

（二）冻结的存款、汇款与违法行为无关；

（三）行政机关对违法行为已经作出处理决定，不再需要冻结；

（四）冻结期限已经届满；

（五）其他不再需要采取冻结措施的情形。

行政机关作出解除冻结决定的，应当及时通知金融机构和当事人。金融机构接到通知后，应当立即解除冻结。

行政机关逾期未作出处理决定或者解除冻结决定的，金融机构应当自冻结期满之日起解除冻结。